星河湾小区二期申请报告.docx
- 文档编号:10618621
- 上传时间:2023-02-21
- 格式:DOCX
- 页数:63
- 大小:94.20KB
星河湾小区二期申请报告.docx
《星河湾小区二期申请报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《星河湾小区二期申请报告.docx(63页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
星河湾小区二期申请报告
第一章申报单位及项目概况
1.1项目概况
1.1.1项目名称:
星河湾住宅小区B区工程建设项目
1.1.2建设单位:
山西锦佳地产开发有限公司
1.1.3法人代表:
赵金菊
1.1.4建设地点:
运城市东部,禹西路与铺安街交汇处的东北角
1.1.5建设性质:
新建
1.1.6建设规模
星河湾住宅小区规划总占地面积39385.8m2(约合59.1亩),其中:
建筑物占地面积9649.9m2,绿地面积15754.3m2,道路及场地硬化面积13981.6m2。
规划总建筑面积159491.8m2,其中:
地上建筑面积134524.8m2,主要包括住宅用房建筑面积89928.8m2、商业及会所等附属用房建筑面积12136m2、业务用房建筑面积32460m2;地下建筑面积24967m2,主要包括:
地下车库建筑面积22280m2、住宅地下室建筑面积2687m2。
主要技术指标为:
容积率3.42,建筑密度24.50%,绿地率40%。
由于项目施工期长,因此计划分A区、B区两期进行实施,其中A区工程已经动工建设,本期工程为B区工程建设项目,其建设规模与建设内容如下:
星河湾住宅小区B区工程规划总占地面积18650.1m2(约合28亩),其中:
建筑物占地面积4653.5m2,绿地面积7460m2,道路及场地硬化面积6536.6m2。
规划总建筑面积68182.05m2,其中:
地上建筑面积66388.05m2,主要包括住宅用房建筑面积60828.05m2、商业及会所等附属用房建筑面积5560m2;地下建筑面积1794m2,均为住宅地下室。
主要技术指标为:
容积率3.56(虽B区容积率较大,但项目总体完工后,其符合城市规划设计条件),建筑密度24.98%,绿地率40%。
星河湾住宅小区B区工程完工后可提供住宅636套,其中:
90m2以下的户型496套,建筑面积43309.6m2,占总住宅面积的71.2%;90m2以上的户型140套,面积17518.45m2,占总住宅面积的28.8%。
可解决约2035人的住房问题。
1.1.7本期建设内容
该项目规划新建2幢33层(地下1层)住宅楼,为框剪结构;1幢31层(地下1层)住宅楼,为框剪结构;1幢2层商业及会所等附属用房,为框架结构。
1.1.8主要建设条件
⑴供水
该项目水源由禹西路市政管网引一条DN100供水管网,水质符合国家饮用水标准。
⑵排水
生活污水经化粪池处理后,排至城市污水管网;雨水经管道汇集后,作为绿化用水,多余部分排至城市雨水管网。
⑶供电
该项目电源由运城市电力公司供给,由市政电网引入10KV线路。
暖通
该项目供暖由城市集中供热供给。
1.1.9建设工期
根据项目建设规模,预计建设工期为16个月,即从2012年9月1日开工建设,2013年12月底全部竣工。
1.1.10估算总投资与资金来源
本项目估算总投资27168.3万元,其中:
工程直接费15267.2万元,其他费用9888.6万元(包括土地使用费),预备费2012.5万元。
详见《工程造价估算表》。
项目估算总投资27168.3万元,全部由建设单位自筹。
1.1.11主要技术经济指标
主要技术经济指标详见表1-1。
1.2建设单位概况
山西锦佳房地产开发有限公司成立于2006年6月,公司办公地址位于运城市运城市红旗西街152号,法人代表赵金菊,公司注册资本3000万元,主要从事房地产开发经营。
公司现有员工30人,具有专业技术职称人员14人,其中:
高级工程师1人,中级职称人员7人,员工素质较高,公司资金实力较强。
该公司自成立以来,始终坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的城市建设方针,严格按照《房地产经营开发管理条例》,依据严密的施工组织措施,立足自我、艰苦创业,依靠“团结奋进、务实守信、创新奉献”的企业精神,以“高起点、高要求、高标准”为良好的品牌形象,以雄厚的经济势力,高品质的设计,一流的工程质量,优质的售后服务,先进的安防系统,为业主提供优越的居家氛围,让业主买的放心,住的舒心,向社会奉献新世纪住宅精品,以前瞻的观念、先进的技术、优秀的品质、高效的服务为社会各界人士创造幸福、创造快乐、创造美好家园。
1.3项目提出的理由
住房问题是重要的民生问题,党中央、国务院始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
温家宝总理在2007年《政府工作报告》中明确提出:
