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呼和浩特市房地产市场分析报
2007年12月呼和浩特市房地产市场分析
一、经济适用房情况
到2007年12月经济适用房从投资到上市均呈显增长的势头。
开发投资14.88亿元,同比增长302%;施工面积占住宅施工面积的比重虽然比去年下降0.5个百分点,但从房屋施工、新开工与竣工情况来看,均呈现了明显的增长。
施工面积154万平方米,同比增长121.39%;新开工面积42.42万平方米,同比增长了177.4%;竣工面积为85万平方米,同比增长了576.75%。
在各类房屋竣工面积中,竣工率最高的是经济适用房,为55.19%。
今年以来环比也呈现较明显的提高。
二、房地产开发投资情况
1、投资完成总体情况
1-12月,呼和浩特市房地产开发投资完成96.71亿元,与上年同期相比增长92.82%,环比增长了6.07%。
本期完成投资占本年度计划投资的91%。
其中,商品房建设投资额72.8亿元,同比增长84.79%;土地开发投资额2.93亿元,同比下降了18.2%。
按用途分:
商品住宅开发投资72.14亿元,同比增长120%。
其中别墅、高档公寓投资4.92亿,同比下降28.71%;办公楼投资3.61亿元,同比增加了10.6%;商业营业用房投资15.93亿元,同比增长了63.08%。
(见表1)
表12007年1-12月房地产投资状况
项目
投资额(亿元)
同比增长(%)
本年计划投资
1062723
75.83
本年完成投资
967097
92.82
其中:
商品房建设投资
728033
84.79
土地开发投资
29483
-18.2
按用途分
住宅
721431
120.01
其中:
别墅、高档公寓
49183
-28.71
经济适用住房
148750
302.17
办公楼
36091
10.6
商业营业用房
159339
63.08
其他
50236
15.99
2、开发资金来源情况
1-12月,呼和浩特市房地产开发到位资金108.97亿元,同比增长了58.81%。
从资金来源情况分析,国内贷款9.29亿元,占到位资金的8.52%;利用外资3200万元,占到位资金的0.29%;企业自筹资金60.6亿元,占到位资金的55.61%;其他资金38.76亿元,占到位资金的35.57%。
(见图1)与上年同期比较分别增长47.92%,0.67%,44.13%和115.86%。
图12007年与2006年资金来源结构比较单位:
%
三、土地开发状况
2007年1-12月,购置土地面积226.95万平方米,同比下降了38.75%;完成开发土地面积248.71万平方米,同比增长了8.78%。
(见图2)
2007年1-12月土地购置费为179762万元,每平方米土地的购置价格为792.08元,比去年增加399.29元。
图22006年与2007年土地开发情况
四、房屋施工及新开工状况
1、房屋施工情况
1-12月,房屋建筑施工面积1358.97万平方米,同比增长108.82%。
其中,住宅施工面积1012.6万平米,同比增长128.74%。
住宅施工面积中别墅、高档公寓88.27万平方米,同比增长19.96%;办公楼施工面积85.51万平方米,同比下降68.1%,商业营业用房施工面积为189.84万平方米,同比增长53.7%,其他用房施工面积71.03万平方米,同比增长110.71%。
房屋施工面积的构成结果如图3所示。
(见图3)
图32007年12月房屋施工结构
2、新开工房屋情况
1-12月房屋新开工面积378.84万平方米,同比下降0.73%。
住宅新开工面积为294.48万平方米,同比下降5.59%,其中别墅高档公寓新开工面积9.38万平方米,同比下降81.03%;办公楼新开工面积为24.61万平方米,同比增长364.34%;商业营业用房新开工面积38.4万平方米,同比下降21.1%;其他用房新开工面积21.35万平方米,同比增长35.56%。
(见图4、图5)
图42007年新开工房屋增长情况单位:
%
图52007年新开工房屋构成单位:
%
3、房屋竣工情况
1-12月房屋竣工面积320.85万平方米,同比增长161.07%。
