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北京市宏观经济分析房地产市场
市场分析
一、北京市经济环境分析
(1)北京市主要经济历史指标
由这四张表可以直观的看出,北京市宏观经济保持着强劲的增长,GDP保持较大增速,地方财政收入连续保持大幅度增长,CPI指数总体可控。
经济情况乐观,稳中有进,并且产业结构不断改善。
以上三张表反映出,北京市常住人口在以每年几十万的数量不断的增加,人均家庭收入保持强劲的增长势头,而且人均可支配收入实际增长也趋于平缓。
近几年国家在进行经济结构调整,受到大环境的影响人均可支配收入实际增长也略有降低,但仍旧保持在7%以上。
北京市就业人口伴随着北京市常住人口的增长而增长,并且超过四分之三的人从事于第三产业的工作。
这说明就业情况乐观,就业市场大,有足够的吸引力来吸引更多的人来北京工作、生活。
小结:
在我国经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等有利条件的背景下,北京市的经济运行有望延续此前良好的态势,保持在7.7%以上的GDP增长。
(2)北京市经济基础分析表(用2012年的数据)
运用经济基础分析法来估算未来常住人口数量:
用就业人口的平均增长率来估算未来基础就业人口的增长率,可以求得2015年这些行业总就业人口为786.9万,常住人口达到2269.8万,2016年总就业人口为811.5万,常住人口达到2340.8万,2017年就业人口为836.9万,常住人口达到2414.1万。
二、北京市房地产市场宏观分析
(一)2014年房地产市场分析
1、房地产开发投资持续增长,增速趋于缓和,保持高增速
1-10月,全市完成房地产开发投资3173.7亿元,比上年同期增长14.8%。
其中,住宅投资完成1599.3亿元,同比增长15.9%;写字楼投资完成613.5亿元,同比增长31%;商业、非公益用房及其他投资完成960.8亿元,同比增长5%。
房地产开发投资中,建安工程投资为1271.4亿元,比上年同期增长10.2%,占全市房地产开发投资比重为40.1%。
图1 全市房地产开发投资同比增速
单位:
%
2、房地产市场供给总量小幅增长,住宅比上年同期减少
截至10月末,全市商品房施工面积为13213.2万平方米,比上年同期增长0.8%。
其中,住宅施工面积为6814.3万平方米,同比下降4.6%;写字楼为2198.3万平方米,增长17.5%;商业、非公益用房及其他为4200.6万平方米,增长2.7%。
1-10月,全市商品房新开工面积为2009.1万平方米,比上年同期下降29.4%。
其中,住宅新开工面积为1085.8万平方米,同比下降24.7%;写字楼为326.8万平方米,同比下降26.6%;商业、非公益用房及其他为596.5万平方米,同比下降37.8%。
1-10月,全市商品房竣工面积为1251.7万平方米,比上年同期下降11.9%。
其中,住宅竣工面积为714.6万平方米,同比下降23.2%;写字楼为217.2万平方米,同比增长78.2%;商业、非公益用房及其他为319.9万平方米,同比下降13.3%。
3、房地产市场销售情况不好,但逐渐有小幅增长,有回暖迹象
1-10月,全市商品房销售面积为1030.5万平方米,比上年同期下降29.2%。
其中,住宅销售面积为802万平方米,同比下降23.3%;写字楼为102.8万平方米,同比下降57.7%;商业、非公益用房及其他为125.7万平方米,同比下降24.4%。
图2 全市商品房销售面积同比增速
单位:
%
4、保障性住房建设规模进一步扩大
1-10月,全市保障性住房完成投资526.3亿元。
截至10月末,全市保障房施工面积为4298.7万平方米,新开工面积为432.6万平方米,竣工面积为449.8万平方米。
5、房地产开发企业项目资金到位情况有所下降
1-10月,全市房地产开发企业项目到位资金为5319.1亿元,比上年同期下降15%。
其中,金融贷款为1697.9亿元,同比增长10.9%;自筹资金为1579.7亿元,同比下降14.7%;定金及预收款为1349.6亿元,同比下降23%。
小结:
到12月7日,北京新建商品住宅库存量为93430套,虽然在政策环境的利好下,客户的入市积极性有所增加,但是与9万余套的库存相比,房企的去化压力依然较大。
当前北京楼市库存主要集中在郊区新城,近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山、通州等新城板块为主,同一个区域多个楼盘同时推盘,再加上区域内前期并未消化的库存,造成在售项目销售压力巨大,区域库存有所攀高。
但是在央行降息后楼市迎来暖冬,2014年11月,北京商品住宅成交9886套,环比上升20.62%,同比上升54.95%;成交金额242.53亿元,环比上升25.63%,同比上升31.02%。
在剔除保障房和自住房之后,纯商品住房的网签量也出现了较为明显的增加,环比增长近25%,即显示出了政策密集利好对新房市场的显著影响。
因此,按照这样的趋势下去可以预见北京市2015年的楼市将比2014年表现的更好。
值得注意的是目前的存量大,去库存时间较长。
(二)需求分析
总体上,按照经济基础分析法可以得出2015年的常住人口总数为2269.8万,以人均居住面积32平方米来计算,全市总需求面积为72633.6万平方米。
按87%的城镇居民住房拥有率来计算,那么剩余需求面积为72633.6*13%=9442.368万平方米。
剔除租房、没有能力购买、没有意愿购买的面积数,
(三)供给分析
根据北京市住建委网站的数据,截止12月10日北京市可售房屋套数为106166套,可售房屋面积为10886107.12平方米。
(四)吸纳与缺口分析
日期
周数
签约面积(万㎡)
剩余库存量
签约套数
2013.12.30-1.5
1
25.32
62748
2700
1.6-1.12
2
24.32
61529
2525
1.13-1.19
3
14.26
