屈家村城中村改造建设项目可行性研究报告.docx

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屈家村城中村改造建设项目可行性研究报告

屈家村城中村改造建设项目

可行性研究报告

第一章项目总论

1.1项目主要内容

1）项目名称：

县################城中村改造建设项目

2）项目位置：

项目位于县#######镇################

3）项目规模：

项目占地面积27亩（合18000平方米），总建筑面积27640平方米。

4）建设内容：

主要建设7栋7层住宅楼（其中：

临街2栋1-2层为商业用房、中间4栋1层为商业用房），大礼堂，公共服务中心及道路、供水、供电、供暖、亮化绿化等公共基础设施。

5）总投资额：

3460万元

6）资金来源：

村民自筹资金。

7）建设期限：

24个月

8）建设单位：

#########县############镇屈家#######村委会

1.2建设单位概况：

1.2.1村委会概况

###########县#########镇######位于################县城东南方向，周普路东，属于县工业园区开发地。

南依西宝高速，西邻长青南路。

由四个自然村组成。

即显西、显黄、显田、显东。

现全辖占地380亩左右，布局住户600户，人口共2100人。

1.2.2有利条件

    随着社会主义新农村建设的推进，######正面临前所为有的发展机遇。

从经济发展条件分析：

首先，#########拥有得天独厚的区位优势，与长青南路及西宝高速相邻，交通便利。

同时，新建台资工业园区，充分享有工业发展辐射带动力强的优势。

为合理布局经济，加快区域经济发展创造了有利条件；

1．2．3经济发展基础

########在发展传统产业的基础上，取得了明显的效益，并有进一步发展壮大的趋势。

在调整产业结构的同时，##########把握历史机遇，加快经济建设步伐，经济发展取得了显著成效，建成台资工业园，北显铸造厂，村庄部分道路及巷道实行了硬底化，排水设施基本完善。

为建设社会新农村和促进经济社会跨越式发展奠定了必要的物质基础。

台资工业园及北显铸造厂的建设，有效转移农村富余劳动力，使村民生活不断改善。

1．2．4软环境优势

近年来，########在实行村民自治的过程中，解放思想，与时俱进，培养了一批懂经济、会管理的复合型干部，干群关系和谐，村风民风片朴，社会稳定，营造了良好的干事创业环境。

在抓好物质文明建设的同时，全村逐步形成了团结拼搏、迎难而上、崇尚科学，全面开展社会主义新农村建设的新局面。

1．2．5产业结构：

################以传统种植业为主，同时兼盈普通养殖业。

近年来成为县工业园开发地后，引进台资，与原有的北显铸造厂形成新的经济增长点。

同时################周边拥有北显遗址，出土有大量的西周、战国时期的文物，该遗址面积广大，延续时间长，文化内涵丰富，对研究关中地区新石器至秦汉遗址的分期和文化类型提供了重要的实物依据，也为################提供了丰富的旅游资源。

1.3可行性研究依据

1）《################省土地利用总体规划》（2006-2020年）

2）《################市住房建设规划》（2008—2012年）

3）《################市城市总体规划》（2006-2020年）

4）《################县城市总体规划》（2010—2030年）

5）《################县土地利用规划》

6）《################县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

7）国家计委颁布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》

8）################省现行相关工程定额标准

1.4研究范围

本项目可行性研究报告依据国家有关法规、政策、规程和规范，对项目建设背景、环境影响、土地利用及用地指标、市场分析及前景预测、建设规模及设计方案、环保及节能、配套设施、投资估算方案、财务效益等方面进行分析研究，并提出有关建议。

1.5研究目的和意义

“城中村”改造是################大开发，点亮################县城西大门的绿色工程。

是改善人居环境、推进城市化进程的必由之路。

有利于改善################县城市面貌，优化城市土地资源配置和空间结构布局，并对提高人民生活质量、协调发展社会各项事业意义重大，具有良好的社会效益。

经济的不断发展，社会的不断变迁以及不时变化的环境因素，都会对土地的使用模式产生一定的影响。

那么我们就要随时制定能反映这种连续相互作用的规划。

同时，产业体系对城市空间结构、功能分区和土地利用起着导向作用。

################在积极发展中产业结构的调整，也使其对居民空间结构，功能分区和土地的重新规划和合理分配提出了新的要求。

################“城中村”改造建设项目正是土地使用模式变化中规划变化的良好体现，也是################村民提高生活质量的美好愿望。

################目前布局结构比较混乱，基础设施部分缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，还有部分道路处于泥泞状态、污水横流、垃圾成堆、脏乱差的现象突出，电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。

################“城中村”改造建设项目，既改善了################村民的生活环境，居住条件，又可以搞好################镇招商引资工作。

