深圳龙岗房地产项目投资研究调研分析报告.docx

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深圳龙岗房地产项目投资研究调研分析报告

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第一章：

项目背景

第二章：

项目投资环境和市场研究

一、深圳市投资宏观背景

二、龙岗房地产发展及前景预测

三、区域市场房地产市场分析及结论

第三章：

项目分析与评价

一、地块解析

二、项目SWOT分析

三、项目评价

第四章：

项目投资及收入测定

一、土地利润

二、项目总投资估算

三、物业销售收入估算

四、销售利润

第五章：

项目风险及防范建议

第一章项目背景

一、项目基础资料

根据深圳市康纳实业有限公司提供的《康纳公司龙城榕树头、圳铺岭旧改项目土地直接成本估算汇总表》资料，项目经济技术指标如下表：

项目名称

榕树头片区

圳埔岭片区

合计

占地面积

7248.61平米

80857.8平米

88106.41平米

预计容积率

4.5

4

4.04

预计建筑面积

32619平米

323431平米

（商业60000平米、住宅263431平米）

356050平米

二、康纳公司简介

深圳市康纳实业有限公司创立于1990年4月5日，是深圳市人民政府批准注册登记、具有独立法人资格的企业。

公司经营范围：

房地产开发、经销，购销锌铝合金材料、RL程序控温仪、电子多功能系列报警器、船用导航仪及电子元器件；国内商业、物资供销业等。

公司自成立以来，经过近十年的创业历程，目前业务范围不断扩大，形成了以房地产开发为主，多种经营相结合的企业集团。

公司开发的龙城榕树头、圳埔岭旧改项目已完成深惠路的商业部分龙兴国际家居广场，目前处于招商阶段。

第二章：

项目投资环境和市场研究

一、2006深圳市房地产投资宏观背景

　1：

角色转变，调控谋求软着陆

2003年政府开始进行房地产调控，2005年3月开始推出的开征房地产销售营业税、限制期房买卖以及提高按揭利率的“强硬”调控措施，使过去5年中明显“过热”的住宅市场价格以及销售量显着下降。

2006年，宏观调控还会持续，一些新政策将会出台，目前政府计划的一系列调控措施中，业界普遍认为，最有影响力的措施是实施资本收益税、开征物业税和取消房屋预售制，但政府在政策出台前将谨慎考虑“软着陆”的目标，使调控的中国房地产市场获得均衡发展。

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2：

税收调控　政策趋严逃税难?

据悉，2006年税制的变化不仅在于规范、增加税种等方面，同时在加强税收专项检查和专项整治方面，房地产业将成为重点领域。

此外，关于个人所得税也将进行专项检查，对各种违规行为进行严查。

这预示着，今年不仅开发商赖税难，消费者买卖房屋时要逃税也会更难。

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3：

市场走势　房价飞涨难再现?

近几年深圳每年平均1000万平米左右的供应持续满足了市民的基本住房需求，随着供需结构的进一步调整和变化以及仍未停息的调控声音都给了市场一个信息，2006年的房价将会进入一个“微升”的状态。

价格是一把“剑”，深圳目前的楼价水平对消费能力有一定的制约作用，房价将不可能大升。

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在国家“十一五”规划目标以及金融、银行体制改革、调控继续进行的大背景下，2006年房价在高位运行状态继续大幅增长几无可能。

就深圳来说，更不可能出现大的波动。

根据今年热点主要在关外的结构特点，关外楼价在上半年将会保持“温和”地上涨，特区内的二手楼市也不会有较大的涨幅。

而如果新年的调控措施过猛、力度过大、时间过长，那么下半年拐点一定会出现，尤其是物业税等税费杠杆的动用。

4：

民企趋强　草根英雄铸神话?

关外地产的崛起，让民企在近一两年风头颇劲。

而2006年，市场上将出现更多来自这些地产草根英雄的“代表作”。

作为市场的新锐，民企今年将大获市场眼球，成为中坚力量。

据有关统计资料显示，民企在市场上所占的份额正在逐步扩大，市场供应量已占据市场总量的主导。

从无到有，从小到大，民企发展历程波澜壮阔。

在云谲波诡的房地产市场中，他们南征北战，挥斥方猷，渐渐谋得半壁江山，举手投足间已尽显王者霸气。

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在桂芳园和可园项目接连取得成功之后，佳兆业已不满足于偏安龙岗一隅，开始悄无声息地在深圳关内以及东莞和广州攻城略地。

预计2006年，佳兆业正在和即将推出的有水岸公馆、佳兆业中心、佳兆业商业大楼、东莞项目、广州项目等多个项目。

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民营企业的生存哲学使之与市场运行方向始终保持一致，即以获得最大的自身利益为生存目标，而快速反应，决策迅速，敢于创新，敢于造势，使他们在2006年更加凸现出适应市场的优势。

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5：

资本至上　开拓融资新途径?

