某路项目市场定位及投资可行性研究报告.docx
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某路项目市场定位及投资可行性研究报告
XX路项目市场定位及投资可行性研究报告
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1项目概况
1.1项目地理位置
项目位于上海XX老城区XX路东侧,近中山路。
项目整体分为三个地块,分别为A地块:
XX区XX路26号(商业用地3896平方米);B地块:
XX区XX路28号(商业用地515平方米);C地块:
XX区XX内—167地块(住宅用地7752平方米)。
三块地位置及地形图如下图所示:
1.2项目现状及用地性质
土地性质
A地块:
商业用地性质,占地面积3896平方米,规划容积率指标2.25,可建面积8766平方米;
B地块:
商业用地性质,占地面积515平方米,规划容积率2,可建面积1030平方米;
C地块:
住宅用地性质,占地面积7752平方米,规划容积率1.55,可建面积12016平方米。
土地现状
A地块:
现该地块上已建成商业办公用房六幢,现空置,建筑面积共6869平方米(未用足容积率);
B地块:
现该地块上已建成商业办公用房一幢,现空置,建筑面积为881平方米(未用足容积率);
C地块:
现还有居民,该地块拆迁工作尚未启动。
A地块
B地块
C地块
1.3项目主要技术指标及操作要求
A、B两商业地块可建面积分别为8766平方米和1030平方米,可总建面积9796平方米。
A、B两地块现有房产完全空置,可随时拆除,先期启动。
另A、B两地块紧邻、性质一致,可综合规划为一个商业项目。
C地块住宅地块可建面积12016平方米,但其受中间一外部道路限制,地块将分为两部分。
而且C地块还有几幢房屋居民的折迁工作尚未启动,因此将后期启动。
C地块是否与A、B地块有所结合,还要看后期C地块与政府部门相关规划指标沟通结果。
本次项目定位及初步规划方案设计将对A、B、C地块综合考虑,A、B地块将综合为一个商业项目先期启动,争取短期盈利与长期品牌的平衡,同时考虑未来C地块启动后的结合。
2项目市场分析及定位前的思考
2.1XX区房地产市场整体分析
2.1.1供应分析
XX07年全年商品房供应经历了4月与10月两个高峰,商品房供应结构以商品住宅为绝对主力,说明此两月为XX住宅推案集中期。
07年底XX房市供应回落明显,市场进入低谷期。
2.1.2需求分析
XX07年全年商品房销售相对供应趋势基本一致,同样经历了两波上升行情,至年底成交量同样回落明显。
2.1.3供求分析
07年XX房地产市场成交量虽经历了先放大后下跌的过程,但整个市场供求关系未发生明显变化,在年末市场成交量下跌的同时,市场供给也相应较少,新推案量都能有很快的去化。
XX房地产市场07年整体处于供不应求状态,市场形势良好。
2.1.4价格分析
如下图所示,07年XX整体商品房价格在全年稳步快速上涨(年上涨20%--30%左右)的情况下,年底出现了小幅调整。
伴随年底供给量与成交量皆大幅回落,市场观望气氛明显。
开发商与业主在年底都对新的一年政策如何导向、后市如何发展持一定观望态度。
备注:
商品房价格含全部商住办成交均价,住宅价格为商品住宅及动迁配套房成交均价,商品住宅价格为住宅剔除动迁配套房之后的成交均价。
2.1.5后市分析
对于未来楼市的发展一向众说纷纭,的确楼市存在太多的不确定性因素影响未来发展走向,尤其是政策影响更甚。
本司在此希望用最直接的市场需求调查来判断XX目前居民的构成及需求状况,以此推断XX楼市后市发展。
【调查说明】
