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深圳地产月报
深圳地产月报
(二级市场2010年4月刊)
深圳中原·市场研究部
2010年5月14日
第一部分总体市场分析
1.月度市场概述——成交先升后降,楼价仍稳中有升
上半月楼市延续3月份的走势,成交火爆,1-17日共成交22.47万平方米,占全月总成交量77.16%,环比增加126.51%。
4月14日国务院常务会议要求二套房首付提高至5成,利率上调至基准利率1.1倍,市场成交氛围骤然回落,17日国务院更是下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,除了重申二套房首付及利率上调外,提出对房价过快上涨的城市停止发放第三套房贷,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款,市场随即陷入冰点,4月18-30日总共仅成交住宅6.65万平方米,日均只有0.51万平方米,各个楼盘的成交量均大幅回落,新开盘楼盘的成交也大幅萎缩,一些开盘仅成交1、2成。
不仅成交萎缩,看房的客户也明显减少,大部分楼盘到访客户都有3、4成的下降。
2月份春节后楼市回暖,3、4月份成交火爆,楼价持续上涨,投资客比例迅速攀升,通知的出台除了影响投资客对后市的预期,也极大的限制一些投资客的再购房能力,新政策出台后出现了一些客户因无法取得期望的按揭贷款选择退房的情况。
另一方面,处于相对弱势的自住需求在严厉的调控政策之下,多选择观望,同时首付及利率的提高,对一些改善型需求也产生很大的抑制作用。
不过,尽管成交陷入低谷,房价尚未有明显的变化,虽然一些新开盘楼盘定价已比较谨慎,价格略低于之前的预期,但大多数项目价格都是维持在调控政策出台之前的水平。
根据中原的统计,在即将到来的五一小黄金周、深圳春交会,降价促销的楼盘很少,即使是有打折促销的项目,其优惠的幅度也是很小。
从2007年的经验来看,量缩到价跌之间会有3-6个月的时间差,因此目前的价格走势也属正常。
新政前一些楼盘价格走高,如南山、宝安和龙岗的一些项目,新政后楼价有所抑制,如某项目之前预期开盘价33000元/平方米,政策后实际开盘均价29000元/平方米,不过其价格仍是创项目新高。
整体来看楼盘价格仍是居于高位,虽有坊间议论前海某项目开盘价低于市价4000元/平方米,但该项目在位置、产品等方面缺点较多,其相对价格并不算低。
4月份全市新房成交均价20567元/平方米,环比上涨0.66%,关内四区均价均上涨,关外宝安、龙岗两区下跌。
罗湖均价上涨近2成,成交较多的翠竹楼盘价格上涨。
宝安均价大幅下跌近2成,主要是因为月底新推的高价楼盘成交少,月初推出的低价楼盘成交多。
4月下旬楼市成交低迷,而新增供应活跃,市场的供需矛盾有所缓解,预计5月份市场仍会处于供过于求的情况。
可推项目较多,在不容乐观的大环境下,楼盘推盘速度可望加快,5月供应预计增加。
而在高压政策之下,观望的情绪仍会弥漫,尽管深圳政府尚未出台调控细则,但即使只按照国务院《通知》的要求实行,其影响也已经不小,楼市的低迷还将持续一段时间。
低迷市场会使一些楼盘价格趋于理性,但大幅降价的可能性目前还很小,毕竟多数开发商目前资金压力还不大,而且市场上可售楼盘依然偏少,片区楼盘间竞争水平还比较低,开发商没有必要大幅降价出货。
2.供应量分析——新政后供应大幅增加,中小户型为主
4月全市新批售住宅44.99万平方米,环比大幅增加136.17%,预售量回升至较正常的水平。
新政前4月份全市仅一个楼盘取得预售许可证,新政后取得预售的达到8个,28、29日两天更是有5个项目取得预售许可证。
图1历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况(2008-2010年)
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
4月全市21个楼盘推盘,总共新推住宅40.39万平方米,环比增加58.70%,同比则减少22.21%。
本月推盘楼盘较多,但仍有一些项目分批少量推盘。
整体来看,新政后供应较活跃,4月16-28日共有13个楼盘推出住宅近28万平方米。
