物业费标准.docx
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物业费标准.docx
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物业费标准
物业费标准
关于物业费1.2元/?
应享有的服务:
基础条件:
本小区封闭;有不少于本小区住宅总建筑面积3%。
的物业管理服务用房;绿化率
33%以上(包括水面);绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;固定活动馆所100平方米以上;专用固定停车泊位1个/3户;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;固定体育活动场馆不少于二项设施。
一、综合管理服务标准与收费标准四级
二、公共区域秩序维护服务标准四级
三、公共区域清洁卫生服务标准三级
四、公共区域绿化日常养护服务标准三级
五、共用设施设备日常运行、保养、维修三级
一、综合管理服务标准与收费标准(四级)
机构设置:
(1)小区内设置管理处。
(2)配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
人员设置:
(1)小区经理有中级以上职称或大专以上学历,有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上小区经理任职经历。
(2)小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证,统一着装,挂牌上岗,仪表整洁规范。
(3)小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书,挂牌上岗。
服务时间:
周一至周日在小区管理处进行10小时业务接待并提供服务。
丄作计划:
制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施,每半年向委托方报告一次计划实施情况。
服务规范:
服务规范应符合《市物业管理行业规范》要求。
管理制度:
(1)有明确的值班制度和交接班制度,工作有记录。
(2)制定管理处内部管理制度和考核制度。
制度公示:
服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。
保修投诉受理:
(1)24小时受理业主或使用人的报修。
急修半小时内到达现场查看处理,小修二天内修复。
有完整的报修、维修和回访记录。
(2)对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
服务费收支:
物业服务费收支每半年向业主公布一次,公共水电费分
摊每两月向业主公布一次。
满意度调查:
每年一次对业主或使用人进行满意情况普测,平时采取多种形式的沟通方式与业主或使用人沟通,沟通面不低于小区住户的75%,对沟通和测评结果进行分析并及时整改。
特约便民服务:
能提供三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务。
小区业主活动:
每年组织一次以上的小区宣传、文化活动。
档案管理:
建立档案管理制度,建立健全小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等]。
财务管理:
建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账LI清晰。
维修资金:
建立维修资金管理制度,对小区房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,账LI清晰。
办公自动化:
运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。
装修事项:
告知业主或使用人装修须知,加强装修过程中的监督和管理,对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。
其他:
综合管理的其它服务项LI达到约定的服务标准。
二、公共区域秩序维护服务标准(四级)
人员配备:
安全护卫人员中45周岁以下的人员占总数的50%以上,身体健康,工作认真负责。
技能训练:
安全护卫人员接受过安全技能训练(专项培训、岗中持续培训)的比例为60%。
训练有素,掌握基本的安全护卫技能。
技能水平:
有较强的安全防范能力,能很好地维护公共秩序工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
服装仪容:
上岗时佩戴统一标志,穿戴统一服装,仪容仪表规范整齐,上岗时精神饱满,姿态良好。
器械配备:
配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
门岗:
1、出入口值守:
主、次出入口24小时有人值守,主出入口双人值勤,6:
00-20:
00立岗,有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。
2、进出人员管理:
(1)阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。
(2)外来探亲访友人员进入小区,热情接待,通过对讲系统联系住
户。
3、车辆疏导:
(1)对进出小区的车辆进行管理、疏导,保持出入口环境整洁、有序、通畅。
(2)对大件物品搬岀进行登记。
巡逻岗:
1、巡逻要求:
(1)安护人员手持巡更采集器,按设定的路线每2.5小时巡查一次,如无巡更器,夜间巡逻时二人一组。
(2)重点部位(小区道路、单元出入口、地下停车场等)应设巡更点,有巡更记录。
(3)接受业主(使用人)求助,回答住户的询问。
2、应急处理:
(1)接到火警、警情后8分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方。
(2)在遇到异常情况或住户紧急求助时,8分钟内赶到现场,釆取相应措施。
监控岗:
1、技防设施
(1)小区的监控中心24小时有人值守,对所有监控点实施监控无遗漏。
(2)技术防范设施(如安防监控、楼宁对讲、周界报警、住户报警、
门锁智能卡等)能有效使用,对所反应的信息实施管理。
应急处理:
(1)监控中心接到报警信号后,安护人员五分钟内到达现场进行处理。
(2)小区有火警、警情等应急预案,并在监控中心上墙。
每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。
专项:
1、露夭车位:
(1)有人员24小时巡视和引导停车。
(2)按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序。
2、收费车库(棚)
应有专职人员24小时管理,车辆停放有序,对车库内配置的设施设备进行管理和维护,按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。
三、公共区域清洁卫生服务标准(三级)
楼内公共区域:
1、生活垃圾收集
(1)高层按幢设置垃圾收集点,多层按物业管理需要配置收集点。
(2)装修垃圾定点堆放,每周清理一次。
2、通道及楼梯台阶
每周清扫三次,隔月楼梯间墙面除尘一次;单元门厅每天清扫二次,每周拖洗二次。
3、楼梯扶手、栏杆、窗台、开关:
每周擦抹二次,扶手、栏杆基本干净、无灰尘,清洁后用抹布擦拭,窗台基本无尘。
4、门窗等玻璃:
每月擦拭一次,其中单元门厅玻璃每月擦拭二次,□视明亮、无污迹。
5、天花板,公用灯具:
隔月除尘一次,天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无积
尘、无污迹、无蜘蛛网。
6、电梯及电梯厅:
