某区改造富民片区综合整治工程项目建议书.docx

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某区改造富民片区综合整治工程项目建议书

梧州市棚户区改造富民片区综合整治工程

项目建议书

2016年6月

第一章总论

一、项目概况

（一）项目简介：

此项目为梧州市棚户区改造富民片区综合整治工程，建设资金来自财政投资。

（二）建设规模：

本项目综合整治涉及土地面积约215.4亩，户数共1900户，本项目采用总承包方式，即该项目建议书编制、项目可研编制、环评编制、勘察、工程设计、施工等建设内容由项目的中标总承包单位负责建设。

（除项目的征地拆迁、招标工作委托、预算编制、工程监理、接收管养）。

（三）项目总投资：

约为3300万元，建设资金由政府财政出资。

（四）要求工期：

300日历天

（五）标段划分：

本项目划分为一个标段

二、项目位置

梧州市万秀区富民片区（详见规划区位图）

三、建议书编制依据

（一）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（二）《梧州市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划纲要》；

（三）《梧州城市总体发展战略规划研究（2010至2030年）》

（四）《梧州市城市总体规划纲要（2011至2030年）》；

（五）《梧州市富民片棚户区控制性详细规划》；

（六）《梧州市城市公共交通专项规划（2012至2030年）》

（七）本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规；

（八）业主提供的相关资料。

第二章项目建设背景和必要性

一、项目建设的背景

富民片区位于梧州市多个重要城市中心，地处梧州市中心城区中北部，隶属万秀区，位于桂江西岸，地理交通位置优越，水陆空交通极为便捷。

东临河东老郊区，是新城中心与老城中心之间的过渡区。

响应棚户区改造的号召，契合梧州市未来城市发展需求，充分利用片区的区位、资源等优势，实现与周边片区的错位、互补发展，富民片区将成为梧州市西江生态滨水带、城市南北向发展轴上重要的特色节点，具体定位以特色商业、休闲功能为引领，打造具有梧州市地方特色的商住综合片区。

其发展应与周边区域进行动态协调。

对于老城区，规划突出进城区保护与发展骑楼商业，富民片区应疏解老城功能入口；对河西组团中心，规划服务河西片区，是老城与新城过渡的历史地带，商业类齐全但形式与风貌较老旧，富民片区应为中心城区注入新的商业形态；对于红岭拓展中心，是未来连片发展的新区，富民片可考虑适当的功能互补；对梧州学院片区，目标建为现代化一流教育片区，富民片区可为其提供更加丰富的生活性服务支撑，总体而言，契合梧州市的中心体系要求，富民片区未来将成为周边区域的片级区中心。

目前，富民片城中村现状特点主要体现以下方面：

土地和空间资源利用粗放，影响城市功能拓展；建设混乱，违法违章建设严重；建设标准低、规划落后与城市经济、社会、空间发展不协调；公共服务设施不齐全；现有城中村土地利用效率低，经济结构单一，可持续发展前景堪忧。