图2历年深圳市一手商品住宅每月推售情况(2008-2010年)
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
分区来看,4月份9个住宅项目取得预售,宝安和龙岗各有4个楼盘,关内只有南山的丽湾国际公寓。
宝安新批预售量最大,超过26万平方米,潜龙曼海宁和第五大道批售面积大。
龙岗批售约15万平方米,阳光天健城批售量占比近6成。
南山丽湾国际公寓为商务公寓性质,不过其中一栋做住宅用途。
4月份全市有4个区有新增推盘,其中龙岗推盘最多,9个楼盘供应超过18万平方米,其中龙岗中心城片区有4个楼盘推出。
宝安有4个片区共6个楼盘推出,其中福永的金域豪庭和龙华的万科华府供应较多。
罗湖和南山都只有一个楼盘推出,不过体量都不小。
表12010年4月各区商品住宅批售、推售情况
区域
批准预售面积(万㎡)
环比增减(%)
公开发售面积(万㎡)
环比增减(%)
罗湖
0
-100.00
5.02
1519.35
福田
0
—
0
-100.00
南山
3.70
—
6.35
-21.60
盐田
0
—
0
—
宝安
26.17
435.17
10.48
58.79
龙岗
15.12
375.47
18.54
183.92
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
4月全市新推住宅4100套,环比增加630.84%。
新推单位仍以90平方米以下面积段为主,约占70.95%,比上月上升近4个百分点。
2房供应最多,有13个项目供应该户型,单房的供应也不小,不过都是来自丽湾国际公寓。
90平方米以上户型以3、4房为主,两者所占比例相当,3房主要来自首地容御、兰亭国际公寓、大公馆和招商澜园,4房主要来自兰亭国际公寓、公园大地和摩尔城。
别墅的供应持续低迷,本月仅新增15套。
表22010年4月深圳市新发售项目户型结构表
房型
套数(套)
比例
单房
839
20.46%
1房
146
3.56%
70㎡以下2房
141
3.44%
70㎡以上2房
1047
25.54%
90㎡以下3房
688
16.78%
90-144㎡3房
412
10.05%
144㎡以上3房
89
2.17%
144㎡以下4房
89
2.17%
144㎡以上4房
384
9.37%
90㎡以下复式
48
1.17%
144㎡以上复式
202
4.93%
双拼别墅
14
0.34%
独立别墅
1
0.02%
总计
4100
100.00%
数据来源:
深圳中原市场研究部
3.成交分析——低迷成交再现,房价仍坚挺
严厉调控政策出台,4月楼市“先喜后悲”,国务院新政前成交约22万平方米,而新政后供应量大,但只成交约7万平方米,全月总共成交3226套、29.12万平方米,环比分别只增加7.46%和11.46%。
图3历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图(2008-2010年)
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会网站、深圳中原市场研究部注:
以上数据为签预售合同数据
新政前楼盘成交活跃,价格上涨。
福永的金域豪庭开盘售出近6成,价格上涨近1成;坂田的上品雅园新单位推出几天便售出7成,价格上涨也上涨1成左右;龙岗中心城的大公馆新品价格比年初上涨超过2成,仍售出近5成。
新政后楼盘成交普遍回落,价格平稳。
龙华某楼盘新品开盘售出3成,价格变化不大,而之前项目每次开盘销售率都在8成左右,价格环比都上涨;南山前海某项目开盘价格比之前预期的低近2000元/平方米,但销售只有2成左右;另外一些楼盘平价入市,但销售率也大多在2成以下。
成交前10名楼盘的分布也显示上下半月市场的差异。
本月成交前10名楼盘都是在4月之前或4月上旬就有单位推出,之前存量少且4月下旬才推出新单位的楼盘,没有一个上榜,如体量不小的丽湾国际公寓和兰亭国际都没进入成交前10名。
另外,市场低迷,成交分化的现象更为明显,本月成交前10名楼盘共成交1602套,占比49.66%,而上月只有44.80%。
表32010年4月全市成交(户型合拼前签预售合同量)前十名楼盘列表
NO.
