常州土地市场分析报告.docx
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常州土地市场分析报告
2015年常州土地市场分析报告
来源:
土拍网
作者:
王慧静2016-01-08
摘要
据土拍网大数据库显示,2015年全年,常州土地市场(中心区、新北区、武进区全年以及金坛区第三、四季度)共计成功出让291宗地块,总成交面积约为637.3万平方米,同比上涨23%,土地成交总金额约368.4亿元,同比上涨3%.
整体来看2015年常州土地市场整体平稳,行政区划调整后金坛区贡献大量成交;成交土地以商住用地和商业用地为主,房企拿地量稀少。
一、2015年常州土地市场数据分析
1.综述及与历年对比分析
表1:
2015年与历年常州土地市场成交情况
年份
成交宗数(宗)
成交面积(万㎡)
成交金额(亿元)
2012年
169
708.35
331.44
2013年
141
453.73
250.76
2014年
154
516.72
358.92
2015年
291
637.32
368.36
从数据上看,2015年土地市场无论是成交宗数、成交面积还是成交金额都大幅度超过前两年,其中七月份常州行政区划调整后加入的金坛区数据亮眼,共成交180宗地块,占总量的62%;成交面积316.6万平方米,占总量的50%;成交金额152.9亿元,占总量的42%。
从出让宗数来看,2012年度为169宗,2013年度为141宗,2014年为154宗,2015年为291宗,大幅超过往年。
从出让面积来看,2012年度为7083539平方米,2013年度为4537277平方米,2014年度为5167244平方米,2015年度为6373176平方米,较2014年有小幅度提升,同比上涨23%,但没有超过2012年。
从成交总金额来看,2012年度成交金额为3314412万元,2013年为2507645万元,2014年为3589223万元,2015年为3683568万元,相比去年增加94345万元,同比上涨3%。
纵观四年数据,2013年处于低谷期,2014年论成交宗数、面积、金额都有所上升,2015年继续上涨,市场持续复苏,常州土地市场将继续稳定向前发展。
2.2015年度常州各区土地成交情况
表2:
2015年度常州各区土地成交数据对比分析表
区域
成交宗数(宗)
成交面积(万㎡)
成交金额(亿元)
中心区
46
147.8
121.3
新北区
36
92.3
35.9
武进区
29
80.6
58.3
金坛区
180
316.6
152.9
2015年度常州市各区共出让291宗地块,出让总面积为6373176㎡,出让总金额为3683568万元。
从出让地块数目来看,宗数最多的是金坛区,出让地块宗数为180宗,占常州总出让地块宗数的61.85%;其次是中心区,出让46宗,占15.81%;新北区出让36宗地块,占12.37%;武进区29宗,占9.97%。
从出让面积来看,最多的是金坛区,出让面积3166210平方米,占常州总出让面积的49.68%;其次是中心区,共出让面积147.8447平方米,占23.20%;新北区共出让面积923005平方米,占14.48%;武进区共出让面积805515平方米,占12.64%。
出让金额最高的是金坛区,其出让金额为1528986万元,占常州总出让金额的41.51%;出让金额排名第二的是中心区,其出让金额为1212740万元,占常州总出让金额的32.93%;排在第三的是武进区,其出让金额为58.2798万元,占常州总出让金额的15.82%;此外,新北区出让金额为359044万元,占常州总出让金额的9.75%。
由上述数据可见,金坛区成为常州土地成交的领头羊,作为新加入的成员,金坛区一鸣惊人。
其次是中心区,今年中心区仍然有大量地下空间地块成交。
去年拔得头筹的武进区今年成交量大幅减少,新北区成交量较去年有所增加。
3.2015年度常州土地市场用地性质分析
表3:
年度常州市土地成交地块用途对比数据
土地性质
成交宗数
成交面积(万㎡)
成交金额(亿元)
住宅类
23
47.4
31.1
商服类
77
142.8
82.7
商住类
191
447.2
254.5
按照上图各类型土地成交宗数多少排列,分别为:
商住用地191宗,占比65.64%;商服用地77宗,占比26.46%;纯住宅用地23宗,占比7.9%。
从上表可以看出,整个常州2015年土地市场主要以商住成交面积4471624㎡,占比70.16%;其次是商服地为主,面积1427804㎡,占比22.41%;纯住宅成交面积473747㎡,占比7.43%
据统计,按2015年度各类型土地成交金额大小排列,分别为:
商住2545454万元,占比69.10%;商服826659万元,占比22.44%;纯住宅用地311455万元,占比8.46%。
从上图可以看出,商住用地成交宗数占到总出让宗数的66%,成交面积占了70%,金额占69%,充分说明商服地块为常州2015年土地成交主力。
4.2015年度常州土地市场单宗地块供应成交情况
表4:
年度常州市土地成交地块面积、总价区间数据
供应面积区间
地块宗数