富民片区，是梧州市城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。

随着梧州市城市建设步伐的加快，富民片区存在的诸多问题凸显出来，居民生活环境差、存在严重安全隐患等需要亟待解决。

梧州市棚户区富民片区改造项目拟定由政府财政100%出资，委托公司代建。

二、项目建设的可行性与必要性

（一）是把握多重政策发展良机，亦是民心所向

此项目改造响应上层次规划文件号召，为探索科学先进的棚户区改造模式，落实梧州市棚户区改造任务，旨在成为广西壮族自治区棚户区改造的模式典范：

契合梧州未来城市发展的需求，充分利用片区的区位、资源等优势，实现与周边片区的错位、互补发展。

富民片区将成为梧州市西江生态滨水带、城市南北向发展轴上重要的特色节点，成为以特色商业、休闲娱乐功能为引领，具有梧州地方特色的商住综合片区。

总体愿景为：

桂江西岸,乐活邻里。

规划结构为：

一带两核三廊多组团。

一带：

结合桂江滨江景观，打造鸳江路滨江休闲带。

两核：

利用规划区北侧现状低洼汇水区以及原东山涌泵站，打造两大绿色核心。

三廊：

打通东西向三条绿廊，建立桂江两岸生态景观视线联系。

多组团：

规划形成的多个居住组团、滨江休闲商业组团以及休闲旅游配套组团。

整体布局采取分层布局模式，一线滨水开发，二线公共服务设施，三线布局居住用地。

因此，这些规划政策是梧州市富民片区改造良机所在。

再者，富民片区位于桂江与西江的交汇处，区内道路狭窄、房屋破烂、人居条件较差，是梧州市典型的棚户区。

同时该区区位条件良好，改造条件相对成熟。

对其进行改造，不仅可以消除现在的安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活质量，深得绝大部分民众赞可，项目建设非常必要。

（二）是提升城市形象、改善环境的需要

待改造的项目地块属城市形象的重要组成部分，该地块上的建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧、杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠主干道上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边的排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市发展。

该项目将建设相关配套设施，包括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化，塑造城市个性,富民片区应采取原地和异地安置的方式进行改造，河西工厂一路地块与周边环境整治相结合进行改造，采用政府主导型、政企混合型、市场运作型推进实施。

榜山西侧零星地块结合地质灾害治理进行改造，拆除重建改造综合环境。

力在打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使其走上可持续发展的道路。

此外，梧州市的西江文化、桂江文化源远流长。

通过规划区的改造，可在规划区中创造功能丰富、人文独特、形象具有识别性的滨水空间，以点带面激活桂江沿岸的滨水活力，弥补中心城区东部滨水公共空间的不足。

（三）是提升城市教育水平、优化区位资源的需要

通过梧州市富民片棚户区改造项目建设，可以充分发挥该地区地域、区位、资源、教育等优势，具有良好的基础条件。

同时，拟利用富民片区棚户区改造的契机，对规划区内的大中小学进行改扩建，能够进一步满足社会对优质教育资源的需求，最大限度地发挥我区学校办学效率、提升学校办学档次，加快我区由教育大区向教育强区推进的步伐，进而对安居工程、教育发展、改善民生等产生巨大的积极作用，为本区经济社会发展和教育的和谐发展搭建牢固的战略支撑体系。

（四）是社会安定团结的需要

长期生活在富民片区的居民和从事生产的人员，因生活生产环境脏、乱、差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。

该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了一个定心丸，对社会的安定团结作出了积极的贡献。

因此，该项目建设必要性明显。

三、简要结论

（1）该项目建设符合梧州市城市总体规划。

（2）该项目建设规模符合实际情况，建设条件良好，建设方案合理，设计新颖。

（3）项目组织实施有保障，建设资金基本落实。

项目旨在对梧州市棚户区富民片区综合整治、改造，征拆规划中待整治的区域，新建公共基础设施，从根本上改善当地人民生产、生活条件，推动他们逐步实现脱贫致富。

因而，本项目建设具有十分明显的社会效益、生态效益和经济效益。

本项目的建设得到了各级政府及各相关职能部门的高度重视和大力支持。

由市发改局牵头，水利、建设、规划、土地、环保、项目单位等部门共同参与，对各工程有关方面进行了调研、勘察、设计，并配套了相关政策措施，整合了资源，项目建设外部支持条件好。

综上所述，本项目建设规模适宜，建设方案合理，建设条件良好，建设资金落实，项目建设产生的综合效益十分明显，项目建设是可行的。

第3章项目市场调研

1、土地市场分析

梧州中心区由长洲、蝶山、万秀三区组成。

万秀区是梧州市中心老城区，随着空间的的可用性减少，近几年，土地向外扩张，土地成交量比较少。

土地交易主要集中在长洲新城区，尤其红岭地区，土地成交量不断上升，地价相应上升。

但各区地价差异并不明显，商住楼面地价在700-1500元/平方米之间。

目前，项目范围内的富民片区周边商住楼面地价在700-1100元/平方米之间。

2、住宅市场分析

梧州市房地产（一手房）主要集中在梧州市长洲区新城区（市政府片区、红岭片区、长洲片区）、万秀区老城区及苍梧县，其区域性普通住宅售价差异不大，均价主要在4500元/平方米。

