济南房地产市场周报03240330.docx

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济南房地产市场周报03240330

（数据来源：

克尔瑞济南机构）

济南市2014年3月24日-2014年3月30日房地产市场监测周报

一：

市场综述

本周济南土地市场无供应。

本周济南土地成交6幅，成交面积为24.28万平方米，历城、市中、长清、天桥均有分布。

本周内济南市商品房批准预售3281套，批准预售面积为22.46万平方米，9个项目有新增供应。

其中，鲁商凤凰城供应4.44万平方米（住宅，储藏室），天朗蔚蓝城供应2.96万平方米（住宅、储藏室，商业），金科城2.95万平方米（住宅，储藏室，公寓，商业），分别为供应项目前三甲，。

本周济南市商品房成交2377套，成交面积15.19万平方米，比上周上涨54.37%；成交均价8463元/平方米，环比上涨0.55%。

其中，普通住宅成交1004套，成交面积10.87万平方米，环比上周上涨46.10%，成交均价8661元/平方米，环比上周上涨1.20%；别墅3套，成交面积0.11万平方米，成交均价25064元/平方米；办公用房成交28套，成交面积0.45万平方米，成交均价12419元/平方米；商业用房成交39套，成交面积0.36万平方米，成交均价24880元/平方米；商用公寓成交154套，成交面积0.88万方米，成交均价10474元/平方米。

二．本周新推盘项目

（一）一周新批准预售

（二）本周新推盘项目

本周新加推项目有9个，分别是中海国际社区、恒大城、重汽·翡翠外滩、万科城、银丰唐郡、恒大·翡翠华庭、鲁邦·奥林逸城、天鸿·万象新天和尚品燕园，开盘项目3个，分别为为海亮艺术华府、天朗·蔚蓝城和中铁·逸都国际二期。

中海国际社区

新推产品：

3月29日（周六），位于济南市市中区阳光新路与二环南路交汇处南500米的中海国际社区在珍珠泉礼堂开盘。

本次推出2#、5#、7#、8#、23#、25#、29#、31#、33#、35#楼，共10栋楼，2#、5#、7#、8#楼，位于项目北部，23#、25#、29#、31#、33#、35#楼位于项目南部，其中2#、5#、7#楼均为1个单元，两梯四户，2#楼25层，5#楼22层，7楼#18层；23#、31#、33#、35#楼均为2个单元，一梯两户，11层；25#、29#楼均为3个单元，一梯两户，11层；8#楼为2个单元，两梯四户，18层。

户型面积两室为90-95㎡，三室105-110㎡，120-125㎡，125-130㎡，135-140㎡，四室170-175㎡，共708套房源。

成交情况：

开盘当天成交412套房源，去化率达58%。

价格及优惠：

高层成交均价8500元/㎡，小高层成交均价9500元/㎡，优惠措施：

认筹3万抵5万，电商5千抵2万

恒大城

新推产品：

3月29日（周六），位于济南市历城区工业北路南侧、刘智远路西侧的恒大城在售楼处开盘。

本次推出29#楼，24层，2个单元，两梯四户，户型面积为105-110㎡，115-120㎡，125-130㎡，130-135㎡三室，共推出69套房源。

成交情况：

开盘当天成交27套房源，去化率达39%。

价格及优惠：

成交均价7300元/㎡，88折优惠。

重汽·翡翠外滩：

新推产品：

3月29日（周六），位于历城区将军路以西,清河北路以北的重汽·翡翠外滩在售楼处开盘。

本次推出南区1#，2#楼，位于项目的南部，均为33层，1个单元，两梯三户，户型面积为95-100㎡两室，110-115㎡，125-130㎡，140-145㎡三室，共197套房源。