房地产业应重点发展面向人民群众的普通商品房,它是构建和谐社会、建立具有中国特色社会主义住宅供应结构体系的一项长期的政策措施。
温总理在2010年《政府工作报告》中又一次提出:
要促进房地产市场平稳健康发展。
要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。
继续支持居民自住性住房消费,增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应,加快普通商品房项目审批和建设进度。
运城市位于晋、陕、豫交汇处的“黄河金三角”区域,交通便捷,经济发达,资源丰富,人文鼎盛,是山西省南部的政治、经济和文化活动中心。
随着经济的快速发展,居民的经济收入提高很快,改善住房条件欲望很强。
根据运城市总体规划,到2020年城市规划面积达到50平方公里,城市常住人口将达到50万。
在城市化的不断推进中,城市人口迅速膨胀,住房需求增长很快。
随着国家金融制度的改革以及人们的城乡阶层意识、群居意识、负债消费意识的增强,极大地促进了房地产业的发展。
近几年来,运城市不断加大城市建设力度,突出建设重点,着力提升城市品位,让城市成为美丽的花园、精神的乐园和温馨的家园。
运城市作为区域经济和物流中心,对周边县市的辐射力很强,根据当地人们的生活方式,有钱必置业,置业必购房的习惯,周边地区的白领及“暴发户”到运城购房的意愿越来越强烈,加之旧城改造的速度加快,市场容量膨胀很快,人们对房地产的需求非常旺盛。
山西锦佳房地产开发有限公司为解决公司员工办公业务需求,决定在该项目中建设业务楼一幢。
该项目位于运城市东部,禹西路与铺安街交汇处的东北角,总占地面积为18650.1m2(约合28亩),总建筑面积为68182.05m2,项目建成后可提供住房636套,解决2035人和公司员工的住房问题。
1.4申请报告编制依据
⑴《运城市总体规划》(2009~2020年)
⑵《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发【2006】37号)
⑶《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发【2007】24号)
⑷《国家发展改革委发布项目申请报告通用文本的通知》(发改投资[2007]1169号)
⑸《建设项目经济评价方法与参数》(第三版2006年7月)
⑹《山西省企业投资项目核准暂行办法》(2006年1月)
⑺项目建设单位提供的其它有关资料及调查资料
1.5结论及建议
1.5.1结论
该项目建设属普通商品房建设项目,项目选址合理,符合运城市总体规划。
90m2以下的小套型面积占住宅总建筑面积的70%以上,符合国家调整住房供应结构的要求。
随着国民经济的快速发展,人民生活水平不断改善,城市建设快速推进,该项目的市场前景广阔,社会效益及经济效益比较明显。
该小区设计方案合理,技术配备先进,结构安全可靠,实施计划科学,对改善城市面貌,提高城市品位,均具有十分重要的意义。
经过市场调查分析及市场预测,本项目住宅用房建成后可解决636户2035余人的住房问题,还可解决公司员工办公业务问题,财务效益和社会效益较好。
因此,本项目是可行的。
目前,该场地的前期准备工作基本就绪,水、电、路等各种城市配套的基础设施基本形成,项目建设资金已基本落实,项目建设的前期基础条件均已具备,项目的节能环保、安全、消防措施得力,财务效益较好,建议尽快立项实施。
1.5.2建议
1、建议在项目实施过程中,充分做好市场调查,广泛征求社会需求意见,按照用户需求随时调整和完善建设工程方案做到社会效益和企业效益双丰收。
2、建设过程中,建议采用限额设计的方法,对造价实施严格的控制。
3、应加强对建设资金筹措力度,确保工程建设资金及时到位。
4、建议及早做好外部环境协调工作,以便使工程建设时保质保量顺利完工,创建一个优质工程。
5、对项目建设的设备材料购置,应有超前意识,做到高起点、高标准、管理信息化,操作自动化。
主要技术经济指标一览表
表1-1
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
规划总用地面积
m2
18650.1
约合28亩
1.1
建筑物基底面积
m2
4653.5
1.2
项目区绿地面积
m2
7460
包括集中绿地与宅间绿化面积
1.3
道路与场地硬化面积
m2
6536.6
2
规划总建筑面积
m2
68182.05
2.1
地上建筑面积
m2
66388.05
其中
住宅用房建筑面积
m2
60828.05
商业及会所等附属用房建筑面积
m2
5560
2.2
地下建筑面积
m2
1794
均为住宅楼地下室
3
可提供住宅单元房
户(套)
636
3.1
90m2以上户型
套
140
占住宅房建筑总面积的29.8%
3.2
90m2以下户型
套
496
占住宅房建筑总面积的70.2%
4
居住人口数
人
2035
户均3.2人
5
主要技术指标
5.1
容积率
3.56
5.2
