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租赁意向书的效力
租赁意向书的效力
【篇一:
租赁意向书的法律效力】
意向书的法律效力问题
2009年03月16日
意向书法律制度是一项源自英美的制度。
意向书作为复杂交易、尤其是大型企业并购交
易中常用的协商工具,在商事交易中被广泛运用。
随着英美企业的对外扩张,加上英美投资银
行在世界市场中的绝对优势地位,这项制度也逐渐成为商事交易中的标准化制度,被我国实
务界广泛运用。
不过因其处于开始协商和达成最终协议的两极之间——既不是毫无意义的事
实文件,又欠缺正式合同的确定性和约束力,意向书在法律意义和法律效果上有很多不明确
的地方。
本文对此进行探讨,并结合我国的实际案例与现行法规范以总结出关于意向书和合
同确定性理论的一般性规则。
一、意向书的内容与形式意向书并不是严格意义上的法律概念。
传统的“意向书”是一种单方意思表示,通常以
书信的形式作出。
在当前的交易实践中,大多数意向书是指双方当事人深入接触并在诸多问题
上达成一致后,一方以这些一致意见为基础向另一方发出的要求接受者“确认”或“接受”的
法律文件。
本文以下从广义上使用“意向书”的概念,泛指合同双方在缔结正式协议前就协商程序本
身或就未来合同的内容所达成的各种约定。
意向书的内容和形式具有多样性。
以并购交易中的意向书为例,其通常包含的内容是:
其
一,向出卖人陈述本企业或本人的基本情况;其二,表达购买的意向,包括说明自己的购买报价
或条件;其三,就进一步的交易提出相应要求,如要求出卖人允许购买人对目标企业进行尽职
调查;其四,声明保密和要求对方保密。
[4]这些不同类型的条款各有其作用,其法律效果需
分别予以研究。
为简化对法律效力问题的探讨,根据意向书的内容及其与未来合同的关系,将
其中的条款分为两类:
实体性条款和程序性条款。
实体性条款是指那些未来将成为正式合同条款的内容。
实践中有的意向书甚至包括了未
来合同(或称“主合同”)的全部条款。
和实体性内容相伴随的还有辅助条款,主要用来对
实体性条款的效力作进一步说明,如约束力排除条款和合并条款等。
程序性条款是指那些直接关涉缔约过程,但不在未来合同中反映出来的内容。
程序性条款
又可以分为两类:
一类主要调整和规范谈判程序,如约定尽职调查的执行或者信息交换的具体方式;另一类主要规定当事人在缔约中的通知、协助等相关义务,其中某些义务甚至在
双方协商中止后仍有重要意义,典型的如关于保密义务的约定。
以并购交易中应用的意向书为
例,其中属于程序性条款的还有:
缔约费用分担条款(包括协商本身的费用、协商过程中支付
给中介机构的费用等);独占协商条款;纠纷解决条款(包括调解或者仲裁条款、管辖权条
款、选择法律适用的条款等);不公开条款(该条款要求并购双方在共同公开宣布并购前,
未经对方同意不得向任何特定或不特定的第三人泄露有关并购事项的资料和信息,除非法律
有强制公开的规定);终止条款(主要是对意向书的法律效力作出规定,如规定若买卖双方
在一定期限内无法签订买卖协议,则意向书丧失效力)。
二、意向书程序性条款的法律效力按照我国《合同法》的规定,合同是否确定和当事人是否有受拘束的意思是要约乃至合同
成立的两个基本要件。
具体到对意向书效力的分析上,实体性条款因为是针对未来的合同条
款而定,一般已具有确定性,因而其是否有约束力主要取决于当事人是否对此表达了明示或默
示的受约束的意思;而在判断程序性条款的效力时,因为当事人大多会表达接受这些条款约束
的意思,因此通常会遇到的问题是这些条款是否具有足够的确定性。
(一)关于合同确定性的基本理论现代合同法基于鼓励交易的考虑,在判断当事人之间是否存在合同关系时,更多侧重于考
察行为人是否有愿受合同约束的意思,而在确定性问题上采取相对宽松的态度。
这在我国《合
同法》中有明显的体现:
《合同法》第12条关于合同应具备条款的规定只是一项建议性规定,
而第14条第1项规定也只是要求要约的内容要具体而确定,并没有对“具体确定”作进一步
限制。
有学者在解释这里的“具体确定”时,认为要约应当包括当事人、标的和数量条款。
