住宅户型要求和常见问题.docx
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住宅户型要求和常见问题.docx
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住宅户型要求和常见问题
户型分析的概念
在目标市场能承受的的经济指标的前提下,对房地产住宅项目的户型设计中使用功能、平面尺度和空间环境进行科学性、合理性和实用性综合分析。
当前的户型分类:
1、经济型,又称紧凑型,普通标准;
2、小康型,又称中品型,中挡标准;
3、舒适型,又称高品型,高挡标准;
4、豪华型,又称消费型,超级标准。
户型全面分析:
(一)使用功能
1、主要功能:
私密区(静区)-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等
公共区(动区)-客厅、攴厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等
2、辅助功能:
专用区(人流量疏区)-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等
共用区(人流量密区)-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等
(二)平面尺度
1、面宽-主要临空面房间的宽度尺寸(习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸)
2、进深-与面宽垂直方向的深度尺寸(习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸)
3、面积-一般情况下等于面宽×进深
1)单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积(例:
卧室、书房)
2)组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和(例:
主卧+主卫+专用储藏室)
3)交叉组合面积-两个或多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积(例:
客厅、攴厅、通道、玄关)
4)交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积(例:
通道、玄关)
(三)空间环境
1、层高2、间距3、采光4、日照5、通风6、观景7、空气8、噪声
(四)总图
1、规模(用地、容积率、总建筑面积、总套数、车位等)2、物业分类3、单体幢号布置和朝向4、自然环境5、景观与绿化6、市政交通
常见问题判断方式
(一)显性失误
1、设计不合理(违反设计规范)
2、功能不匹配或不完善(突出重点后忽略或减弱必需功能)
3、使用不方便(违反地区生活习惯)
(二)隐性失误
1、设计粗糙、顾此失彼
2、装修改造量大、研究深度不够
3、模棱两可、怎么改都不满意
(三)观念分岐
1、设计风格超前或滞后:
前者需花成本去启发和引导市场,后者掌握不好时机易滞销或呆盘;
2、创新与风险并存:
创新适度符合市场需求导向和地域特点,创新失度则面临市场接受度的风险,创新市场予测中应包括风险予测、研究和应对策划;
3、仁者见仁、智者见智,业内智者有争议,成则生、败则亡,非实力派慎之。
常见病例
1、空间布置大而不当
2、平面尺度不按家俱组合尺寸+交通尺寸控制
3、进深和面宽一边过大或过小不相匹配
4、进深和面宽方位与家俱布置方式不相配
5、片面追求外立面线条,造成室内空间过多凸凹之处不好使用
6、交通流线不合理
7、交通面积过大且功能单一
8、黑房间
9、追求空间视角变化牺牲实用性
10、共亨空间大而不相匹配影响相邻空间使用功能
11、公共空间处置不合理
12、竖向管井分散、水平布线过多、感观不舒服
13、结构构件外露不平影响使用
14、细节处理不当,漏项、尺度或位置不合理
15、过多而无特色、缺主力户型、配比失度
好户型通常有5条基本标准:
1、整体形状方正
整体形状方正的意思,不是整套房子是一个完整的方形,而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。
同时整套房子看起来也大致是个矩形,同时允许有一些“溢”出来的边角。
2、偏大面宽、偏小进深
面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里家具的摆放,同时考虑到自然采光的范围。
如果房间进深偏大,光线从窗外投射进来经过漫反射,仍然照不到离窗较远的区域,白天仍然需要灯光照明。
3、没有暗间
暗间除了无法自然采光,通风也是大问题。
现在的新房如果有暗间,多数被安排在卫生间。
没有窗户的卫生间,除湿、通风完全要依赖排风设备,采光照明完全依靠室内灯光。
节能环保还在其次,关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间,除湿不利会影响人的健康。
4、房间大小适中
房间越大越好?
