物业管理服务费报价及测算.docx
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物业管理服务费报价及测算
物业管理服务费报价及测算
概述:
基于对某某国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算,得出第一年管理服务费支出为人民币1,317,957.57元,第二、第三年管理服务费支出为人民币2,255,529.27元;通过对资源占用分析和全面平衡,物业管理服务报价为住宅0.8元/㎡·月,写字楼4.5元/㎡·月,酒店式公寓2.6元/㎡·月,商业1.5元/㎡·月。
第一节经费测算的原则及说明
一、测算的依据
(一)南京市政府相关物业管理法律、法规;
(二)“南京市物业收费管理实施办法”(宁价房[2002]182号);
(三)“南京市住宅区停车管理服务费收费标准”;
(四)江苏中住房地产开发有限公司“某某国际广场”物业管理邀标书。
二、经费测算的原则
(一)遵循物业管理行业特点的原则
物业管理行业属保本微利的服务性行业。
客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。
(二)服务水平与管理费用相匹配的原则
根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。
(三)物业管理分项服务分项收费的原则
按照不同的物业所占用的资源比例,在统一运作的原则基础上,服务分区,不同的服务内容,确定不同的服务费用标准。
分阶段测算原则)四(
考虑到管理期内,项目分两期竣工投入使用。
为此,我们采用了分阶段测算的原则,以确保经费测算的准确、客观。
(五)管理者提取酬金原则
物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:
管理者酬金=物业管理费用支出×管理酬金比例。
三、测算的有关说明
(一)按功能物业功能管理的原则;
(二)物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备\设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。
(三)有关费用的说明
1、人员工资标准
根据市场化原则,参照行业工资水平,结合南京市的物业管理服务行业特点,制定人员工资标准如下:
序职月年
36,0001经3,000
26,4002,2002经理助理
21,1201,760客户服务中心主管3
21,1204安全事务部主管1,760
21,1201,7605工程维修部主管
21,120环境管理部主管1,7606
19,20071,600强电工程师
19,2008智能化工程师1,600
15,6009客户服务助理1,300
12,000
1,000
财务收款文员10
11
公寓酒店式管家
1,300
15,600
12
写字楼客户管理服务员
1,300
15,600
13
住宅管家
1,000
12,000
14
商业管理服务员
1,000
12,000
15
安全领班
900
10,800
16
安全员
750
9,000
17
维护工运行值班/
900
10,800
18
技工
1,300
15,600
19
清洁工
500
6,000
20
绿化工
800
9,600
公用水电费2、本测算不含公用水电费,公用水电费的分摊,遵照南京市物业管理的有关规定和行业惯例。
3、住宅电梯使用费
住宅电梯未列入测算,其费用收支遵照南京市物业管理有关规定和行业惯例。
4、物资装备的摊销
物资装备全部按3年摊销。
5、开办费摊销
根据江苏中住房地产开发有限公司提供的合同范本,中标后的签约期限为3年,因此开办费的摊销期限为3年。
6、不可预见费
根据物业管理行业惯例,不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。
7、管理者酬金
15%—8依照江苏省物业管理条例和南京市物业管理办法,每年按总支出的.
提取管理者酬金,本标书实际按5—8%。
8、本标书收费标准不包含住宅专用维修基金。
第二节经费测算
一、经费测算总表(单位:
人民币元)
序号
目测算依据项
第一年支出第一期
第二、三年支出第二期
1
详见人工费测算明细表人工成本
286,803.60
442,950.301,250,907.60
2
详见办公费测算明细表行政办公费
68,660.00
128,040.0084,020.00
3
设备\设施维护费详见维护费测算明细表
13,000.00
271,007.3621,700.00
45
清洁费详见清洁费测算明细表详见绿化费测算明细表绿化费
51,300.007,806.50
149,576.0053,396.007,806.5015,613.00
6
详见保安费测算明细表保安费
3,000.00
3,000.006,000.00
7
详见开办费测算明细表开办费摊销
64,034.50
128,069.0064,034.50
8
小计1—7)项×(不可预见费
494,604.607,419.071.50%
676,907.301,949,212.9610,153.6129,238.19
9
(1—8)项×管理者酬金
25,101.188%5—
158,276.0934,353.05
10
营业税金及附加(1—9)项×
29,308.145.56%
118,802.0340,110.62
总计556,432.99761,524.582,255,529.27
备注:
1、第一年人工成本按照进场时间不同,分两部分测算;