成交情况：

开盘当天成交81套房源，去化率达41%。

价格及优惠：

成交均价8400/㎡，交1万抵2.5万。

万科城：

新推产品：

3月28日（周五），位于奥体西路和工业南路交汇北800米的万科城在售楼处开盘。

本次推出18#楼西单元01户，34层，两梯四户，户型面积为110-115㎡，三室，共34套房源。

价格及优惠：

成交均价10100元/㎡，认筹交2万加入万科幸福置业计划，开盘享98折，会员优惠0.2%，一次性付款总房款优惠4%，商贷总房款优惠3%，按时签约优惠1%。

银丰唐郡：

新推产品：

3月30日（周日），位于历城济南市唐冶新区围子山西麓的银丰唐郡在售楼处开盘。

本次推出4#楼，位于项目的北部，28层，2个单元，两梯两户，户型面积为：

157㎡三室-177㎡四室，总共172套房源。

成交情况：

开盘当天成交30套房源，去化率达17%。

价格及优惠：

成交均价6000/㎡，5千抵3万。

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恒大·翡翠华庭：

新推产品：

3月30日（周日），位于西客站兴福寺路与潍坊路交汇处的恒大·翡翠华庭在售楼处开盘。

本次推出7#楼，位于项目的北部，26层，2个单元，两梯四户，户型面积为：

85-90㎡两室，110-115㎡，120-125㎡三室，总共104套房源。

成交情况：

开盘当天成交60套房源，去化率达58%。

价格及优惠：

成交均价8100/㎡，88折优惠。

鲁邦·奥林逸城：

新推产品：

3月29日（周六），位于高新汉峪金谷以南,龙奥北路与凤凰路交界处的鲁邦·奥林逸城在售楼处开盘。

本次推出10#楼，位于项目的南部，25层，1个单元，两梯四户，户型面积为：

110-115㎡三室，160-165㎡四室，总共100套房源。

成交情况：

开盘当天成交32套房源，去化率达32%。

价格及优惠：

成交均价9400/㎡，最高可享3万元优惠。

天鸿·万象新天：

新推产品：

3月29日（周六），位于济南市历城区工业北路63号王舍人镇政府以北的天鸿·万象新天在售楼处开盘。

本次推出B16#，B17#楼，位于项目的北部，B16#楼25层，B17#楼28层，均为1个单元，两梯五户，户型面积65-70㎡一室，90-100㎡两室，总共265套房源。

成交情况：

开盘当天成交212套房源，去化率达80%。

价格及优惠：

成交均价7200/㎡，认筹优惠600元/平。

尚品燕园：

新推产品：

3月29日（周六），位于历下区涵园大街（花园路东延长线）与奥体西路交汇处北行500米路东的尚品燕园在售楼处开盘。

本次推出3#楼3单元，位于项目的南部，25层，两梯四户，户型面积80-85㎡两室，110-115㎡三室，总共100套房源。

成交情况：

开盘当天成交21套房源，去化率达21%。

价格及优惠：

成交均价8100/㎡，交5000元每平减400元最高减5万。

海亮艺术华府：

新推产品：

3月29日（周六），位于项目北临兴福寺路、南邻横支六号路、西林腊山河东路、东临潍坊路的海亮艺术华府在售楼处开盘。

本次推出10#-13#楼，10#楼26层，1个单元，两梯四户，11#楼30层，2个单元，两梯四户，12#楼30层，1个单元，两梯四户，13#楼22层，2个单元，两梯四户，户型面积80-85㎡两室，105-110㎡三室，总共600套房源。

成交情况：

开盘当天成交344套房源，去化率达57%。

价格及优惠：

成交均价7000/㎡，交5000抵2万。

天朗·蔚蓝城：

新推产品：

3月29日（周六），位于槐荫经十路与二环西路交叉口向西300米的天朗·蔚蓝城在售楼处开盘。

本次推出9#楼，14#楼，9#楼位于项目的北部，14#楼位于项目的西南部；9#楼，共33层两个单元两梯两户；14#楼共33层一个单元两梯四户；推出户型面积为：

87-90㎡两室，124-140㎡三室。

共推出388套房源

成交情况：

开盘当天成交197套房源，去化率达51%。

价格及优惠：

成交均价7700/㎡，入天朗会享10000元置业房款。

中铁·逸都国际：

新推产品：

3月29日（周六），位于槐荫经十路与二环西路交叉口向西300米的中铁·逸都国际在售楼处开盘。

本次推出8#楼，17#楼，1个单元，两梯四户；推出户型面积为：

90-100㎡两室，110-130㎡三室。

共推出252套房源

成交情况：

开盘当天成交204套房源，去化率达81%。

价格及优惠：

成交均价9200/㎡，最高可享6万元优惠。

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三．数据分析

表1、2014年3月24日-年3月30日商品房成交情况（单位：

套）

表2、2014年3月24日-3月30日各区域商品房成交情况

表2、2014年3月24日-3月30日各区域商品房成交情况

从上列图表可以看出，本周历下区成交面积3.80万平方米，成交套数420套，成交均价11278元/平方米,位于全市各区域成交面积和成交均价第一位，成交主力项目为万科城、保利华庭和尚品燕园；

槐荫区成交面积3.61万㎡，成交套数414套，成交均价8271元/平方米，位于全市各区域成交量的第二位，主力成交项目为恒大·翡翠华庭、绿地国际花都和外海中央花园；

