资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务一》第四章高频考点练习及答案解析.docx

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资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务一》第四章高频考点练习及答案解析

第四章建（构）筑物及在建工程评估

一、单项选择题

1、下列选项中，不属于狭义定下的建筑物的是（　）。

A、住宅 

B、酒店 

C、旅馆 

D、水坝 

2、按（　）进行分类，建（构）筑物价格分为土地价格、房屋建筑物价格和房地产价格。

A、建（构）筑物权益 

B、物质实体形态 

C、价格形成方式 

D、计价单位 

3、为充分了解建（构）筑物的实物状态和权利状态，必须对建（构）筑物进行现场调查。

下列选项中，属于土地使用权评估现场调查实物状态的主要内容的是（　）。

A、待估地块的地势 

B、土地出让合同 

C、土地预审文件 

D、产业聚集情况 

4、在运用市场法评估建（构）筑物时，要求适当的选取可比实例，要求可比实例成交日期与待估建（构）筑物的估价时点相近，不宜超过（　）。

A、1年 

B、2年 

C、3年 

D、5年 

5、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。

该商铺的价值为（　）万元。

A、521 

B、533 

C、695 

D、711 

6、某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。

该写字楼现在的价格为（　）万元。

A、992 

B、3306 

C、10014 

D、12723 

7、使用成本法进行房地合估时，下列选项不属于开发成本的是（　）。

A、勘察设计和前期工程费 

B、基础设施建设费 

C、房屋建筑安装工程费 

D、土地取得成本 

8、下列有关基准地价的表述，错误的是（　）。

A、基准地价是区域性价格 

B、基准地价是最低限制价格 

C、基准地价是单位土地面积的地价 

D、基准地价一般都要覆盖整个城市建成区 

9、下列选项中，不属于”五证一图一书”的是（　）。

A、项目建议书 

B、土地使用权证 

C、建设用地规划许可证 

D、房地产开发企业资质证书 

10、根据工程的建设情况及现行材料调价和现行的费用标准分别确定直接费用和间接费用，对不可预见费、洽商费及预算外费用，可按实际发生数参照现行定额加以适当调整的办法为（　）。

A、重置成本法 

B、形象进度法 

C、重置核算法 

D、假设开发法 

11、某在建工程，土建部分的账面值为1000万元，其中，建安工程费用为800万元，前期费用为150万元，管理费50万元。

截至评估基准日，项目土建已基本完工，现在室内装修中。

根据类似工程结构及规模，建设周期为1年。

利息率为5%，利润率为4%。

根据上述条件确定该在建工程评估价值为（　）万元。

（前

期费用在期初一次投入，建安工程费用和管理费在建设期均匀投入）

A、1176.05 

B、1135.25 

C、1092.00 

D、1068.75 

12、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。

开发完成后的房地产于建设期初的价值为（　）万元。

A、572.21 

B、765.85 

C、791.24 

D、912.62 

13、构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，下列选项中，不属于构筑物的是（　）。

A、烟囱 

B、水井 

C、道路 

D、公寓 

14、下列选项中，不属于土地的地上附着物的是（　）。

A、宿舍楼 

B、纪念碑 

C、通讯电台 

D、埋地燃气管道 

15、下列有关房地产的表述，错误的是（　）。

A、房地产是房产和地产的总称 

B、房地产中的房产，是指房产是指建筑在土地上的各种房屋 

C、房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利 

D、房地产包括土地、土地上永久定着物，不包括附属于土地的不可移动项目 

16、根据用途划分，下列选项中，不属于物业类型划分的是（　）。

A、居住物业 

B、商业物业 

C、工业物业 

D、可变物业 

17、在建（构）筑物评估中的常用术语中，房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算的面积是（　）。

A、建筑密度 

B、套内建筑面积 

C、套内使用面积 

D、商品房销售面积 

18、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通讯8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（　）元/平方米。