本司特针对此次XXXX路项目组织了一次较大规模的XX房产市场调查,全面了解XX区居民构成情况以及对住宅及商业方面的需求,为本项目的发展定位做直接依据。
调查样本数:
500份
调查地点:
新城区地中海商业广场(50份)易初莲花(50份)
老城区中山路、人民路(200份)老街(100份)百润发(50份)易初莲花(50份)
调查时间:
2008/1/30——2008/2/2
调查人员:
受丰房地产公司两名员工/XX大学城上海对外贸易学院四名学生
调查方式:
随机市场抽样调查(成人)/街头访谈
【调查说明结束】
XX居民整体户藉构成
ØXX现常住居民中非上海市户口已占到了相当一部分,接近一半,XX外来人口的大量涌入带来旺盛的住房需求,这是XX楼市发展的坚实基础。
XX居民整体目前住房情况之居住面积
ØXX居民整体居住面积水平较高,小面积房型很少。
这说明XX历史住宅供应基础水平较好。
XX居民整体目前住房情况之居住性质
ØXX现居民租赁比例非常高,这与外来人口比例较高有密切关系。
大量XX租房居民是未来XX楼市需求的主力。
XX居民整体目前住房需求情况之有无买房计划
Ø随机抽样显示,XX居民有购房需求的比例仍处于较高水平,有近40%的居民仍有潜在住房消费倾向,这是未来XX楼市能稳步发展的基础。
XX居民整体目前住房需求情况之需求户型
ØXX居民整体需求水平以二房和三房为绝对的主体,对一房需求量非常之小,说明该区域居民对该区域房价尚能承受,尚未因为房价过高而降低住宅需求水平。
这也是未来XX房市能稳步发展的基础。
根据以上分析,我司认为XX房地产市场07年整体处于供不应求状态,市场形势良好,08年后市场仍将能继续保持稳步发展,市场对该区域存在大量刚性房产需求。
2.2项目区域住宅市场分析
2.2.1项目区域住宅板块分析
XX按区块划分可分为九亭、佘山、泗泾、新桥、老城、XX新城,如下图所示:
下表对XX区07年12月所有在售楼盘销售进行了统计,列出了月成交面积前三十位的楼盘:
2007年12月XX区在售商品住宅成交前30强
楼盘名称
板块
环线
新增面积
(M2)
新增套数
(套)
新增销售率(%)
成交面积
(M2)
成交套数
(套)
成交均价
(元/M2)
三湘水景苑
XX新城板块
外郊环
21752
256
8534
荣御景苑
XX新城板块
外郊环
39181
424
23
9226
91
8206
九城湖滨国际公寓
九亭板块
外郊环
8700
112
9353
上海源花城
九亭板块
外郊环
6335
54
7623
华亭新苑
XX新城板块
外郊环
5468
48
5840
中大九里德苑
九亭板块
外郊环
17797
238
32
5228
80
10861
丽水馨庭
新桥板块
外郊环
37595
217
1
4819
28
10395
泰晤士小镇
XX新城板块
外郊环
3839
15
7445
泗海怡家
泗泾板块
外郊环
3745
21
5240
大江苑
XX新城板块
外郊环
3698
24
5464
金港花园
泗泾板块
外郊环
3356
30
7039
昌鑫花园
XX新城板块
外郊环
3105
31
7019
馨亭家苑
九亭板块
外郊环
2947
27
7871
贝尚湾园
九亭板块
外郊环
10321
72
20
2871
21
12228
松云水苑
XX新城板块
外郊环
2536
19
6630
金丰蓝庭
九亭板块
外郊环
2389
17
6827
怡林花园(莱顿小城)
XX新城板块
外郊环
2353
17
7233
玉龙苑
XX新城板块
外郊环
2039
15
6213
月亮河桂园
XX新城板块
外郊环
1921
12
6411