楼盘名称
销售套数(套)
销售面积(平方米)
销售均价(元/平方米)
1
金域豪庭
333
24344
9800
2
振业峦山谷
221
17219
8100
3
上品雅园
171
14078
15300
4
财富港
170
9303
17800
5
金地上塘道
166
12669
16700
6
太古城
122
10409
35800
7
大公馆
112
9027
13400
8
七街公馆
103
4312
23900
9
首地容御
102
9921
29700
10
茗萃园
102
8778
9980
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
中原根据签认购书、签预售合同统计的数据也显示,4月下旬楼市低迷,新推的项目除了那些在上旬有过推盘的,其它均未能进入成交套数前10名。
表42010年4月全市成交(户型合拼后签认购书及预售合同量)前十名楼盘列表
NO.
楼盘名称
销售套数(套)
销售均价(元/平方米)
1
金域豪庭
339
9800
2
上品雅园
168
15300
3
金地上塘道
162
16700
4
振业峦山谷
155
8100
5
财富港
151
17800
6
茗萃园
107
9980
7
花园城五期
105
28050
8
七街公馆
100
23900
9
阳光天健城
98
12630
10
太古城
92
35800
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
从各区域的成交来看,罗湖和盐田成交量下滑,其它区增加。
罗湖新盘成交一般,之前成交活跃的金翠园在存量减少、价格上升、政策打压之下成交减少,另外上月成交多的文星阁本月所剩无几,成交很少。
盐田成交量减少15%,虽然东部华侨城天麓和金山碧海成交增加,但幸福海在售单位剩余很少,本月成交大幅回落。
南山成交量增加幅度最大,上半月个盘成交好,下半月虽然成交低迷,但新增供应多,有一定成交,另外一些豪宅的成交还比较理想。
福田和龙岗成交量增幅都超过15%,福田在售楼盘以小户型为主,所受影响相对小,而且新政前成交多,1-17日共成交1.63万平方米,占全月总量83.16%。
龙岗供应大幅增加,且国务院新政前成交多,约占全区总量的80%。
宝安成交量环比仅增加1.67%,上半月新盘多,且一些成交还比较理想,该区1-17日成交6.37万平方米,约占全月总量81%。
图42010年4月深圳市各区一手商品住宅成交情况
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注:
成交量以当月签预售合同为准,而非备案
从成交结构看,4月份新盘整体销售率25%,比上月低1个百分点。
90平方米以下户型销售较好,整体销售率超过31%,而90平方米以上户型销售差,只有10%的销售率。
新政规定购买90平方米以上住宅首付要在3成以上,明显加重其销售压力。
单个户型看,1房和70平方米以下2房销售都不错,不过这两类产品供应很少,其中金域豪庭供应最多。
单房和90平方米以下复式成交差,前者只由一个楼盘提供,供应量大,后者成交一般,并且月底才推出,成交未完全反映。
90平方米以上重大户型中,别墅成交最好,不过量小。
90-144平方米3房成交相对好,金域豪庭、上品雅园、大公馆和中海阳光玫瑰园的该类户型成交较多。
表52010年4月深圳市新发售项目成交结构表
房型
4月供应套数(套)
4月销售套数(套)
销售比例
单房
839
83
9.89%
1房
146
82
56.16%
70㎡以下2房
141
99
70.21%
70㎡以上2房
1047
394
37.63%
90㎡以下3房
688
244
35.47%
90-144㎡3房
412
84
20.39%
144㎡以上3房