A、98 

B、102 

C、108 

D、116 

19、下列有关土地的稀缺性，表述错误的是（　）。

A、土地的经济供给是无弹性的 

B、土地数量的有限性决定了土地供给的稀缺性 

C、地产供应的稀缺性也与土地总量有限密切联系 

D、土地面积的供给在一定时期和一定范围内是有限的，是无弹性的 

20、某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。

此属于房地产社会经济特性中的（　）。

A、价值量大 

B、用途多样性 

C、涉及广泛性 

D、权益受限性 

21、下列选项中，不属于引起房地产价格上升的原因的是（　）。

A、通货膨胀 

B、外部经济 

C、内部经营管理 

D、需求增加导致稀缺性增加 

22、下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（　）。

A、通货膨胀所引起的房地产价格上升 

B、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升 

C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升 

D、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升 

23、下列选项中，不属于影响建（构）筑物价格的因素分类的是（　）。

A、自身因素 

B、外部因素 

C、内部因素 

D、交易因素 

24、下列选项中，不属于影响建（构）筑物价格的政策因素的是（　）。

A、区域政策 

B、住房政策 

C、消费结构 

D、货币政策 

25、对所评估的建（构）筑物进行现场调查时，要了解建（构）筑物的入账原值、历史成本、账面净值等情况，此属于对（　）状况进行调查。

A、权益状况 

B、财务状况 

C、造价状况 

D、交易状况 

26、下列选项中，不属于市场法计算中，房地产状况修正的因素修正是（　）。

A、区位状况修正 

B、个别状况修正 

C、权益状况修正 

D、市场状况修正 

27、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（　）。

A、0.95 

B、0.99 

C、1.01 

D、1.05 

28、某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为（　）。

A、1500 

B、1545 

C、2500 

D、2945 

29、通常情况下，使用成本法评估建（构）筑物时，多为房地分估的标的是（　）。

A、住宅 

B、办公楼 

C、百货商场 

D、工业厂房 

30、下列有关采用基准地价系数修正法的前提条件，表述错误的是（　）。

A、当地政府已公布基准地价 

B、可以取得基准地价修正体系 

C、土地具有收益或者具有收益性 

D、在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的 

二、多项选择题

1、下列选项中，属于建（构）筑物自然特性的有（　）。

A、不可移动性 

B、不可隐匿性 

C、数量有限性 

D、价值量大 

E、用途多样性 

2、在评估之前，需要了解评估对象，对建（构）筑物实体状态了解的内容有（　）。

A、土地面积 

B、土地形状 

C、土地开发程度 

D、工程质量 

E、土地开发政策 

3、根据建设工程造价的构成，工程建设其他费用包括（　）。

A、土地使用费 

B、与项目建设有关的其他费用 

C、与未来生产经营有关的其他费用 

D、基本预备费 

E、涨价预备费 

4、下列选项中，属于广义概念上的建筑物的有（　）。

A、住宅 

B、公寓 

C、宿舍 

D、桥梁 

E、家具 

5、根据《不动产登记暂行条例》，下列属于“不动产”的有（　）。

A、土地 

B、海域 

C、房屋 

D、林木 

E、车辆 

6、下列有关土地、建（构）筑物的耐久性，表述正确的有（　）。

A、耐久性又称隐匿性 

B、土地的再生性是有一定限度 

C、耐久性是建（构）筑物的非基础特性 

D、耐久性体现在自然寿命，而非经济寿命 

E、土地是一个生态系统，土地资源具有可更新性 

7、下列选项中，属于公共所有权的有（　）。

A、征收权 

B、征税权 

C、警察权 

D、充公权 

E、个人所有权 

8、根据房地产用途对房地产进行分类，下列属于特殊用途房地产的有（　）。

A、机场 

B、医院 

C、加油站 

D、停车场 

E、养殖场 

9、下列选项中，不属于影响建（构）筑物价格的交易因素的有（　）。

A、供求关系 

B、变现因素 

C、心理因素 

D、经济因素 

E、权益因素 

10、收益法根据资本化类型的不同，分为（　）。

A、直接资本化法 

B、报酬资本化法 

C、投资法 

D、利润法 

E、市场法 

三、综合题

1、某宗房地产的收益期为38年，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右。

该类房地产资本化率为10%。

<1> 、请计算该房地产的收益价值。

四、综合题

1、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2 的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。

现市场上相似的写字楼月租金为100元/m2。

假设折现率为10%。

<1> 、请计算目前承租人权益的价值

五、综合题

1、某评估项目背景如下，为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例。

人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6.4990元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。