把招商引资和“城中村”改造项目建设作为################镇经济工作的增长点。

国家在2005年通过《十一五规划纲要建议》，提出要按照“生产发展、生活宽裕、乡土文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实推进社会主义新农村建设。

对现有农村进行政治、经济、文化和社会等方面的建设，最终实现把农村建设成为经济繁荣、设施完善、环境优美、文明和谐的社会主义新农村的目标。

随着新农村建设进程的加快，################村民生活水平提高了，但脏乱差状况没有根本上得到治理、无法实现人与环境和谐发展的要求。

而且由于历史等原因，目前################存在三点突出问题有待急需解决：

1）因居住条件有限，村中现有60多户无庄基地。

村民居无定所，关系到村民的基本生活状态和生活质量，是################急待解决的民生问题，也是新农村建设管理民生的基本要求。

2）目前村中有十二户村民的房屋地址，位于南北通道路址规划范围内，如不及时拆迁，将严重影响道路的铺设完成，为周边经济的发展速度埋下隐患，进而影响整个################的经济发展前景。

3）在################的产业调整中，台资工业园区在################征地1000多亩，村民仅余土地300亩，人均不足2分。

致使################生活生产发展受到制约，急待通过################“城中村”改造建设项目进行调整。

################“城中村”改造建设项目的周边，既有西宝高速、长青公路，又有台资工业园以及北显遗址。

优越的地理位置，新兴的工业发展势头，悠远的文化氛围，很适合兴建城市居民小区。

在################“城中村”项目改造中，还将增建社区礼堂等文化休闲场所，为################镇居民提供良好的栖息之地。

同时，################改造建设项目的建成对################的周遍及本身具有几方面的影响。

1）有利于环境的改善

“城中村”高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业兼容，各种市政配套设施齐全，对于彻底改善群众居住条件，提高群众生活水平，提升城市品位，塑造城市形象，繁荣城市经济，节约利用城市土地，优化城市空间布局意义重大。

2）利于住房条件的改善

住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的文明程度、生活质量得到提高。

促进城市社区生态环境、人居环境和社会环境进一步优化和提升。

3）有利于构建管理新体制

随着“城中村”改造的深入，有利于稳步推进村级管理体制转换，推动“城中村”建成新型社区，建立相应的社区组织，实行社区统一管理，规范运行。

更有利于加快推进城乡一体化，对于城乡发展规划，产业布局、基础建设等各个方面都有一定的推动作用。

4）有利于村民个人收入的提高

“城中村”改造后将成为功能齐全的综合区域，商业市场的建设给村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民的个人收入将大大提高。

切实解决“失地村民人往哪里去”面临的难题。

对进一步提高村民生活水平及质量有很大的促进作用。

5）有利于房产价值的改变

村民住宅转变为证件齐全的商品房。

这些房产可进行租赁、自主或岀售、提高村民的经济收入。

1.6可行性研究结论

1）本项目是“################县################镇################城中村改造建设项目”，该项目的开发建设有利于################县经济发展和城镇化建设，促进了社会和谐。

老百姓由农民转变成了居民，和城镇居民一样享受社会福利，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，对于社会稳定和谐意义重大，其总体发展方向符合################县城市总体规划要求。

2）该项目建设符合国家政策，符合################县土地利用规划和城市建设规划。

项目的实施，畅通了城市化道路，促进了经济社会的全面发展，改变了城中村农村集体土地分散征用、分块变性的问题，以村为单位地块打包挂牌，有利于城市化的进程，找到了解决城中村长治久安问题的新途径。

3）本项目选址合理，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目供水、供电、供气、供暖、通讯设施齐备，具备良好的建设环境。

项目的建设过程中，可为社会提供大量就业岗位，推动当地经济发展，也能为国家增加一定税收。

4）本项目主要建设多层住宅和商铺、附属休闲娱乐设施、公共设施、道路、亮化、绿化等，目前项目设计和施工技术都十分成熟，项目选址有较好的地质地形条件，施工方便。

项目投资较大，投资回收期较短，投资风险较小，社会效益显著，同时又能满足多住户的居住需求。

综上所述，该项目的建设既能改善城中村农户居住条件，提高城区公共服务设施水平，完善城市职能，增强城市吸引力，同时又具有较好的社会与经济效益，并且可以促进################县经济和城镇化建设的发展，因此，本项目的建设是十分必要可行，建议有关部门尽快批准建设。

第二章建设背景及必要性

2.1建设背景

住房问题是重要的民生问题。

国务院召开全国城市住房工作会议提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家庭为对象，加大“城中村、棚户区”改造力度，使“城中村、棚户区”家庭住房条件得到明显改善。

改革开放以来，中国经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。

温家宝总理在政府工作报告中提出了“中################崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中################地区倾斜，刺激中################经济的快速发展。

