烟台市城乡规划技术规定试行.docx

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烟台市城乡规划技术规定试行

烟台市

城乡规划技术规定

烟台市城乡规划技术规定（试行）

第一章总则

第二章建设用地规划

第一节用地规划

第二节建筑容量

第三节公共服务设施

第三章建筑工程规划

第一节建筑间距

第二节建筑层高与建筑面积

第三节日照分析

第四节建筑退让

第五节地下空间利用

第四章生态及建筑绿化

第五章道路交通规划

第一节道路交通

第二节道路交叉口

第三节停车场

第六章城市风貌及建筑景观

第一节城市风貌保护

第二节建筑景观控制

第七章市政设施规划

第一节市政设施

第二节管线综合

第八章村镇规划

第九章附则

1

第一章总则

第一条为加强城乡规划管理，保障城乡规划实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《山东省城乡规划条例》及国家有关技术规范、标准，结合本市实际，制定本规定。

第二条凡在烟台市规划区范围内进行规划设计、建设和规划管理活动，均应遵守本规定。

第三条制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展、社会和谐和先规划后建设的原则，改善生态环境，保护自然资源、历史文化遗产和烟台特色风貌，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。

第四条本规定由市城乡规划主管部门依法组织实施，市人民政府有关部门与各区、镇人民政府应当按照各自职责做好相关工作。

第二章建设用地规划

第一节用地规划

第五条城乡用地分类执行《城市用地分类与规划建设用地标准》，按照以中类和小类为主、大类为辅的分类方式对用地性质实施规划管理。

第六条建设用地规划性质应符合城市总体规划或控制性详细规划的要求。

第七条建设用地规划应遵循兼容性原则，促进土地使用功能的有效2

混合。

用地兼容要求应在控制性详细规划中规定，并在规划主管部门出具的规划条件中明确。

第二节建筑容量

第八条各类建设用地的建筑容量应按照经批准的详细规划执行，尚无经批准的详细规划的城市建设用地，其建筑容量可参照本规定确定。

第九条居住用地容积率和建筑密度应符合下表规定：

居住区

居住小区

居住组团

多层住宅

用地规模（ha）

60-140

20-40

1.6-7

容积率

1.2≤

≤1.3

≤1.4

建筑密度

≤20%

≤22%

≤25%

中高层住宅（层）7-9

用地规模（ha）

50-130

15-35

1.4-6

容积率

1.3≤

≤1.5

≤1.8

建筑密度

≤20%

22%≤

≤24%

高层住宅（≤层）18

ha用地规模（）

50-130

10-22

1-4

容积率

≤1.8

≤2.0

≤2.4

建筑密度

≤18%

≤20%

≤22%

高层住宅（>18层）

ha用地规模（）

50-130

10-22

1-4

容积率

2.2≤

2.6≤

≤3.0

建筑密度

16%

≤

≤18%

≤20%

注：

1、当用地规模大于小区规模、小于居住区规模时，按居住区选用建筑容量控制指标；当用地规模大于两个组团规模时，按居住小区选用控制指标；当用地规模大于一个组团规模、小于两个组团规模时，按组团选用控制指标。

2、由不同层数住宅混合组成的住宅用地，其建筑容量控制指标最大值，应取单一类型住宅用地的控制指标作为计算的上限值，并按不同类型住宅用地面积占总用地面积的比例确定。

3

第十条行政办公及商业服务业用地容积率和建筑密度应符合下列规定：

（一）行政办公用地，多层容积率不大于1.8，建筑密度不大于35%；高层容积率不大于3.0，建筑密度不大于30%。

（二）商业服务业用地，多层容积率不大于2.0，建筑密度不大于40％；高层容积率不大于3.5，建筑密度不大于35％。

（三）在市、区级中心地段，行政办公及商业服务业用地，多层容积率不大于3.0，建筑密度不大于45％；高层容积率不大于5.0，建筑密度不大于35％；超高层建筑不大于6.0，建筑密度不大于35％。

第十一条工业用地容积率应符合下列规定：

一类工业用地容积率不小于1.0，二类工业用地不小于0.8，三类工业用地不小于0.6。

第十二条物流仓储用地（危险品仓储用地除外）容积率应符合下列规定：

低层区容积率指标范围为0.6—1.2，多层区指标范围为1.2—2.0。

第十三条同一建设项目内有不同规划性质用地的，应根据其规划性质分别计算容积率与建筑密度。

第十四条容积率和建筑密度以项目规划可建设用地计算（直接用于项目自身建设的用地）。

外围城市道路（非直接为本项目配建的道路）、主次干道道路红线外侧绿带、河道外侧绿带等不计入项目可建设用地内。

第三节公共服务设施

第十五条根据城市规划的要求，在城市建设中应配置具有公益性的公共服务设施，主要包括七类：

教育设施、医疗卫生设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施、行政管理与社区服务设施、市政公用设施。