其中普通住宅售价最高片区，在长洲区临西江边及市政府附近，以丽港华府（售价区间：

5500-8000元/平方米）为典型代表。

另外，梧州市别墅盘不多，在售的有长洲岛上的锦绣花园及欧洲花园，均价8000-10000元/平方米，基本售罄，另外还有位于苍梧的梧州凤凰城，均价8000-9000元/平方米。

目前，项目范围内的富民片区周边住宅出售均价在4000-5000元/平方米之间。

根据梧州市房地产交易中心的信息系统监测最新数据，2014年1月购房人群以本地和三县一市的人口为主。

表3.1梧州市房地产交易监测数据表

项目

套数

本市城区人口

216

本市其他（三县一市）人口

160

本省其他地区人口

216

其他省份人口

69

境外人士

0

合计

661

按照本市城区人口、本市其他（三县一市）人口、本省其他地区人口、其他省份人口、境外人士这五类人群购房细分，2014年1月按市场价正常交易商品住房（共661套），所对应上述（表中）五类购房人群的数量分别为216套、160套、216套、69套、0套。

目前组成我市购房人群的分布，以本地和三县一市的人口为主，这一比例由2013年底的62.73%下降至本月的56.88%；本省其他地区人口购房比例由2013年底的27.61%增长至本月的32.68%，此类人口是我市购房市场的另一重要组成部分；其他省份人口、境外人士购房人群占比为10.44%，显示投资投机性需求较少。

在购房用途方面，自住和改善性需求仍然较强。

根据市房地产中心办理《梧州市房屋权属登记信息查询结果证明》的信息显示，将2014年1月商品住房和二手住房的成交量相比较，经审批符合家庭首购置业的住房交易情况，本市首购置业比例较高。

3、商业市场分析

梧州市商业主要分六大商业圈，包括骑楼商业街商圈、南城百货和以其为核心商业步行街（南中路步行街）商圈、旺城广场商圈、以市政府为核心的梦之岛时代广场和太阳广场商圈、新兴的红岭片区三龙大道临街商业、及长洲岛竹湾路临街商业。

商业圈中，各商场内租金差异不明显，平均租金都在180-300（元/平方米·月），各商场临街商业铺，平均租金都在250（元/平方米·月），各临街商铺及步行街商铺租金差异也不大，平均租金在20-30（元/平方米·月）。

经市场调研，目前项目范围的富民片区以临街商铺为主，其日租金在30-50（元/平方米·月）之间。

四、开发实施建议

（一）改造应遵从“先安置、后开发”原则。

即，先规划、建设安置用地和用房。

在解决好安置问题的基础上再推进土地开发利用。

（二）采取政府统一收储模式，有计划、有步骤实施开发。

坚持公开、公正和公平的原则，在梧州当地政策基础上，公平地保障原产权人的利益。

（三）明确开发地块主题和策略，极大提高项目的立足点、知名度和影响力，提高土地价值。

（四）整体开发统筹解决拆迁安置成本。

项目用地面积48.72公顷，复建建筑面积15.10万平方米，考虑其复建量较大，项目整体开发（由拆迁安置到推地完成）周期3-4年。

因此，初步预测分析，政府可在项目开发第3年后，开始获取利益。

第四章地块条件分析

一、地块基本情况

（一）地块规划控制条件

富民片棚户区改造项目主要规划控制条件表4.1所示：

表4.1富民片区改造项目主要规划控制条件

序号

项目名称

数值

单位

备注

1

建设用地面积

48.72

公顷

2

规划建筑面积

104.50万

平方米

3

容积率

2.14

4

绿地率

28

%　

5

建筑密度

%　

净建筑密度　

（二）地块地理位置分析

富民片棚户区地处梧州市中心城区中北部，隶属万秀区，位于桂江西岸，距离城北客运站4公里，龙船冲客运站4公里，玫瑰湖客运站6公里，距离梧州火车站8公里，距离飞机场20公里，大渡口综合码头3公里，地理交通位置优越，水、陆、空交通极为便捷。

