住宅工程质量通病防治措施文件.docx

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住宅工程质量通病防治措施文件

住宅工程质量通病防治措施专项方案

一、编制目的

近年来，我省建筑业蓬勃发展，由于相应的技术标准和措施的制订相对滞后，传统的施工工法已不适应工程建设的要求，一些新的质量通病也随之产生，以前一些不太关注的质量通病，现在也日显突出。

例如：

新型砌体开裂、渗漏，混凝土结构板梁开裂，卫生间、给水管暗敷渗漏，阳台栏杆过低，电器设备无防雷接地等。

这些质量通病，有的缩短了建筑物的使用年限，有的直接影响了建筑物的使用安全，有的影响了建筑物的使用功能，在人民生活质量不断提升、对住宅工程质量要求越来越高的同时，住宅工程的质量通病，成为了人民群众质量投诉的热点。

为加大防治我省住宅工程质量通病的工作力度，进一步提高住宅工程质量，针对目前我省住宅工程发生的质量通病。

二、编制依据

根据国家的有关技术规范、标准，结合我省实际，在广州、珠海、清远等市已实施的地方性技术措施的基础上，编制了《广东省住宅工程质量通病防治措施二十条》（以下简称防治措施二十条），其中土建工程11条，建筑设备安装工程9条。

第一部分土建工程

1地下室底板防渗漏措施

1.1采取温控措施，确保核心与表面温差不大于25℃；

1.2底板内钢筋支架，泵管支架设专人拔出，专人补振；

1.3强化原材料质量，减小水灰比，建议应用JM-Ⅲ型外加剂；

1.4振捣采取定人、定位、定责管理，确保无砼漏振。

1.5后浇带施工时，派专人对施工缝表面进行仔细清理。

搅拌砼采用微膨胀水泥，防止产生收缩裂缝。

2地下室外墙防渗漏措施

2.1结构施工措施

a）底板上外墙施工缝设置于底板面上350mm左右位置。

b）外墙对拉螺杆或预留套管采用三道止水片或圈，并双面焊。

c）控制砼坍落度≯14cm。

d）采取水管循环喷淋保湿措施。

2.2建筑防水施工

a）建筑防水施工前对地下室外墙采取盛水试验,确保无渗无漏再进行建筑防水；

b）墙面止水螺杆派专人清除，并采用防水砂浆修平；

c）外墙刷聚氨脂涂膜二度防水涂料；

d）施工前基层保持干燥；

e）地下室外墙上沿采取妥善保护。

3外墙工程

3.1外墙粉刷做法：

240KP1砖墙，EIFS保温系统，外墙乳胶漆涂料。

3.2混合结构外（内）墙在每个楼层1400mm砌筑高度以下部位同时砌筑，上部可用踏步塞头砌筑，但其长度不应小于高度的2/3。

3.3多、高层框架填充墙应按“施工规范”规定在框架柱上设置拉结筋，沿墙高每500MM设2Φ6拉结钢筋，每边伸入墙内不小于1M。

预留伸出的拉结钢筋不得在施工中任意反复弯折，如有歪斜、弯曲，在浇灌砼之前，应校正到准确位置并绑扎牢固。

3.4砌块填充墙，严格按照设计提供的砌块框架填充墙构造图集有关规定施工。

3.5多、高层室内顶棚以及高层剪力墙、框架梁、框架柱，在粉刷之前采用界面剂以防止粉刷层起壳。

3.6外墙分格条贴嵌前，按设计图纸要求进行弹线控制，确保其水平度。

3.7批细砂要求：

a）外墙细砂批嵌罩面，必须严格实行技术交底，样板引路制度。

在开始大面积施工前必须做出样板示范，统一操作要求，明确质量目标。

监理单位应当督促乙方落实技术交底工作，参与样板示范工程（工序）的验收，避免返工。

b）用木蟹打平后再竖向抽顺，不能用铁板光，可根据实际情况用铁板轻压毛峰。

c）做成细毛面，平整、粗细均匀、丝柳一致，不能有接槎痕迹和明显木蟹印痕。

观感为细毛面，表面无裂缝、无浮砂。

3.8外墙花饰粉刷做套板，确保线条清晰、顺直、头角挺拔。

3.9所有窗盘、窗套、阳台板、空调板、雨蓬等上下对齐、左右水平呈一直线，进出墙面距离要一致。