实
际上,在最新版的美国统一商法典中,数量条款也已经不再被认为是合同的主要条款,而可以
由当事人根据交易习惯、缔约的过程以及产出与需求等因素来合理确定。
可以看出,相比我
国学者的解释,《合同法》第14条为确认合同的存在留下了更宽松的空间。
也有学者反对在合同确定性问题上采取过分宽松的立场。
主要理由包括:
第一,如果过于
轻率地承认这类合同的约束力,容易造成对当事人意思自治的违背。
第二,从经济分析上看,
当事人订立留有空白的合同,事实上是通过将缔约成本“外部化”给法院而节约了自己的交易
成本,法院承认这类合同的效力还会引发恶性循环——法院越是积极地补充当事人的合同,当
事人越会订立这类不完全合同。
第三,过分依靠推定性法律规则来处理纠纷,容易限制合同创
新
或至少让当事人丧失足够的创新动力。
而且,因为当事人发现并约定排除推定性条款的成本
很高,加上这些条款常常不能适应企业交易的需要,因此基于法律推定性条款的裁决常会人为
地改变当事人之间的风险分配。
最后,从分工上看,法院也不适合替当事人订立合同。
笔者认为,不完全合同的效力应根据具体情况予以判断而不应简单否定。
首先,签订附条
件或带有未尽事项的合同,常常是当事人在信息不充分条件下进行交易的要求,其核心作用在
于为当事人从进行接触到最终订立合同之间的投资设定依据。
这些“投资”可以包括两个方
面:
其一,加速未来交易进展和生产进程的投资,如在订立大型设备购买意向书后即可开始委
托建筑师设计厂房;其二,研究是否有继续交易可能性的投资,如在并购中投资进行尽职调查。
从鼓励投资的角度考虑,正如施瓦茨和斯科特所强调的,在以下三方面的事项上要求确定性即
已足够:
当事人达成了进一步交易的意向;当事人大体上明确了各自的职责;当事人明确了各
自履行职责的顺序(同时履行或是先后履行)。
其次,当事人订立有一定缺漏的合同,未必
会将其缔约的成本外部化给法院:
一方面,若寻求司法救济,当事人要自己支付诉讼费,这可以
在相当程度上限制对司法的滥用,尤其在法院按其裁判成本足额收取诉讼费时(如我国和英
国);另一方面,当事人的诉讼也会让法院作出有典型性的判决,从而使规则变明确,使作为
公共物品的“法律”进一步完善(德国只是象征性地征收诉讼费,因此诉讼率很高,有学者认
为这是德国法发达的重要原因)。
第三,正如有学者指出的,现代社会中的合同关系与古典的
合同关系是有区别的。
如果说古典的合同关系是“单事项的”、“对立性的”、“零和的”,现代
社会中的合同则更多是“多事项的”、“合作性的”和“互利的”。
也就是说,现代社会中当
事人的意思分歧程度常常相对较弱,法律适当容忍合同的不完全性将有助于最终达成“双赢”
的协议。
最后,法院从当事人以往协商记录中合理推论出其真实意思并据此确定合同内容,
这与替当事人订立合同在性质上是不同的。
下文以意向书中具有代表性的独占协商条款和诚
信协商条款为例加以说明。
(二)独占协商条款独占协商条款,又称锁定条款,是指约定一方只能和发出意向书的对方当事人而不能和其
他第三人进行协商,从而至少在协商期间排除潜在竞争者的条款。
与意向书中大部分的程序性条款一样,独占协商条款具有充分的确定性,学理上普遍承认
其效力:
赋予他人独占地与自己进行协商的资格本身可以被看作是一种投资,因为行为人为此
放弃了潜在的与他人进行协商的机会。
同样,独占协商的权利人通常也须为获得独占协商的资
格付出相应的对价,如并购中投入资本进行尽职调查,又如自行投资提出某项可行性研究计划。
可以看出,此类约定与其他双务合同没有本质区别,若法律不予保护,除了可能发生有违公平
的后果外,还会导致经济上不效率的后果——当事人将因为缺乏信任及法律的保护而不敢进
行先期的投资,最终妨碍市场交易的完成。
各国的司法实践也基本承认独占协商条款的效力。
在我国“山西金盟实业有限公司、太
原市锅炉修理安装公司与山西华嘉盛房地产开发有限公司案”中,被告在与第三人协商并购事项的同时,还与原告签订了包含独占协商条款的意向书,最后因与第三人订立了合同而
导致对意向书的违反,被法院判决承担违约责任,向原告支付合同约定的违约金。
?
