集团物业管理单位出租管理方案计划办法.docx

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集团物业管理单位出租管理方案计划办法

集团物业出租管理办法

第一章总则

第一条为加强集团及下属各单位物业出租管理，规范物业出租行为，防止国有资产流失，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》、《广州市国资委监管企业资产评估管理办法（试行）》等法律、法规和政策的有关规定，结合集团实际，特制定本办法。

第二条本办法适用于集团及下属各级国有全资、国有控股、国有实际控制企业和事业单位（下称“各单位”）自有产权以及通过委托管理、对外承租等方式取得使用权并经业主同意转租的物业。

第三条本办法所称物业是指企业房产（含地下建筑物）、土地及其附着物。

第四条本办法所称物业出租，是指企业作为出租人，将本企业拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织（下称“承租人”）使用，并由承租人支付租金的行为。

但不包括以下事项：

（一）属于集团主业经营及配套设施服务，且经过市场化定价的常态业务，或已取得政府管理定价的业务，如住宿服务、展览服务、仓储保管服务、停车经营服务、充电桩服务等。

（二）用于分配给本单位职工租住的存量住宅。

第五条本办法所称的公开招租方式是指企业通过符合资质要求的产权交易机构或根据物业实际自行采取网络竞价、现场竞价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的交易方式。

第六条各单位应坚持公开、公正、公平的原则；坚持政府引导与市场运作相结合的原则；坚持经济效益与社会效益相结合的原则；坚持物业价值市场化原则，充分发挥物业价值，以物业租赁支持主业发展。

第七条各单位物业出租涉及改建、扩建、城市更新改造的，过程中应与市发展改革、住房和城乡建设、国土规划、城市更新、消防、环保和安全监督等政府职能部门加强沟通，并按规定报有关部门审批或核准。

第八条各单位应严格按照审批权限，规范物业出租决策程序和行为，遵循的程序有：

科学、充分地开展可行性研究；广泛听取单位法律顾问或法律中介机构的意见和建议；必要时可组织召开论证会，并出具有专家个人签名的评审意见；严格按照企业内部决策程序审议通过，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。

第九条各单位出租物业单次出租期限原则上不超过6年，如符合本办法第六条规定，同时满足政府产业引导、扶持政策或其他扶持原因的，可以延长租赁期限，但单次出租期限最长应不超过12年。

第十条物业出租应进行可行性论证，并制定合理的出租方案，出租方案应包括以下内容：

（一）出租物业的基本情况：

主要包括四至范围、面积、权属、城市区域规划、消防安全、涉及的债权债务、原单位经营情况等。

（二）可行性分析：

主要包括出租目的、战略符合性说明、出租效益测算、同地段租金水平、市场分析、风险评估等。

（三）前期招租宣传推广情况：

各单位应至少在物业租赁期满（或物业公开招租）3个月前开展物业出租招租推广工作，可通过现场张贴招租预告，平面媒体、报纸、报刊、宣传册等媒介投放广告，官方微博、微信、网站等公布（预）公告，并做好招租信息反馈资料收集，建立潜在意向客户台账，作为招租文件编制和决策参考依据。

（四）出租条件：

主要包括租赁期限、租金标准及出租用途、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式、年度租金调整等。