89
4
4.49%
144㎡以下4房
89
5
5.62%
144㎡以上4房
384
14
3.65%
90㎡以下复式
48
1
2.08%
144㎡以上复式
202
11
5.45%
双拼别墅
14
4
28.57%
独立别墅
1
0
0.00%
总计
4100
1025
25.00%
数据来源:
深圳中原市场研究部
房价先涨后稳,下半月一些新盘虽然绝对价格较低,但成交不多,4月份全市住宅成交均价20567元/平方米,环比上涨0.66%。
图5历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势图(2008-2010年)
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注:
此数据为签预售合同数据
一些新盘价格仍上涨,新政前的项目如金域豪庭、上品雅园、大公馆等,新政后一些楼盘的价格虽低于之前的预期,但仍是创项目新高,如万科华府、首地容御等。
在售楼盘也有一些价格上浮,如罗湖的金翠园、福田的御河堤和七街公馆、宝安的水榭春天和龙岸等。
不过多数项目价格变化不大,特别是一些新盘,新政后选择平价入市。
分区看,宝安和龙岗本月均价下跌,关内4区均价上涨。
宝安均价环比跌近2成,主要是因为价格只有9700元/平方米的福永楼盘金域豪庭成交多。
龙岗小幅下跌1.63%,上半月平湖和龙岗镇的地价项目成交持续活跃,不过龙岗中心城价格较高的项目本月成交也显著增加。
盐田均价上涨幅度最大,超过70%,本月天麓别墅成交大幅增加。
罗湖均价上涨近2成,金翠园价格上升,而内部销售、价格低的文星阁成交大幅减少。
福田上涨约8%,御河堤和七街公馆价格都有较大升幅。
南山上涨近9%,后海豪宅成交增加,成交较多的首地容御价格也有上涨,价格较低的新盘丽湾国际公寓成交比较少。
表6近期深圳市各区一手商品住宅成交均价对照表
区域
2010年3月均价(元/㎡)
2010年4月均价(元/㎡)
环比涨跌
罗湖
21329
25567
19.87%
福田
28325
30620
8.10%
南山
29098
31714
8.99%
盐田
31325
53293
70.13%
宝安
21612
17342
-19.76%
龙岗
13735
13511
-1.63%
数据来源:
深圳中原市场研究部注:
成交价格以当月签预售合同为准,而非备案
4.市场展望——供应活跃,量缩价平
5月份供应量有望持续增加。
一些原计划4月份推出的楼盘推迟至5月份推出,另外政策压力下,一些之前观望的项目有望加快入市。
5月份宝安预计推出的项目有宝安中心区的天健时尚空间和第五大道,西乡碧海中心区的财富港和中信湾上六座,松岗的中海西岸华府和御岭公馆,龙华的圣莫丽斯、水榭春天、潜龙曼海宁、龙岸、溪山美地以及龙泽榕园,另外观澜的招商澜园也可能加推新单位,5月宝安的新增供应将大幅增加。
龙岗预计推出的项目有坂田的上品雅园和十二橡树庄园,龙岗中心城的家和盛世、大公馆、阳光天健城、东方沁园、御府名筑、汇龙天下等,其他片区可能无新盘推出,龙岗5月新增供应预计减少。
关内新增供应预计将大幅增加,南山有首地容御、华侨城馨苑、鸿威海怡湾、兰溪谷二期公寓、鼎太风华奥斯卡和中海阳光玫瑰园推出,另外科技园南区的中信岸芷汀兰和前海的东方银座、万豪御景苑也有可能推出。
盐田预计有上东湾和幸福海推出,罗湖和福田暂无项目入市。
增加的供应本有望促进成交量增加,但受严厉的调控政策的影响,短期内客户观望情绪仍会很强,即使有诚意的客户,也会面临“无米之炊”、无法贷款的困境,预计5月份新房成交量将减少,多数个盘的成交速度会维持在较低水平。
成交低迷,楼价有望得到抑制,同时随着供应增加,不排除一些品质较低的项目以略低的价格入市,一些存量较多的项目给予额外优惠。