当然不是。
房间太小会让人感觉压抑、不舒服,但是单个房间太大会感觉空旷。
太大的卧室难以营造温馨感,又浪费面积;客厅太大会显得空旷而有隔阂感。
另外,设计时,在整套房子的面积确定的前提下,某个房间面积太大,可能还需要将另外一个空间设计得偏小。
5、动线合理
动线合理的标准有些抽象,较难概括,需要在看户型图、看样板房之前,对居住活动线就比较熟悉才能判断。
动线合理的户型,在房间里活动的人的行动不会互相干扰。
人在房间里做事情、走动,也最符合生活习惯,不容易出错和出意外。
小面积一居室
一居室的面积通常在70平方米以下,在这个面积范围内,居住人数通常是1至2个。
房间不但需要完成基本生活必需的“五大件”——客厅、餐厅、厨房、卫生间、卧室的功能设置,还要采光充足,储物空间齐备,才能称得上是好户型。
但在实际开发和建筑设计时,由于一居室面积小、总价低,不是市场主流,也不是开发商的主要利润点,因此在设计户型时,同一楼面里先把最好的位置、最好的朝向留给大中户型,小户型最后被安排在余下的位置。
也因此户型好的一居室不常见。
这套55平方米的小户型(图1)基本上满足了好户型的一般标准,整体方正,采光、朝向都很好,各个房间既紧凑,功能分区又明确。
尽管阳台在卧室外面,但由于一居室的居住人口少,通常没有住家保姆。
因此,穿过卧室去阳台晾晒衣
物的是关系亲近的家人,不存在私密暴露的问题。
实用型两居室
两居室的面积通常在70平方米至90平方米,居住人口通常在2至4人,在这个面积范围内,除了“五大件”功能,采光充足,储物空间齐备以外,要达到好户型的标准,面宽进深比要合理,以1:
1.5为标准,适当浮动;由于居住人口可能较多,如果只有一个卫生间,就要做干湿分离的设计,方便同时使用;多人居住时衣物用品也多,需要足够的储物空间。
另外,动线合理,互不干扰,也比较重要(图2)。
同一楼面里,面积稍大的两居室户型能占据朝向有利的位置。
大户型需求多、标准高
三居室以上的户型面积在100平方米以上,居住人口通常在3至5人。
除了满足中小户型的基本使用要求外,动线的简洁尤其重要:
当多个人同时在不同房间和不同区域间穿插活动时,相互间的影响越小越好(图3)。
各个区域能有明确分布,不叠加功能、互不干扰,这种私密性也是选大户型居住的家庭看重的因素。
根据上海盘古天地专案经理朱伟骏的经验,私密性的标准之一是陌生人站在门外时,看不到房间里任何一个区域。
差户型都是什么样?
和好户型一样,差户型也有些共同的特征,但评判一个户型是不是差户型,通常判断其是否具有3个特征就可以认定了。
不好的户型都有哪些特征?
动线不合理、行动有干扰、采光不充足的暗间多、面积浪费多、动静分区混乱、房间之间通风排气互相影响、强行分割房间造成“豆腐块”分区等。
外立面奇特,户
型不会好户型设计尤其是追求建筑外立面独特性的楼盘,通常都有难处理的边角,会给户型设计造成很大的麻烦。
为了迁就外立面的形状,户型设计就有很多限制。
一些看起来奇怪和不合理的户型,大多出现在这类“异形”外观的楼盘里。
外立面是圆形、半圆形的住宅(图4),通常会把阳台设计在圆弧形状的区域,把户型本身的边角包裹进去,实际形成的阳台形状不规则,晾晒空间不够,水池和橱柜都安装不下。
如果用铝合金门窗封闭阳台,推拉不如方方正正的阳台方便;如果不封闭,几个房间的窗户都通到阳台,房间的通风也不太舒畅。
功能分布有多重要?