（五）招租文件：

主要包括招租公告（稿）、招租文件、合同文本（稿）、单位法律顾问意见书等。

第十一条有下列的情形之一的物业不得出租

（一）物业权属存在纠纷的

（二）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制物业权利的

（三）共有物业未取得其他共有人同意的

（四）不符合安全标准的

（五）已抵押的物业，未经抵押权人同意的

（六）法律法规规定不得出租的物业其他情形

（七）集团认为不得出租的

第二章审批权限及流程

第十二条物业出租审批权限分为国资监管机构审批或备案、集团审批或备案、各单位自行审批三级。

（一）需报市国资监管机构审批或备案的范围及流程。

权限范围：

1.权属登记为工业、仓储类的物业单次出租期限超过6年的租赁合同应报市国资监管机构审批。

2.权属登记为非工业、非仓储类的物业单次出租期限超过6年的租赁合同应报市国资监管机构备案。

审批流程：

1.项目单位按要求组织完成物业出租项目可行性分析、制定出租方案、完成资产评估等，并由本单位董事会审定后上报集团申请立项。

2.集团职能部室审核并提请董事会审定后上报市国资监管机构审批，并纳入集团“三重一大”管理范围。

属市国资监管机构备案范围的，集团审定后批复项目单位开展招租，并在租赁合同生效10个工作日内报市国资监管机构备案。

3.市国资委监管机构审批或备案。

4.项目单位按照上级批复意见开展物业出租工作。

（二）需报集团审批或备案的范围及流程。

权限范围：

1.符合需上报市国资监管机构审批或备案的物业出租项目。

2.单次出租物业达到有以下情形之一的：

（1）位于广州市四区（越秀区、海珠区、荔湾区、天河区）内的房产（含地下建筑物）超过500平方米或土地超过1000平方米的；

（2）位于上述四区以外及其他区域的房产（含地下建筑物）超过1000平方米或土地超过2000平方米的。

3.涉及城市更新改造的（如“三规合一”、“三旧”改造），或已列入集团重点开发建设计划的物业对外出租。

4.集团下属全资国有企业（事业）之间以自行协商方式确定的物业出租。

5.集团认为需审批的其他事项。

6.单次出租物业不符合集团审批范围，由各单位自行审批开展的物业出租项目，应报集团备案。

审批流程

1.项目单位按要求组织完成物业出租项目可行性分析、制定出租方案、完成资产评估等，由本单位董事会或党政联席会议审定后上报集团申请立项。

2.集团收到项目立项材料后，由工程技术环保部牵头，会同法务室、财务证券部、安全应急部、纪检监察部等相关职能部室进行审核，审核完后提请集团董事会或党政联席会审批。

3.项目单位按照集团批复意见开展物业出租工作。

4.属需报集团备案的项目，由项目单位在租赁合同生效10个工作日内报集团工程技术部备案。

（三）各单位自行审批权限。

除需上报市国资监管机构审批或备案及上报集团审批的物业出租项目外，其它物业出租项目由各单位自主审批，并自行开展公开招租工作。

第十三条集团职能部门工作分工。

（一）工程技术环保部主要负责审核物业出租项目方案的合理性、可行性，组织做好资产评估专家评审，提请上会审批等，指导各单位依法依规开展物业出租各项工作。

（二）法务室主要负责审核物业出租项目的合法性、租赁合同，指导各单位物业出租的法律事务工作。

（三）财务证券部主要负责审核物业出租项目的可行性、财务测算及资产评估，指导各单位依法依规开展物业出租资产评估工作。

4.安全应急部主要负责审核物业出租项目（消防）安全的符合性，指导各单位依法依规开展物业出租（消防）安全工作。

5.纪检监察部主要负责审核物业出租项目招租条件设置的合理性，监督检查招租过程各级人员履行职责情况，指导各单位纪检部门监督检查物业出租行为有无违规违纪。

第十四条物业出租项目上报审批的材料包括但不限于如下：

（一）关于物业出租相关事宜的请示文件；

（二）物业出租工作方案及可行性分析报告、租赁合同；

（三）物业出租项目第三方机构资产评估报告；

（四）物业出租项目资产评估报告专家评审意见；

（五）物业资产评估结果公示及意见反馈情况；

（六）本单位领导班子集体研究决策的会议纪要；

（七）廉政风险签证背书单；

（八）法律顾问意见书。

第十五条各单位应结合工作实际，制定本单位物业出租管理制度，明确本单位物业出租的审批权限及工作流程，相关制度应报集团备案。

第三章招租管理

第十六条物业出租应采取公开招租方式进行，合同期满或提前终止后应重新公开招租。

第十七条符合第十二条第

（二）款第2点两种情形的应通过符合资质要求的产权交易机构进行公开招租。

第十八条除第十二条第

（二）款第2点两种情形外的物业出租，可以由各单位自行组织开展公开招租，招租信息应通过产权交易机构（如广州产权交易所“广州公有物业出租平台”）、物业租赁专业机构或市级及以上的媒体信息平台进行公告，公告时间不得少于10个工作日。

第十九条经两次公开招租只有一个符合条件的报名者，经原决策机构批准后，可以采取协议租赁方式，并按规定公示5个工作日无异议后方可实施；经两次公开招租无报名者的，经原决策机构批准后，可按不低于出租底价的90％价格重新公开招租。