不过,短期内房价大幅下跌的可能性不大,深圳主流开发商目前手上可售的单位并不多,显然不急于“大步快跑”。
第二部分宝安市场分析
1.月度市场概述——市场降温,成交结构拉低本月均价
4月份宝安新房供应显著回升,环比增加近6成,其中近7成新增供应在上半月形成。
因上半月楼市持续火爆,新推出的楼盘和在收楼盘成交都很活跃,虽然下半月受政策的打击,各盘成交低迷,4月份宝安住宅成交量环比仍有小幅上升,成交971套,环比增12.00%,成交7.99万平方米,环比增1.67%。
福永的金域豪庭月初加推456套单位,开盘销售过半,本月销售7成半;金地上塘道月初自然加推112套单位,本月销售率超过8成;中海西岸华府加推30套大户型,销售也还比较理想。
下半月只有两个楼盘加推,销售情况都不太理想,之前开盘必热销的龙华一项目推出最后一批单位,开售当天的成交率创项目多次开盘销售率的新低。
与成交走势类似,宝安楼盘价格呈现的是先升后稳的走势。
月初新盘价格普遍有所上涨,在售项目也有多个价格上调。
下半月焦点新盘价格与上一批相比虽仍有上涨,但大幅低于之前预期的价格。
在售楼盘下半月多采取观望的态度,价格平稳。
受上半月推出的楼盘价格较低而且成交多的影响,4月份宝安住宅成交均价17342元/平方米,环比大幅下跌近2成。
成交最多的楼盘金域豪庭均价约9800元/平方米,大大拉低全区整体均价。
4月17日国务院房地产调控新政把能否遏制房价上涨提高到影响地方政府政绩考核的高度,因此本次新政会得到严格落实这是毫无疑问的。
在银行控制房贷、地方限制异地购房等多重压力之下,楼盘成交速度还将维持在低水平。
不过5月份宝安新增供应预计大幅增加,成交总量未必减少。
受成交低迷的影响,新盘定价会较为理性,调低预期成为主流,在售楼盘可能也会推出一些优惠,但相信当前房价仍会高位盘整,楼盘普遍大幅降价的情况在5月份还不会出现。
2.供应量分析——供应增加,中小户型供应多
4月份宝安4个项目取得预售许可证,批售住宅26.17万平方米,环比增加435.17%,批售住宅合拼后2517套,比上月增加329.52%。
图1历年宝安区一手商品住宅每月批准预售情况(2008-2010年)
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
4月份宝安6个楼盘推出,比上月增加1个,推售住宅10.48万平方米,环比增加58.79%,推售住宅1203套,环比增加130.02%。
虽然供应环比大幅增加,但与2008年比,仍处较低水平,与2009年比也只是中等水平。
图2历年宝安区一手商品住宅每月推售情况(2008-2010年)
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
分片区看,4月份龙华和宝安中心区各有2个楼盘取得预售许可证,龙华是潜龙曼海宁和万科华府,前者批售量大,宝安中心区取得预售许可的是天健时尚空间和第五大道,后者批售量超过11万平方米。
4月份有4个片区共6个新盘推出,龙华和松岗各两个,观澜和福永各1个楼盘,宝安中心区则连续3个月没有新增供应。
表12010年4月宝安区各片区一手商品住宅批售、推售情况
区域
预售面积(万㎡)
环比增减(%)
推售面积(万㎡)
环比增减(%)
宝安中心区
15.04
—
0
—
西乡
0
—
0
—
龙华
11.13
652.03
3.81
28.72
松岗
0
—
2.02
708.00
观澜
0
—
1.24
-63.42
福永
0
-100.00
3.41
—
全区
26.17
435.17
10.48
58.79
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
从供应结构看,90平方米以下中小户型仍是供应主力,约占81%,比上月上升24个百分点。