规划区位于河西片区东北部，北接桂江二桥，东部隔桂江与河东老城区相望，西邻富民路，一路之隔有北部的梧州学院、西部的太和冲和东山冲居住片区、南部的梧州五中等。

规划区是北部新城中心（红岭拓展区）与东部老城中心之间的过渡区。

（三）建设条件分析

1、地质环境条件

地形、地貌以及不良地质现象

规划区内均属丘陵地，区内南北两端地形较高，处于30-43米之间，中间地区地势较平缓，处于20-30米之间，最高点位于规划区北部，高程11.2米。

参照《城市用地竖向规划规范》，采用GIS技术分析，规划区内坡度多处于7.5度以下。

规划区内主要地貌以中低山地为主，在整体平缓的地势上，呈现丰富的微地形变化。

图4-1规划区微地形变化示意图

地震设防烈度

根据全国地震区划梧州市为基本烈度六度区。

城市抗震体系按规定六度设防标准建设。

规划区建筑物和基础设施抗震能力应达到《建筑抗震设防分类标准GB50223-2008》的要求。

重大工程、生命线工程、易产生严重次生灾害的工程建设场地必须进行专门的地震安全性评价，按评估结果进行抗震设防。

2、气候条件

规划区属南亚热带季风性湿润气候，多年平均气温19.2-21.3摄氏度，年均日照时数达1800多小时，年均降水量1442至2047毫米，其中4-9月份为降水集中季节，期间的降水量占全年的80%左右，11月至次年2月为降水淡季，期间的降水量仅占全年的10%左右，全年总蒸发量约为1430毫米。

多年平均无霜期330天。

3、交通条件

（1）道路现状

规划范围内路网尚未形成系统，交通情况混杂无序，现状对外交通以富民路、鸳江路为主，内部道路多为支路，道路建设等级低，通达性差，干道网密度无法满足未来发展需求。

图4-2规划区交通道路状况

（2）公共交通设施

规划范围内公交站主要沿富民路等道路布设，周边目前有6个公交站，为梧州学院站、富民站、东山冲站、富民泵站、富江站、民政局站公交站。

规划范围内300米公交覆盖率达82.4%，主要线路高峰时段发车频率为5-10分钟，常规公交出行条件较好。

（3）道路交通运作分析

现状交通量主要集中在富民路、西环路上，高峰时段主要道路交通运行情况一般，富民路为D级服务水平，其它道路为C级及以上服务水平。

其中，富民路作为片区主要道路，承担多种交通功能，道路功能复杂，且由于允许路边停车，对沿边交通效率存在一定的影响。

4、施工条件

项目地块场地拆迁平整后，需要进行一定量的土石方挖填以及异地弃土运输；周边交通道路条件好，利于施工机械、建筑材料的进场；水、电、气供应充足，能够满足前期施工的要求。