但差户型不仅在外形奇特的住宅建筑里存在,即使外形规整,房子整体方正,内部管道排布设置不合理,也会导致厨房、卫生间这样的动区和卧室这样的静区分区混乱(图5),住进去才会发现非常麻烦。
一般来说,房间基本的功能分布要求是前动后静——越靠近门和玄关,越是全家人活动最多的区域,比如厨房、餐厅、客厅。
因为开门关门的时候会有些声音,烧菜做饭的时候厨房的声响很大,全家人在一起吃饭的时候免不了要聊聊天,在客厅会客或者看电视的时候声响也会比较大,这几个地方要位于房子的前部。
而在卧室休息和在书房阅读需要安静,这几个房间要位于房子的深处,也能尽可能不受其他人干扰。
卫生间是每人每天使用频率最高的地方,从各个房间到卫生间,最好都能以最短的距离到达。
面积浪费多,户型也不好这个户型(图6)从整体上看形状规整,但空间浪费太多,也是个比较差的户型。
这套建筑面积80平方米的房子最终只有一房两厅,卫生间没窗户。
它最大的问题是进门处到餐厅到客厅被一条走廊贯穿,浪费面积多,而且因为面宽窄,进深太大,改造难度也很大。
这样大面积的浪费也是难以获得买房人认可的。
同样的面积,利用得好,能做两室两厅,空间设计利用得不好就只能做成一室两厅,而且在装修的过程中很难改造好。
从买房人的角度来衡量,相同的面积、单价和总价,两室两厅的户型一定比一室两厅经济实用,居住的时间更长,买前者显然更划算。
一般面积浪费多的房子,问题经常出在这些部位:
走廊过于长而且没有和客厅、餐厅等实用功能区域合并;卧室面积过大(超过20平方米);厨房、卫生间面积过大而次卧面积太小;实际得房率低(低于75%),公摊面积过大。
怪户型,也不是无可救药外形奇特的户型,在50平方米以内的超小户型里比较常见。
因为是剩下的边角料位置,价格优惠的幅度很大。
这类的奇怪户型比面积较大的奇怪户型更容易改造。
超小户型不像大户型,把客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间都以墙为界划分得很清楚,它本来就主要靠室内家具的设计摆放来决定功能分区。
因此,小而怪的户型,只要整体上呈块状而不是细长条,就还有改造的价值。
另外一种能改造的怪户型,是客厅、卧室等房间形状方正,而不规整形状出现在厨房、卫生间等较小的区域内,即使有面积的浪费,也相对较小。
最后,选户型要时刻记住,户型图主要用来看格局,房子到底怎么样,交房标准的样板间最有参考价值。
小贴士面宽:
是一个自然间的宽度,一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
动线:
是指人在室内室外移动的点连合起来形成的线路。
长久居住在家里的人,会形成比较复杂的动线。
进深:
指一间独立的房屋前墙皮到后墙壁之间的实际距离。
本文所提到的居住人数,指的是在房间里各个区域自由活动的居住者人数,不包括婴儿等不完全活动人。
参考标准
根据A级住宅评定的标准,各部分指标如下:
从现代室内设计和面积分配来看,起居室面积应在20至35平方米之间,设置上应靠近入户门;主卧室面积在15至25平方米之间为宜,位置应较深入,保证居住的私密性,此外,次卧室的面积在10至15平方米,厨房在8至12平方米,卫生间4至10平方米,阳台在4至6平方米之间。
起居厅:
应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野,采光口和地面面积之比不应小于1/7。
由于起居厅兼交通厅,所以在厅中的门应尽可能减少,留出足够摆放家具的稳定空间。
厅宜做成长方形,其宽度不应小于3.3米,深宽比不宜大于2。
若入门为起居厅时,宜在入口处设一过渡空间,以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。
卧室:
主卧室最好有好的朝向,宽度不宜小于3米,面积大于12平方米。
大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。
如户内仅设一个卫生间,那么卫生间应放在主卧室附近。
次卧室的面积宜大于10平方米。
餐厅:
和起居厅空间宜相对独立,既有关系又有分隔。
餐厅如独立设计,最好做成明餐厅,净宽度不宜小于2.4米。
厨房:
应与餐厅密切联系,直接对外采光通风。
净宽度不应小于1.5米。
厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。
厨房宜带一服务阳台。
卫生间:
带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米,如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。
对着起居室的卫生间应设前室,将洗衣机放在前室内。
卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。
阳台:
为了保证起居厅有良好的视野和采光,阳台栏杆高1.1米,但其实体的栏板应降至850至900毫米(上加横栏杆),或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。
起居厅也可做成落地窗,外加透空栏杆。
储藏间:
可不对外采光通风。
国六条2006年
(一)切实调整住房供应结构。
重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。
(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。
严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。
科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。
(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。
(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。
加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
(五)加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
(六)完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。
”国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 国办发〔2006〕37号
自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级
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