建筑密度
%
24.98
5.3
绿化率
%
40
6
估算总投资
万元
27168.3
6.1
建安工程费
万元
15267.2
6.2
其他费用
万元
9888.6
6.3
基本预备费
万元
2012.5
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
2.1.1国家“十二五”规划
展望“十二五”,中国经济总量将稳居世界第二位,人均GDP将超过5000美元。
“十二五”时期,我国城镇化率将突破50%,加快城镇化进程是转变经济发展方式的主要动力。
城镇化将向着增长方式集约化、公共服务均等化、城乡发展一体化方向发展。
根据世界银行研究表明,住宅需求与人均GDP有着密切的联系,当一个国家人均GDP在800~4000美元时,房地产进入高速发展期;当人均GDP进入4000~8000美元时,房地产进入稳定快速增长期,当一个国家人均居住面积在达到30~35m2之前(我国2005年底城镇人均居住面积为26.11m2),城镇居民将保持旺盛的居住需求。
2.1.2运城市城市规划
运城市区位于全市的政治、经济、文化中心。
运城市城市总体规划系运城撤地设市后于2000年10月正式编制,2003年4月21日经省人民政府批准。
城市规划区范围包括市区8个办事处和永济市蒲州境内40km2,总面积约为600km2。
规划期限:
2001-2020年。
城市性质为:
晋南和晋、秦、豫黄河金三角地区重要的中心城市,具有河东文化特色的工贸旅游城市。
城市市区远期用地规模50km2,人口规模50万人。
城市用地发展方向:
规划以向东、向北发展为主,远景适度向西发展。
近期建设重点为东城区,中期建设重点为北城区,远期重点是东北工业区,逐步改造老城区。
运城市城市总体布局形成“一主两副”三个城市中心和三个工业片区的城市组团。
“一主”指以市委、市政府为中心的老城区;
“两副”指高专东路以东以安邑、八一水库为中心的城东区和铁路以北的城北区。
三大工业片区:
东北工业片区、西北工业片区、西南工业片区。
道路系统布局结构为“两环九横九纵”。
“两环”:
内环为国粮街—学苑路—红旗街—圣惠路;外环为西外环—南二环—东外环—北外环;“九横”由北向南分别为:
岳北街、国粮街、条山街、棉北街、工农街、禹都街、河东街、红旗街、银湖街;“九纵”由西至东分别为:
大渠路、圣惠路、解放路、人民路、建设路(中银大道)、槐东路、学苑路、安中路、邑东路。
该项目的建设符合运城市国民经济和社会发展总体规划,既能为运城市产业发展起到促进作用,又能为运城市人民提供一个高标准、高品位的居住环境,对改善人民生活,促进经济发展等方面都起着巨大的作用。
2.2产业政策分析
中国房地产业是市场化比较成功的一个行业,但是受“民生”问题影响,又是受政府调控较多的行业。
在“市场”与“民生”的两难中,中国楼市在政策趋严的调控下,反而愈调愈涨,呈现出市场走势与政策意愿相背离的发展态势,2010年表现尤甚。
在2010年以前,楼市调控政策多冠之以“稳定”、“理性”等字眼,但在政策的“温柔乡”里,楼市“愈调愈涨”,不停地蚕食购房者的住房梦。
然而2008年全球金融危机,曾经让部分购房者成功置业,却因救市刺激楼市大肆反弹,也最终招致2010年史上最强调控的出台,并首次冠之以“遏制”之严厉字眼。
2010年国务院曾三度发文调控楼市,频率之高,力度之大,前所未有。
在三大政策的统领下,土地、税收、金融、保障房等方面的政策全面出击,不仅如此,部委之间的联合也不仅体现在发文这一动作中,而开始体现在政策落实的检查中,并且开始约谈地方政府。
然而市场仅在政策出台后有短暂回落,又分别于3-4月、7-9月实现反弹,年底楼市又现反弹迹象。
若以国务院针对楼市前后发文的时间间隔为一个调控周期,无疑楼市调控的周期越来越短。
之所以如此的原因:
在2008年以前楼市“愈调愈涨”的参照下,及2009年楼市大反弹的背景下,政府及其政策在购房者心目中的公信力被大幅贬低,并且已形成一种强烈的预期。
在这种预期的支撑下,2010年楼市“三落三起”,并且全年成交量继续放大,销售均价再次攀升。
但楼市反弹的根本原因——通胀,广义货币供应量远高于GDP,及负利率的存在,导致物价的持续上涨,从而带来通货膨胀,居民财富随之缩水。
而作为大众投资渠道的股市和楼市中,股市在2007见顶回落后一直横盘整理,无助于居民财富增值保值,唯有楼市成为居民最佳投资渠道,即使是限贷,全款支付亦在所不惜。
正是居民投资楼市的热情不减,开发商方能顺利完成年初目标,其中万科更是年销售额超过千亿。
开发商业绩的超预期,也带来年底土地市场的火热,地王此起彼伏。
这说明开发商在良好业绩支撑下,对楼市未来满怀信心。
2.2.1金融政策
1、差别化信贷,首付比例和贷款利率上调
“国十一条”明确了家庭二套房首付比例不得低于40%,“新国十条”则明确了90平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于30%,家庭二套房首付比例不得低于50%,利率不得低于基准利率的1.1倍,三套及以上住房贷款,首付比例及贷款利率应大幅度提高。