2、第一年行政办公费用按照进场时间不同,分两部分测算;
3、管理者酬金第一年按5%测算,第二、第三年按8%测算。
4、第一年设备\设施维护费只包含了室内照明光源的更换和设备维修零星材料费。
二、经费测算明细表及其说明
某某国际广场项目预计分两期交付使用,第一期,住宅和写字楼预计将在2012年10月31日前竣工交付使用;第二期,酒店式公寓将在2013年4月30日前竣工交付使用,由于上述两个区域的竣工时间不同,在测算人工成本、行政办公费、设备\设施维护费、清洁费、绿化费的时候,均考虑了接管时间不同而造成的费用差异,经费测算具体如下:
(一)人工成本
1、第一年人工成本(2012年11月1日—2013年4月30日)
1)第一年一期人工成本
序号
项目人数
月薪时间
计算方法一期费用
1工资
经理
(1)
(2)经理助理
130006人数122000人数
x月薪xxx月薪
时间时间
18,000.0000,000.00
(3)客户服务主管
1人数17606
xx月薪
时间
10,560.00
(4)安全事务主管
人数161760
xx月薪
时间
10,560.00
(5)工程维修主管
人数161760
x月薪x
时间
10,560.00
(6)环境管理主管(7)强电工程师
人数1760101人数0
x月薪xxx月薪
时间时间
00,000.0000,000.00
(8)智能化工程师
1600人数10
月薪xx
时间
00,000.00
客户服务助理(9)
1300人数10
xx月薪
时间
00,000.00
(10)财务收款文员
1000人数01
xx月薪
时间
00,000.00
(11)公寓酒店式管家
0人数13004
x月薪x
时间
00,000.00
写(12)服务员
字楼客户管理
1
6人数1300
xx月薪
时间
7,800.00
(13)住宅管家
人数100061
x月薪x
时间
6,000.00
1x时间00,000.001000(14)商业管理服务员0人数x月薪
3月薪人数900x6x时间16,200.00安全领班(15)
12(16)安全员54,000.00xx人数月薪6750时间
19人数(17)00,000.00安全员月薪0750x时间x
5
6x900月薪x时间27,000.00维护工/运行值班(18)人数
17,800.00时间月薪人数x6x1300(19)技工
10清洁工xx人数500月薪时间(20)30,000.00
6
100,000时间800月薪人数xx(21)绿化工198,480.00
三费一金2
23,817.60x12%工资总额
(1)职工福利费
3,969.60x2%工资总额工会费
(2)
47,635.20(3)社会保险费x24%工资总额
2,977.20教育基金x1.5%工资总额(4)
9,924.00医疗保险(5)x5%
工资总额88,323.60小计
286,803.6
合计3
2)第一年二期人工成本日)月31日~2013年10(2013年5月1序
号1
项目人数工资
月薪
计算方法月支出
年支出
(1)
经理
1
3000
人数x月薪
3,000.0018,000.00
(2)
经理助理
1
2200
人数x月薪
2,200.0013,200.00
(4)
客户服务主管
1
1760
月薪x人数
1,760.0010,560.00
(5)
安全事务主管
1
1760
人数x月薪
1,760.0010,560.00
(6)
工程维修主管
1
1760
人数x月薪
1,760.0010,560.00
(3)
环境管理主管
1
1760
月薪人数x
1,760.0010,560.00
(7)
强电工程师
1
1600
x人数月薪
0,000.000,000.00
(8)
智能化工程师
1
1600
人数x月薪
0,000.000,000.00
(9)
客户服务助理
1
1300
月薪人数x
0,000.000,000.00
(10)
财务收款文员
1
1000
月薪人数x
1,000.006,000.00
公寓酒店式管
(11)
家
2
1300
x人数月薪
2,600.0015,600.00
(12)
写字楼客户管理服务员
1
1300
人数x月薪
7,800.001,300.00
(13
住宅管家
1
1000
x人数月薪
1000.006,000.00
商业管理服务
(14)
员
0
1000
月薪人数x
0,000.000,000.00
(15)
安全领班
3
900
x人数月薪
2,700.0016,200.00
(16)
21安全员
750
x人数15,750.00月薪
94,500.00
运行值班/维护
(17)
工
6
900
x人数月薪
5,400.0032400.00
(18
技工
1
1300
人数x月薪
1,300.007,800.00
(19)
14清洁工
500
月薪x人数
42,000.007,000.00
(20)
绿化工
1
800
人数月薪x
4,800.00800.00
(22)
81小计
51,090.00306,540.00
2
三费一金
(1)
职工福利费
工资总额
x12%
6,130.8036,784.80
(2)
工会费
工资总额
x2%
1,021.80
6,130.80
(3)
社会保险费
工资总额
x24%12,261.60
73,569.60
(4)
医疗保险
工资总额
x5%
15,327.002,554.50
(5)
教育基金
工资总额
x1.5%
4,598.10766.35
小计
22,735.05
136,410.3
合计73,825.05442,950.30
2、第二、三年人工成本日后)月1(2013年11序
号
项目
人数
月薪
计算方法
月支出
年支出
1
工资