交易日期、交易情况、房地产状况的修正和调整，见表2。

并采用简单算术平均求取最终比准价格。

表2　可比实例交易日期、交易情况、房地产状况表

可比实例1

可比实例2

可比实例3

成交价格

8000元人民币/m2

1300美元/m2

8800元人民币/m2

成交日期

2011年1月1日

2011年3月1日

2011年4月1日

交易状况

＋2%

＋3%

－3%

房地产状况

－8%

－5%

＋6%

<1> 、请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。

六、综合题

1、某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。

<1> 、请采用剩余法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

答案部分

一、单项选择题

1、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是建（构）筑物的基本概念、特点及分类。

从狭义的角度，选项D属于构筑物。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

2、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是影响建（构）筑物价格的因素。

按物质实体形态进行划分，建（构）筑物价格可以分为土地价格、房屋建筑物价格和房地产价格。

【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】

3、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是现场调查。

选项BC，属于权利状态调查；选项D属于区位状态调查。

【该题针对“现场调查”知识点进行考核】

4、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是市场法。

选取可比实例应符合下列要求：

（1）是估价对象的类似房地产；

（2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

【该题针对“市场法”知识点进行考核】

5、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是收益法。

实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。

年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（万元），收益现值p=a/r[1-1/（1+r）n]=＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（万元）。

参见教材P131。

【该题针对“收益法”知识点进行考核】

6、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是收益法。

在收益期内，采用将收益期折现的方法，收益期结束后转售，分两阶段评估价格。

参见教材P136。

【该题针对“收益法”知识点进行考核】

7、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是成本法。

开发成本主要由五个方面构成：

（1）勘察设计和前期工程费；

（2）基础设施建设费；（3）房屋建筑安装工程费；（4）公共配套设施建设费；（5）开发期间税费指政府或其他部门收取的费用。

参见教材P149~150。

【该题针对“成本法”知识点进行考核】

8、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是基准地价系数修正法在土地评估中的应用。

基准地价一般具有下列特点：

（1）基准地价是区域性价格；

（2）基准地价是平均价格；（3）基准地价一般都要覆盖整个城市建成区；（4）基准地价是单位土地面积的地价；（5）基准地价不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格。

【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

9、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是在建工程评估程序。

“五证一图一书”：

土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设项目总平面审批图、房地产开发企业资质证书。

参见教材P184。

【该题针对“在建工程评估程序”知识点进行考核】

10、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是在建工程评估方法。

重置核算法是根据工程的建设情况及现行材料调价和现行的费用标准分别确定直接费用和间接费用，对不可预见费、洽商费及预算外费用，可按实际发生数参照现行定额加以适当调整的办法。

参见教材P186。

【该题针对“在建工程评估方法”知识点进行考核】

11、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是在建工程评估举例应用。

资金成本=150×5%×1+（800+50）×5%×1/2=28.75（万元），利润=1000×4%=40（万元）。

在建工程评估值=已支付费用+资金成本+利润=1000+28.75+40=1068.75（万元）。

参见教材P187。

【该题针对“在建工程评估举例应用”知识点进行考核】

12、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是剩余法。

3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24万元。

【该题针对“剩余法”知识点进行考核】

13、【正确答案】D

【答案解析】构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

选项D属于建筑物。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

14、【正确答案】D

【答案解析】选项D属于土地的地下附着物。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

15、【正确答案】D

【答案解析】选项D错误，房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利，包括土地、土地上的永久定着物、那些附属于土地或依法伴随着土地的项目以及那些依法不能移动的项目。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

16、【正确答案】D

【答案解析】物业可分为居住物业、商业物业、工业物业、政府行政类物业和其他用途物业等类型。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

17、【正确答案】C

【答案解析】套内使用面积：

指房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

18、【正确答案】A

【答案解析】“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通讯等基础设施条件以及场地平整。

上题为道路20＋给水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98（元）。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

19、【正确答案】A

【答案解析】选项A错误，土地的经济供给是有弹性的。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

20、【正确答案】C

【答案解析】涉及广泛性又称相互影响性，某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本属于负外部性。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