2010年9月29日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,90平米以下的首套自住房首付比例也调整至三成,明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
信贷政策的调整是影响居民购房需求的重要手段,也是见效最快的。
2010年,信贷政策中首付比例及贷款利率的不断上调,提高了银行贷款的杠杆化购房的准入门槛,直接减少了支撑房地产市场的有效需求。
2、六调法定存款准备金率,18.5%的历史新高
从2010年1月12日到12月10日,央行六次上调法定存款准备金率,尤其是临近年末,一个月内三次上调存款准备金率,央行收缩整体流动性的意图明显,目前,大型金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。
存款准备金率的上调,减少了商业银行的可贷资金,对于房地产市场而言,购房者从银行申请的购房贷款会趋严,而开发商从银行获得的开发贷款将面临紧缩。
只是2010年全年累计新增信贷7.92万亿元,虽然同比减少了17.4%,但却突破了全年7.5万亿的投放计划。
此外,全年的货币投放同比增长19.3%,在整体流动性宽松的大背景下,数量型紧缩力不从心。
3、人民币升值及热钱泛滥背景下慎之又慎的加息
2010年10月19日晚,央行宣布自20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。
12月25日晚,央行年内二度加息,自26日起,上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。
2010年7月份以来,国内CPI持续走高,11月同比增速高达5.1%,已经连续5个月同比增速超过3%,与一年期存款基准利率相比,两者之间的敞口不断拉大,而负利率常态化将诱发银行储蓄搬家和存款活期化。
2010年的加息在人民币升值及国外量化宽松的大背景下,变得非常艰难。
尽管国内CPI走高,但年内开启的两次加息,都出乎多数人意料。
加息来袭后,对于房地产市场的影响,一方面是增加了购房者的支付成本;另一方面是开发商从银行获得贷款成本也将上升。
后期,随着加息通道形成,将逐步加强购房者对房价下行的预期,但只要负利率依然存在,楼市保值增值的功能仍在。
2.2.2税收政策
2010年3月9日,财政部和国税总局出台《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
2010年5月26日,国税总局出台《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确了土地增值税清算工作中有关收入确认、开发费用扣除、土地闲置费的扣除等问题,为土地增值税清算工作的开展扫清障碍。
2010年6月3日,国税总局再度出台《关于加强土地增值税征管工作的通知》,要求充分发挥土地增值税调控作用,科学合理制定预征率,加强土地增值税预征工作,同时规范核定征收,堵塞税收征管漏洞。
2010年9月29日,财政部、国家税务总局和住房和城乡建设部出台《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》,对个人购买家庭唯一普通住房的,减半征收契税;90平方米及以下家庭唯一普通住房的,减按1%税率征收契税。
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
取消契税和个人所得税的部分优惠政策,目的在于通过不再减免购房者购房成本,减少市场需求。
土地增值税的清算工作主要是针对开发商,通过提高预征率及清算土地增值税,收紧开发商的资金链,从而迫使开发商加快楼盘销售,回收资金。
目前,已经有深圳、广州、成都等多个城市上调了预征率,但土地增值税的清缴则是个难题,地方清缴土地增值税的积极性并不高。
2.2.3土地政策
2010年1月21日,国土资源部出台《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》,通知要求进一步加强管理,提高用地报批效率,促进土地合理利用,改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作。
明确了申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
2010年3月11日,国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,又称土地新政“国十九条”,通知要求依法加强监管,切实落实房地产土地管理的各项规定,增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性,增加保障性为重点的住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率,明确了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等土地调控政策。