春峰苑
XX新城板块
外郊环
1772
12
6446
久阳文华府邸
XX新城板块
外郊环
1745
19
7486
恒杰丁香花园
XX新城板块
外郊环
1698
13
6571
南都白马花园
新桥板块
外郊环
11111
60
0
1692
20
12259
兴日家园
XX新城板块
外郊环
1632
13
5561
新理想花园
XX新城板块
外郊环
1412
14
5983
佘山银湖别墅
泗泾板块
外郊环
1339
4
30976
海立华亭公寓
XX新城板块
外郊环
1204
7
6493
意境雅苑
新桥板块
外郊环
1053
6
11300
欣绿名苑
新桥板块
外郊环
1036
5
12151
圣塔路斯
泗泾板块
外郊环
974
3
28254
ØXX目前在售楼盘主要集中在XX新城,其次是九亭、泗泾和新桥板块,而佘山及XX老城供应量很小。
Ø本项目所处XX老城核心区域已发展成熟,基本无地也无新住宅楼盘可供应。
现有少量供应也位于传统老城的边缘区域,如乐都西路及荣乐西路较西的区域,典型个案如新理想花园、维罗纳贵都等。
因此对本项目周边区域住宅需求的分析将主要来源于对XX居民住房需求市场调查的结果。
Ø九亭、新桥做为离上海城区较近、相对独立的两个XX区域住宅板块,目前普通住宅价格已处于较高水平,尤其是新桥凭借一号地铁线路的延申,目前新开盘住宅均价已普遍达到1万元/平方米以上。
Ø泗泾及佘山板块除少量普通住宅项目供应外,依托区域环境及交通优势,以高端别墅供应为其特色亮点。
ØXX新城在近年以及未来一段时间都将是XX楼市的主战场。
近年来XX新城受投资炒作较为严重,前期商业及住宅用地供应体量偏大、速度偏快,导致目前XX新城整体入住水平较低,商业配套也难以良性发展。
但随着轨道交通及医院、学校等配套的改善,该区域入住率低的情况将在一定程度上得到改善。
2.2.2XX老城住宅市场分析
由前述分析,本项目所处XX老城核心区域基本无规模住宅楼盘供应市场,已基本发展成熟,因此对该区域的住宅市场调查从以下两方面着手,一是二手住宅市场的分析,二是对该区域居民的随机市场抽样调查。
(1)老城区二手住宅市场
Ø老城区住宅以旧公房为主,视新旧程度及位置差异价格小有差异,基本售价在6000-8000元/平方米左右。
(2)老城区居民随机市场抽样调查
XX老城区居民户藉构成
Ø从上分析统计,XX老城区居民上海本地户口比例明显高于全区水平。
XX老城区居民居住面积
XX老城区居民房屋性质
Ø从上分析统计,XX老城区居民现租住比例也达到了30%以上,现居住面积80平方米以下/80-100平方米/100-120平方米三个面积段为主力分布。
XX老城区居民有无买房计划统计
XX老城区居民需求的住宅面积
XX老城区居民需求的户型
Ø从上分析统计,XX老城区居民现考虑购房比例仍处于较高水平,近40%随机访谈客户有潜在住房需求。
其主力需求户型及面积非常明显:
81-100平方米二房和100-140平方米三房,考虑一房及四房以上户型客户非常之少。
因此本项目住宅部分定位绝对应迎合这一市场主力需求。
2.2.3XX新城住宅市场分析
(1)新城住宅市场概况
2008/1XX新城区住宅供应面积分布表
区域
总量
70㎡以下
70-100㎡
100-120㎡
120-140㎡
140-180㎡
180-210㎡
210㎡以上
XX新
城板块
183971㎡
11399㎡
24227㎡
23143㎡
28509㎡
38822㎡
11105㎡
46765㎡
1362套
190套
267套
212套
217套
253套
56套
167套
2008/1XX新城区住宅供应价格分布表
区域
总量
4000元以下
