天津滨海新区商业市场调研报告.docx

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天津滨海新区商业市场调研报告

滨海新区商业市场分析

1、滨海新区核心区商圈分布

标号

1

2

3

4

5

商圈

塘沽解放路

塘沽洋货

泰达黄海路

翠亨广场

市民广场

2、各商圈概况

商圈

建筑面积

（万m2）

沿街一层租金范围

（元/m2·天）

租售率

主要业态

目标消费群范围

塘沽解放路

约30

11-13

89%

百货、大卖场、餐饮娱乐、专业卖场、步行街

塘沽居民及外来人口

泰达居民及外来人口

塘沽洋货

约20

7-8

86%

大卖场、专业卖场、步行街、餐饮、娱乐

周边居民、市区居民、外来游客、周边外来人口

泰达黄海路

约10

3-5

90%

百货、大卖场、餐饮、娱乐

周边居民、周边住宅租户、塘沽中高收入居民

泰达翠亨广场

约12

2-5（1-2层）

85%

购物中心、餐饮、娱乐

泰达居民、塘沽居民周边住宅租户外来人口

泰达市民广场

约20

2-8（项目内部一层）

80%

购物中心

周边居民、塘沽居民、泰达就业人口

3、泰达各商圈主要商业项目情况

3.1黄海路商圈

商业项目

建筑面积（m2）

业态

占比

友谊名都

约36,000

百货

35%

乐购

约30,000

大卖场

30%

财富星座

约36,000

餐饮娱乐

35%

合计

102,000m2

该商圈相对成熟，乐购超市及周边的餐饮娱乐业态聚集了大量的消费客群，百货的档次与泰达的消费水平比较吻合，泰达常住人口的增加使得该商圈的商业氛围逐渐向好，目前黄海路友谊名都是开发区经营状况最好的百货；临近泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店也为该商圈的发展提供了较好的外部条件。

3.2翠亨广场商圈

商业项目

建筑面积

（m2）

业态

主要商家

鸿泰商业广场

约60,000

百货、影城、影城、餐饮娱乐、小型零售

太平洋百货，天上人间KTV，鸿泰影城，人人乐超市（即将进入），渣打银行，KFC，樱花屋日本料理，家和一品粥，老湘楼，云井日本料理，外滩风尚西餐咖啡，茶天下，卖炭翁，麦福健康生活馆

翠亨广场

约60,000

餐饮娱乐

上岛咖啡，真锅咖啡馆，湘菜园，土大力，望水日本料理，尚品咖啡，萨拉伯尔，韩城馆，和记海鲜酒家，明楼酒家

该商圈起源于翠亨广场，起初以餐饮娱乐业态为主，2007年7月以太平洋百货和鸿泰影城、天上人间KTV以及肯德基等为主力店的鸿泰商业广场进入试营业阶段，使该商圈的业态逐渐丰富；该商圈周边为泰达行政、商务中心和生活中心。

3.3市民广场商圈

商业项目

建筑面积（m2）

主要商家

市民广场

约200,000

友谊名都，狐狸城名品折扣店，华润万家超市，草原牧歌火锅，德国现酿啤酒屋

市民广场项目是开发区体量最大的购物中心项目，该项目的目标客户定位涵盖了泰达和塘沽的高收入群体，但目前已开业的友谊名都档次不高，与目标客户定位不一致，名品折扣店狐狸城所在的位置因为周围商业的档次较低，未能吸引中高收入人群的光顾。

4、滨海新区商业市场特点

✧商业分布集中，核心商圈的聚集程度较高

✧商业区与住宅区相混合，业态丰富

✧商圈的辐射范围较广，消费者来源趋向多元化

5、典型个案研究——市民广场

◆位置：

开发区市民广场

◆开发商：

天津滨海快速交通发展有限公司

◆物业公司：

自管

◆物业服务：

物业分为常规服务和特约服务，常规包括全天候24小时保安服务、停车场管理服务、全天侯清洁服务、绿化保养服务、土建、公共设施、设备维修保养服务、客户室内土建、水电维修服务

◆项目概况：

✓产品形式：

地下一层、地上5层，层高5.4米

✓建筑面积：

19.58万平方米，酒店38971平方米、商业146755平方米

◆业态配比：

◆均价：

✓一拖二：

2.7—3元/天/平方米；3F：

1.5元/天/平方米；4F：

面谈

✓物业费：

1元/平米·月

✓采暖费：

12.02元/平米·月

客户需求：

个人客户的需求主要集中在位置好、性价比高的商圈，需求面积在100-800平米之间，价格承受力一般售价为同区域商品住宅的1.5-2倍，租金则根据售价，要求投资回报率在5%-8%。