英国法上
采取同样的见解,只是强调应有一定的时间限度。
在美国2004年的一个案例中,原告与被
告就2003年到2009年的某项赛事的推广业务签订了意向书,约定原告享有90天的独占协
商权。
在该独占协商期间,被告与第三人进行了接触,最终和后者达成了赛事推广协议。
法院
认定被告违反了独占协商条款,构成违约。
(三)诚信协商条款
相比独占协商条款,诚信协商条款是否具有足够的确定性是个颇有争议的问题。
诚信协商条款的效力,要从“尽最大努力协商”条款说起。
当事人所约定的“尽最大努力
协商协议”,虽然内容模糊,但通常被认为是有效的。
英国法上有这样一个案例:
供应商和电
厂订立了一个15年的煤供应合同,双方约定了第一个5年的价格,同时约定,对第二个5年
的价格,“由双方协商确定”。
5年过后,电厂认为双方没有在合同中对下一个5年的合同价
格作出明确约定,而“双方协商确定”不具有确定性,所以也不具有约束力。
枢密院裁决认为:
该约定隐含了这样一层含义,即当事人“要尽合理的努力进行协商”“。
尽合理的努力进行协商”
并不要求当事人达成协议,但协商本身不能被省略。
在英国的另外一个案例中,被告迈尔斯
夫妇想出卖其企业和有关房产。
被告与原告达成了包含独占协商条款与尽最大努力进行协商
条款的意向书,不过与此同时其仍然继续和第三人接触。
最后,被告决定不将企业出卖给原告,
而是出卖给企业的会计师,会计师的出价和原告的出价相同。
原审法院认为被告的陈述——
“将不与第三人进行协商”以及“没有与第三人进行协商”构成了不实陈述,故判决其赔偿原
告700英镑的损失。
上诉法院维持原判。
终审法院也一致同意地认为被告的行为构成了对意
向书中所包含的协议的违反,构成了违约。
?
不过其进一步地认为,本案中“双方应当尽最大
努力进行协商”的条款有效,但“诚信协商协议”有可能被认为是无效的。
阿克纳勋爵(ackner)对此的解释是:
“每一个合同当事人都有在不进行不实陈述的情况下追求最
大利益的权利。
而为了追求其最大利益,他必须有权在缔约的过程中以退出缔约协商为威胁,
以期对方能作出适当的让步。
?
?
从这个意义上说,诚信进行协商的约定不符合缔约过程本身的
特点。
”?
上述认为诚信协商条款可能无效的意见遭到了学者的批评。
如学者尼尔认为“诚
信”和“尽最大努力”这两种条款没有本质区别,阿克纳勋爵的解释不符合逻辑。
该学者援
引美国合同法重述(第2版)第205条的规定和范斯沃斯的观点——在美国,有相当多的法
院认为这样的条款有效(虽然有些法院有保留)。
例如,在美国的一个案例中,双方约
定将“尽各种合理的努力去订立合同”,法院引用伊利诺斯州的法律认为“双方都有义务诚信
地协商以达成最终的合同”,实际上是将“尽合理的努力”和“诚信地进行协商”等同起来,
说明二者并无本质区别。
笔者赞同上述学者的见解。
在我国《合同法》上,诚信是一个贯彻始终的原则。
?