4000-7000元
7000-10000元
10000-13000元
13000-17500元
17500-20000元
20000元以上
XX新城板块
25002㎡
378㎡
10029㎡
12714㎡
427㎡
1021㎡
0㎡
434㎡
197套
3套
70套
115套
5套
3套
0套
1套
ØXX新城为住宅新兴版块,面积供应分布较均匀,各个类型及面积产品都有供应。
相对而言,XX新城大面积住宅产品供应量较大,140平方米以上的大房型有较大体量供应,居民居住层次较高。
ØXX新城目前住宅主力市场供应价格在7000-10000元/平方米,4000-7000元/平方米价格住宅为次主力供应。
Ø相对而言,由于受之前投资炒作较为严重,XX新城整体住宅入住率水平较低。
经过宏观调控后,目前购买XX新城住宅的客源已基本回归为自住需求。
购买该地区的消费群体,主要来自于XX本地、上海市区以及周边江浙地带的外地人士,三大主力客源群的比例基本相当。
(2)新城区居民随机市场抽样调查
XX新城区居民户藉构成
Ø从上分析统计,XX新城区居民上海本地户口比例明显低于老城区,外来人员居主导地位。
XX新城区居民居住面积
XX新城区居民房屋性质
Ø从上分析统计,XX新城区居民与老城区居民住房性质与面积情况基本一致,居住面积及租住比例都处于较高水平。
XX新城区居民有无买房计划统计
XX新城区居民需求的住宅面积
XX新城区居民需求的户型
Ø从上分析统计,XX新城区居民与老城区居民在购房需求上基本一致,同样存在较强的潜在购房需求,主力需求户型与面积也基本一致,只不过需求水平相对老城区要高一些,新城区居民更倾向于选择较大面积的三房。
本项目住宅需求定位应与上节分析相一致。
2.3项目区域商业市场分析
2.3.1项目区域商业范围界定
根据对XX老城商业消费人群的随机抽样调查(中山路、人民路调查200份,老街调查100份,百润发调查50份,老城区易初莲花50份),得知在老城区商业人群的居住来源及户藉构成如下:
XX老城区商业消费人群之户籍
XX老城区商业消费人群之居住地
根据以上分析,本项目商业消费将主要来源于老城区住宅居民,其次也有较大比例来源于新城区居民,其它区域居民辐射相对很少。
项目商业辐射范围示意图
2.3.2项目区域几大商圈调查
老城商业概况
XX老城区商业较为集中,基本以带状分布。
其主要依靠历史遗留的旅游资源,以历史形成的街铺式传统商业形式,发展成目前较为集中的老城核心商业区。
老城核心商业区以中山中路、人民北路口为轴心,中山中路、人民北路、中山二路、人民南路为街区基础,覆盖南至松汇路,北至乐都路,东至谷阳路,西至人民路约2 平方公里的区域。
老城区体现历史老城风貌和旅游文化特色,恢复、修缮和保护历史文化区、明清商业区、岳庙宗教文化街等历史遗产,改造云间路和中山西路,建设成为集旅游、观光、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的商业文化中心。
商业的主要形态结合其城市的古老的建筑结构仍以旧式的沿街商铺为主,其经营业态主要为旅游特色商品。
中山路、人民北路、中山二路、人民南路等现有中心商业街区不断在调整商业结构,以XX商城、上海第一百货XX店为主要节点,传统综合百货转变经营结构,提升品牌档次,转型为都市年轻消费为主的时尚百货,传统街铺也逐步提升品牌档次,将中心商业街区发展成以现代品牌快餐/娱乐/电器/服饰等为主体的商业休闲街区。
新城商业概况
与老城历史形成的传统街铺式商业相比,新城商业完全为全新规划。
如果说XX老城是带状商业布局为主,则XX新城则是点状商业布局为主。