成交金额区间
地块宗数
10000㎡以下
112
10000万元以下
182
10000-50000㎡
134
10000-50000万元
97
50000㎡以上
45
50000万元以上
12
从单块地块供应面积来看,2015年度成交土地中超过5万㎡的有45宗,介于1万㎡和5万㎡之间的有134宗,少于1万㎡的有112宗。
从单块地块成交金额来看,2015年度成交土地中超过5亿元的有12宗,介于1亿元和5亿元之间的有97宗,低于1亿元的地块共有182宗。
5.2015年度常州土地成交总价TOP10
序号
宗地编号
成交日期
竞得单位
地块位置
用途
出让年限
面积(平方米)
容积率
楼面价(元/平方米)
成交总价(万元)
1
JWJ20151211
2015/12/30
常州武南新农村建设发展有限公司
高新区武进西大道南侧、武宜南路西侧地块
商住
40 70
120537.8
1 0px;padding: 0px;font-family: 微软雅黑;">
3750
99444
2
JZX20150702
2015/9/16
常州市城市建设(集团)有限公司
横塘河西路西侧、青龙西路北侧(QL-040128-1)地块
商住
40 70
96072
1.0<R≤2.8
3225
86766
3
JZX20150703
2015/9/16
常州市城市建设(集团)有限公司
大明路东侧、富民路南侧(QQ-030402-1)地块
商住
40 70
92393
1.0<R≤2.5
3613
83454
4
JWJ20151204
2015/12/30
常州市滨湖生态城建设有限公司
西太湖荷塘路以南、云帆路以西地块
商住
40 70
83380.73
1 0px;padding: 0px;font-family: 微软雅黑;">
4500
75043
5
JZX20150704
2015/9/16
常州市城市建设(集团)有限公司
大明路东侧、富民路北侧(QQ-030204-2)地块
商住
40 70
81799
1.0<R≤2.5
3615
73920
6
JZX20151107
2015/12/30
常州市城西地区综合改造有限公司
中吴大道南侧、龙江路东侧
商住
40 70
77241
1.0<R≤2.5
3616
69817
7
JZX20140906
2015/1/6
常州市交通产业集团有限公司
CX030501-3地块地下空间
商业
40
69312
≤1.0
9000
62382
8
JZX20150108
2015/2/13
常州市交通产业集团有限公司
新312国道北侧01-3地块地下空间
商业
40
78119
≤1.0
7538
58890
9
JXB20150905
2015/11/11
常州新航建设发展有限公司
新桥镇辽河路南侧、新龙三路西侧
商业
40
104576
≤2.5
2039
53300
10
2015-25-06
2015/8/19
金坛市国发国际投资发展有限公司
南环二路北侧复兴南路东侧地块二
商住
40 70
69370
≤4.0
1875
52035
6.2015年度常州土地成交总面积TOP10
序号
宗地编号
成交日期
竞得单位
地块位置
用途
出让年限
面积(平方米)
容积率
成交总价(万元)
楼面价(元/平方米)
1
JWJ20151211
2015/12/30
常州武南新农村建设发展有限公司
高新区武进西大道南侧、武宜南路西侧地块
商住
40 70
120537.8
1 0px;padding: 0px;font-family: 微软雅黑;">
99443.71
3750
2
JXB20150905
2015/11/11
常州新航建设发展有限公司
新桥镇辽河路南侧、新龙三路西侧
商业
40
104576
≤2.5
53300
2038.71
3
JZX20150702
2015/9/16
常州市城市建设(集团)有限公司
横塘河西路西侧、青龙西路北侧(QL-040128-1)地块
商住
40 70
96072
1.0<R≤2.8
86766
3225.48
4
JZX20150703
2015/9/16
常州市城市建设(集团)有限公司
大明路东侧、富民路南侧(QQ-030402-1)地块
商住
40 70
92393
1.0<R≤2.5
83454
3613
5
JXB20151006
2015/12/30
常州国焱实业投资有限公司
新桥镇云河路北侧崇义路西侧
商业
40
85097
≤5.0
46000
1081.12
6
JWJ20151204
2015/12/30
常州市滨湖生态城建设有限公司
西太湖荷塘路以南、云帆路以西地块
商住
40 70
83380.73
1<容积率≤2
75042.66
4500
7
2015-28-01
2015/9/16
东方盐湖城旅游发展有限公司
薛埠镇大塘坝水库东侧地块
商业
40
82017
<0.6
5281.9
1073.33
8
JZX20150704
2015/9/16
常州市城市建设(集团)有限公司
大明路东侧、富民路北侧(QQ-030204-2)地块
商住
40 70
81799
1.0<R≤2.5
73920
3614.71