实践
中其在大多数合同中不会被明示约定的主要原因不在于法律禁止其成为合同条款,或当事人
主动将其排除在合同条款之外,而恰恰是其早已以推定性条款的形式隐含在合同之中了。
另外,
在那些权利义务可以被明确约定的合同中,当事人按照合同条款的规定履行即暗合了诚信原
则的要求,事实上也无需再特别强调“诚信”。
在那些无法就权利义务内容明确约定的合同中,
强调诚信作为合同内容就非常必要,典型的如公司董事、高管与投资者(股东)之间的关系
——当事人无法对合同的具体内容作出明确约定,或详尽阐释的成本较高,因此只能以“诚信”
来替代,法律并不因为其内容“不确定”而拒绝承认其效力。
从这个意义上说,意向书中约
定各方应“诚信”地协商的条款的效力,也是应当予以承认的。
当然,在适用“诚信协商”条款时,法律也不宜走得太远。
必须看到,双方仅就缔约的程序
而不是合同的最终条款订立协议的行为本身,就是一种意图保留与第三人进行协商乃至达成
协议的权利的表示。
因此“诚信协商”的核心应当是强调当事人须履行特定的缔约行为规范,
而不是具体的缔约结果。
在美国的一个案件中,一位在纽约的医生与一家在田纳西州的诊所达
成一致的协议,约定原告将到田纳西州工作,同时约定在工作1年后,双方将就原告成为新诊
所合伙人的事项进行协商。
1年期满后,被告的确与原告进行了协商,但双方不能就参加合伙
的有关条款达成一致。
后来,协商终止,原告离职。
原告起诉要求被告赔偿其损失。
法院便认
为被告未违反义务而判决原告败诉。
在美国的另一个案件中,原告是一公司的股东。
被告想购买该公司。
当事人签订了一项
意向书,约定并购交易的最终完成取决于被告对该公司财务状况和经营状况的“满意的调查”,
同时约定当事人应当诚信地进行协商。
后来在尽职调查中,被告发现该公司没有按期支付某些
到期债务和税款,于是终止了协商,并在出卖人提出将以较低价格出售时也拒绝再继续协商。
法院认为原告提出了充分的证据,这些证据有可能被陪审团认为是被告恶意地因为财务状况
以外的原因而拒绝继续协商,因而拒绝了被告要求简易判决的要求。
施瓦茨和斯科特批评了法
院的判决,认为本案中被告已经按照约定履行其投资义务(进行尽职调查),即使其因财务状
况以外的原因而终止协商,法院也不应再过多要求。
否则会导致不效率的后果——当事人被迫
接受不合理的交易或不敢开始缔约协商。
他们的核心思想是,只要双方都有所付出,都从事
了意向书项下所要求的履行,即使一方基于某项其他(意向书之外)的考虑退出继续协商,
法律也不应再强制要求其订立合同。
笔者认为,完全放弃对“诚信”的考量,似有不妥,但在当
事人对某一事项持有保留态度时,除了表明该具体事项的结果会影响其最终的决定外,也常常
一般性地反映了当事人不确定的态度,对此,法律应予充分尊重,不应过深探究当事人保留的
本意。
例如当事人约定有关协议须由母公司批准后方可生效,则只要母公司未予批准即应为无
效,法律不应过多探问究竟母公司为何不予批准(例如是源于母公司的全局性考量,还是源于
当事人本身的推动)。
篇二:
租赁意向书(范本)****大厦租赁意向书2007年月日编号:
租户名称:
有限公司租户地址:
一切以最终租赁合同为准建议租赁****大厦楼单元(该房屋)继贵、我双方最近商讨该房屋之预租(租赁)事宜,出租方将按以下该房屋基本租赁条
赁合同为准:
出租方:
****有限公司(以下简称“出租方”)承租方:
(以下简称“承租方”)
1.租赁项目
****大厦(以下简称“该物业”)座落于****号。
2.租赁面积
承租方租赁该物业之楼单元(以下简称“该房屋”),实测建筑面积为平
方米,实测建筑面积即为租赁面积。
(见附图斜线部分)
3.租赁期限
固定()年,从2007年月日起至2010年月日止;交付使用日预定为2007年月日;起租日期预定为2007年月日。