(1)
经理
1
3000
人数x月薪
3,000.00
36,000.00
(2)
经理助理
1
2200
人数x月薪
2,200.00
26,400.00
(4)
客户服务主管
1
1760
人数x月薪
1,760.00
21,120.00
(5)
安全事务主管
1
1760
月薪人数x
1,760.00
21,120.00
(6)
工程维修主管
1
1760
月薪x人数
1,760.00
21,120.00
(3)
环境管理主管
1
1760
x月薪人数
1,760.00
21,120.00
(7)
强电工程师
1
1600
人数x月薪
0,000.00
00,000.00
(8)
智能化工程师
1
1600
人数x月薪
1,600.00
19,200.00
(9)
客户服务助理
1
1300
月薪人数x
1,300.00
15,600.00
(10)
财务收款文员
1
1000
x人数月薪
1,000.00
12,000.00
(11)
公寓酒店式管家
4
1300
人数x月薪
5,200.00
62,400.00
(12)
写字楼客户管理服务员
1
1300
人数x月薪
1,300.00
15,600.00
(13
住宅管家
1
1000
月薪人数x
1000.00
12,000.00
(14)
商业管理服务员
1
1000
x人数月薪
1,000.00
12,000.00
(15)
安全领班
4
900
月薪人数x
3,600.00
43,200.00
(16)
安全员
30
750
x人数月薪
22,500.00
270,000.00
(17)
运行值班/维护工
10
900
月薪人数x
9,000.00
108,000.00
(18
技工
2
1300
x人数月薪
2,600.00
31,200.00
(19)
清洁工
18
500
月薪x人数
9,000.00
108,000.00
(20)
绿化工
1
800
x人数月薪
800.00
9,600.00
(22)
小计
81
72,140.00
865,680.00
2
三费一金
(1)
职工福利费
x12%工资总额
8,656.80
103,881.60
(2)
工会费
x2%工资总额
1,442.80
17,313.60
(3)
社会保险费
x24%工资总额
17,313.60
207,763.20
(4)
医疗保险
x5%工资总额
3,607.00
43,284.00
(5)
教育基金
x1.5%
工资总额
1,082.10
12,985.20
3
小计合计
32,102.30104,242.301,250,907.60
385,227.60
(二)行政办公费
1、第一年第一期行政办公费日)304月月1日—2013年(2012年11
序号
项目
数量
单单价时间计算位
方法
年支出
1
办公用品、低值易耗品
(1)
办公用品
管理人员
9
数量x人206
单价x时间
1,080.00
操作人员
47
106数量x人
x时间单价
2,820.00
小计
56
人
3,900.00
(2)
低值易耗品
综
测算合
6,000.00
合计
9,900.00
2
通讯费用
(1)
固定电话
4
部x6200数量
间单价x时
4,800.00
(2)
移动电话
经理、经理助理
2
部6200
数量x
单价x时间
3,600.00
主管小计
46
数量x650部部
单价x时间
1,200.004,800.00
3
合计市内交通费用
综
合测算
9,600.004,800.00
4
员工宿舍租金及水电费
3
套6600数量x
单价x时间
10,800.00
5
员工培训费
56
人610x数量
单价x时间
3,360.00
6
业务费
价单20006
x时间
12,000.00
7
书报资料费
单价6200
时x间
1,200.00
89
差旅费入伙资料费
250
20006
价单20份
时间x
12,000.005,000.00
10
小计
68,660.00
2、第一年第二期行政办公费日)月30日—2013年102013(年5月1
序号
项目
数量
单位单价时间
计算方法
年支出
1
办公用品、低值易耗品
(1)
办公用品
管理人员
15
20人6
x量数x单价时
间1,800.00
操作人员
66
人106
时价x数量单x
3,960.00间
小计
81
人
5,760.00
(2)
低值易耗品
算测合综
9,000.00
2
合计通讯费用
14,760.00
(1)
固定电话
4
部
200
x数量x6单价
4,800.00
时间
(2)
移动电话
经理、经理助理
2
部
200
量x单价x6数
2,400.00间时
主管
4
部
50
x单价x6数量
1,200.00时间
小计
6
部
4,800.00
合计
9,600.00
3
市内交通费用
合测算综
4,800.00
4
员工宿舍租金及水电费
3
套
600
数量x单6价x
时间10,800.00
5
员工培训费
81
人
10
x数量6x单价
4,860.00时间
6
业务费
2000
单价x时间6
12,000.00
7
书报资料费
200
时间价单6x
1,200.00
8
差旅费
2000
间单价x6时
12,000.00
9
入住资料费
700
份
20
14,000.00
10
小计
84,020.00
3、第二、三年行政办公费(2013年11月1日后)
数
单
序号
项目量
位
单价
时间
计算方法
年费用
1
办公用品、低值易耗品
(1)
办公用品
管理人员15
人
20
12
数量
x单价x时间
3,600.00
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