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中国房地产发展报告
2010年中国房地产发展报告
一2008~2010年房地产市场发展综述
我国从1998年开始住房商品化改革以来,房地产市场进入持续快速发展时期,对拉动经济增长起到重要作用。
1998~2009年,房地产市场价格出现了几次快速上涨。
例如2003~2004年,上海、宁波、青岛等城市出现连续两年商品房价格超过两位数的增长。
2007年和2008年上半年商品房价格又出现了快速上涨的势头,在北京和上海等大城市,2004~2009年房价上涨了近三倍。
商品房价格的不断上涨使得房价与平均收入之比上升到历史高位,2010年北京市的房价收入比达到近18,普通家庭购买住房变得非常困难(见图7-1)。
图7-1北京、上海、广州、深圳房价变动(1997~2009年)
从2009年第二季度开始,我国一些主要城市的新房销售价格和土地拍卖价格又开始连续快速上涨。
2009年4月至2010年4月,房屋销售价格累计上涨了10.6%,土地交易价格上涨了22.6%。
商品房新房价格和土地拍卖价格的快速上涨,带动了周边二手房市场价格快速上升,在一些房价上涨较快的城市甚至出现了商品房价格每个月都在上涨的情况。
居民排队购房,新盘开盘当日即售完的现象不断出现,拍卖市场上的土地交易价格也屡创新高,新的地王不断产生,商品房成交量大幅度上升。
商品房价格和土地拍卖价格在短期内不断上涨,使得购房者和房地产开发企业产生了房价进一步上涨的预期,刺激了房地产的投机活动,流动资本大量进入房地产领域,对实体经济产生了不利的影响。
从供给方面看,随着房价预期的上升,房地产开发企业大量囤地、捂房待售的现象时有发生,造成房地产市场在短期内供给减少,进一步加剧了市场的供求矛盾,推高了市场对房价进一步上涨的预期。
快速上涨的房价开始从一线中心城市向二、三线城市扩散。
中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。
二2009~2011年抑制房价过快上涨的政策措施
国家将房价视为影响社会稳定的重要民生问题。
为了抑制房价的过快上涨,国务院连续出台了抑制房价过快上涨的政策:
2010年1月1日,财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定,国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止,紧接着,1月10日,国务院办公厅又出台了“国十一条”,也即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知规定,购买二套房的家庭,贷款首付比例不得低于40%;4月17日,国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出了调控楼市的10项具体措施,被称为“国十条”,将遏制房价上升到维护社会稳定的高度。
“国十条”政策要求实行严格的差别化住房信贷政策,对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高;增加住房有效供给,房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房的供应;加快保障性安居工程建设,确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务,大力发展公共租赁住房;等等。
中国社会科学院数量经济与技术经济研究所发展报告(2012)报告七2010年中国房地产发展报告国务院出台“新国十条”后,许多地方都出台了实施细则,其中以“限购令”最为奏效,先是北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出:
5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。
随后,上海、深圳、厦门纷纷效仿,直到9月29日,国家有关部委出台“新国五条”,“限购令”蔓延全国,到11月中旬,全国已有16个城市颁布“限购令”。