第十六条市级、区级公共设施应编制专项规划，并与规划功能定位、4

社会经济发展目标和社会需求相适应，做到合理布置，统筹安排。

第十七条公共服务设施按市级、区级、居住区（街道）、居住小区（基层社区）四级配置。

用地规模及人均规划用地指标应满足《城市公共设施规划规范》的要求。

第十八条居住区、居住小区公共服务设施按照《城市居住区规划设计规范》规定的标准配置，并与住宅同步规划、同步建设。

公建用地的比例居住区不少于15%，小区不少于12%。

第十九条中学、小学及幼儿园配置一般应符合下列规定：

（一）寄宿制高中宜在市、区层面统筹布局。

（二）新建区配置的九年一贯制学校，其服务半径宜在500-1000米范围内。

（三）市区范围内的初中服务半径不宜大于1200米。

（四）市区范围内的小学服务半径不宜大于800米。

（五）市区范围内的幼儿园（托儿所）服务半径宜为300～500米。

第三章建筑工程规划

第一节建筑间距

第二十条建筑间距除符合本规定外，还应符合消防、卫生、景观环境、防灾、工程管线和文物保护等方面的规范和城市设计的要求。

第二十一条住宅朝向（住宅正面）以东、南、东南、西南为前，每户具有两个或两个以上接受不同方向日照的居室，只计算主要朝向所在的一个方向。

建筑间距，住宅从阳台外缘计算，其它类型建筑从建筑主墙计算。

建筑装饰构架、建筑入口雨蓬、室外台阶等局部突出部分不计入建筑间距内。

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建筑高度为前面建筑檐口（或女儿墙）顶部相对于后面建筑首层居室室内地坪的垂直高度；当北坡屋面坡度大于1：

1.55时，建筑高度从前面建筑屋脊算起。

第二十二条低层住宅间距应符合下列规定：

（一）最小间距不得小于前面低层、多层建筑高度的1.8倍。

（二）低层住宅与其侧面低层、多层住宅间距不小于6米；与其后面各类住宅间距不小于16米。

第二十三条多层住宅间距应符合下列规定：

（一）多层住宅与后面多层、高层住宅平行布置（指两栋住宅长边夹角°）时，最小间距不得小于前面建筑高度的1.55不大于15倍。

（二）多层住宅为其它布置形式时，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2小时；旧区改建的项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于1小时。

（三）多层住宅侧面最小间距不得小于6米；与其后面各类住宅最小间距不小于20米。

第二十四条中高层、高层住宅间距应符合下列规定：

（一）中高层、高层住宅与后面各类住宅间距，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2小时；旧区改建的项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于1小时。

与后面各类住宅最小间距不小于30米。

（二）中高层、高层住宅与各类住宅的侧面间距不得小于13米。

第二十五条非住宅建筑与住宅间距应符合下列规定：

（一）非住宅建筑位于住宅前面时，按住宅间距控制，且最小间距不小于16米。

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（二）非住宅建筑位于住宅后面时，三层及以下的与住宅的最小间距不小于16米;三层以上的与住宅的最小间距不小于20米；高层非住宅与高层住宅平行布置时，最小间距不小于30米。

（三）非住宅建筑位于住宅侧面时，非住宅建筑的山墙与住宅山墙的侧面间距按住宅侧面间距规定控制。

当非住宅建筑的边长（住宅侧面对应的边）大于20米时，与塔式高层住宅的侧面间距不小于20米，与其它住宅的侧面间距不小于13米。

（四）燃气调压站、换热站、变配电室等一层小型市政公用设施用房与住宅的间距按国家有关规范确定。

第二十六条非住宅建筑之间间距应符合下列规定：

（一）非住宅建筑之间平行布置时，低、多层非住宅建筑之间最小间距不小于10米；高层非住宅建筑与低、多层非住宅建筑的最小间距不小于13米；高层非住宅建筑之间最小间距不小于24米。

（二）非住宅建筑之间垂直布置及山墙相对时，按消防间距控制，但最小间距不小于6米。

第二十七条医院病房楼、休（疗）养院的休（疗）养楼、养老院、老年公寓、托儿所、幼儿园及中小学校教学楼，与前面低层、多层建筑间距，不小于前面建筑高度的1.8倍；与前面高层建筑间距，需满足冬至日底层有效日照时间不少于2小时；托儿所、幼儿园需满足冬至日底层有效日照时间不少于3小时。

