精品住房抵押贷款过程研究.docx

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精品住房抵押贷款过程研究

【关键字】精品

成绩：

金融学课程设计

题目：

住房抵押存款过程研究

学院：

商学院

专业：

金融学

班别:

双学位12（东、西）

学号:

01

学生姓名:

XXX

指导教师:

XXX

二〇一三年三月

摘要

住房抵押存款作为一种重要的金融工具，在我国已实行了十余年，但至今都没有发挥其应有的作用。

虽然个人住房公积金存款与个人住房商业性存款的规模扩张极其迅速，但我国住房抵押存款抵借比率过小、存款期限过短、首付款过大、还款方式单一，已不能适应不同层次购房者的存款要求，对其进行创新设计已成为当务之急。

丰富的住房抵押存款产品不仅可以满足更多借款人的需求，也可以提高金融机构的综合竞争力，并完善我国住房抵押存款市场，进而扩大住宅市场的有效需求。

关键词：

住房抵押存款，利率多元化，生命周期，灵活还款，规避通货膨胀

一、绪论

本文旨在分析住房抵押存款的一般性原理，提出了面向实践的设计我国住房抵押存款方式的操作性对策，这项工作不仅是当前我国住房金融领域理论研究的进一步深入，而且也体现了理论研究与实践的紧密结合。

当然，随着我国住房抵押存款市场本身的进一步发展，这方面的理论研究与实践相结合的空间将更为广阔。

本文的研究成果可以使金融机构更加深入地理解住房抵押存款的存款利率、存款期限、抵借比率以及提前还款等相关理论问题，并以此为理论指导，防范实际操作风险与扩大存款收益。

同时也会提供了一套较为完整的住房抵押存款方式的设计思路，使金融机构在确保经济利益和有效规避风险的前提下，根据居民的消费模式、消费效用、生命周期、有效还款能力、风险好恶以及通货膨胀和收入不确定性等因素分析，进行住房抵押存款方式的创新设计，丰富住房抵押存款品种，尽量满足更多购房者的需求，使更多的购房者存款购房，以此来扩大住宅市场的有效需求。

二、住房抵押存款的整个过程

1.借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：

借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;存款银行要求提供的其他文件或材料。

2.银行对借款人的存款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方担保人签订住房抵押存款合同并进行公证。

5.存款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和存款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6.存款结清，存款结清包括正常结清和提前结清两种。

三、住房抵押存款产品分析

（一）建设银行住房抵押存款产品及分析

1.建设银行住房抵押存款产品

（1）、存款用途：

用于支持个人购房、购车、装修、购买家庭大宗消费品、旅游、教育等。

（2）、存款对象：

具有完全民事行为能力、年满十八周岁的自然人。

（3）、存款条件：

1）有合法身份；

2）有按期偿还所有存款本息的能力；

3）无不良信用记录和不良行为记录；

4）财产共有人同意设定最高额抵押；

5）抵押房屋的房龄在15年以内；

6）有合法有效的购房合同或房屋权属证书

7）已办理个人住房贷款并还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的70%；

8）贷款行规定的其他条件。

（4）、贷款额度：

最高为所购住房价格的70%；

（5）、贷款期限：

根据贷款用途确定。

（6）、贷款利率：

根据贷款用途和其他情况综合确定。

（7）、申请贷款应提交的材料：

1）《中国建设银行个人住房抵押额度贷款业务申请表》

2）借款人身份和婚姻情况证明材料；

3）借款人偿债能力证明材料；

4）房屋权属证明材料；

5）抵押房产共有人同意办理最高额抵押的声明；

6）以原个人住房贷款抵押住房作最高额抵押的，提供原借款合同原件；以新购住房申请办理抵押额度贷款的，按照个人住房贷款有关制度规定提交有关资料，并在《个人住房借款申请书》中提出办理抵押额度贷款的申请。

7）贷款行规定的其他文件和资料。

（8）、贷款流程：

贷款申请——核定额度——支用贷款——按约还款

2.建设银行住房抵押贷款产品特点

该产品的特点是“一次抵押、循环使用”，优势在于手续简单、支用方便，并充分激活客户的房产资源，使其变成流动的资产。

客户依法拥有所有权的住房都可以做最高额抵押，在办理个人住房最高额抵押贷款后，客户不必再为办理各种用途的贷款而浪费时间，在贷款额度和有效期间内，客户可以循环使用贷款，将贷款用于购房、购车、装修、购买家电家具、旅游、上学等用途，而不必重新办理抵押登记，省时、省心又省力。

作为国内率先开办个人住房贷款业务的商业银行，建设银行在市场需求多样化的情况下，不断丰富个人住房贷款产品内涵，提升个人住房贷款产品和服务的竞争力。

目前，个人住房贷款已成为建设银行最大的个人信贷业务产品。

（二）我国住房贷款抵押产品分析

目前，我国商业银行提供的个人住房抵押贷款的利率相对固定且偏低，只有在央行调整利率时，贷款利率才能相应调整。

而存款利率却可能因物价上涨等因素随时变动。

如果存款利上调，贷款利率又不变，银行就可能出现利率倒挂的情况。

如果存款利率下降，一方面，存款规模会缩水，银行可能面临流动性风险和违法风险;另一方面，借款人又有可能从直接资本市场融得资金提前还贷，从而使银行的未来利息期望收益无法实现。