XX新城的商业规划格局基本类似于国外如新加坡邻里中心规划格局,即重点发展社区集中型商业,单个住宅小区不发展或少发展自身配套商业,鼓励区域住宅小区集中型商业消费,整体区域规划档次、形象更佳,但相对缺乏步行购物便利性,更适宜有车一族的商业生活。
XX新城经过近几年的开发建设,商业配套设施得到了迅速发展。
重点如已建成的开元地中海商业街、嘉和商业广场、XX商业广场、江学路餐饮街等。
但由于前几年XX新城住宅及商业土地均供应过快,投资比例过大,导致了XX新城整体住宅入住水平一直处于较低的水平,从而导致建成的几大商业中心不可避免出现人流量太低,商业气氛欠缺,恶性循环导致一些个人商铺购买者低端经营,降低了商业中心档次,使得租金水平更加难以提升。
目前XX新城整体商业氛围较差,与区域商业规划目标相去甚远。
但应该看到,随着轨道9号线的开通及今后与市中心的完全对接,未来将对XX新城的整体入住率带来较大提升,从而整体改善新城商业人气,XX新城的全新商业规划优势(停车/聚集性等)将得以体现,从而能够不断改善商业业态品质,提升商业租金,最终形成新城各大商业中心良性发展的局面。
主要商圈分析
XX主要商圈分布示意图
(1)新城XX商业广场
项目介绍
项目位于XX区行政中心东侧,绿城路以北、谷阳路以西。
总建筑面积88000平方米,另有地下建筑3300平方米,为综合性商业中心。
经营情况
XX商业广场为XX新城区一大集中商业点。
目前该商业中心已发展相对成熟,但因体量太大,内街仍有部分商铺空置,其它大部分商铺已经正常营业,商业以餐饮、休闲娱乐为主,典型餐饮榕巷海鲜大酒店/谭氏火锅/东来顺/闽记茶道等,典型休闲娱乐如重庆家富富桥足浴/威斯龙歌城等,另外广场内还聚集了如宾馆酒店/银行/美容美发店/家居装饰/专卖店/小型超市便利店等多类型商业业态,还有部分办公。
目前其整体运营状况尚可,几家主力店生意很好,但不少小业主经营商业业态档次过低影响了整体商业环境,部分空置铺面转租转售价格都较低。
价格
相对较为成熟,开业率较高,但整体经营档次偏低,目前一些内街铺面空置较多,生意清淡,转租价格仅1—1.5元/平方米/天左右,转售价格在1万元/平方米左右,小业主投资回报率很低。
(2)新城嘉和休闲购物广场(易初莲花/黎明商业广场)
项目介绍
嘉和休闲广场位于新城核心位置,建有观景写字楼与时尚商铺,与易初莲花大卖场/黎明商业广场相连,购成新城区又一大商业点。
经营情况
嘉和休闲广场定位为集购物、休闲、餐饮为一体的中高档综合性商业街。
经营品种面积配比:
服装专卖店30%,家用品专业店20%,美食街20%,金店5%,电子音像店5%,茶馆、酒吧5%,其它10%。
但从目前经营状况来看并不理想,几条内街基本未有商家入住,完全空置,仅沿街区域商家基本入住,主力商家有扬名大酒店/农行等,现完全依靠紧邻的易初莲花大卖场带动人流。
价格
目前嘉和商业广场内街仍在统一对外招租中,虽对外报价仍在3元/平方米/天,但明显无成功启动内街开业的可能性。
目前其内街有部分小业主已经在转租转售商铺,租金也仅在1元/平方米/天左右,150平方米的两层店铺年租金仅4万左右,且还难以出租。
(3)新城开元地中海商业中心
项目介绍
开元地中海购物中心位于XX新城CLD绝对正中心,新XX路南侧,西林路两侧。
项目由28层五星级酒店、三幢20层高级住宅楼、三幢18层单身公寓、一幢20层办公楼和购物商场组成,总建筑面积26.8万平方米,是首屈一指的“一站式”大型购物中心。
经营情况
目前地中海商业中心是XX新城经营最为成功、最有档次的商业聚集点。
其主要依靠乐购大卖场/地中海影院为核心点,依靠各种品牌餐饮店/内部品牌服装一条街头带动人流,同时有银行/电信等众多品牌商家入住,形成了良性互动,除少量二、三楼商业空置外,整体经营状况良好。