21、【正确答案】C

【答案解析】引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：

（1）房地产拥有者自己对房地产进行投资改良；

（2）外部经济；（3）需求增加导致稀缺性增加；（4）房地产使用管制改变；（5）通货膨胀。

【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】

22、

【正确答案】C

【答案解析】房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。

【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】

23、【正确答案】C

【答案解析】归纳起来，影响建（构）筑物价格的因素可以分为建（构）筑物自身因素、建（构）筑物外部因素以及建（构）筑物交易因素。

【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】

24、【正确答案】C

【答案解析】选项C属于经济因素，选项ABD属于政策因素。

【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】

25、【正确答案】B

【答案解析】在财务核算情况的调查中，要了解待估对象的账面价值，包括解建（构）筑物的入账原值、历史成本、账面净值等情况。

【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】

26、【正确答案】D

【答案解析】房地产状况修正，包括区位因素、个别因素和权益因素的修正。

【该题针对“市场法”知识点进行考核】

27、【正确答案】A

【答案解析】房地产状况调整系数＝97/100×100/102＝0.95。

【该题针对“市场法”知识点进行考核】

28、【正确答案】B

【答案解析】土地价值=房地产收益/综合资本化率－建筑物价值=500/11%－3000=1545.45（万元）。

【该题针对“收益法”知识点进行考核】

29、【正确答案】D

【答案解析】通常，工业类建（构）筑物多采用房地产分估；商业、住宅类在建建（构）筑物多采用房地产合估。

【该题针对“成本法”知识点进行考核】

30、【正确答案】C

【答案解析】采用基准地价修正法的前提条件是：

（1）当地政府已公布基准地价；

（2）可以取得基准地价修正体系；（3）在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。

【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

二、多项选择题

1、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是建（构）筑物的基本概念、特点及分类。

选项ABC属于建（构）筑物的自然特性；选项DE属于建（构）筑物的社会经济特性。

参见教材P103。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

2、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是建（构）筑物评估基本事项的明确。

选项ABCD属于对建（构）筑物实体状态了解的内容；选项E属于政策因素。

参见教材P116。

【该题针对“建（构）筑物评估基本事项的明确”知识点进行考核】

3、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是在建工程评估概述。

选项DE属于预备费。

工程建设其他费用包括：

土地使用费、与项目建设有关的其他费用和与未来生产经营有关的其他费用。

参见教材P180。

【该题针对“在建工程评估概述”知识点进行考核】

4、【正确答案】ABCD

【答案解析】广义上的建筑物包括建筑物和构筑物。

选项ABC属于建筑物；选项D属于构筑物。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

5、【正确答案】ABCD

【答案解析】《不动产登记暂行条例》第一章第二条第二款规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

6、【正确答案】BE

【答案解析】选项A错误，耐久性又称不可隐匿性；选项C错误，耐久性是建（构）筑物的基础特性；选项D错误，耐久性同时体现在自然寿命和经济寿命。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

7、【正确答案】ABCD

【答案解析】公共所有权表现为政府力量执行的征收权、征税权、警察权和充公权。

【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

8、【正确答案】ABC

【答案解析】选项D属于商业房地产；选项E属于农业房地产。

【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】

9、【正确答案】DE

【答案解析】选项ABC属于交易因素，选项D属于外部因素；选项E属于自身因素。

【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】

10、【正确答案】AB

【答案解析】收益法根据资本化类型的不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。

【该题针对“收益法”知识点进行考核】

三、综合题

1、【正确答案】该房地产的收益价值P＝20/（1＋10%）＋22/（1＋10%）2＋25/（1＋10%）3＋28/（1＋10%）4＋30/（1＋10%）5＋35/10%×[1－1/（1＋10%）38-5]/（1＋10%）5=300.86万元。

【该题针对“收益法”知识点进行考核】

四、综合题

1、【正确答案】V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]

根据题意已知：

A＝（100－75）×500×12＝150000（元）

Y＝10%

n=10－3＝7（年）

将上述数字代入公式中计算如下：

V＝150000/10%[1－1/（1＋10%）7]

＝73.03（万元）

【该题针对“收益法”知识点进行考核】

五、综合题