施工时应拉通长钢丝或麻线进行直线控制。

阳台、雨蓬、空调板的底部外口粉出50mm宽8—10mm厚的滴水线。

外窗盘向窗洞两边伸出的长度应一致，且做成比窗盘面高出15mm的挡水凸肩。

在窗台处浇筑厚度不小于60MM的现浇密实砼窗盘，纵向可设置钢筋，两端伸入墙内长度≥60MM。

窗盘必须粉出20mm高差的排水坡，并不得将抹灰粉到窗框下槛的下口以上（俗称咬樘子），从下口座进2～3mm，抽出20mm的圆弧。

窗盘滴水线做成双滴水，采用专用的10×10mm塑料条，窗盘外口边至条子边为30mm，至窗盘两端面为20mm。

窗盘施工做套板，并由技术手艺熟练的工人施工操作，所有窗盘、阳台、空调板、窗套、雨蓬等粉刷用水泥使用同一厂同一标号同一品种。

3.10外墙补支模洞应由专人负责施工，专人检查，做好隐蔽验收，每道工序经现场监理人员验收认可方可进行下道工序施工，总监及甲方代表抽查部分洞口补洞施工过程。

a）砖墙支模洞：

里面一半（即120mm）用半砖镶补，外面一半浇灌C20细石砼（掺10%UEA）。

镶补砖必须湿润，砖四侧满刮1：

3水泥砂浆（掺10%UEA），砖镶入后，四周必须严密勾缝嵌实。

C20细石砼（掺10%UEA）塌落度为60～80mm，边灌边捣实，浇捣前应洒水湿润。

细石砼面凹进砖墙10—15mm，待细石砼有一定强度后再用1：

2水泥砂浆抹平墙面，表面须压实搓毛。

b）砼墙支模洞：

先用冲击锤扩孔，将塑料管打掉并扩深50mm。

支模洞外口用木塞堵塞50mm深，然后用1：

3水泥砂浆（掺10%UEA）由支模洞里口向外塞嵌密实。

隔天，拔除木塞，然后分两次间隔一天用1：

3水泥砂浆（掺10%UEA）补嵌密至墙面平。

3.11小高层所有混凝土墙、粘土空心砖墙、轻质砌块相接处粉刷前铺设钢丝网片，或抗碱玻纤网格布，钢丝网用间距200×200的木针固定，钢丝网片与墙缝两边搭接宽度每边为150mm。

验收合格后进行粉刷施工。

3.12外墙淋水试验：

下大雨时，雨后及时到房间逐一检查有无渗水现象，其结果经监理及甲方代表验收认可。

每次下雨均应检查并做好记录。

4屋面防渗漏措施

4.1屋面施工做法

上人屋面：

40厚C20钢筋砼内配双向Φ4@200压光抹平；20厚1:

3水泥砂浆粉光压平；30厚挤塑保温板；高分子聚乙烯丙纶卷材防水层；20厚1:

3水泥砂浆粉光压平；炉渣混凝土找坡，最薄处为0；现浇砼屋面板。

不上人屋面：

25厚1:

2.5水泥砂浆（钢丝网）保护层，压光抹平；30厚挤塑保温板；高分子聚乙烯丙纶卷材防水层；20厚1:

3水泥砂浆粉光压平；炉渣混凝土找坡，最薄处为0；现浇砼屋面板。

4.2材料控制

卷材进场后必须先检查出厂合格证和准用证，与封样材料进行比较，检查厚度、等级，并按规范要求进行相应数量的取样测试。

保温板进场后检查厚度，并进行取样称量其密度不得小于规定要求。

防水油膏在施工前必须检查质保书，并进行取样测试。

4.3卷材铺贴

屋面施工时须注意天气变化，雨天和雨天过后未达到施工要求时严禁施工。

铺贴前的准备工作：

卷材铺贴前必须清理基层，保证基层干燥、干净、平整，铺贴前应测试基层含水率，并做好记录。

施工前要弹出控制线，严格控制相邻卷材边缝顺直以及搭接宽度一致。

卷材粘贴采取满贴热作法。

铺贴时，从屋面由西向东方向铺贴，从檐口处向屋脊处铺贴，从水落口处向两边“分水岭”处铺贴；卷材短边、长边搭接长度均为80mm，短边搭接缝应错开。

屋面泛水立面高度不少于250mm，女儿墙为砖墙时，采用凹泛水，凹槽为20×60mm，用水泥钉固定卷材，每幅卷材至少有两点固定，收头处用防水油膏封闭，凹槽上口增加2mm厚压条，其上口再用防水硅胶封闭。