市中区成交面积3.32万平方米，成交套数为1012套，成交均价5859元/平方米，位于全市各区域成交第三位，成交主力项目为祥泰广场、华润中央公园和宏瑞国际星城。

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表3、济南市近5周商品房及普通住宅成交套数

表4、济南市近5周商品房及普通住宅成交均价

从表3、表4可以看出，本周商品房和普通住宅成交量和成交价格都有明显的上涨。

3月末开盘、加推的项目甚多，大量产品带着长达几个月的储客集中入市，估计下周的成交量会有更加明显的变化。

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四、房地产相关政策及行业信息

1．全国不动产登记或自7月1日始对楼市影响微妙

备受关注的《不动产登记管理条例》已经划定不动产登记所涵盖的范围、不同级别登记机关的权责义务、不动产产权拥有人权利、义务等；《不动产登记管理办法》则着重于规定不动产登记的流程、手段等技术性内容。

《不动产登记管理条例》完成了大部分内容，“权限管理”将延续在其中，即在必要时，系统总控部门通过对相关单位、部门、人员以发放授权的方式，对特定条件的不动产信息进行定向查询。

《不动产统一登记条例》将于6月上报国务院，7月1日起全国推广。

目前国土部正在紧锣密鼓地在各大城市设立不动产登记机构及派出机构，预计自全国开始登记起，约需半年时间完成任务。

国土部已经在多地试点土地登记动态监管查询系统，该系统可实现省、市、县三级土地登记信息的实时动态查询和监管。

国土部一位内部人士告诉记者：

“土地登记动态监管查询系统可以作为落实不动产统一登记制度的牵引，在现有土地登记信息的基础上，实现预留与住建、林业、海洋、渔业等部门的接口，为不动产统一登记奠定基础。

”

2．济南3月楼市阳春难现首套房贷优惠利率全线消失

首套房贷优惠利率全线消失

2013年银行“钱荒”以来，房贷一路趋紧，近日，全市各银行房贷利率普遍上浮，更有银行已经停止贷款。

四大国有银行中，除中国银行表示首套房最低可优惠至基准利率外，工、农、建三家大行首套房利率均上浮5%。

二套房方面，四大行均上浮10%。

事实上，早在2013年10月份开始，全国各地就开始取消首套房利率优惠，而济南的大多数银行都在今年元旦开始，执行进度相对已经较慢。

不光国有银行，股份制银行房贷政策也在收紧。

“首套房房贷利率现在执行的是基准利率，但银行现在已经不把房贷业务作为主营业务了，更多的是关注小微企业贷款等。

”一银行人士无奈表示，2013年下半年以来，各家银行的资金都很紧张，尤其是2014年一季度之初，放完去年堆积下来的贷款之后，各家银行的资金都不宽裕。

尽管，大部分银行为了吸纳存款，在利率上实行了一定的上浮政策，但相较于贷款利率而言，银行在个贷方面仍是赔钱的。

在商贷收紧的同时，公积金贷款也变得更难了。

济南市住房公积金管理中心从去年下半年开始，公积金贷款审批更加严格。

如期房楼盘要申请住房公积金贷款，无论是多层、高层，都需要先封顶。

不少申请要来来回回补充材料数次，放贷周期也随之变长。

购房者观望情绪加重

房贷政策的剧变，强烈波及到了楼市中的消费群体，因为不堪还贷的压力而从积极入手转变为消极观望的刚需购房者不在少数，这在三月份的成交量上已有了明显的体现。

据数据统计显示，上周（3月10日—3月16日），济南楼市共成交商品房1322套，与前一周（3月3日—3月9日）的2076套相比减少了754套，环比下降36.3%。

其中，住宅共成交833套，比前一周增加了464套;储藏室（地下室）成交282套，比上周减少了308套;公寓成交17套，比上周减少了24套;车库成交68套，比上周增加了24套;办公成交38套，比上周增加了20套;商业用房成交55套，与上周相比增加了8套;其他成交24套，比上周减少了8套;厂房成交5套，与上周相比减少了3套。

据业内人士分析认为，造成楼市”倒春寒“的重要原因是信贷政策的“吃紧”，上调首贷利率，“公贷”难度增加，房贷政策的收紧直接造成了购房成本的增加，也影响了首次置业购房者的入市信心，其结果或将加剧楼市观望情绪。

五、济南市土地交易信息

（一）本周济南土地市场无供应

（二）本周济南土地市场成交