四、消费者做出贷款决定的行为及原因

房价过高限制了居民住房消费根据国际经验，当房价是家庭年收入的3—6倍时，才会产生实际的购买需求。

但是，从目前来看，各大城市房价与居民家庭收入比高达10—20倍，有的甚至超过30倍，房价已远远超出工薪阶层的经济和心理承受能力。

因此绝大部分家庭是无力购买住房的。

住房抵押贷款期限过短现行的贷款期限为l0一15年，而美国的贷款期限虽长为28年，日本为25—30年，印度为15—20年，泰国为25年。

期限短虽然会减轻借款人的利息负担，但却使月均还款额增大，降低了借款人还款能力，加重了居民生活负担。

五、住房抵押贷款存在的风险

（一）开发商风险

1、信用风险

开发商有意不履行义务致使银行蒙受损失，如：

开发商挪用个人住房贷款、不履行回购协议、拒绝承担阶段性保证责任。

开发商以一个项目（楼宇）成立项目公司,转移资产、隐匿财产,抽逃资金,做假账,搞假破产,真逃债。

2、营销风险

开发商为了获取更多的预售款，在营销宣传中夸大了楼盘的市场定位、规划设计、配套设施、产品质量等导致楼盘交付使用后，购房人不满，而导致不愿继续支付本息。

这增大了银行不良资产上升的风险。

（二）借款人风险

1 、违约风险 

  违约风险包括被迫违约和理性违约。

被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。

这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。

理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。

当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

2、 流动性风险  

 流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。

现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。

这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。

二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。

造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。

六、住房抵押贷款产品设计——双指数住房抵押贷款

（一）双指数抵押贷款基本原理

DIM每期应付款额Mi（i=1，2，…，nn为还款期数）与市场利率紧密联系，如墨西哥应用的市场利率是1月期国库券利率Cete和银行业平均基金成本利率CPP，DIM每期的实际付款额Mi′与职工的工资指数相挂钩。

也就是说，不论通货膨胀率IRi有多大，Mi增长有多快，Mi′占家庭收入的百分比不变，即通货膨胀对借贷双方都没有造成损失。

当然Mi与Mi′之间会存在一定的差额，这些差额将加到第i期的贷款余额Ai上，如果Mi＜Mi′则每期的实际还款额超过规定还款额，借款人进行了提前偿还；如果Mi＞Mi′则每期的实际还款额不足规定还款额，借款人进行了通常所说的负摊还，有可能导致贷款余额超过贷款总额的现象发生。

假设借款人将申请总金额为

的DIM贷款，还款期限为20年，（为简化计算，假定还款周期为1年，即N=20，通常为每月付款），Mi′占借款人家庭收入的25%，将Mi与市场利率挂钩，可得出DIM每期还款数量。

（二）构建我国的DIM

目前我国住房抵押贷款方式品种单一，无法同时满足金融机构转移风险、增加收益以及购房者可支付能力的需要，而未来的通货膨胀风险又给目前各种住房抵押贷款方式的应用蒙上了浓浓的阴影，因此，借鉴墨西哥DIM的成功经验，设计符合我国国情的规避通货膨胀的DIM已成为必然。

根据DIM的基本原理确定具体的贷款方式是一项非常复杂的系统工程，这其中需要解决很多方面的问题，包括能否准确预测通货膨胀率、工资指数能否代表职工工资水平实际变动情况等，本文对这些问题不作详细论述，仅仅通过简化的数学模型进行分析，在分析之前，对应用的数学模型做了充分必要的假设条件。

①模型假设

1）.家庭收入获得与向金融机构还款都在月末同一天进行

2）.家庭名义收入Si的增长与职工平均工资指数WIi的变化同步，即Si=S1-1·WIi

3）.拥有稳定的社会经济环境

4）.通货膨胀率IRi和工资指数WIi可以通过历史数据进行较为准确的预测

②模型参数

n为贷款期限，以月计算Si为中等收入家庭的平均名义收入，其中i=1，2，…nWIi为职工平均工资指数HPi为第i期抵押房产的估价值，其中i=1，2，…nα为抵借比率A0为贷款总额IRi为第i期通货膨胀率（以社会商品零售价格指数代替）R为金融机构在通货膨胀率等于零的情况下，考虑营业费用、销售费用、利率以及税金等因素后指定的实际贷款利率，在本模型中设定为固定值Mi为第i月末应计还款金额Mi′为第i月末实际还款金额Ai为第i月末贷款余额β为月实际还款额Mi′占家庭名义收入Si的比例

③模型结构

就此模型来说，金融机构的主要目标是确定DIM在其资产组合中的合理比重，使其利润最大化，风险最小化；而借款人的主要目标是努力确保贷款余额小于其抵押房产的价值，尽量减少月实际付款金额占家庭名义收入的比例和增大抵借比率。

模型中设定的约束条件为：

n≤180，最长为240

Si=WIi·

在这个过程中，如果Ai=0，即提前还清贷款，若Ai≠0，则可以适当对贷款进行展期，当然最大期限最好不要大于5年。

以上模型可以编入程序上机模拟，通过试算求出满意的结果。

尽管DIM在理论上可行，但DIM对我国金融界来说还是一个全新的概念，金融机构和居民对它还不够熟悉，其推广实行还需进行更为详细的论证与周密的设计，其实施效果与方案设计有着直接的关系。

如墨西哥国有商业银行在1991年私有化以后，修改了DIM的一些设计，将r提高，政府不在补偿20年最长期限到期末还没有还清的贷款余额，结果造成DIM违约率大大增加，当1995年墨西哥因为金融危机引发了高达40%的通货膨胀，至此DIM完全失效，政府不得不向两家最大的银行注入上亿美元的资金，使其度过难关，而其他银行则难以摆脱困境。

因此，我国金融机构不能急于求成地推进DIM，要进行充分的论证，通过系统动力学等工具模拟试运行之后，再选择几个大城市进行试点，摸索经验并准备推广的硬件条件，然后再进行全国推广运行。

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