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森林旅游规划与开发12页
创意大森林,运作绿资产
——超越《旅游规划通则》与《森林公园总体设计规范》
北京绿维创景规划设计院
森林旅游与养生地产中心
最新年4月
第一篇背景篇:
国内外森林旅游发展概述
一、国外森林旅游概况
1、发展状况
1)拉美,占整个旅游收入的90%以上;
2)德国,森林医院,年森林游憩者近10亿人次;
3)日本,每年进行“森林浴”达几亿人次;
4)美国,每年参加森林游憩的人数高达20亿人次,森林旅游消费高达
3000亿美元,美国人均八分之一的收入都花在森林旅游上。
点评:
人类具有“亲水”与“亲近森林(绿色)”的天性,而国外发达的社会经济条件
则保证了这种“天性”能够转化为现实的消费需求,形成了持续繁荣的森林旅游
市场。
国外森林旅游的今天,就是中国森林旅游的明天。
2、开发模式
1)生态观光模式,eg美国黄石国家公园、美国红杉国家公园;2)休闲度
假模式,eg日本箱根森林温泉、南非EarthLodge森林度假营地;
3)运动康体模式,eg南美罗赖马山、塔斯马尼亚的圣克莱尔河国家公
园;
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4)游乐狂欢模式,eg西班牙萨鲁的冒险家乐园、德国鲁斯特的欧洲主题
公园、英国国家森林迷宫。
点评:
可以发现,国外森林旅游开发模式本身并没有太多的新奇,真正值得关注
的是其扎实的操作思路,1)重视规划设计;2)重视自然,旨在社会公益;3)
良好的基础设施建设;4)开展宣传教育,邀请公众参与公园策划;5)建设非
常完备的的配套法律法规体系,执法严格有效。
二、国内森林旅游概况
1、总体状况
1)我国目前发展森林旅游的主要形式是建立森林公园、风景名胜区、植物
园以及在自然保护区开辟旅游小区,其中,森林公园是主体;
2)截至最新年底,共建立各级森林公园2458处,总规划面积达16525
万公顷,其中,国家级森林公园达到730处。
点评:
国内森林旅游大多脱胎于林场系统,最常见的操作手法是在原林场的基础
上组建森林公园,“一个班子,两块牌子”,由林场作为投资主体进行基本的旅
游开发。
自张家界1982年作为第一个森林公园批建以来,整个中国的森林旅游呈现
两种主要的发展态势,一是总体上处于粗放的观光开发阶段,全国有数以千计
的森林公园资产在沉睡,购票游客量徘徊于10万以下,亟需提升策划与商业运
营;二是极少数资源品级突出的森林项目(如张家界)观光客群庞大稳固,且
开始由景区向旅游区乃至目的地进行了升级,初步形成了泛森林产业集聚格
局。
2、三个阶段
1)起步启蒙阶段(1982年—1990年),批建数量少,资源观赏品味高,
观光主导;
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2)数量扩张阶段(1990年—2000年),批建数量猛增,资源观赏品级下
滑,观光依然主导,休闲度假开始有所渗透;3)系统升级阶段(2000年—)。
休闲时代来临,森林作为生态休闲大本营,开始由观光向休闲度假系统升级。
点评:
从全局来看,前两个阶段已然完成,而第三个阶段其实刚刚起步,难度最
大,基本上有条件有能力自主升级的均为极品级的森林公园,而绝大多数森林
旅游项目则升级乏力,包括大都市圈周边的森林项目,亦是如此。
3、四大困境
与一般旅游相比,森林旅游有自身的特殊性,这些特殊性给森林旅游开发
带来了以下问题。
1)区位条件不理想;森林通常远离城市,且多位于山区,可进入性差,抵
达综合成本高;
2)由于通常地处偏僻,基础设施条件差,导致旅游项目开发成本升高;
3)资源同质化普遍,尤其是相邻区域内的森林资源,动植物物种差别不
大,“千林一面”,差异化开发困难;
4)开发范围与强度受限,建设用地指标不足,一定程度上影响和制约了森
林项目的商业价值和资本运作空间。
点评:
从横向比较来看,不同的旅游资源都有各自的“开发短板”,森林旅游资源
也不例外,关键在于如何通过恰当的策划规划与商业运作,将原本的“短板”转
化为产品优势。
从商业运作角度来看,建设用地的普遍稀缺是一个核心的制约因素,这也
正是策划规划需要解决和突破的核心课题之一,从操作实践来看,是可以做到
的。
第二篇技术篇:
绿维森林规划设计技术体系