2房供应最多,比例近42%,其中70平方米以上2房所占比例达到34%,6个新盘中有5个供应该户型。
90平方米以下3房供应也很多,万科华府供应最多该户型。
大户型主要有3房和4房,复式供应很少,5房和别墅没有供应。
表22010年4月宝安区新发售项目户型结构表
房型
套数(套)
比例
1房
146
12.14%
70㎡以下2房
94
7.81%
70㎡以上2房
409
34.00%
90㎡以下3房
321
26.68%
90-144㎡3房
83
6.90%
144㎡以下4房
62
5.15%
144㎡以上4房
84
6.98%
144㎡以上复式
4
0.33%
总计
523
100.00%
数据来源:
深圳中原市场研究部
3.成交分析——各盘成交多减少,价格多平稳
受4月17日国务院出台严厉调控政策的影响,4月下旬楼盘成交低迷,虽然本月新增供应大幅增加,宝安住宅成交量仅小幅增加,共成交住宅971套,环比增加12.00%,成交7.99万平方米,环比增加1.67%。
与2009年比,2010年宝安住宅成交量一直维持在低水平。
图3历年宝安一手商品住宅成交量月度走势(2008-2010年)
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
注:
以上成交数据为签预售合同数据
新政前成交还很理想,1-17日宝安成交住宅765套,6.37万平方米,占全月成交量的比例高达79%和80%,环比也分别增加266%和192%。
4月1日开盘的金域豪庭当天成交200多套,本月成交近340套。
金地上塘道月初加推的新单位本月成交90多套,销售率超8成。
其它存量较多的在售项目成交也很理想,如财富港、金地上塘道、招商澜园、中海西岸华府等,另外一些此前几个月都未见成交的楼盘本月也有所成交。
新政后成交低迷,18-30日日均仅成交16套,新盘开盘销售一般,之前每次开盘销售率都达到7、8成以上的万科华府,新政后开盘销售率也只有4成左右。
在售楼盘成交也大幅减少,与上半月相比,普遍都有4成以上的萎缩。
分区看,只有西乡和福永成交增加。
西乡目前在售的楼盘主要就财富港一个项目,该项目3月份实际成交超过200套,但近半成交在4月份才体现,加上4月上半月持续热销,导致西乡成交量大幅增加。
福永在售的仅金域豪庭一个项目,本月其新推456套单位,且成交理想,片区成交量因而大幅增加。
宝安中心区在售的仍主要是熙龙湾,另外是花郡一期尾盘,受政策影响,熙龙湾下半月成交很少。
龙华有新增供应,但受政策影响,整体销售一般,而其它受关注的项目如水榭春天,在3月份的消化后,本月所剩不多,成交更少。
松岗和观澜也都有新增供应,楼盘的销售也都呈现由高处回落的走势,上半月销售好,下半月销售很少,中海西岸华府、招商澜园、观湖园等楼盘下半月的成交都只有上半月的2成左右。
图42010年4月宝安各片区一手商品住宅成交情况
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
注:
成交量以当月签预售合同为准,而非备案
中原以签认购书、签预售合同、备案为成交依据的统计数据显示,4月份宝安成交住宅907套,环比增加25.62%,但是,除新推的楼盘外,全区只有财富港等12个楼盘(含分批、分期情况)的成交套数比上月增加,其它项目要么是维持零成交,要么就是减少。
表32010年4月份宝安在售项目销售情况统计
楼盘名称
片区
住宅面积
(㎡)
总户数
(套)
销售率
3月销售(套)
4月销售(套)
4月底存量(套)
水榭春天一期
龙华
46963
501
99%
63
8
6
金域华府二期别墅
龙华
6322
27
89%
0
0
3
万科金域华府二期3栋
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