2010年9月27日,国土资源部、住房和城乡建设部出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,通知要求进一步加强房地产用地和建设的管理调控,明确提出:
企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将禁止竞买资格。
2010年12月19日,国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》,通知指出,未完成保障性住房供地的,年底前不得再出让大户高档住房用地,建立土地交易异常情况快报制度,对于住宅用地容积率小于1等违反政策规定的出让公告,主管部门需及时撤销公告,违规违法出让土地将没收其违法所得,并追究责任。
土地政策参与房地产市场调控,是对开发商的源头供给进行规范。
2010年的土地政策有如下突出点:
一是加大保障房用地供给力度,为保障房建设的有效开展保驾护航;二是加大违法违规行为清理查德处力度,在全国范围内开展闲置土地的清查与问责;三是行政干预土地成交的价格上涨,建立上报制度。
该项目的建设符合国家住房产业政策的要求,符合相关法律法规、宏观调控政策,项目的工程技术方案设计合理,技术指标控制在产业政策范围内。
本项目建设单位有自己的名称和组织机构、有固定的经营场所、又符合国务院规定的注册资本、有足够的专业技术人员,符合中华人民共和国城市房地产管理法。
2.3行业准入分析
2.3.1行业准入标准
房地产业属于第三产业,它不仅涉及土地与建筑产品的经营,而且还从事部分土地的开发和房屋建设,甚至包括住宅、厂房、库房以及商业、旅游、服务、文化、教育、卫生、体育、办公等各种房屋的建造、改建、装饰、维修、经营等活动。
所以,房地产业具有生产、经营、服务三重属性,主要执行流通和服务的职能。
房地产业在我国已成为一个独立的行业,可将房地产业列为第三产业的第二层次,其产值是国民生产总值的重要组成部分。
房地产业具有以下明显的特点:
●房产、地产的交易是不可分割的。
●不同地域的房地产价格差异很大。
●房地产业风险小,获利大,但经营房地产的投资大,建设周期长。
加入WTO后,我国的房地产企业不仅要面临国内企业的竞争,还要接受来自全球企业的直接压力。
面对全球化形势,各国政府和企业都已经注意到,要想提高产品在市场上的占有率和取得领先地位,必须使自己的产品或服务质量达到并保持先进水平。
房地产行业准入标准推行ISO9000和ISO14000标准,要达到质量目标,供方应建立一个预防系统,而非测量系统,并监察是否正确地完成有关工作。
质量问题往往是不能控制某些活动的结果,要解决质量问题,公司必须建立一套质量管理的方法;一个优良的质量管理系统应是一个适合机构本身的系统,而发展及执行此系统则需要时间及努力。
一个优良的质量管理系统,可使机构有信心展示其效率。
2.3.2拟建项目建设单位和拟建项目符合相关规定
拟建项目建设单位是山西锦佳房地产开发有限公司,该公司经山西省运城市工商行政管理局,成立于2006年,注册资本3000万元,是以房地产开发为主营业务的新型现代化开发企业,经营范围有房地产开发及经营等。
拟建项目单位的领导层领导有方,责任心强,素质高,管理层技术力量雄厚,质量管理意识强,他们视质量为企业的生命,有一套适合自己公司的质量管理体系,又具有多年的房地产开发经验,有信心将该项目建设成一个高标准、高质量的住宅小区。
拟建项目符合国家相关政策和法规,无论从土地使用,建设规模、建设方案、组织管理、节能、安全,还是环境保护,都符合相关政策和法规的要求。
因此该项目建设单位和建设目标符合行业准入标准。
第三章工程建设方案
3.1建设条件
3.1.1项目区位置现状
该项目区东临安邑水库,西临禹西路,南侧为铺安街,北侧为供水公司。
沿禹西路向北,是已经建成通车的学苑北路立交桥,由此可快捷到达运城机场、大运高速、运城长途汽车站等;向南800米为红旗东街,一直向东可达运三高速;项目区距离河东广场、南风广场等运城市中心不足6公里。
周边市政配套设施齐全,区域内地势平坦,交通方便,经有关单位初步勘查,未发现需要保护的文物和古建筑,无大的工业污染。
周边市政基础配套设施完善,有很好的发展前景和经济、人文发展潜力。
3.1.2气象条件
1、温度
最冷月平均气温-7℃
最热月平均气温27.3℃
极端最低气温-18.9℃
极端最高气温42.7℃
最高日较差7.9℃
最高年较差13.6℃
2、湿度
月平均相对湿度63%
最大值69%
最小值57%
3、平均日照年49%
4、风向及风速
全年主采风向为东南风(SE)
夏季风速3.4/s
5、冰冻深度43cm
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 星河 小区 申请报告