4.用途
该物业用途仅为办公楼。
5.租金
该房屋租金为人民币元/天/平方米(按建筑面积计算),每月租金为人民币
元,租金不包括物业管理费及其他费用。
承租方应于每月20日前支付下月租金
6.物业管理费
该房屋每月每平方米建筑面积人民币元。
物业管理费中不包括该房屋内的空气调节
服务供应费用。
承租方应在每月日前支付下月的管理费
7.装修期
出租方将提供()个月的装修期予承租方,装修期从2007年月1日起至2007
年月日止,装修期内仅供承租方装修之用。
在此期间,承租方无需支付租金,但须支付
在此期间全额的物业管理费及临时电费等其它相关费用。
若承租方提前结束装修并要求开始办公,在得到出租方事先书面确认后,承租方可以开
始办公,但承租方必须自开始办公日起支付租赁合同中规定的全额物业管理费用及其它相关
费用。
8.续租权
租期届满时,承租方有权续租()年,续租现租赁单元的全部。
但须于租期届满前
六个月书面通知出租方,续租租金由双方根据当时市场价格协商后确定。
9.租赁保证金
租赁期内,承租方须支付相当于三(3)个月租金及物业管理费的金额(人民币:
元)
作为租赁保证金,具体支付方式如下:
当双方签署租赁意向书的同时,承租方须支付相当于一
(1)个月的租金和一
(1)个月的物
业管理费作为定金(人民币:
元)。
签署租赁合同后,该定金自动转为租赁保证金的一部
分。
在签署出租合同时,承租方须支付剩余相当于二
(2)个月的租金及二
(2)个月的物业管理
费。
10.预付租金及物业管理费当双方签订正式租赁合同的同时,承租方须预先支付相当于一
(1)个月的租金及物业管理
费予出租方。
11.物业交付标准
该房屋将以以下状态或材料交付于承租方:
矿棉板吊顶、照明灯具、大金分层可变风量空调系统(包括风管、出风口和温控器)、自
动烟感和喷淋系统、粉刷墙面、窗帘、内部玻璃隔断、架空地板
12.恢复原状
租赁期满或租约提前终止时,承租方须将该房屋恢复至原来出租方标准交付状态,或经
出租方书面确认的可供出租状态。
13.停车位
出租方提供给承租方固定地下停车位个和固定地上停车位个。
固定地下停车位
每个每月租费人民币元;固定地上停车位每个每月租费人民币元。
14.付款方式
承租方应于每月日或之前将下月的租金及物业管理费支付至出租方指定的银行帐户
内。
租金按人民币计算,出租方不接受除人民币以外的任何货币。
15.法务和税费
双方各自承担聘请律师等法务费用和租赁合同印花税,及其他政府规定应由双方各自承
担的费用。
承租方还需承担合同登记费。
16.保密
【篇二:
房屋租赁意向书】
房屋租赁意向书
甲方:
西安航空发动机集团天鼎有限公司
乙方:
甲、乙双方本着公平、公正、平等、互利的原则,就乙方租赁甲方位于陕
西省省西安市渭滨路507号楼二层物业,开设小六汤包餐厅事宜,签订此意向:
一、标的物业
双方确定乙方租赁甲方位于陕西省省西安市渭滨路507号楼二层物业作为未来经营小六汤包餐厅的场地,租赁面积为695(暂定)平方米(签约面积以国家相关测量部门测量数据为主)。
(后附图纸红色线内为租赁标地)
二、合作条件
1、双方商定的交房标准为:
甲方:
提供乙方所需手续,签订正式《房屋租赁合同》。
乙方:
提供甲方所需手续,同意并签订正式《房屋租赁合同》,并按照正式《房屋租赁合同》履行合同内容。
2、双方同意在签订正式房屋租赁合同时,按照当时市场价格商定租赁费用,确定租赁年限。
3、租金的支付方式和时间以甲、乙双方签订的正式租赁合同为准。
4、乙方在具备甲方租赁条件时,甲方应按照约定的条件将房屋租赁给乙方。
5、本意向书不具有法律效力,乙方待其上级监管部门批准同意后,与甲方签订正式房屋租赁协议。