因此，整个项目的施工条件较为有利。

5、环境保护条件

项目对周边的环境及社会影响不大。

项目主体工程和管网工程均按国家有关标准设计施工，日常运营产生的废水、废气、噪声等符合国家污水、废气、噪声综合排放标准等环保要求。

因此，项目拟选场址位置能够为当地环境容量所接受，符合国家环境保护法规的要求。

综上所述，该项目拟建地的地形、地貌、地质、能源、交通和通讯等基础设施基本满足项目建设的需要，建设的配套条件良好。

二、项目地块SWOT分析

（一）项目优势分析（Strength）

■区位优势

（1）位于城市核心功能区，是中心城区功能与品质提升的重要载体

富民片区位于各种城市战略空间的交集地带。

梧州市的城市空间结构为“一带两轴三片区十组团”，富民片区位于西江生态滨水带与南北向发展轴的交汇处，处于多个城市中心的中间地带。

随着城市空间的拓展，富民片区将从城市边缘地带转变为城市中心区域。

加上未来规划的轻轨线BRT线路与片区邻接，更有多座跨江大桥沟通桂江两岸，是富民片区与周边城市组团间具有便捷的交通联系。

（2）自然环境良好，微地形变化丰富

富民片区周边拥有良好的自然条件，依山傍水。

东临桂江，拥有约1.7公里长的桂江岸线；眺望白云山森林公园；南临榜山公园；西靠狮卧山众支脉。

周边山水环境良好。

规划区总体地势平缓，适建用地充足，土地地形坡度小于12度的地块面积占总用地面积的75%。

主要地貌以低丘缓坡为主，在整体平缓的地势上，呈现丰富的微地形变化。

（3）良好的社区资源

规划区内有聚福茗城、富东小区、富丽花园等小区，周边有华泰花苑、东山雅居等良好的居住社区，为片区奠定了良好的居住氛围基础，形成良好的社区口碑。

某地毗邻梧州学院。

梧州学院是一所全日制普通高等本科院校，设有9个二等学院和教学部门，38个本科专业，29个高职高专专业。

与梧州学院的地理距离优势为规划区创造了良好的学区氛围。

■区域市场接受高

该片区因长期以来居民生活、生产条件及环境较差，生活质量不高，存在一定的安全隐患，能够进行拆迁、改造是民心所向，其有一定的社会基础，市场接受度高。

■项目开发时机成熟

富民片区地处梧州市中心城区中北部，隶属万秀区，位于河西片区桂江西岸，东临河东老城区，北靠红岭拓展区，是新城中心与老城中心之间的过渡区。

富民片区是梧州市的重要组成部分，是梧州市面向外界的一个窗口，其经济、社会、人文等各个因素都亟待提高，环境急需整治，形象急需提高，因其开发成本较高，使得很多承包商望而却步。

这时候，政府拿出资金进行旧城改造，无疑为城市的建设起到积极的推动作用。

（二）项目劣势分析（Weakness）

（1）现有大量的棚户区，建筑质量较差，用地功能混杂，配套设施不完善。

现有建筑具备典型的棚户区特征，层数低、平房密度大、布局杂乱、建筑质量差，违章搭建现象严重。

消防、日照、建筑物间距不符合居住区规划规范，影响城市形象景观。

棚户区、旧厂房等建筑规模约为32万平方米，占现状建筑总规模约60%，为规划区的改造带来难度。

居住用地与工业混杂，居住用地与工业用地之间缺少必要的防护绿地，居住环境受到空气、噪声的污染严重，不利于居民身心健康。

现状公共服务设施较为缺乏，公园绿地系统缺少，居住配套设施分布不均，内部道路系统不完善。

（2）防洪坝阻隔，地块形状狭长

规划区的桂江沿江岸线均设有防洪坝，极大地阻隔了场地与滨江的联系，给滨江景观及活动的打造带来困难。

另外场地形状狭长，最大长宽比约为9:

1，增加了场地总体空间设计的难度。

（三）项目机会分析（Opportunity）

（1）棚户区改造的政策推动

从国家、到广西壮族自治区、到梧州市各级政府都高度重视棚户区改造，相继出台了一系列政策，如《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》、广西壮族自治区棚户区规划电视电话会议、梧州市政府召开的关于落实棚户区改造的工作会议等，为富民片区的棚户区改造创造了良好的政策机遇。

（2）振兴“百年商埠”，建设“绿城水都”、打造“西江历史文化名城”的发展愿景

梧州市曾是千年古城、百年商埠；然而近现代发展中由于水运交通的削弱，导致经济发展滞后，特色衰退；如今在各种新的区域条件交融叠置下，梧州市将进入新的发展阶段，以特大城市为目标，实现空间重构。

在《梧州市国民经济和社会发展第十二个五年计划规划纲要》中提出梧州市要建设绿城水都，重振百年商埠，加速商贸业、文化产业、旅游服务业等一系列现代服务业的发展。

《梧州市城市总体规划（2012-2030）》提出要立足于梧州“三江交汇，群山环绕”的地域特色，展示“绿城水都”，建设文化底蕴深厚、人居环境优美的宜居城市，西江历史文化名城。