价格
目前整体出租水平较高,视位置不同租金价格在1—3元/平方米/天,在新城中处于较高水平。
(4)新城江学路餐饮街
项目介绍
江学路餐饮街位于新城江学路西侧,主要由众多餐饮店组成,同时有少量酒店及休闲娱乐等。
经营情况
目前江学路餐饮街经营较为成功,几大品牌大型餐饮(如玉膳房)和众多小型特色餐饮(如简爱/洞庭春/各种土菜馆等)组成了一餐饮中心,有效形成了聚集效应。
目前该商业街基本无空置状况。
(5)
老城易初莲花大卖场
项目介绍
老城易初莲花大卖场位于荣乐路东段,其周边商业街体量较大,形成老城一大商业聚集点。
经营情况
目前该商业点有迪欧/上岛等大型咖啡店入住,同时有如家品牌经济型酒店入住,靠易初莲花和苏宁两大主力店带动人流,整体临街部分经营情况较好。
但其商业街内街过多,经营状况并不理想,多家店铺空关,转租转售中。
价格
目前其内街租金价格很低,仅1元/平方米/天左右,100平方米左右的二层店铺年租价格在4万元左右,生意清淡。
(6)老城中山中路(庙前街/长桥街/华亭老街)
中山中路(庙前街/长桥街/华亭老街)是目前XX老城的商业人流聚集地,其中又以中山中路最为集中,有XX的淮海路之誉。
中山中路目前经营档次最高,以一百/XX商城/影院为主要商业结点,大量品牌餐饮/服装聚集,但限于历史形成的街铺条件限制,整条街虽整体经营业态档次较高,但规划较为凌乱,停车不便,购物环境较差。
庙前街/长桥街/华亭老街三条老街与中山中路相依托,基本上为主街商业的沿伸。
目前XX老城区中山中路(庙前街/长桥街/华亭老街)区域街铺市场价格随位置不同差异性较大:
基本租金范围在1.5—5元/平方米/天,市场罕有商铺转手。
中山中路主街段租金价格最高,且基本无商铺可租。
庙前街/长桥街/华亭老街部分相对背街位置街段租金水平较低,市场转让价格也至少超过1.5万元/平方米。
小结
Ø目前XX整体商业房产发展情况可以概况为“体量大/品质低”;
Ø除中山中路等核心地段街铺外,XX新城三大商业中心/老城易初莲花购物中心等商业经营状况皆不理想,体量较大/无整体规划招商概念/存在较多的小业主无序经营、空关。
两层商铺的整体租金基本未超过1.5元/平方米/天左右,市场转让价基本在1万元/平方米左右,已接近普通住宅售价水平,商铺投资回报很低。
ØXX几大商业中心由于体量较大且基本无整体招商经营理念,基本目前都是“大而全/乱而差”的经营结果,由于大量小业主无序经营,使得商业业态规划凌乱,影响商业购物环境造成恶性循环;XX老城商业又限于历史发展条件限制,虽商业业态在规划升级中,但历史规划所限存在发展局限性(停车/建筑形式等),始终无法对商业环境有较大的提升。
Ø本项目虽居老城中心区域,但地处背街,稍有不慎就可能造成如原爱购广场商业整体空置的局面。
在XX整体商业环境较差的情况下,更需谨慎定位,充分借鉴市场成功案例经验,寻求市场突破。
2.4项目定位前的思考
相对而言,本项目住宅部分较易定位,XX区域住宅市场主力需求户型及面积分布非常明显,我们前面已做了详细分析,完全可以据此确定项目住宅部分的主力面积及户型配比,开展前期设计工作。
本项目最大的困难在于商业部分如何定位及操作。
项目商业地块优势分析
项目最大的优势在于地段,在此老城区绝对的核心区域已基本没有地块供应市场,本项目稀缺性明显。
项目商业地块劣势分析
项目最大的劣势同样也在于地段,因为虽然本项目地处中心地区,与中山路最繁华地段仅几步之遥,
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