为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,2011年1月26日,中央进一步出台房地产调控政策措施,简称“新国八条”,要点是:
确定本地区年度新建住房价格控制目标、加大保障性安居工程建设力度、加强税收征管,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税、强化差别化住房信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,等等。
从措施出台之后房地产市场的运行情况看,政策效果是积极有效的,房屋销售价格快速上涨的势头已经得到基本遏制。
以北京为例,2008年4月至“国十条”政策出台之前的2010年4月,北京商品房交易价格月平均环比为增长1.2个百分点,而在政策出台后的2010年5~7月,平均月环比为下降0.17个百分点。
同时,商品房交易量和土地交易量都出现大幅下降。
到2011年上半年,多数城市房价涨幅回落,部分城市房价出现下降,投资投机性需求得到遏制,居民购房心态趋于理性,市场预期正在发生转变,一些房价过高的城市出现了降温迹象,调控效果初步显现。
需要关注的是,在严厉房地产调控政策的作用下,虽然房价不断上涨的趋势得到初步遏制,但是从目前看,房价基本保持了政策出台之前的价位,没有明显向下调整(见图7-2)。
一线城市楼市逐渐呈现出“有价无市”的状态,成交量明显下降(见图7-3),而前期涨幅相对较小的二、三线城市房价却出现了新一轮涨势。
为遏制这种趋势,近期二、三线城市限购范围逐步扩大。
图7-2商品房成交价格(年平均,千元/平方米)
图7-3商品住宅成交面积(月平均,万平方米)
三关于房地产泡沫的争论和度量
(一)关于房地产泡沫争论
关于市场是否出现泡沫,泡沫程度有多大,在开发商之间、学者之间、不同政府部门之间一直存在不同的意见。
房地产管理部门、房地产商和一部分学者认为目前中国的房地产市场繁荣是有真实需求支撑的,所以不存在泡沫,而另一部分学者则认为现在的房地产价格远远超出了消费者的支付能力,出现了很严重的泡沫,并且泡沫即将面临破灭。
在过去几年中央曾经多次出台抑制房地产价格上涨的宏观调控政策,如2005年的“国八条”、2006年的“国六条”等,直到2010年的“国十条”和2011年的“新八条”,调控政策不可谓不严厉,但是房地产价格还是在一边调控一边上涨。
持续上涨的房价到底是因为中央宏观调控政策的力度不够,还是反映了房地产市场正在按照实际的供需规律在运行,这是一个公众和政府决策部门都十分关心的问题。
常用的房地产泡沫衡量标准包括房价收入比、租售比和房屋空置率。
房价收入比即住房价格与城市居民家庭年收入之比,一般认为房价收入比在3~6倍为合理区间。
1998~2009年,中国的收入与房地产价格之比为7~10,大大高于国际标准。
如果运用收入与房价比这一指标来评价我国的房地产市场,就会得到中国已经出现较大程度房地产泡沫的结论。
实际上,在一个特定时期,人口数量、人口的年龄结构和区域结构也是影响房价的重要因素。
中国目前正处于城市化加快发展时期,大量人口从农村向城市转移,人口中劳动者的比例较高,因此形成了极大的住房刚性需求。
因此,仅仅用国际平均水平的收入与房价比来衡量房地产价格泡沫是不合适的。
而且3~6的房价收入比也是按照西方发达国家的经验数据推算出来的标准,并不能反映中国等发展中国家的实际。
同样道理,用中国商品房空置率和租售比与国际或其他国家标准进行比较从而测算房地产泡沫的做法也是有问题的,因为各国商品房空置率的统计方法本身就存在很大的差别。
许多分析认为,我国目前存在一些推动房价上涨的实际因素:
中国正处于快速城镇化的发展时期,同时家庭规模也在不断变小,家庭总数在上升。
以北京为例,人口总数从1990年的1080万上升到2009年的1760万,而家庭的平均人数从3.2个下降到1.7个。
近十年随着中国经济的强劲增长,每年都会产生大量的中产阶级以及由此产生的改善住房的实际需求。
由于缺乏对承租者利益的保护,例如房东可以随意提高房租、终止合同等,租房居住比例较低,居民被迫提前购买住房。
