管理规约doc.docx

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管理规约doc

管理规约示范文本

（试行）

潍坊市住房和城乡建设局监制

说明

1、本规约为示范文本，适用于本市行政区域内各类物业管理活动。

当事人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规约条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业主管部门咨询。

2、管理规约是由全体业主共同制定，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范；是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。

3、本示范文本中留空处应作填写，经多数业主同意，可根据物业管理区域实际情况，适当补充约定相关内容。

4、本示范文本条款由潍坊市住房和城乡建设局负责解释。

管理规约

第一章  总则

第一条  为维护本物业区域内全体业主、物业使用人的合法权益，维护公共安全、公共环境和公共秩序，保障物业的安全与合理使用，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，依据《物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及相关法律法规规定，制订本规约。

第二条  本规约对业主、物业使用人均有约束力。

业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定，配合物业服务企业的物业服务活动，遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。

第三条  本规约由业主大会筹备组拟定；在首次业主大会会议上经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主表决通过。

第四条  业主委员会作为业主大会的执行机构，负责监督业主对本规约的遵守。

业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本管理规约一致。

第二章物业基本情况

第五条  本物业管理区域内物业基本情况

物业名称：

                       ；

座落位置：

                                ；

物业类型：

                                ；

占地面积：

；

建筑面积：

                                。

物业管理区域四至：

东至                                ；

南至                                ；

西至                                ；

北至                                。

（物业管理区域构成见附件1）。

第六条根据有关法律法规和商品房买卖合同，业主共同享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：

（一）共用部位：

根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

（二）共用设施设备：

根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：

电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（物业管理区域物业共有部分明细，见附件2）

第七条 在本物业管理区域内，根据商品房买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：

（一）                            ；

（二）                            ；

（三）                            ；

（四）                            。

建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常使用物业。

第三章  业主大会与业主委员会 

第八条业主在物业管理活动中依照有关法律法规、规章政策规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

第九条  本物业管理区域内设立一个业主大会。

业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第十条   业主通过召开业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，选举产生业主委员会作为执行机构；业主大会、业主委员会依法、依本规约和业主大会议事规则、业主委员会工作规则履职；业主对业主委员会履职情况进行监督。

第十一条   业主委员会委员每月可领取一定经费补贴，具体补贴标准由业主大会会议表决通过，并由本物业管理区域业主大会议事规则具体约定。

业主委员会委员应当定期参加物业主管部门、街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会组织的相关培训，接受工作考核。

第十二条  业主大会依法作出的决定，对全体业主均具有约束力；业主应当遵守并服从业主大会依法作出的决定。

业主委员会通过召开业主委员会会议，形成决议，作出业主委员会决定。

业主委员会作出的决定违反法律法规或本规约约定的，业主可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会投诉举报，情况属实的由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、换届改选、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。

第四章  物业的使用

第十三条  业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第十四条 业主应遵守相关法律法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十五条  业主应按规定的用途使用房屋，不得擅自改变物业专有部分使用性质。

因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得所有利害关系人书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

改变用途后的物业，按改变后的物业类型缴纳相关费用。

第十六条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等公用设施设备，不得擅自拆改。

第十七条业主行驶和停放车辆、使用电梯应遵守本物业管理区域的车辆管理规定和电梯使用管理规定。

第十八条业主在专有部位或固定停车位合规安装电动汽车充电设施的，物业服务企业要积极配合和支持。

物业服务企业在本物业管理区域内配建电动汽车公共充电车位的，应经业主大会同意，积极协调电网企业，保证电力供应，并建立充电车位分时共享机制，保证业主使用。

本物业管理区域内安装电动汽车充电基础设施，使用全国统一的建设管理示范文本。

业主委员会应依据示范文本，制定本物业管理区域内建设管理充电基础设施流程，经业主大会通过后实施。

第十九条物业服务企业可向业主或装修人员收取垃圾清运费、装修保证金（押金）等，具体标准及管理办法按有关规定执行。

第二十条业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，事先告知物业服务企业，与其签订装饰装修管理服务协议，并遵守以下规定：

（一）按照《住宅室内装饰装修管理办法》等规定进行，遵守装饰装修的注意事项，不得影响毗邻房屋的使用安全，不从事装饰装修的禁止行为，主动配合物业服务企业对装饰装修活动的监督。