9
JZX20150108
2015/2/13
常州市交通产业集团有限公司
新312国道北侧01-3地块地下空间
商业
40
78119
≤1.0
58890
7538.5
10
JZX20151107
2015/12/30
常州市城西地区综合改造有限公司
中吴大道南侧、龙江路东侧
商住
40 70
77241
1.0<R≤2.5
69817
3615.54
二.2015年度常州土地市场总结
2015年常州土地市场成交数据较往年大幅攀升,但土地市场并未繁荣。
2015年常州供地计划为516万平方米,实际总成交面积约为637.3万平方米,超额24%完成供地计划。
整体来看2015年常州土地市场承袭了2014年常州土地市场呈现出的“整体平缓年底爆发”的格局,成交土地性质方面,商住用地挑大梁,纯住宅用地市场萎靡。
1.常州土地市场整体平稳年底爆发
据土拍网数据库统计,2015年常州土地市场(中心区、新北区、武进区全年以及金坛区第三、四季度)共计成功出让291宗地块,总成交面积约为637.3万平方米,同比上涨23%,土地成交总金额约368.4亿元,同比上涨3%。
常州土地市场全年整体平稳,年底爆发的格局与去年相同,12月份共成交236万平米,成交金额达到139亿元,占到全年总出让面积的37%,总出让金额的38%。
2.金坛区独占鳌头武进区大幅下降
2015年中心区、武进区成交面积分别为147.8万平方米和80.6万平方米,分别较去年下降38%、67%。
新北区成交面积为92.3万平方米,同比上涨209%。
在2015常州各区土地成交中,金坛区可谓是一枝独秀,七月份常州行政区划调整后加入的金坛区数据亮眼,共成交180宗地块,占总量的62%;成交面积316.6万平方米,占总量的50%;成交金额152.9亿元,占总量的42%。
可以说是一力承当起了2015年常州土地市场的半壁江山。
3.商住成交量上涨 住宅市场低迷
从土拍网的统计数据来看2015年常州土地成交中,商住191宗,占比66%;商业77宗,占比26%;住宅23宗,占比8%。
可以看出2015年常州土地市场,住宅市场低迷,商业用地及带有商业的商住地块较受青睐,构成了成交主力。
纵观常州2015年土地市场,共23宗住宅用地出让,其中中心区5宗,新北区2宗,武进区5宗,金坛区11宗。
其中中心区5宗住宅用地全部被常州市城市建设(集团)有限公司收入囊中;新北区2宗住宅用地分别为常州新航建设发展有限公司和常州国焱实业投资有限公司所得;武进区5宗住宅用地中,1宗为个人所得,1宗为江苏武进牛塘集体资产运营有限公司所得,2宗为常州市滨湖生态城建设有限公司所得,1宗为江苏慧徳科技发展有限公司所得;金坛区1宗江苏金坛茅山旅游度假区发展有限公司竞得,其余10宗全部被常州市金坛同城建设投资发展有限公司所得。
纯住宅地块没有1宗为开发商所拿,2014年9月23日,常州市常州金融办、国土局、建设局、房管局、物价局五部门联合出台最新房地产政策《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》,进一步限制了纯住宅用地的入市,2015年的土地市场也是少见住宅用地。
4.地铁建设如火如荼地下空间依旧强势
2015年中心区共成交46宗土地,其中15宗为地下空间地块,总面积57.4893万平方米,总金额46.0491亿元,占到中心区总成交面积的39%,全年总成交面积的9%,中心区总成交金额的38%,全年总成交金额的13%,强势依旧。
这很大一部分原因是源于常州地铁,目前常州地铁1号线全线处于施工阶段,未来一段时间内地下空间地块很可能继续成交。
5.城建公司大量拿地房企拿地稀少
2015年,全国楼市分化加剧,房企拿地的布局随之变化。
一二线城市楼市明显回暖,掀起抢地潮,地王频出,而三四线城市土地市场冷清,房企更加谨慎。
纵观常州2015年土地市场,全部291宗成交的地块中,几乎全部为常州市国有城投、城建公司所竞得,少量个人拿地,中心区只有常州金博房地产开发有限公司拿下盐业公司地块,为商业用地。
三、2016年常州土地市场展望
2015年大型房企扎堆一线城市已呈排山倒海之势,房企在一线城市扎根的心态已愈发明显。
据统计,今年20大标杆房企在一线城市拿地金额占总额比例历史性地突破了50%,达到50.6%,
同时,三四线城市明显过剩的拿地风险仍然没有被稀释,未被消化的积压库存扔是悬顶之剑,死守的房企已越来越少,不少常年关注二三线城市的房企都选择在今年正式进军一线城市,未来土地市场分化趋势可见一斑。
在常州,2014年9月23日,常州金融办、国土局、建设局、房管局、物价局五部门联合出台最新房地产政策《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》。
其中7条意见的首条即为严格控制经营性土地供应,2015年中心区、武进区的土地成交几乎对半砍,可以预见2016年常州严控土地供应的可能性较大,同时新加入的金坛区活力十足,撑起2015年的大半天空,对常州2016年的土地市场的推动令人期待。
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