6、甲、乙双方就房屋签订《房屋租赁合同》后,本协议自动解除,双方互不主张其他任何责任。
三、合作意向
双方均同意就标的物业合作事宜与对方进行进一步商谈,并力争在近期内达成正式协议。
四、双方约定
1、本意向书自双方签章之日起生效,本意向书一式贰份,甲、乙双方各执壹份。
2、本意向书于正式租赁合同签署后失效。
五、附件
本意向书附件包括:
标地图纸(红线内为租赁物业)甲方:
�����������乙方:
��年�月�日�������年�月�日
【篇三:
租赁意向书标准版】
xx租赁意向书
工程名称:
工程地点:
合同编号:
出租方(甲方):
承租方(乙方):
xxxxxx有限公司
监制
xx租赁意向书
甲方:
地址:
乙方:
地址:
开户银行:
帐号:
为充分表达甲乙双方的合作意愿,经双方友好协商,现就高xxxx商铺租赁事宜达成如下初步意向:
一、出租商铺基本情况:
㈠出租商铺地址:
号楼层号商铺(下称“本物业”),位臵详见附图。
㈡乙方承租本物业的面积暂定为平方米,承租面积以甲乙双方共同确认的最终合同签订的面积为准。
㈢乙方承诺承租本物业后用于经营,品牌:
。
二、租赁意向:
㈠租期:
为个租约年,自交场日开始计算,至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日,以后每个租约年均按此计算,直至租赁期限届满,计租日为免租期结束之次日。
㈡租金:
1.固定租金
⑴租金(本物业计算租金的面积以双方最终签订的《商铺租赁合同》中约定的承租面积为准,若承租面积与最终实测面积存在误差,则处理方式以《商铺租赁合同》中的约定为准):
⑵第一个租约年月租金每平方米为¥元,每两个租约年月租金递增。
具体约定以双方签订的《商铺租赁合同》为准。
2.服务费(按承租面积计算):
包含物业管理费、中央空调使费等,餐饮业等特殊行业另行收取垃圾清运费,具体收费标准双方另行签订。
3.其它具体约定以双方签订的《商铺租赁合同》及其它相关的物业规定为准。
4.租赁保证金:
乙方应在签署本意向书后7日内一次性向甲方交纳租赁保证金人民币元(转账交纳的须3日内与甲方对账),甲方向乙方开具收据。
甲方收款账户:
开户行:
银行帐号:
5.免租期:
乙方有月的免租期,自该商铺交付之次日起算。
乙方应在免租装修期内完成装修、通过验收、具备合法开业条件。
具体约定以双方签订的《商铺租赁合同》约定为准。
在xxxxxx场开业之日前的免租装修期内,乙方不承担租金、物业服务费,但该期间发生的水、电、气、暖、通信等实际能源费用及其他一切实际发生的费用乙方应当承担。
6.甲方有义务在本意向书有效期内为乙方预留该出租商铺(经营场地)。
7.甲方如需调整为乙方预留的出租商铺(经营场地),需事先通知乙方并协商解决,但最终不得影响高川商业文化广场整体的经营定位。
8.乙方如需调整更换品牌,需事先征得甲方的同意后,并在签订《商铺租赁合同》中予以确认。
三、意向书期限及效力:
㈠本意向书有效期:
自本意向书生效之日至年月日止。
经双方协商一致,亦可延长本意向书有效期。
㈡本意向书有效期内,双方应依据本意向书共同协商签订《商铺租赁合同》。
若在有效期届满时双方尚未签订《商铺租赁合同》,则本意向书自动终止。
㈢本意向书有效期限内,若因甲方单方原因导致双方未签订《商铺租赁合同》的,则甲方将已收取的租赁保证金全额无息退还乙方;若因乙方单方原因导致双方未签订《商铺租赁合同》的,则甲方对已收取的乙方租赁保证金不予退还。
㈣本意向书有效期内,甲方不得就本物业与任何第三方签订《商铺租赁合同》
四、其它:
本意向书一式伍份,甲方执肆份,乙方执壹份,自双方签字盖章且乙方足额缴纳租赁保证金之日起生效。
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