每天清扫二次,每月二次擦拭、清洁电梯内墙面和地面,每月清洁一次轿箱顶部。
7、消火栓、指示牌、信报箱:
每周擦抹一次
楼外公共区域
1、道路地面:
每天清扫一次
2、绿地、明沟:
明沟每天清扫一次;绿地每天捡拾一次,秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。
3、垃圾桶、果皮箱:
每天清运二次,垃圾无漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱每周抹洗一次;周围地面无垃圾、无污水。
4、消灭鼠害,蚊蝇:
每季度对窖井、垃圾箱、明沟等喷洒药水一次,夏季(6月、7月、8月)每月一次,每年灭鼠二次。
5、公共灯具、宣传栏:
每月擦抹二次,H视基本无灰尘(2米以上部分每季度擦抹、除尘一次)。
6、设施设备用房:
每周清扫二次。
7、休闲、娱乐、健身设施:
每周清洁一次(擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅)。
8、停车场、公用车棚:
每两天清扫一次,及时清除地下室进出口的垃圾;发现油迹、污迹、锈迹,应及时擦洗干净。
四、公共区域绿化日常养护服务标准(三级)
草坪:
1、保存率:
保存率不低于90%
2、修剪:
每年3次对草坪整治修
剪。
3、除杂草:
每年适时除杂草五遍以上。
4、灌排水:
干旱、高温季节基本保持有效供水;雨季及时排出积水。
5、病虫害防治:
发生病虫害时及时灭杀。
树木:
1、保存率:
保存率不低于95%,生长正常。
2、修剪:
乔木根据需要适时修剪,灌木每年适时整形修剪二遍以上,篱、球每年修剪三次以上。
3、除杂草:
每年适时除杂草三次以上。
4、施肥:
生长期按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥,每年普施有机肥一遍。
部分花灌木增施追肥一遍。
。
5、病虫害防治:
有针对性及时灭治病虫害,每年喷洒农药不少于二
次,控制大面积病虫害发生。
。
6、其他:
因人为或风害等因素造成的树木倾斜及时予以扶正。
花坛花境:
1、每年有一次以上花卉布置。
2、保持花卉生长良好。
3、及时做好病虫害保护。
五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修(三级)
公共部位:
1、房屋结构:
每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
2、门窗:
每周一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。
3、屋顶:
每年检查二次,发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修(台风、暴雨到来前增加检查1次)。
4、道路、路面、侧石、窖井盖:
每周一次对道路、路面、侧石、窖井盖等设施进行巡检,发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修,井盖不缺损,能正常使用。
5、屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池:
每月一次对屋面泄水沟、
楼外排水管道清扫、疏通一次;化粪池每年清理两次,保证化粪池出入口畅通,每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。
预计台风到来前,应及时检查。
6、地面排水沟与围墙:
每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物,每月二次巡查围墙。
7、楼梯间、公用走廊的室内墙地面:
墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳,无缺损。
8、凉亭雕塑景观小品:
每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用。
9、休闲椅、室外健身设施:
每周巡查一次休闲椅、室外健身设施,发现损坏及时修理,并保证设施安全使用。
10、安全标志:
对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查二次,缺损及时补齐,保证标志清晰完整。
供水系统:
(1)总体供水设施每月检查一次。
(2)泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。
(3)水泵和饮用水水池(箱):
水泵每季度保养一次,饮用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水质化验一次,水质符合国家标准。
(4)水箱蓄水池应盖板加锁,溢流管口安装金属防护网,每年冬季对外露水管包扎、防冻。
有水泵房的,实施封闭管理。
(3)高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。
公共照明系统:
(1)楼道灯、道路灯完好率为95%左右(主干道亮灯率100,)。
(2)景观灯、节
日彩灯完好率为95%左右。
(3)室内、室外公共电气柜每周巡查一次。
(4)限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
消防系统:
(1)消防泵、消火栓每季度巡查一次,每半年保养一次。
(2)灭火器每年检查一次。
(3)消防水带每半年检查一次,消防管网压力每半年检查一次。
(4)每年对消防知识进行二次宣传。
智能化系统:
(1)弱电系统配置完善(至少有录像监控、楼宁对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的五项及五项以上系统)。
(2)系统每月检查一次,发现问题及时维修
电梯:
(1)遇电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员5分钟之内到场应急处理,专业人员45分钟之内到场进行救助。
(2)每天应进行检查,检查记录存档。
(3)保证电梯24小时完好,轿箱内按钮、灯具等配件保持完好,轿箱整洁。
(4)客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的,货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯,驾驶员应坚守岗位不脱岗,保证安全运行。
G)设置紧急呼救装置的,应保证24小时完好,发生故障时应确保三方通话。
(6)委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,对电梯运行进行管理并对情况进行记录。
(7)确定合理的电梯运行时间,随时监督电梯运行状况,加强日常维修保养,适时降温、通风、防雨,做好运行服务,经常巡查楼层,防止地面水流入电梯井,值班监督,防止违章使用电梯;记录每日电梯运行情况,建档备案。
(8)定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查,发现问题及时处理,并做好记录。
(9)电梯维护保养提前一天通知业主或使用人,并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。
(10)建立电梯运行档案,记录电梯运行情况和维修保养工作内容。
排水系统:
(1)每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵,每半年润滑加油一次。
(2)污水处理系统每年全面保养一次。
(3)暴气机空气过滤网每半年清洗一次。
避雷系统:
避雷装置每年检查一次,保证其性能符合国家标准。
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