其中,住宅竣工面积为242.03万平米,同比增长180.22%;办公楼竣工面积为21.97万平方米,同比增长324.95%;商业营业用房竣工面积为47.49万平方米,同比增长96.56%;其他用房竣工9.36万平方米,同比增长30.18%。
(图6)
从房屋的施工效果方面看,1-12月建筑施工面积竣工率最高的是经济适用房,为55.19%,其次是别墅、高档住房为37.77%,其他均为25%左右。
(图6)
图62007年12月房屋竣工情况单位:
万平方米、%
五、商品房屋销售状况
1、销售总体情况
1-12月商品房实际登记销售面积87.61万平方米,同比下降38.93%。
其中住宅销售面积75.21万平方米,同比下降36.6%。
其中,实际登记预售面积为24.29万平方米,同比增长4.74%,与上月环比增长11.9%。
其中住宅预售面积22.46万平方米,同比增长9.78%,与上月环比增长12.76%;实际登记现售面积63.32万平方米,同比下降47.4%,与上月环比增长15.72%。
其中住宅现售面积52.75万平方米,同比下降46.3%,与上月环比增长16.37%。
户均销售面积为96.82平方米。
1-12月住宅月末累计可售套数26227套,登记销售套数为7282套,产销率为27.77%。
(表2)
表22007年12月房屋供需基本情况单位:
万平方米、%
分类
批准预
售面积
(万平方米)
月末累积
可售面积
(万平方米)
实际登记
销售面积
(万平方米)
与上年同期比(%)
当月与上月环比增长(%)
与上年同期比(%)
当月与上月环比增长(%)
与上年同期比(%)
当月与上月环比增长(%)
商品房
258.72
-9.6
12.6
446.7
69.9
13.4
87.61
-38.93
14.63
其中:
商品住宅
206.48
-11.9
14.53
227.9
209
23.7
75.21
-36.6
15.26
2、分户型销售情况
不同套型新建商品住宅中累计可售套数,60-90平方米17862套,实际登记销售3619套,产销率为20.26%;90-120平方米累计可售套数7007套,实际登记销售1938套,产售率为27.66%;120-144平方米累计可售套数622套,实际登记销售942套,产销率达到151.45%;144平方米以上累计可售套数736套,实际登记销售783套,产销率达到106.39%。
(见图7)
图72007年不同套型新建商品住房供求结构单位:
套、万平方米
从不同套型来看,大户型购买量较大,120平方米以上的产销率达到100%
3、商品住房购买对象情况
从销售面积看本市销售57.91万平方米,外地销售17.3万平方米;从销售套数看本市销售5607套,外地销售1675套。
本市占销售的比重为77%,同比下降10个百分点;外地占23%,同比增加10个百分点。
4、空置房状况
截至12月底,全市空置面积169.56万平方米,同比增长了22.2%,其中住宅空置面积112.47万平方米,同比增长了26.1%,占空置面积的66.33%;办公楼空置面积17.61%,同比增长了34.5%,占空置面积的10.39%;商业用房空置面积35.01万平方米,同比增长了15.13%,占空置面积的20.65%;其他用房空置面积4.48万平方米,同比下降了26.2%,占空置面积的2.6%。
六、房屋销售价格
1、销售价格总体情况
2007年12月商品房平均销售价格3835元/平方米,同比增长了4.7%,环比增长0.18%;商品住房平均销售价格2875元/平方米,同比增长了4.6%。
环比增长0.24%。
(图8)
图82007年房屋平均销售价格情况单位:
元/平方米
2、二手房价格
2007年12月二手房屋平均售价2012元/平方米,同比增长了3.18%,环比增长了5.6%;二手住房平均售价1814元/平方米,同比增长了15.8%,环比增长了6.2%。
(图9)
图92007年二手房价格情况单位:
元/平方米
3、不同价位新建商品住房情况
在商品住房销售方面,售价为2000元及以下/平方米的,实际登记销售2898套,平均成交价1500-1950元/平方米,比重为39.8%;售价为2000-2500元/平方米的,实际登记销售1709套,平均成交价2200元/平方米,比重为23.47%;售价为2500-3000元/平方米的,实际登记销售1460套,平均成交价2700元/平方米,比重为20.05%;售价为3000-4000元/平方米的,实际登记销售885套,平均成交价3500元/平方米,比重为12.15%;售价为4000元/平方米的,实际登记销售330套,平均成交价4500-5100元/平方米,比重为7.1%;3000元/平方米以上,实际登记销售789套,比重为4.53%。