（二）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用共有部分和公共场所。

本物业管理区域的装饰装修施工时间为：

，其他时间不得施工。

施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或物业使用人日常生活造成的影响。

（三）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，并承担相应的赔偿责任。

（四）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，在物业服务企业指导下，按照统一规范、保障安全的原则进行安装，并做好噪音预防及冷凝水的处理。

（五）物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，应告知、劝阻、制止，并应报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。

第二十一条  业主、物业使用人在使用物业中，除应遵守法律法规规定政策外，本物业管理区域内禁止以下行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分；

（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备；

（五）违法在房屋内外搭建建筑物、构筑物；

（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物高空抛物等行为；

（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等；

（八）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；

（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；

（十）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理；

（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；

（十四）占用消防通道、封堵出入口通道等行为；

（十五）超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为；

（十四）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

第二十二条业主、物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并遵守以下约定：

（一）；

（二）；

（三）。

第二十三条  业主在使用房屋中，应倡导文明行为，同意遵守以下环境卫生行为规范，维护本物业管理区域公共场所的环境卫生：

（一）不得随地吐痰、便溺；

（二）不得乱扔瓜果皮、包装物、纸屑、烟蒂、口香糖等废弃物；

（三）不得乱倒生活垃圾、建筑垃圾、污水、粪便，随意丢弃动物尸体；

（四）不得乱张贴、乱刻画、乱涂写；

（五）不得敞放、敞养家禽、宠物；

（六）及时清除所饲养的犬、猫等宠物的粪便；

（七）不得从事其他影响环境卫生或其他不道德的行为。

第五章物业的维修养护

第二十四条  业主对物业专有部分的维修养护，不得侵害其他业主的合法权益。

第二十五条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。

相关业主阻挠维修养护，造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任。

第二十六条因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得开发建设单位和物业服务企业书面同意后方可施工，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。

第二十七条物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业可在公安机关、社区居民委员会、业主委员会3名以上人员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担。

 第二十八条  水、电、气、暖、通信、环卫等设施的管理维护费用，由业主、单位按照相关规定承担。

属于业主专有的，由业主承担管理维护费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占总建筑面积的比例分担管理维护费用；属于专业经营单位所有的，由专业经营单位承担管理维护责任及相关费用。

第六章  物业服务

第二十九条 本物业管理区域选聘物业服务企业时应遵循审慎、公开的原则，为充分保障全体业主的合法权益，杜绝暗箱操作，选聘方式原则采用公开招标的方式，采用邀请招标或直接委托方式的，须符合物业管理招标投标政策规定的条件。

第三十条本物业管理区域选择      级物业服务等级，物业服务收费方式采取（包干制、酬金制）。

业主应按照物业服务合同约定足额交纳物业服务费用，并接受业主大会、业主委员会的监督。

业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业结清物业服务费用。

业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业应当将服务项目、服务等级、服务标准进行公布。

第三十一条  业主大会选聘物业服务企业之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体组织者、物业服务合同的主要内容等进行表决，可授权业主委员会具体组织选聘事宜。

业主大会决定与前期物业服务企业续签合同的，可以不履行招投标程序。

业主大会依法选聘、解聘物业服务企业的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十二条  本物业管理区域内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、供暖、通信、环卫等专业单位交纳有关费用。

物业服务企业接受供水、供电、供气、供暖、通信、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同，业主应当按照约定按时足额交纳水、电、气、暖、通信、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。

业主拖欠、拒交上述费用的，应承担相应违约责任。

物业服务企业代收相关费用的，应建立收费一卡通等便民服务机制，实现一站式收费，为业主一并交纳物业服务费及相关费用提供便利。

第七章 业主的共同利益

第三十三条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：

（一）根据物业管理法律法规和本规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项规章制度；

（二）以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律法规和本管理规约的行为；

（三）在物业服务区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；

（四）对欠费业主停止特约服务直至履行缴费义务。

（五）；

（六）。

第三十四条建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经相关业主和物业服务企业同意并依法办理相关手续，不得擅自占用、变更构造和颜色或设置广告物；物业管理区域内的道路、绿地、围墙等设施，应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。

但业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理要求，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共有部分的除外。

第三十五条建筑物及其附属设施的拆除、改建、重建等重大事项，应当经物业专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按其约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第三十六条  利用物业经营用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，所得收益（包括车位场地使用费、临时停车费等）为全体业主共有，并需公开帐目。

物业服务企业提取%（不高于50%）的管理费后剩余部分，属小区公共收益，可用于划转维修资金公共账户、业主委员会办公或业主大会同意的其它需要。

业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

第三十七条本物业管理区域内占道车位和其他场地车位及临时停车按如下方式进行管理：

占道车位和其他场地的车位场地使用费的收费标准为：

。

临时停车费的收费标准为：

。

第三十八条业主、物业使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约，造成其他业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