第二十条招租条件设置。

（一）招租底价设定：

招租底价可根据市场询价及供求情况确定，以周边相同地段、功能和用途类似的物业市场出租价格及广州市房屋租金参考价作为参考依据，或者按资产评估管理有关规定进行价值评估，确定出租底价。

原则上按照市场出租价格、广州市房屋租金参考价、资产评估价格三者就高确定招租底价，有特殊情况的应详细说明并报决策机构批准。

（二）年度租金调整设定：

出租期限超过1年的租赁合同应列明租金调整条款。

（三）转租规定：

除用于各类专业市场、商场和法律法规另有规定的情形以外，原则上不允许承租人转租。

确因特殊情况需要转租的，承租人可提出书面申请，由出租人原决策机构审议通过后方可转租。

（四）承租人资格条件：

承租人资格准入标准应优先引入有实力、信誉好、品牌有影响力或国内外500强、省内百强的企业；确定承租人后，应对承租人进行资信调查，并可根据资信调查结果有权决定是否选择承租人；招租文件应注明不予准入的行业，规避经营业态的风险。

（五）原则上不得以出租物业的能源供应、物业管理费等非租金条件向承租人实施优惠。

第二十一条在征得集团同意后，可以不采取公开招租的情形包括：

涉及国计民生、公益性、文物保护的；可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序，造成重大社会影响的；市属国有全资企业、国有控股企业、国有实际控制企业之间及其下属同类型企业之间的物业出租；经广州市政府批准的特殊物业出租。

第二十二条各单位应按照市国资委资产评估管理相关文件要求，组织做好物业出租项目资产评估工作。

（一）各单位物业出租给非国有企业应进行资产评估，并以经核准或备案的资产评估结果作为定价基础，但单次合计面积小于500平方米的房屋则可按广州市房屋租金参考价直接委托产权交易机构进场交易，不需进行资产评估。

（二）各单位对可以不公开招租的物业，其租金水平按照相关资产评估管理规定进行评估或询价，并经核准或备案的评估结果为基础确定。

（三）各单位应按程序组织第三方机构开展物业出租项目资产评估工作，出具初步评估报告后按要求进行专家评审，其中涉及的项目资产评估、专家评审等服务费用由项目单位统筹安排及支付。

第二十三条各单位物业出租应优先采取现场多次报价或网络多次竞价的方式进行公开招租，采用其他方式的应详细说明并报决策机构批准。

第四章租赁管理

第二十四条物业租赁合同原则上使用广州市房屋租赁合同规范版本，同时根据企业和租赁物业实际情况，细化完善租赁合同，经企业法律顾问审核通过。

第二十五条物业租赁合同的内容应包括但不限于以下条款：

（一）租赁当事人姓名或者名称及住所；

（二）物业四至、面积、结构、装修，附属设施和设备状况；

（三）租赁用途、期限；

（四）租金标准和租金调整的时间、幅度以及租金的支付时间和方式；

（五）物业交付日期；

（六）物业使用要求和修缮责任；

（七）物业安全管理工作内容及责任；

（八）物业转租的约定；

（九）物业返还时状态和增添物的处置；

（十）变更、解除合同的条件；

（十一）违约责任；

（十二）合同纠纷的解决方式；

（十三）合同的法律适用（特别是承租人为外国自然人或机构时）；

（十四）当事人约定的其他条款。

第二十六条物业租赁除签订租赁合同外，应单独补充签订安全生产、消防安全、计划生育、廉政等责任协议。

第二十七条物业出租涉及需办理相关消防证件方能投入使用的，可在租赁合同中约定一定金额的消防办证保证金，约束承租方承诺办理相关证件后方能使用。

第二十八条承租人有下列行为的，出租人应依法解除合同，收回出租的物业：

（一）将承租的物业擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的

（二）擅自拆改结构或改变用途的

（三）拖欠租金超过合同约定的

（四）利用承租物业进行违法活动的

（五）故意损坏承租物业的

（六）对存在的安全隐患，不予整改或整改不合格的

（七）法律、法规规定其他可以收回物业的情形

承租人有上述行为的，不得再承租集团范围内相关物业。

出租人由此造成的损失，应积极向承租人追索。

第二十九条租赁合同其他规定。

（一）租赁合同一旦签订生效，原则上不允许变更。

确因重大情况需要变更租赁合同的，由出租方原决策机构审议通过。

变更内容涉及租赁价格、租赁期限等核心条款的，应当重新公开招租。

（二）租赁合同中应当特别载明合同终止情形及免责条款，如市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制等情形，出租方有权终止合同且不承担违约责任。