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一、技术构建基本理念:
三个突破
1、产品突破——先策划后规划
用策划来解决核心吸引物构建的问题,吸引核的打造是旅游的核心,但现
有的旅游规划根本不可能按照项目运作的要求进行深度挖掘、创意与整合,无
法构建出旅游的吸引核,这些规划达不到的地方,就需要策划来解决;
2、产业突破
突破单一旅游产业,形成泛旅游产业整合,突破旅游产业单一链式结构,
构建产业集成立体模式;
3、落地指导突破
为了项目成功落地,需要配套编制一个3-5年的运营计划,告诉投资方什
么是抓手,什么是亮点,怎样运营资产、运用什么样的投融资平台、交通和公
用设施、营销策略、管理模式、财政政策、奖励政策或其他政策来促进。
点评:
超越《旅游规划通则》与《森林公园总体设计规范》。
二、技术框架体系
由于前述的“四大困境”,森林旅游的商业开发价值受到很大的压制,因
此,规划设计工作的焦点就集中在——如何唤醒沉睡的森林资产。
1、总体思路
“创意大森林·运营绿资产”
创意大森林——通过“创意经典”来形成该森林旅游项目的吸引核(包括作为
吸引核的概念本身和与之相对应的具体旅游产品),作为启动市场、引爆人气
的抓手;
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运营绿资产——以旅游商业运作的思维(而不是以传统的《GB/T18972-最新
旅游资源分类、调查与评价》为标准)来重新认识和利用资源,为各项森林资
源找到能够实现其商业价值最大化的游憩方式。
2、技术框架
“一招、十大模式,一核、环式开发”
1)一招、十大模式
一招,即寻找和打造“吸引核”,是“森林X”产品发展结构中的“X,”森林环
境是背景,X为具体的吸引核心,在确定了X之后,就自然形成了相应的开发模
式和收入结构。
十大模式,即观光森林模式——“森林观光”;文化森林模式——“森林文
化”;休闲森林模式——“森林休闲娱乐”;养生森林模式——“森林养生”;运动
森林模式——“森林康体运动”;会议森林模式——“森林商务会议”;乡村森林
模式——“森林旅游新农村模式”;度假森林模式——“森林旅游地产”;创意森
林模式——“森林创意文化产业”;泛森林模式——“森林泛林产业”。
2)一核、环式开发
一核,即围绕森林公园(尤其是其中的生态物种精华部分)打造“森林绿
核”,原则上不做硬开发,而是通过观赏方式的创新设计来做好、做细、做精、
做美观光的文章,梳理出一个传世经典的观光结构。
环式开发,即不闷在森林公园里,而是拉开大框架,围绕“一核”在外围根
据具体的资源条件进行环状开发布局,整理和控制若干个地块单元,不仅可解
决建设用地稀缺、基础设施敷设困难等问题,还可很好地整合森林公园周边的
社会经济与人口资源,形成“泛森林公园”开发的大结构。
3、运作模式
根据掌控森林资源主体的不同,运作模式可分为两类。
1)两先两后模式
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对于国有森林公园,由于采伐指标锐减,森林公园(林场)本身大多财力
有限,且融资困难,其运作可采用“两先两后”模式。
两先,先做总规修规,其
中,总规要揉进策划的关键内容,属于“先策划后规划”式的总规,而修规则仅
针对近期自身要投入的基础性开发,主要包括“一门(大门)一场(生态停车
场)、一心(游客中心)一道(核心观光步道系统)”。
两后,后做概规品牌,其中,概规是在总规框架下,包装出来以供招商的
地块单元,总平图鸟瞰是关键,而品牌工作则是经由全套媒体公关组合方案将
项目的核心概念及其价值传播出去,展现项目投资价值,以支持概规中的招商
工作推进。
2)五级推进模式
对于民间资本控制的森林旅游项目,可考虑采用“五级推进”运作模式。
五级推进模式——一级,直接出让资源,获取资源差价;二级,进行资源
包装和前期设计,再出让项目;三级,实施基础开发,进行子项目的招商引
资;四级,开展一期开发,再进行招商引资;五级,组建队伍,进行独立开
发。
对于中小开发商,建议按照前四级台阶的可能性进行操作,力求尽早卖出
好价钱。
在操作的过程中,也可随时接受大型开发商的收购(包括部分收购和
全购)。
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