压条用塑料膨胀螺丝固定（不允许打射钉），间距不大于500。

在砼女儿墙上，卷材直接贴在墙面上，收头上口处均用盖板遮盖，其上口用防水硅胶封闭。

女儿墙压顶施工前，在墙上弹出水平控制线，由此控制压顶的水平线，压顶粉刷时应用套板保证宽度一致。

压顶面排水向内，坡度一致，排水坡度≥6%。

压顶面要油得光亮，无铁板印。

所有阴角、阳角都要同一的专用工具将其抽直、抽挺。

女儿墙压顶檐口底部设置10mm×10mm滴水槽，滴水槽沿檐口外档缩进20mm。

4.4细石砼施工

屋面细石混凝土严格控制水灰比和坍落度，用长滚筒压实，及时收水抹平，收水不少于两次。

终凝后及时覆盖，并做好养护工作。

混凝土面层分格缝必须事先嵌填木格条分割，严禁事后切割，待混凝土终凝前取出。

分格缝宽度为2cm，缝内嵌防水油膏。

混凝土面层周边与女儿墙之间留3cm缝隙，用防水油膏嵌缝。

钢筋采用Ø4@200双向，在分仓缝处断开。

钢筋要控制位置，必须置于细石砼中上部。

4.5细部及节点处理

屋面垂直水落口杯标高比找平层低10～15mm，水落口周围用细石砼做成半径为250mm，坡度＞5％的杯形坡。

水落口杯与基层接触处应留20×20凹槽，凹槽内嵌填防水油膏。

水落口应用套板做成盘子形，卷材铺贴时也需用套板成形做成水落口外形，做到所有水落口外形尺寸一致，卷材粘铺顺圆、服贴。

垂直水落口应盖钟罩形落水帽。

女儿墙上横向水落口进深方向应做成大喇叭口，外加铁篦子，洞口外形尺寸大小一致，并用专用模具成形，洞口周边（底边除外）粉刷成45度斜截面。

4.6穿屋面（包括楼地面）管的窝嵌做法

凿除洞口四壁松动石子、浮浆，清除垃圾和灰尘，支底模从下向上支撑（严禁吊模），充分洒水湿润。

管子外壁和预留洞壁刷一度掺801胶水水泥浆，然后分两次间隔一天浇捣C20细石砼（掺10%UEA），其表面须压实、抽平、打毛，细石砼与管壁留10X10凹槽。

窝洞后挂牌明示：

24小时内不得碰动。

渗漏检验：

在管洞处用水泥砂浆围成一个蓄水圈（半径加大250mm），高30mm宽30mm，不得有裂缝。

隔天放满水，盛水24小时，观察洞底平顶和立管四周是否有渗漏水现象，如有，找出原因、修补好，重新盛水24小时，直至不渗漏为止。

在管壁与细石砼结合处的10X10凹槽，用防水油膏填缝。

以上做法须有专人操作及专人负责，人员名单报监理备案。

施工过程中每道工序须经现场监理人员认可之后，方可进行下道工序施工。

渗漏检验结果须经监理及甲方代表检查认可，并按验收时间做好书面记录。

对穿过屋面板的管道四周，需用C20细石混凝土（掺10%UEA）分两次间隔一天浇灌密实。

伸出屋面管道周围的找平层应做成30mm×30mm圆锥台，管道与找平层间应留下10mm×10mm凹槽，并嵌填防水油膏封堵。

在管道处增设附加层，半径为250mm，附加层在管道收头处用镀锌铁箍箍紧，高度不小于250mm，下口同一屋面高度一致，并用防水油膏封严。

屋面基层与突出屋面结构（女儿墙、变形墙等）的连接处及基层的转角处（水落口、天沟、屋脊等）均应做半径为150mm。

圆弧应用套板成形，确保顺直、一致。

4.7屋面盛水试验

下列阶段须做24小时盛水试验，经监理及甲方代表检查（按验收时间做好书面记录）认可后，方可进行下道工序施工。

发现渗漏必须进行整改，整改方案须经甲方、监理确认。

4.7.1屋面结构完成后、找平层施工前。

4.7.2卷材完成后、刚性混凝土施工前。

4.7.3整个屋面施工完成后。

5卫生间防渗措施

5.1卫生间砌墙前浇筑150高，宽同墙体的矮墙，构成阻水圈。

防水涂料层在墙角、竖管处上翻250高。

5.2管道洞口严格按照图纸预留，不得事后剔凿。

5.3管道周边砼堵塞采取：

修凿清洗→先堵塞1/2厚→再堵塞上部1/2，确保管道周围砼不渗漏。

5.4楼面清理干净后，先进行24小时蓄水试验，确保无渗漏后采用防水砂浆找平，砂浆凝固后再进行二次试水，证明无渗漏后方可进行下道工序施工。

6室外窗台倒泛水预控措施

6.1原因分析

6.1.1外窗台倒坡。

6.1.2窗框底边填抹不严。

6.1.3内开窗披水不规范。

6.1.4推拉窗框没设排水孔或排水孔堵塞。

6.2预防措施

6.2.1窗框最好高于窗台20mm，以免吃口并保护窗框；外窗台应坡向外侧，杜绝倒坡。

6.2.2窗框底边应填抹严密，或填嵌封防水油膏。

6.2.3内开窗披水应认真按设计要求制作和安装。

6.2.4推拉窗下框的轨道两端应设排水孔，排水孔不得堵塞。

6.2.5窗框下框应设置止水