(见图10)
图102007年12月不同价位商品住房供求结构单位:
%
七、分析与建议
1、房地产市场运行特点
(1)市场运行总体平稳
房屋销售总体需求过热的势头在下降,经济适用房销售呈上升趋势。
房屋销售量继续呈下降的趋势,但与上月环比呈小幅增长趋势;房屋结构调整在逐渐改善,表现为房屋新开工面积除办公楼外总体呈下降趋势,办公楼增长幅度较高,主要原因是自治区60年大庆;房屋空置面积同比上升。
房屋销售价格在全国部分城市快速上涨的同时,销售价格保持了小幅上升的态势,显示了政府调控的作用。
特别是同比指数2007年基本在4-5%之间,住房售价4月后环比基本在1%以下增长。
在全国70个城市的房价、新建房和二手房指数排名始终呈下降趋势。
房价指数由年初43位下降到11月的50位;新建房指数由49位下降到50位;二手房指数由年初的36位下降到52位。
(2)经济适用房增长加快
经济适用房增幅明显,投资增长了300多个百分点。
充分说明市领导及各部门的重视和对国家宏观调控政策的落实;
(3)外地人买房增加
外地人在呼和浩特市买房的人增幅较快,由2006年的13%提高到23%;
2、主要问题
投资仍高速增长,到12月房地产投资同比达到了80%;土地购置费增长幅度较大,每平方米增加近400元;房屋施工总量面积与住宅施工面积增长幅度均较大;房屋空置面积增长较快,其中住宅空置面积比重过大,占66.33%。
这一现象应引起有关方面的重视;房屋销售量继续呈下降的趋势,但与上月环比呈小幅增长趋势。
今年施工面积比较大,竣工面积较小,竣工率占23.55%,这说明有76.45%的工程转入跨年续建工程,续建施工面积1038.12万平方米,其中住宅续建工程面积770.57万平方米,续建工程估计3至4年内完成。
3、对策建议
(1)有步骤地解决低收入家庭的住房困难问题
要切实改善住房结构还需依赖于住房保障制度的建立和完善,政府住房供给结构调控的重心应该在住房价格和结构的调整上,规范发展经济适用住房和廉租住房,真正解决低收入家庭的住房需要。
(2)严格整顿规范房地产市场秩序
一是政府必须建立一个多部门组成的监督部门,给予相应的执法权利,来规范房地产开发经营全过程中存在的违法违规现象。
二是清理整顿闲置土地,合理使用土地,抑制房价过快上涨,保持合理的价格水平。
三是严格规范集资合作建房,制止部分单位利用职权以集资合作建房名义,变相进行住房实物福利分配的违规行为。
(3)严格控制总量,加大住房结构调整
全年实行从紧的土地供应制度。
一是严格执行土地利用总体规划,科学编制年度用地计划,调整住房用地供应结构、供应方式及供应时间,增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租住房的土地供应,其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。
二是严格执行呼和浩特市每年度住房建设计划,每年新开工面积保持在200万平方米左右。
其中对新审批、新开工的住房,套型建筑面积90平方米以下所占比重,必须达到开发建设总面积的70%。
(4)做好住房基础调查工作
目前的房地产规划只提出总量控制指标,没有将住房套型结构比例要求分解落实到具体区域、项目,基础性工作不深入,规划编制就缺乏科学性、合理性和可操作性。
而新建商品房项目里面的中小型、中低价格的住房比重正是调整住房结构的宏观政策,实现供应结构逐步优化的重要内容。
所以,需要做好基础调查工作,以便解决在新的项目审批过程中出现的各种问题。
事实上,目前我市的房地产市场进入一个“观望”局面。
房屋成交量在减少,购房者的买入意愿也在减弱,但是在这种情况下任何明确的信号都会让各方选择形成新的突破点,此时的调控政策意图和效果至为关键,政策措施到位,则住房调控目标就可能形成有利局面,反之就有可能失控。
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