第二十八条挡土墙、护坡与住宅建筑的间距应满足住宅日照、安全的要求。

高度大于2米小于6米的挡土墙和护坡的上缘与建筑间水平距离7

不小于3米，其下缘与建筑间的水平距离不小于2米；高度大于6米的挡土墙和护坡，其下缘与建筑间的水平距离不小于6米。

第二节建筑层高与建筑面积

第二十九条普通住宅建筑层高应控制在3.3米以内。

因特殊需要层高大于3.3米的，按每2.8米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。

住宅建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等空间在设计时不受上述层高和面积计算的限制。

第三十条商业办公建筑标准层层高应控制在4.5米以内。

标准层层高超出4.5米的，按每3.6米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。

临街建筑首层层高不应小于5.0米，且不大于6.0米。

商业办公建筑的门厅、大堂、中庭等公共部分及大型商业、超市、会议室、宴会厅、电影院等对层高有特殊要求的，不受前款规定限制。

第三十一条进深在2米以内的阳台，按水平投影面积的一半计算建筑面积；进深大于2米的，超出2米的部分按水平投影面积计算全部建筑面积。

第三十二条建筑物设有飘窗的，飘窗突出外墙部分不得大于0.6米且窗台不得低于0.4米，不计算建筑面积；其他飘窗按水平投影面积计算建筑面积。

第三十三条建筑坡屋顶内空间加以利用时，净高超过2.10米的部位计算全面积；净高在1.20-2.10米的部位计算一半面积；当设计不利用或室内净高不足1.20米时不计算面积。

8

第三十四条建筑物的架空层，有围护结构的，层高在2.20米及以上的部位计算全面积；层高不足2.20米的部位计算一半面积。

无围护结构的，按其水平投影面积的一半计算；作为公共开放空间的不计算面积。

第三十五条地下建筑设计为停车、储藏、设置市政设备等功能的，层高不宜超过6米。

第三十六条地下、半地下建筑的顶板面不宜高出室外地面1.5米。

当地下、半地下建筑顶板面高出室外地面的高度大于等于2.2米时，按全面积计算容积率；高度在1.5-2.2米之间时按一半面积计算；高出室外地面的高度不足1.5米时，建筑面积不计入容积率。

第三十七条建筑基地有地形高差，建筑同一层部分为地上、部分为地下的建筑，按上面条文要求分段计算计入容积率的建筑面积。

第三节日照分析

第三十八条建筑高度24米以上的公共建筑、非平行布置的多层住宅及中高层、高层住宅，与被遮挡的住宅及其他生活居住类建筑之间的建筑间距，应当通过日照分析确定。

建设单位在申请审查修建性详细规划、建设工程设计方案及申办建设工程规划许可证时，应当提交准确的日照分析报告。

第三十九条生活居住类建筑主要朝向应满足日照标准要求。

确定日照分析范围时，应以被遮挡建筑为中心，将其周围可能对其产生遮挡的建筑物或构筑物（围墙、挡土墙等）均纳入日照分析范围。

第四十条申报项目以外被遮挡的生活居住类建筑原有日照时间符合国家技术规范要求的，叠加申报项目的日照影响后，仍应符合国家技术规9

范要求；不符合国家技术规范要求的，叠加申报项目的日照影响后，原有日照时间不应减少。

第四十一条申报项目周边为待开发地块的，应根据公平性原则，对有详细规划或城市设计的，按规划进行模拟叠加分析；无规划的，应保证生活居住类建筑用地地界以北15米地坪处满足日照标准，并对其侧面生活居住类建筑用地按同样建设强度做出模拟方案进行分析。

第四十二条违法建筑、临时建筑、被违法变更为生活居住性质的建筑不作为被遮挡建筑进行日照分析。

第四节建筑退让

第四十三条沿道路、河道、铁路、轨道交通、电力线路保护区两侧的建筑物，以及沿用地边界和文物保护单位周围的建筑物，建筑退让距离应符合本规定，并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。