目前塘沽区的商业价格在1.4-2万元左右，租金从1.1元/平米·日到6元/平米·日不等。

天津消费者需求分析

1、居民收入情况

1.1按性别分

中高收入人群中，男性所占比重明显高于女性，个人消费能力强。

1.2按行业分

在各行业人群中，公务员、医疗、科技及金融业整体收入水平较高。

1.3按企业性质分

国有企业及事业单位收入相对稳定、政府机关及外资企业单位高收入群体占比较多。

2、天津商业消费者整体特征

✧消费者认为购物中心中不可缺少百货商场、休闲娱乐及餐饮三大业态

✧消费者更期待天津能出现娱乐型的Mall

✧消费者外出购物、休闲时通常和恋人/配偶、朋友/同学一起

✧消费者出行主要交通工具为：

公交车、私家车及出租车三种形式

✧消费者在购物、娱乐时最能接受的交通时间为半小时以内，多数不超过1小时

✧消费者在选择购物场所时所考虑的主要因素为：

价格、环境及交通、泊车便利性

✧消费者对会员卡的功能需求较为实际，“打折”是首选

2.1对消费者最有吸引力的商业业态分析

餐饮、休闲娱乐、百货商场占据大众消费意识的主导，消费者更期待天津能出现娱乐型的Mall。

2.2居民消费支出情况分析

2009年，天津市民人均消费支出为1161.12元/月，其中最大支出是饮食方面的支出，占个人消费支出总额的40%，其次是生活日用品的支出，占27%，娱乐和服装则分别占17%和10%。

目前天津市民的消费水平低于北京、上海等一线城市，消费支出绝大部分是为了满足日常生活需要。

2.3居民外出消费交通工具分析

天津市民外出购物时的出行方式集中于公交车、私家车及出租车三种形式。

2.4居民外出消费、娱乐的交通时间承受力分析

通常情况下，市民在购物、娱乐时最能接受的交通时间为半小时以内，多数不超过1小时。

2.5居民选择消费娱乐场所关注因素分析

天津市民在选择消费或娱乐的场所时，最关注的因素主要是价格档次、环境及交通、泊车便利性。

3、消费者购物需求情况

3.1消费频次情况

“每月2-3次”是大众习惯性的购物频次，且多集中在周末及节日长假。

3.2单次购物花费情况

大众购物单次花费集中于200-500元，且与消费者收入成正比例增长关系。

3.3消费品类情况

天津市民在商场的消费品类排序与商品品类销售比重成正比，主要集中在服装、化妆品等品类。

3.4购物娱乐时餐饮需求情况

天津市民在购物时的就餐需求更倾向于快餐、火锅及特色餐饮，以便捷、特色为主导。

4、餐饮行业客户需求情况

4.1外出就餐频次

目前，天津市民大多数的外出就餐频次为每月3-6次，且随年龄结构的递增而减少。

4.2外出就餐动因

消费者外出就餐原因主要以朋友聚会、随机消费、家人聚会为主。

4.3居民选择就餐地点关注因素分析

消费者在选择就餐地点时更偏爱特色餐馆，另外，价格和服务也是很重要的因素。

4.4居民外出就餐交通时长承受力情况

通常情况下，市民在就餐时最能接受的交通时间为半小时以内，多数不超过1小时。

4.5居民外出就餐消费金额情况

天津市民外出餐饮上平均单人单笔花费多集中于50-100元。

4.6天津餐饮市场发展情况

⏹餐饮品牌连锁店在市民心中的地位与日俱增。

天津连锁餐饮企业的销售总额在同行业中的比重不断攀升。

2009年，连锁餐饮企业的规模化经营仍将保持迅猛的发展态势，不少企业快速扩张的计划都在进行中，希望以此占据更多的市场份额。

⏹数据显示，天津多数消费者属于“实惠型”，而天津市场中近七成左右的餐厅是以“实惠型”消费者作为目标客户，人均消费不超过50元。

在菜品的选择上，消费者对大众化菜系需求很高，天津消费者最喜欢的菜系主要为中餐类，如天津菜、川菜和火锅。

同时，西餐和日韩菜系也深受消费者青睐。

⏹津城餐饮市场上门店数量最多的也是天津菜、火锅和川菜，价位都相对较低，人均消费在50元左右。

湘菜、自助餐厅数量较少。

东南亚等外来菜系人均消费相对较高，多在80-120元价格区间内。