“开发企业自身来讲，要正确认识形势，分析形势，调整经营策略，调整布局和力度。

一定要把保证资金链的安全作为第一要务。

对现金流量要进行重新测算，对新的投资一定要松动。

”这是某市房地产行业协会副会长王述正给开发商提出的警示，却也有迹象成为2006年尾所有集会中的隐性主题。

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REITs、海外引资、外资直接开发开始被越来越多的人谈论，摩根大通、HI（德国国际房地产投资银行）渐渐成为论坛新星。

在这样的转换中，开发商们正努力从房地产金融市场中找寻保障资金链安全的方法，通过发展战略和营销策略的调整来克服危机的出路。

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6：

市民心态　置业关外成主流?

在2005年深圳地产的主战场就已经完成了向关外的转移。

2006年，关外的开发将进一步加速，宝安中心区、龙华、龙岗中心城、布吉将成为绝对的热点。

从2006年起，关外将建成一批代表深圳的作品，如欲做深圳名片的尖冈山、顶级豪宅观澜高尔夫、万科17英里等。

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与此同时，消费者的置业心理也在发生变化。

2006年，由于关内中低价位产品的供应不足，二手购房队伍也将壮大。

一些较为“年轻的”二手房，将成为这些人首次置业的首选。

而关外居住的浪潮也将在2006年真正到来，这不仅仅因为关外房价的相对优势，也在于关外的楼盘素质的提升，成为更适合人居的家园。

随着城市化进程的推进和关外交通、治安环境的改善，在2006年关外将成为越来越多的人主动的置业选择。

二、龙岗房地产发展及前景预测

1、龙岗区房地产经历的几个发展阶段

龙岗区房地产市场的发展大致经历了三个阶段：

起步阶段、治理调整阶段和快速发展阶段。

原宝安县时期多属于自建自用性质的房地产开发，不能称为真正意义上的房地产开发，只能算房地产市场的起步阶段。

新区成立至“购房入户”政策实施，为房地产市场的治理调整阶段。

在这一阶段，开展了土地清查工作，进行了历史用地遗留问题处理，并通过带资开发、政策优惠等多种形式启动龙岗区房地产市场，完善市政配套设施，改善投资环境，为龙岗房地产市场的快速发展打下了坚实的基础。

以“购房入户”政策出台为标志，龙岗区房地产市场进入了快速发展时期，迅速形成了以布吉和区中心城为核心的两大中心区域。

2、龙岗区房地产市场发展现状

龙岗区住宅需求持续旺盛并保持较高增长速度，特区外置业已渐特区外置业已渐成主流，龙岗占全市的比例均接近20％。

2005年1～6月住宅销售面积变化较大，住宅销售量在3、4月份达到高峰后，6月份在国家调控措施作用下有所回落。

龙岗区房价增长明显较快。

2005年1～6月，龙岗区均价4736.02元/平方米，同比增长28.83%。

龙岗区住宅价格上涨的主要原因在于龙岗区城市化进程的加速，房地产需求明显旺盛，而特区内可建设土地资源逐步减少，房地产市场需求逐渐向价位较低的特区外转移，同时，发展商的开发重点也逐步向特区外转移，这些因素促使了龙岗区房价的增长。

2005年龙岗区上半年住宅销售8841套，销售建筑面积82万平方米，销售金额38亿元，均价（建筑面积）4736元。

3、城中村改造现状

2004年10月，深圳市政府发布了《中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》和《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》，提出用3--5年时间，全面完成全市的违法建筑查处整治和城中村改造的任务。

2004年，龙岗区按照“综合整治、穿衣戴帽、拆除重建”等发改造模式，对38个旧村镇实施了改造，进展顺利，其龙岗街道第二工业区万鑫商业城正在抓紧第二期工程的改造建设，布吉街道旧办公楼、布吉南片区宝丽路润泽花园等项目已经开始施工，布吉圣力旧厂房改造、罗岗二期等项目已基本完成了拆迁谈判工作。