第四十四条城市道路两侧新建建筑退让道路红线距离及道路红线外侧公共绿带宽度应符合下表规定：

道路名称

建筑退让距离

绿带宽度

高速公路主线两侧

≥100米

≥75米

市中心区主要出入口方向的快速干道和联系各功能组团非旧城区路段的快速干道

机场路

≥65米黄务立交桥以北两侧≥45米

≥50米黄务立交桥以北两侧≥30米

红旗路

≥65米魁星楼隧道以东两侧≥35米30米蓝烟铁路以西≥

≥50米

魁星楼隧道以东两侧≥30米蓝烟铁路以西≥25米

观海路

≥65米

≥50米

轸大路

≥65米

≥50米

山海路

65≥米

≥50米

港城东西大街

≥65米凤凰山水库至迎春大街路段，南米米，北侧≥侧≥3035

≥50米凤凰山水库至迎春大街路段≥15米

国道206

临海一侧≥30米，另一侧≥40米

临海一侧≥25米，另一侧≥米35

滨海道路

滨海北路

≥40米

米25≥

滨海中路

75≥米

≥米50

1010

滨海东路

≥75米

米≥50

滨海西路（芝罘岛以西至夹河）

≥60米

米≥50

其他滨海路两侧

125≥米

米≥100

主干道

旧城区

25米低层、多层≥20米，高层≥

米≥12

城市新区

25米，高层≥30米低层、多层≥

次干道

旧城区

米米，高层≥2015低层、多层≥

米≥6

城市新区

25低层、多层≥20米，高层≥米

支路

旧城区

米8低层、多层≥米，高层≥12

—

城市新区

低层、多层≥10米，高层≥15米

—

、城市道路红线外侧，实行道路“绿线”管理制度。

“绿线”是指城市道路红线外侧规定注：

1绿带宽度的外边线。

2、建筑退让道路空间为道路公共绿带、环境景观、建筑交通组织及市政管线敷设用地。

3、城市规划确定的商业步行街两侧建筑退让道路红线距离根据商业步行街详细规划确定。

4、开发区金沙滩旅游度假区内滨海道路建筑退让道路红线按经批准的详细规划执行。

城市道路交叉口两侧新建建筑退让应符合下列规定：

第四十五条

（一）平面交叉路口两侧建设工程，转弯处按较宽的道路红线确定退让距离（自道路规划红线直线段与曲线段切点的连线算起）；非转弯处，按对应道路红线确定退让距离。

（二）立体交叉路口两侧建设工程，退让道路红线和匝道外边线距离米。

不少于50城市高架道路两侧新建建筑，退让高架道路主线边缘线第四十六条15米。

米；退让高架道路匝道边缘线距离不少于距离不少于30沿河道、水面规划蓝线（市城乡规划行政主管部门按城第四十七条市总体规划确定长期保留的河道、水面规划线）外侧绿带宽度及绿带外侧新建建设工程退让河道、水面绿带外边线的距离应符合下表规定：

河道名称

规划蓝线外侧绿带宽度

建筑退绿带外边线距离

夹河、辛安河、鱼鸟河、泌水河

米≥100

米10≥

1111

黄金河、内夹河福山旧城区段

50≥米

10米≥

一般河道

≥10米

10米≥

市区内规划确定保留的水面

米10≥

10米≥

市城乡规划主文物保护单位保护紫线（第四十八条沿历史优秀建筑、管部门和市文物保护主管部门确定的历史优秀建筑、文物保护单位的保护周边新建建设工程，其退让保护紫线距离应在对沿街界面和新建建范围线）米。

筑高度进行视线景观分析的基础上合理确定，一般不得小于10在电力线路保护区（指从导线边线起向外侧延伸所形成第四十九条的平行区域）范围内不得新建建筑物。

电力线路保护区范围按下表规定确定：

保护范围千伏

米1----10千伏5米1035----110千伏154----330千伏15米千伏50020米铁路两侧绿化带宽度及新建建筑工程退让铁路轨道边线的第五十条

距离应符合下表规定：

铁路线路

绿化带宽度

退让距离

高速铁路

40米

50米

干线铁路

20米

30米米15

铁路支线、专用线

10米

米。

注：

铁路两侧围墙退让铁路轨道边线的距离不得小于10地面和高架轨道交通的控制线为轨道交通线路和车站结第五十一条

米的平行线。

规划地下轨道交通线路和车站的控制线构边线投影线外推30米的平行线。

已建地下轨道10为轨道交通线路和车站结构边线投影线外推50交通线路和车站的控制线，为轨道交通线路和车站结构边线投影线外推1212

米的平行线。

在此范围内进行建设活动，应征得相关管理部门的同意，并采取相应的安全防护措施。

第五十二条沿用地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但最低不得小于消防间距的规定：

（一）新建低层、多层建筑离界距离，根据相邻建筑物的性质，不得少于按本章确定的正向及侧向建筑间距的一半。

新建高层建筑，前面及后面的离界距离不小于15米；侧面的离界距离不小于6.5米。

（二）界外是住宅、医院、学校、托幼等建筑的，除须符合第

（一）项离界距离的规定外，须同时符合本规定建筑间距的有关规定。

（三）界外是公共绿地、公园、广场等开敞空间时，按有关规划确定，但最小距离不得小于10米。

（四）地下建筑物的离界距离（道路两侧为退绿线距离），不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍，且最小距离不得小于5米。