（三）在合同履行过程中，承租人需要增加租赁面积或延长租赁期限，各单位应按新的出租事项实施公开招租，履行相应的决策程序。

（三）不允许以提供物业作为入股条件，收益参照物业租金的合作方式；不允许以承包方式变相出租。

第三十条集团在市国资委的指导下，应每年不定期组织对各单位物业出租管理进行监督检查。

各单位要按照一物业一档案的原则建立资料台账，做好物业出租的资料归档及管理工作，档案资料应包括目录、物业基本资料、文件审批流程、公开招租过程资料、合同审批流程、合作合同、合同履行检查情况及相关电子文档等，全力配合做好监督检查工作。

第三十一条各单位在物业租赁期间，要认真履行主体责任，统筹消防、生产安全等管理，安全检查密度每月不得低于一次，并做好相关纸质检查纪录备查。

第三十二条建立承租人管理机制。

（一）建立承租人资料管理制度。

各单位对物业租赁应结合实际建立有效的承租人管理机制，积累与企业建立租赁关系或承租意向的客户资源，编制成册，并标注必要的承租人信息，包括但不限于资信情况、联系方式、经营业态、突出业绩或特点等。

（二）建立承租人风险评价制度。

物业出租单位应定期对企业现有承租人进行评价，包括承租人租赁合同履约情况、安全管理情况、业主日常管理和检查配合度、相关证照和手续完整度、承租人经营情况等方面制定评价标准，综合评价承租人，对其划分等级。

（三）建立承租人风险预案。

各单位应结合实际情况，事先做好物业租赁的风险预案，并根据承租人风险评价情况，及时督促其依法经营，严防欠租违约行为，确保租赁合同全面有效履行。

当承租人不履行或不完全履行协议时，业主单位应按照风险预案，及时采取相应措施，依法保全资产，对造成的损失进行追缴。

同时，做好诉讼准备，必要时可通过法律途径解决违约问题。

第三十三条物业租赁期满的管理。

（一）各单位应提前做好租期将满物业招租工作，避免出租租赁真空期，并按集团的有关规定报集团审批或备案。

建立承租人管理机制。

（二）各单位应做好物业、移交财产和相关资料的回收核实工作，确保国有资产不流失。

第五章附则

第三十四条各单位是物业出租的责任单位，单位负责人是本单位租赁行为第一责任人，单位纪检（监察）、审计等有关部门应对本单位的物业出租工作进行全程监督，对物业出租合同的履行情况进行定期检查和随机抽查，及时纠正存在的问题，确保物业出租管理工作规范有序进行。

第三十五条承租人不履行或者不完全履行合同时，应按照合同约定及时采取有效措施，保障物业安全，维护企业利益。

未及时采取措施或者措施不当造成国有资产损失的，相关职能部门将依法追究主要负责人及相关责任人的责任。

第三十六条各单位相关责任人在物业出租过程中违反相关法律、法规、规章及出租管理制度，以权谋私、滥用职权、玩忽职守，造成国有资产损失的，应当依法承担相应赔偿责任，并按照《国务院办公厅关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见》（国办发〔2016〕63号）等相关规定追究责任；涉嫌违法犯罪的，移交国家有关机关依法处理。

第三十七条各单位应每年1月10日前将上一年度（截止至12月31日）的物业出租有关情况（按市国资委统一表格样式）报集团备案，每年11月底至12月初将下一年物业（出租）经营计划报集团备案。

第三十八条各单位应每季度最后一个月的25日前对照年度物业（出租）经营计划，梳理完成物业出租经营推进及完成情况并报集团备案。

第三十九条各单位应按照集团物业信息化管理及建设要求，及时组织做好系统数据的录入、更新及维护等工作，确保集团物业管理动态数据库运行平稳、安全及可靠。

第四十条各单位与其他投资者合资、合作的项目公司的经营投资项目涉及承租本企业物业的；企业与承包方签订承包经营协议，涉及物业出租行为的，应参照本办法执行。

第四十一条本办法在执行过程中与国家法律、法规有抵触的一律按国家的法律、法规执行。

第四十二条本办法由集团负责解释。

第四十三条本办法自发文之日起实施。