同时，龙岗区在旧村镇改造上还大力推广村民统建工作，目前已受理申报村民统建项目26个，总占地面积156万㎡，总建筑面积224万㎡。

4、龙岗区商品房销售情况

　　1）销售户型

　　龙岗区住宅户型由过去的以3房、4房为主的大中户型开始向多元化发展，不同区域有不同特点。

　　布吉住宅户型在保持大中户型的基础上，小户型开发明显增多，如桂芳园8期的单身公寓，怡康家园39—59平方米的二房，这说明布吉紧靠罗湖，随着交通的便捷化，关内置业者纷纷关注布吉，而布吉楼盘户型明显受到罗湖小户型楼盘的影响。

　　龙岗中心城继续以大中户型为主。

而横岗、龙岗、板雪岗、葵涌的万科城、万科第五园、万科十七英里、振业城、中信高尔夫别墅等项目增加了龙岗高端住宅领域的供给，别墅、Townhouse将是龙岗住宅发展的一个方向。

　　2）销售面积

　　通常单身公寓、一房、二房销售面积在80平方米以下，怡康家园的三房在60—80平方米；二房、三房通常在80—144平方米；144平方米以上通常是四房、复式、独院别墅等。

　　3）销售价格

　　龙岗中心城2005年上半年住宅均均价4736.02元/平方米，同比增长28.83%。

而龙岗中心城、布吉大部分楼盘2005年下半年的开盘均价已接近5000元/平方米,别墅、Townhouse的均价接近10000元/平方米。

5、2006龙岗区房地产市场发展预测

　　1）2006年，宏观调控后的深圳房地产市场更趋向理性和谐，整体楼价稳中有升，龙岗会赢得更多的市场机会。

　　2）2006年龙岗住宅仍将延续旺盛的需求，住宅均价各街道均有不同程度的涨幅，布吉、龙岗、横岗住宅价格将持续上涨。

　　3）关内外住宅不仅在价格上差距近一步缩小，而且在物业品质上差距也在缩小。

　　4）龙岗人在楼盘细节品质上更加追求精雕细琢，置业理念在升级，生活方式在改变。

消费者更满意于中心区良好的规划建设和楼盘品质的升级。

　　5）深圳的主流开发商进军关外市场已是大势所趋。

龙岗汇集了万科、中海、振业、卓越、星河、东部、佳兆业、鸿荣源等品牌开发商。

　　6）房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。

城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。

同时，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。

三、龙岗中心城片区及房地产市场分析及结论

1、龙岗中心城概况

龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，而且是龙岗迈向城市化的先行城区，中心城已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。

1998年，15万平方米龙城广场面世，龙岗中心城成为万众瞩目的焦点。

龙岗区政府在中心城投入了10多个亿进行市政设施配套建设。

以居住为核心的中心城的规划建设，有着国际先进的规划理念，体现在环境、道路、商业、金融、教育、医疗、文化等各项公共设施的规划布局上。

龙岗中心城的配套设施起点高，具有高效率的交通系统、高层次的产业结构，龙岗区政府及各职能部门大都位于中心城内，邮电、银行、商场、综合市场、医院、学校、娱乐康体等设施完备，深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过，交通非常方便。

2、龙岗中心城定位

深圳市新城市规划建筑设计有限公司与深圳市城市规划设计研究院经过一年的努力完成了《龙岗中心组团规划》。

按该《规划》，龙岗中心组团的功能定位：

深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。

人口规模2020年控制规模77万人。

用地规模为2020年规划90.5平方公里，人均城市建设用地117.5平方米。

3、交通

龙岗区已形成海陆空立体交通运输网络。

区内有一级公路7条，机荷（深圳机场-横岗荷坳）、深汕（深圳-汕头）、惠盐（惠州-盐田港）、盐坝（盐田港-葵涌坝光）等4条高速公路跨区而过。

沿机荷高速公路，龙岗区中心城至深圳机场的车程仅20-30分钟。

沿新建成的龙岗第二通道，龙岗区中心城至市中心车程仅需20分钟。

铁路方面，广深铁路、平南（平湖镇-深圳市南山区）铁路、平盐（平湖镇-盐田港）疏港铁路贯穿龙岗区，在其交汇处建有大型的平湖铁路编组站。

龙岗区南面紧邻国际大港盐田港，西距蛇口港约35公里，区内还建有沙渔涌等多个港口码头，可泊5000吨级的轮船.