地处中国腹地的################省################县面临着一次全新的历史发展机遇。

在中################崛起的大背景下，依托优越的地理位置和多年积累，################的整体经济实力日益增强，已具有较强经济积累，地区生产总值连续几年处于西北部五省前列，从整体经济实力看，################龙头与支点的地位已基本确定。

################省################县城区内存在多个城中村，城中村内危房、旧房集中，这些住房建设时间长，房屋质量差，户均面积大，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。

中心城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了################县的市容市貌，影响县城的整体形象。

为彻底解决这一问题，进一步加快城中村改造和城镇化进程，推动全县经济社会快速发展，################县人民政府根据省市加快推进城镇化和城镇建设管理工作会议及相关文件精神，拟定了《关于加快推动城镇化的实施意见（征求意见稿）》、《关于进一步加强城乡规划和建设管理的意见（征求意见稿）》、《################县城乡规划建设管理实施暂行办法（征求意见稿）》三个文件。

城中村规划管理工作是县住建局的重要职责，为坚持一厅式办公，一条龙服务，提高城中村改造项目审批效率。

################县住房和城乡建设局派驻一名副局长兼任旧城办主任，负责城中村改造范围内的规划建设的有关行政管理工作、房屋征收有关行政管理工作，并联系国土局负责城中村改造范围内的土地管理工作。

实施“城中村”改造是利在当代，功在千秋的民心工程，对于创造良好人居环境，丰富城市特色和内涵，提升城市品位，增强城市竞争力，促进可持续发展都具有十分重要的意义。

################县################成立专门工作组负责规划拆迁安置等工作，统一政策、统一领导、统一规划、统一标准，协调制定“################住宅小区”总体实施方案。

在实施总体方案时从实际出发，坚持规划先行原则，采取一村一对策、一村一方案的办法，由县规划、土地和建设部门指导制订拆迁改造建设方案。

鼓励采取村民自筹资金的方法，尽快推动“################住宅小区”建设项目有序进行改造。

2.2项目建设必要性

1）城中村存在的弊端

近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。

“城中村”农民的土地大部分已经被国家征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本变化，已不再是传统意义上的农民。

“城中村”存在的弊端主要有以下几个方面：

1．人口构成多元化，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。

据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：

首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住房的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。

由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的发源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

2.“城中村”的存在，会造成严重的环境污染隐患

廉租出租屋中，聚集了大量的外来务工人员和粗放型小型企业及加工厂，数目庞大的生产垃圾和生活垃圾处于无序管理状态，不能及时清理，造成周围环境污染，进而形成土地污染，甚至地下水污染。

再者，城中村中清洁能源使用率低，务工人员和小加工厂的生活状态决定他们会使用低廉的煤和柴等污染性能源材料，必然造成一定的空气污染，使居住环境恶化。

3.“城中村”缺乏统一规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，国土资源流失

“城中村”房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，房屋容积率低，土地利用十分粗放。

同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的大量流失。

4.管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。

从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不得力。

这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住房用地严重超标。

5.公共设施缺乏，环境、交通及安全问题严重

“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，再加上楼间距小，路径狭窄，采光差，在原来污染和混乱的同时，又存在通风设备缺乏，消防通道不过关，致使治安、消防、交通事故频发。

6.村民素质较低，就业问题严峻

城中村特殊的建筑结构，造成植被覆盖率低，配套设施缺乏，公共娱乐场所基本没有，幼儿园、中小学覆盖面小，严重影响村民的身心健康发展，同时“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。

另外，“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。

2）城中村改造的历史使命

本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实“住房问题是重要的民生问题”，响应省市县加快推进城镇化进程和城镇建设管理工作会议及相关文件精神，加快推进城中村改造，具有历史使命。

因此，################县################镇################城中村改造建设项目的实施非常迫切，也十分必要。

第三章项目环境分析

3.1################县概况

3.1.1行政划分

 ################地处关中平原################，全县共有8镇（################镇、苏坊镇、################镇、游风镇、贞元镇、长宁镇、小村镇、大庄镇），4个三农服务中心（代家三农中心、河道三农中心、南仁三农中心、################街三农中心），213个村民委员会，6个社区居委会，44.72万人，其中农业人口37.4万人，县政府驻地################镇。