中国相对较高的储蓄率意味着强劲的购买力,购房时对银行贷款的依赖程度较低。
地区之间发展的非均衡也使北京、上海等一线城市的生活水平和就业机会等远远高于其他城市,在大城市拥有一套住房成为许多年轻人追求的目标。
这些因素构成了对住房较高的刚性需求。
2008年底推出的应对全球经济衰退的“4万亿元经济刺激政策”以及由此导致的贷款的快速增长成为近两年房价快速上升的一个货币因素。
另一个造成房价居高不下的原因是我国住房租赁市场中还存在许多问题。
温家宝总理最近在谈到住房调控政策和“住有其居”时指出,中国人口多,土地面积少,“住有其居”不意味着每个人都应拥有自己的住房,可以采取先租后买的方式解决居住问题。
由于中国的住房租赁市场的建立还处于起步阶段,缺少保护租房者和投资者的有关法律和法规,租房市场不成熟,法律法规不完善,尤其不能对承租者的利益进行保护,即使目前租金相对于高昂的房价仍然处于较低水平,大多数人还是被迫选择购买住房,特别是对于需要住房来组建家庭的年轻人,买房似乎成为唯一的选择。
一些家庭为了支持年轻一代的购房需求,甚至花掉家庭三代人全部的积蓄,有些年轻人过早成为“房奴”,生活水准大打折扣。
目前在我国,选择租房居住家庭的比例仅为20%,在北京,首次购房的平均年龄只有27岁。
产生较低租房率的一个原因就是缺少对承租者利益的保护。
据新浪网的一项调查,81%的调查者认为租房子是一件很麻烦的事;70%的人认为最苦恼的事情是房东可以任意提高租金和终止合同,因而难以长期租赁;48%的人认为如果租房足够方便,而且能够长期租赁的话,愿意租房过一辈子;而只有17%的人认为必须购买自己的住房。
在我国的租赁房市场上,房源供给不足是一个突出问题,大城市表现得更加突出。
目前北京租赁房市场普通住宅供需比已达1:
4左右。
政府不仅仅应当重视为社会低收入阶层建设廉租房,还应当重视为广大中等收入阶层建立和培育公租房市场,特别是在住房相对紧张的大城市中,建立和培育一个为广大工薪阶层负担得起的、能够满足现代生活需要的、有品质的、稳定的住房租赁市场应当是目前特别需要重视的。
一些国外政府在培养和发展租赁房市场方面的法律和政策值得我们借鉴(见附录:
德国公租房政策的启示)。
(二)对主要城市房地产泡沫的度量
我们从影响房价的宏观经济基本需求面出发,建立计量模型,从需求基本面决定的均衡价格的角度分析我国35个主要城市2008年、2009年房地产的泡沫程度。
如果房屋销售价格明显超过有购买能力的需求,就将其解释为房地产市场中存在泡沫。
实证分析的步骤如下:
首先运用1998~2009年35个大中城市的房地产实际价格、人均实际GDP、五年实际贷款利率建立面板模型,估计变量之间的长期均衡关系,从估计出来的长期均衡模型中得到误差修正项,然后建立固定效应的面板误差修正模型(ECM)。
在长期均衡关系中,解释变量中的人均实际GDP反映了有支付能力的需求,贷款利率反映了取得贷款的成本,一个城市的支付能力越高,相应的房价也越高,对房价的影响应当是正的;而贷款利率越高,说明取得购房贷款的成本也越高,因此,对房价的影响应当是负的。
分析结果显示,在2008年和2009年,确实出现了一定程度的房地产价格的泡沫,2009年的泡沫程度比2008年明显加大,因此,及时对房地产价格进行调控,防止房价过高对通货膨胀和社会稳定造成负面影响,成为2010年的政策取向。
分城市看,2009年在35个大中城市中,昆明和西宁等城市存在一定程度的房地产价格的低估;太原、呼和浩特、长春、哈尔滨、合肥、郑州、武汉、长沙、广州、西安、银川等城市基本没有泡沫(低于10%),天津、沈阳、大连、南昌等城市存在温和泡沫(10%~20%),厦门、青岛、乌鲁木齐等城市存在较严重的泡沫(20%~30%),北京、上海、南京、杭州、宁波、深圳等城市存在严重的泡沫(30%以上)。
在估计出35个大中城市的房地产泡沫程度之后,我们简单估计了全国房地产泡沫程度。
分别计算2008年、2009年各个城市GDP在35个城市全部GDP中所占的比重,以此为权重对35个城市的泡沫程度进行加权平均,计算出2008年和2009年全国房地产价格的泡沫程度分别为15%和2
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