4、中心城房地产发展状况

目前，中心城房地产开发呈现出八仙过海、各显神通的局面。

一批品质楼盘，如天健·郡城、花半里、东方沁园、锦绣东方、东方御花园、罗马公园、俪景中心等相继推出，受到市场追捧。

新楼盘产品素质和产品创新都较过去有了新的突破。

与此同时，中心城市场已呈现出片区特征，目前较为明显的是规划中的中心城中心区和清林中路以北片区。

前者是中心城规划优势最强、发展最成熟的区域，将发展为中心城的中央生活区。

后者以教育为核心优势，将逐渐发展成为成熟的居住片区。

在一级市场方面，中心区附近，鸿荣源、鸿基地产、招商地产、融发、天健、星河地产等知名开发商已拥有近200多万平方米的土地。

用山雨欲来风满楼来形容中心城的地产大战一点也不为过，龙岗区中心城基建投入对经济支持的效应将逐步释放，住宅市场供需两旺，2004年比2003年的房价涨幅超过20%。

2005年下半年，中心城住宅均价已超过5000元，2006年初突破5500元。

随着房地产市场不断开发，中心城的深圳次中心区的形象必然逐步挺立起来。

5、中心城商务地产特点

中心城商务地产主要是以龙岗本地中高档住宅社区为依托发展起来的。

主要代表性商业项目有新龙岗商业中心、龙岗电子世界、东方国际茶都等.

目前，龙岗中心城已聚集了百货、超市、专业市场、购物中心等多种商业业态。

随着政府对中心城规划力度的加大和住宅社区的不断成熟，中心城的交通设施、商业氛围、消费档次将得到较大的提升和发展。

随着目前中心城最大的MALL东方时代的正式招商销售，龙岗的商业竞争将达到一个白热化的阶段。

中心城几个大型商业项目虽正在形成，但前期仍然处于市场培育发展期，成熟的商业氛围尚需一定时间才能形成。

小结：

、

1）作为深圳次中心区，龙岗中心城已成为龙岗的政治、文化、金融、行政中心；

2）在规划方面，龙岗中心城有着国际先进的规划理念。

从交通、配套、商业、环境、教育、医疗规划方面看，它们都是为中心城服务；

3）从配套设施看，龙岗中心城的配套设施起点高，具有高效率的交通系统、高层次的产业结构；

4）交通上，中心城位置得天独厚，它已成为连接特区、惠州、东莞乃至广州的中心枢纽之一；

5）中心城的房地产市场供需两旺，不断升值，这说明中心城房地产市场有着巨大的前景，发展空间广阔；

6）商务物业方面，中心城商业项目以住宅为依托发展起来，目前均价在15000元以上，但规模不大，随着中心城的不断开发，商业的发展前景会十分理想；

7）地价决定一切，中心城的地价随着房地产开发的升温而不断升值，已成为龙岗最高的地价段；

8、在社会综合特征方面，龙岗中心城与深圳有着密切的关联性，它将具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观，有经济信息控制中心，是特区城市精英和国际商人的聚集地之一；

9、在区域功能上，中心城既具有深圳卫星城的功能，又具有区域CBD的特征，它将成为深圳泛中心区之一，承担特区相当部分的城市功能；

10、从发展前景看，一般CBD的建设需要20至30年,作为深圳次中心区之一，龙岗中心城的建设才刚刚起步，它的功能空间还可以向东莞、惠州、广州延伸，聚焦更多的商机，无庸置疑，龙岗中心城的发展前景十分广阔。

第三章：

项目分析与评价

一、地块解析

1、项目位置

项目位于龙岗中心城深惠路右侧。

地块北向临深惠公路，西向临政府规划道路，东向临龙城大道。

2、地形地势

地块形状呈四边形（梯形），场地已部分拆迁，地势平坦。

二、项目SWOT分析

S（优势）

◆项目地处龙岗中心城深惠路旁，地段十分优越。

◆项目周边交通四通八达，紧邻规划中的轻轨出口，出行非常方便。

◆项目规模较大，在规划设计上有较大的弹性空间，可实现拉紧与龙岗中心城区域高品质物业的品质距离。

◆项目地块为旧改项目，地价及政策相对周边项目有较大优势，在降低成本的同时也为项目实现“低价高质”提供了条件，增加了市场吸引力。

W（劣势）

◆项目三面临路,会造成一定的噪音污染.