61220
1365
1.20-1.26
4
15.73
63297
1424
1.27-2.2
5
3.85
63225
426
2.3-2.9
6
1.56
63225
137
2.10-2.16
7
6.26
64393
578
2.17-2.23
8
9.31
65162
942
2.24-3.2
9
12.6
66034
1149
3.3-3.9
10
12.87
65922
1135
3.10-3.16
11
15.53
65980
1289
3.17-3.23
12
20.03
66978
1840
3.24-3.30
13
18.18
64906
1674
3.31-4.6
14
8.19
70916
716
4.7-4.13
15
9.04
73172
781
4.14-4.19
16
14.11
73760
1398
4.20-4.27
17
18.05
76960
1761
4.28-5.4
18
12.74
77235
1232
5.5-5.11
19
10.72
80987
1050
5.12-5.18
20
15.59
81380
1577
5.19-5.25
21
12.86
84159
1156
5.26-6.1
22
13.43
84694
1255
6.2-6.8
23
6.09
86955
592
6.9-6.15
24
10.92
89309
1075
6.16-6.22
25
10.73
91133
978
6.23-6.29
26
12.25
91485
1114
6.30-7.6
27
15.28
85879
1486
7.7-7.13
28
8.24
96032
720
7.14-7.20
29
10.44
97410
908
7.21-7.27
30
8.83
98174
769
7.28-8.3
31
27.54
95527
2962
8.4-8.10
32
15.99
95531
1567
8.11-8.17
33
16.32
97802
1550
8.18-8.24
34
13.8
100239
1232
8.25-8.31
35
27.02
97900
2858
9.1-9.6
36
9.83
103768
870
9.7-9.14
37
10.44
103074
945
9.15-9.21
38
13.94
103850
1285
9.22-9.28
39
17.41
103374
1528
9.29-10.5
40
7.3
106890
595
10.6-10.12
41
15.34
106972
1614
10.13-10.19
42
17.75
107526
1691
10.20-10.26
43
25.79
105493
2490
10.27-11.2
44
28.1
107114
2777
11.3-11.9
45
18.71
106652
1907
根据2014年以来周交易量分析,求得周交易面积平均值为14.28万平米,在此基础上加上对未来市场乐观的判断,调整为16万平米/周,可以算得按照目前的存量10886107.12平米,需要77周的时间即19.25个月的吸纳时间。
出师表
两汉:
诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂,今天下三分,益州疲弊,此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内,忠志之士忘身于外者,盖追先帝之殊遇,欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听,以光先帝遗德,恢弘志士之气,不宜妄自菲薄,引喻失义,以塞忠谏之路也。
宫中府中,俱为一体;陟罚臧否,不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者,宜付有司论其刑赏,以昭陛下平明之理;不宜偏私,使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等,此皆良实,志虑忠纯,是以先帝简拔以遗陛下:
愚以为宫中之事,事无大小,悉以咨之,然后施行,必能裨补阙漏,有所广益。
将军向宠,性行淑均,晓畅军事,试用于昔日,先帝称之曰“能”,是以众议举宠为督:
愚以为营中之事,悉以咨之,必能使行阵和睦,优劣得所。
亲贤臣,远小人,此先汉所以兴隆也;亲小人,远贤臣,此后汉所以倾颓也。
先帝在时,每与臣论此事,未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军,此悉贞良死节之臣,愿陛下亲之、信之,则汉室之隆,可计日而待也
。
臣本布衣,躬耕于南阳,苟全性命于乱世,不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙,猥自枉屈,三顾臣于草庐之中,咨臣以当世之事,由是感激,遂许先帝以驱驰。
后值倾覆,受任于败军之际,奉命于危难之间,尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎,故临崩寄臣以大事也。
受命以来,夙夜忧叹,恐托付不效,以伤先帝之明;故五月渡泸,深入不毛。
今南方已定,兵甲已足,当奖率三军,北定中原,庶竭驽钝,攘除奸凶,兴复汉室,还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益,进尽忠言,则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效,不效,则治臣之罪,以告先帝之灵。
若无兴德之言,则责攸之、祎、允等之慢,以彰其咎;陛下亦宜自谋,以咨诹善道,察纳雅言,深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离,临表涕零,不知所言。
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