经批准的城市地下空间开发利用规划、控制性详细规划有明确规定的，从其规定。

第五节地下空间利用

第五十三条城市地下空间利用应符合功能定位和空间布局要求，与地上建筑及城市空间相结合，统一规划，满足人防、消防及防灾规范要求。

第五十四条同一街区的公共地下空间应按规划进行互通设计。

在满足工程技术要求的前提下，鼓励地块的地下空间与相邻地块、相邻道路的地下空间直接相连。

地下人行通道的宽度不宜小于6米。

地下商业街通道的宽度不宜小于71313

米。

第五十五条地下设施出入口的数量及位置必须满足安全和防灾的规范要求，宜结合公共建筑、下沉广场、地下商业空间出入口等设置，每个防火分区安全出口数量不应小于2个。

第四章生态及建筑绿化

第五十六条尊重与利用具有保留价值的河湖水域、山体、植被等，划定控制或保护范围，控制生态景观走廊，保护城市组团间绿化分隔带。

第五十七条防护绿地设置应符合以下规定：

（一）产生有害性气体及污染物的工厂应建卫生防护林带，宽度不小于50米。

（二）城市垃圾处理场、污水处理厂、固体废弃物中转站等周边必须设置防护绿地，宽度不小于50米，并应满足环保部门对其环境影响评价的要求。

（三）非城市水源水库的四周绿地宽度不应小于30米。

第五十八条每5万人设置一处社区（居住区）公园，用地面积不小于1.0公顷；在500米范围内宜至少设置一处街头绿地，用地面积不小于3000平方米。

第五十九条居住区绿地指标应同时满足公共绿地面积、人均公共绿地面积和绿地率三项指标的要求，并应符合下列规定：

（一）公共绿地面积：

旧居住区改造公共绿地面积不低于规划可建设用地的10%，新开发居住区公共绿地面积不低于规划可建设用地的15%。

22/人，小区不少于1.0m

（二）人均公共绿地面积：

组团不少于0.5m/2/人，并根据居住区规划布局形式统一安排。

1.5m人，居住区不少于1414

（三）绿地率：

以低层、中高层、高层住宅为主的居住小区绿地率不小于35%，以多层住宅为主的居住小区绿地率不小于30%。

第六十条教育科研、行政办公、文化体育等公共管理与服务设施用地绿地率不小于35％。

商业服务业设施用地绿地率不小于20％。

老年人设施场地范围内的绿地率，新建不低于40%，扩建和改建不低于35%。

交通枢纽、市政公用设施等项目用地绿地率不小于20％。

第六十一条工业和仓储企业内部应控制绿地建设。

因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过15%。

第五章道路交通规划

第一节道路交通

第六十二条城市道路分为快速路、主干路、次干路和支路四个等级。

道路红线宽度应符合下列规定：

快速路、主干道不少于40米，次干道不少于30米，支路不少于15米。

第六十三条建设高密度的城市支路网系统，加强街坊的可达性。

城市支路设置应符合以下规定：

（一）支路间距应满足150-300米的要求。

（二）支路应当与支路、次干路连接，确需与主干路或者快速路辅道连接的，应当组织右进、右出的交通管理。

（三）以支路划分城市街区、住宅小区，形成适宜规模的街坊用地。

第六十四条人行道和非机动车道设置应符合以下规定：

（一）道路红线30米以上的城市道路，应设置专用非机动车道，非机动车道单侧宽度不小于2.5米。

1515

（二）道路红线宽度15米以上的城市道路应当设置人行道，人行道单侧宽度不小于2.0米。

（三）城市道路人行设施应当设置无障碍设施。

第六十五条道路横断面布置应当体现公交优先原则。

新建和改建主、次干路应当同时设置港湾式公共交通停靠站，客流量较大的路段，应当设置公交专用道。

第六十六条在城市总体规划确定的大型公交换乘枢纽附近及在城市公共交通规划和停车场规划确定的公交站场、停车场附近，新建居住区、工业区等项目应按规划预留公交首末站及停车场地。

第二节道路交叉口

第六十七条新建、改建道路工程规划中的平面交叉口规划，必须对交叉口规划范围内规划道路及相交道路的进口道、出口道作整体规划。

主干路、次干路与其它道路相交