◆项目中间被一条小河隔断，而且小河的水环境非常不理想，如果不对小河进行清理，将大大制约项目的销售进度。

◆项目为圳埔岭部分旧改项目，后面仍紧挨民房及工业宿舍，人员较杂。

◆项目周边的居住氛围及环境与深惠路左侧龙城广场片区相比相对较弱。

O（机会）

◆旧城改造区的拆迁改造使得潜在客户大量出现，经济环境和交通环境的转好也加大了潜在客户的置业信心，本项目位于深惠公路的右侧及轻轨出口，如果能引发消费者的超前意识，加上政策指引，项目将会吸引大多数潜在客户的眼光。

◆未来，深惠公路将拓宽为120米的高标准的城市道路，交通的利好频传，将进一步鼓舞置业者安居龙岗的信心。

T（威胁）

◆龙城广场周边在售高品质竞争物业较多，分流有效客户。

◆未来市政路的改造以及西面市政路的建设需要1-2年的时间，而这一阶段正是项目推向市场的时期，此有利因素可能会转化成不利因素，特别会阻碍短期内商业项目的招商。

◆项目片区尚未发展完善，客户心理距离较大，如何搞好工地形象将是考验。

三、项目评价

本项目属于龙岗中心城深惠路右侧片区，片区的环境及形象相对龙城广场片区较差，但同时，本片区是政府规划中的重点旧改项目区域，从长远来看，环境将会逐渐得到改善。

项目成功的营销策划操作，可使项目具有良好的前景。

深惠路的拓宽改造工程可能会给项目的商业部分的销售及招商造成较大的压力。

旧改项目的地价优势和优惠政策优势可使销售价格存在较大的弹性空间。

第四章：

项目投资费用评估

一、土地利润

1、土地楼面地价预测：

106743.79

按龙岗2005年12月21日土地拍卖价2998元/平米计（商住均价）：

356050平米X2998元/平米=106743.79万元

2、土地直接成本估算：

56858.19万

1）拆迁补偿:

35141.78万元

2）其他费用:

11691.39万元

3）补交国土局地价:

10025.02万元

根据优惠政策,容积率1.5内免交地价;1.5-3.0按20%补交地价;3.0以上按基准地价计算.商业基准地价按900元/平米;住宅按700元/平米.

3、土地预测利润：

49885。

60万元

106743。

79万元-56858。

19万元=49885.60万元

二、项目投资估算

按楼面地价为1596.9元/平米（康纳公司提供）,加上前期工程费、建安工程费、销售费用、公共设施等1400元/平米，估计项目投资在3000元/平米。

356050平米X3000元平米=106815万元

三、物业销售收入估算

销售收入：

根据项目规划方案及市场分析，从稳健原则出发，项目可售的建筑面积为341050平米2，其中住宅281050平米。

住宅按5200元/平米（保守估价，低于龙城广场周边项目500元计）；商业按12000元/平米计（保守估计，龙岗中心城2005年商业均价达到13535元/平米）。

项目

可售面积（平米）

销售单价

（元/平米）

销售收入（万元）

住宅

281050

5200

146146

商业

60000

12000

72000

合计

——

——

218146

三、销售利润

销售利润总额：

218146万元-106815万元=109331万元

税前成本利润率：

利润总额109331/总投资106815=102%

第五章：

项目风险及防范建议

一、市场风险及防范建议

因周边生活环境还不完善，深惠公路的改造可能给项目商业带来的销售及招商压力，为防范市场风险，制定合理的营销管理策略，使项目成功销售，如期回收资金、获得经济效益，将是本项目规避市场风险的最好途径。

二、经营管理风险分析

项目商业经营管理的风险在于深惠路的改造带来的压力。

对于如何规避经营管理风险，建议：

项目建设前认真作好市场调研，同时全方位发布宣传广告，确保项目成功销售。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。

三、行业风险

房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。

如资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，造成停工，则很有可能造成项目“烂尾”。

合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，可以降低行业风险程度。