富民片区应结合自身的资源条件，紧抓城市发展机遇。

（3）老城中心的功能疏解

老城中心有浓郁的历史文化氛围，但现状建设密度过大，建筑老旧，碍于保护压力难以改造，富民片区可借此改造契机，疏解老城区居住、公共服务等功能，缓解老城的保护压力。

（4）与红岭拓展中心的互补

红岭拓展中心是梧州市未来的新城，将发展成为极具吸引力的岭南文化休闲地、具有生态示范性的山地宜居新城、主城区北部区级公共服务中心、引领梧州产业发展的现代服务基地。

富民片区作为城市拓展的阶梯，可提供差异化的特色服务，与红岭拓展中心实现互补。

（四）项目威胁分析（Threats）

（1）区域交通的协调压力

现状与规划中，共有三座跨江大桥经过规划区包括桂江二桥、桂江三桥、桂江四桥。

三座大桥均是连通城市组团的交通要道，给场地的交通处理带来压力。

另外规划中沿富民路布局有轨道交通与BRT线路，规划区在用地与功能上应与之协调。

（2）滨江公共空间的缺失

一方面，现状的滨江一线大都开发为办公、居住等功能，公共性不足，岸线地区也缺乏公共空间设计；另一方面，基于防灾要求设置的防洪设施阻隔了大部分沿江岸线的水路联系。

规划区濒临桂江，未来应注重塑造公共空间，重现滨江活力的责任。

（3）与老城历史文化的差异化挖掘

相隔桂江的东岸人文资源丰富，拥有骑楼城历史保护街区，以及众多的文物保护单位，现已形成强烈的文化形象。

富民片区应寻找差异化的自身特色，体现文化的地域个性。

（5）小结

表4.2项目地块SWOT分析结果

外部环境

内部条件

Strength优势

●位于城市核心功能区，是中心城区功能与品质提升的重要载体

●自然环境良好，微地形变化丰富

●良好的社区资源

Weakness劣势

●现有大量的棚户区

●现状建筑质量较差，用地功能混杂

●防洪坝极大地阻隔了与滨江的联系

●地块形状狭长

Opportunity机遇

●棚户区改造的政策推动

●梧州市在新阶段的发展愿景

●老城中心的功能疏解

●红岭拓展中心的拉动

SO提升策略

●发挥环境优势，打造人居绝佳的城市新区

●利用岸线、码头资源，重塑商埠意象

●充分利用城市中心辐射，推动片区发展

●结合地形特征，营造富有趣味的街区格局

●利用便捷交通，提升片区与其他城市功能区间的联系

WO扭转策略

●相应号召，大力推动棚户区改造

●优化用地功能结构，明确片区发展定位

●借力城市扩张，推动改造，完善配套设施

●巧妙设计，化地形劣势为设计特色，弱化空间防洪堤的空间阻隔

Threaten挑战

●与周边城市片区功能错位

●区域交通的协调压力

●滨江公共空间的缺失

●与老城历史文化的差异化挖掘

ST强化策略

●充分发挥比较优势，实行错位发展

●充分利用地形，优化路桥布局

●发挥环境资源优势，打造标志性的滨江公共空间，增强城市魅力

●以自身环境优势，创造自身人文特色，形成自然与人文双绝的城市魅力空间

WT协调策略

●探索符合地块特征的道路网布局模式

●借棚户区改造，腾出更多的城市公共空间

●协调好防洪堤与城市路桥间的布局关系

第五章项目建设内容及规模

一、建设内容

拆除项目规划地块范围内部分建筑物，构筑物；在拆除项目地块范围内建设住宅、公共配套（包括广场、水城、商业、道路）等建筑物、构筑物，环境绿化及水、电、气综合管网等全部工作内容。

包括以下各内容：

（一）雨污排水系统改造，重布雨污分流的排水系统，更换原混凝土化粪池，重现现有楼内部分雨污管线；

（二）强弱电系统改造，强弱电下地、预留燃气管网位置；

（三）改造部分自来水管线路；

（四）拆除原有路面，铺设沥青路面（白改黑），道路增加人行道（包括无障碍设施）；

（五）单元楼梯间墙地面，楼梯间窗户及扶手改造，照明系统改造；

（六）单元入户门改造（改带门禁系统单元门）；

（七）绿化环境改造，拆除原有凌乱绿化，改造独立易护理乔木。

（八）建筑立面改造

二、建设规模与人口规模

（一）建设规模

规划总建筑面积为104.50万平方米，其中：

保留建筑面积20.07万平方米，新建建筑面积84.43万平方米；居住建筑面积64.57万平方米，商业