业主拒付物业服务费用、不缴存住宅专项维修资金、扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下共同管理权：

（一）不得担任业主代表、业主委员会委员或候补委员；

（二）业主（代表）大会会议表决权；

（三）共有部分经营收益分配权。

第八章    住宅专项维修资金的使用

第三十九条     业主应按照国家、省和市相关规定缴存、使用、续筹本物业管理区域内的住宅专项维修资金。

第四十条本物业管理区域内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由开发建设单位负责解决；开发建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由开发建设单位承担。

开发建设单位不能认真履行保修义务的，所交纳的物业质量保修金不予退还。

物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担。

共用部位及共用设施设备的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

第四十一条  每年12月31日前，业主委员会应当将下年度专项维修资金使用方案、所需资金、工程预计实施时间等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布；同时向全体业主或者相关业主公布一次当年住宅专项维修资金使用情况。

第四十二条 本物业管理区域内使用住宅专项维修资金的表决方式为以下第种方式：

1、经有利害关系的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意，为表决通过；

2、异议表决方式，即持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，为表决通过。

第四十三条  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次缴存的30％时，由业主委员会制定续筹方案，并按下列第    项方式，向该幢或者该户门号业主续筹维修资金：

1、一次性缴存，由业主委员会或物业服务企业代收；

2、按     元/平方米逐月缴存，由业主委员会或物业服务企业代收；

3、从公共收益中提取    %或者     元补充。

上述筹集住宅专项维修资金的方案，经业主大会表决通过后，对于不依照筹集方案按时足额缴存的业主，经业主委员会两次以上书面催缴仍不履行缴存义务的，业主委员会有权代表全体业主直接向人民法院起诉，由人民法院判决该业主缴存。

第四十四条  业主应签署住宅专项维修资金紧急使用预案，确保本物业管理区域发生紧急情况下的及时排危除险，保障物业管理区域共用部位、共用设施设备功能发挥正常作用。

第九章  监督管理

第四十五条  全体业主要关心和支持物业管理工作，有权对业主委员会及其委员履职情况进行监督，对不履行职责、滥用职责的委员，业主可以依照《业主大会议事规则》的约定，向业主大会提出罢免建议；对不履行合同的物业服务企业，提出监督意见，并可依照《业主大会议事规则》的约定，向业主大会提出解除合同建议。

第四十六条  业主委员会对业主履行物业服务合同和本规约的情况进行监督，对业主不履行合同、违反规约的情况，予以制止，并授予物业服务企业以下监督权利：

（一）根据有关法律法规、本规约和物业服务合同以及业主意见，制定必要的规章制度，并督促业主遵守、执行。

（二）业主违反本规约约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损害的，可依据本规约对相关侵权行为提起诉讼。

第四十七条  对业主违反本规约出租或转租专有部分的，业主委员会可书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。

第四十八条   业主未按规定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交付；业主逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务企业可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号；仍不交纳的，物业服务企业可以依法向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第四十九条  物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第五十条  业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由业主委员会或物业所在地人民调解委员会进行调解；调解不成的，可依法向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第十章  附则

第五十一条本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及其相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第五十二条 业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为转让合同或者租赁合同的附件。

第五十三条  本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。

修改后的规约，经业主大会会议表决通过之日起生效。

本规约未尽事项由业主大会会议补充。

本规约自首次业主大会会议表决通过之日（ 　 　年    月    日）起生效。

第五十四条  本规约业主各执1份，业主委员会保存3份, 物业服务企业1份，物业所在地的区县物业主管部门、街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会各1份。

　　                　　　　（物业名称）业主大会（盖章）

                                             年      月     日

附件1

物业管理区域构成

 附件2

物业管理区域物业共有部分明细

附件3

管理规约补充约定

附件4

基本情况

一、开发建设单位的基本情况

（一）企业名称：

（二）注册所在地：

（三）法定代表人：

（四）联系电话：

（五）通讯地址：

二、物业服务企业的基本情况

（一）企业名称：

（二）注册所在地：

（三）法定代表人（或负责人）：

（四）资质等级：

（五）联系电话：

（六）通讯地址：

三、业主大会、业主委员会的基本情况

（一）业主大会名称：

（二）业主委员会联系电话：

（三）业主委员会议事活动用房座落：