全县总面积392平方公里，其中耕地42.5万亩，人均1.1亩，是################省人均土地面积较少、人口密度较高的县区之一。

境内以汉族为主，还有回、满、白、壮、蒙古、侗、傣、朝鲜、土家、锡伯、土族等11个少数民族。

地势平坦开阔，地理位置十分优越，是关中地区重要的交通枢纽和物资集散地。

3.1.2自然条件

################属暖温带季风区半湿润气候，夏季高温多雨，冬春寒冷少雪，四季分明。

多年平均气温为13.2℃，年极端最高气温42℃，极端最低气温为-19.4℃；多年平均降水量有600mm左右，多集中在6、7、8三个月，占年降水量的50%以上。

平均初霜期在11月上旬，终霜期3月下旬，无霜期228天。

年平均日照时数有2160小时左右。

地形西北高、东南低，从北向南呈阶梯分布，分为一、二、三道塬，由山前洪积扇前缘地带和黄土台原、河漫滩及河谷冲积阶地三种类型构成。

耕地中川、塬平地占97%。

境内有三条河流，均属渭河水系，水资源可利用量26553.8万立方米，已开发量17169.8万立方米，地下水年均可利用量1.5988亿立方米，已开发量9924万立方米。

农业始祖后稷教民稼穑于################，是中国农业发祥地之一。

自古就有“关中米粮仓”之称，全县水浇地37.22万亩，占耕地的90.7%，人均0.9亩。

近年来，################县加大土地开发复垦整理工作力度，争取省、市补助资金，先后实施了县级土地开发复垦项目，净增加耕地4074.91亩。

农作物58种，果树10种，林木68种，2011年粮食总产24.54万吨，农业总产值25.2亿元。

曾先后荣获小麦单产全国先进县，全国商品粮基地县，瘦肉型猪生产基地县，大蒜、辣椒、玉米皮编织也很驰名。

3.1.3工业经济

工业经济蓬勃发展。

实施工业强县战略，先后建立了################县（台资）工业园、苏坊工业园、大庄工业园，形成了医药、食品、机械加工、化工、建材、纺织、造纸、锅炉、服装等主导产业，################县（台资）工业园区基础设施完善，达到了“七通一平”，成为招商引资的洼地，被确定为全省重点建设的县域工业园区之一，现入驻企业达到28家，累计吸引投资50亿元。

3.1.4文化教育

近年来，################经济快速发展，各项社会事业生机勃勃。

1997年荣获全国“两基”工作先进县和“全国农村物价管理”先进县称号，1999年通过省、市“普及实验县”评估验收，并获得全省“社会治安模范县”称号；2000年荣获“全国双拥模范县”称号，被市委、市政府命名为计划生育综合管理服务先进县；2003年12月再获全国“双拥”工作“二连冠”和全省“四连冠”，2008年荣获“################省县域经济社会发展争先进位奖”，2010年在全省县域经济社会发展监测考评中排在全省第25位。

3.1.6医疗卫生

全县医疗卫生事业发展较快。

建国后，经过几十年的努力，逐步建立健全了县、镇、村三级卫生医疗保健组织。

到2010年，全县有医疗卫生机构28个，村卫生室350个，医务人员900多人，与1949年相比，机构增加了将近30倍，人员增加了100多倍，病床由1952年的10余张增加到1000多张。

3.1.7名胜古迹

################县名胜古迹较多，有丰富的文物宝藏。

全县有各类文物点150处，其中古遗址47处，古墓葬5处，古建筑10余处，石刻碑碣50多个。

报本寺塔、城隍庙、苏武墓等10处被列为省级重点文物。

到1990年底，全县出土文物共1780余件，珍贵文物有商代的乳丁纹簋、蝉鼎和玉戊，西周的驹父盨盖、戈祖已尊，战国的信安尹，北宋的金棺银椁，唐代的金碗、鎏金鱼纹银耳杯。

3.2################县################镇概况

################镇地处城关，镇域面积22.5平方公里，耕地面积2.3万亩，辖20个行政村，4个社区居委会，人口共计7.53万人（其中农业人口2.66万人，非农人口4.87万人），群众收入主要以二、三产业为主，是一个城郊型经济大镇。

近年来，镇党委、政府按照“工业强镇、产业富民”的发展思路，逐步闯出了一条建设大基地、舞活大龙头、做强大产业的强镇富民新路子。

2010年、2011年连续两年被县委、县政府评为“产业发展先进单位”，2011年目标责任制考核评为全县优秀镇。

1）产业发展有宏伟的发展规划

镇党委按照“主导产业做强，特色产业做大，已有产业做优，后续产业做实”的发展思路，坚持以壮大两园为重点，以五大产业带为总抓手，积极实施沿渭河发展苗木产业带，沿高速路发展猕猴桃种植产业带，沿南环路建设特种养殖产业带，围绕（台资）工业园区建设三产服务产业带，以城中村为中心，建设商贸物流产业带，全力打造五大经济板块，发展15个特色产业村，壮大一批优势产业。

2）主导产业规模进一步扩大

从2008年开始，镇党委、政府积极鼓励，引导群众打破传统的种植结构，调整产业布局，抢抓机遇，2009年在史家村建成设施蔬菜大棚96座，占地180余亩。

尤其是2010年、2011年以来，通过土地大流转