市国土资源局旧城镇用地改造手续办理程序.docx

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市国土资源局旧城镇用地改造手续办理程序

市国土资源局旧城镇用地改造手续办理程序

市国土资源局旧城镇用地改造手续办理程序

一、适用范围

按照《关于推进旧城镇用地改造的实施办法》申请进行旧城镇改造的用地。

二、手续办理的总体流程

申请进行旧城镇改造的，首先应属于“三旧”改造范围，符合“三旧”改造规划，由申请改造主体向所在区（经济功能区）“三旧”改造办申报改造项目，逐级报市“三旧”改造领导小组（涉及完善历史建设用地审批手续的，报有批准权的政府批准）。

申请改造主体持经批准的改造项目方案，由市“三旧”改造办公室、市各相关职能部门按规定予以办理建设手续。

三、关于用地改造方案审核

申请改造主体按照“三旧”改造规划要求，提出改造地块的改造方案。

经区（经济功能区）“三旧”改造办审核并汇总各职能部门意见后，报送市“三旧”改造办，市“三旧”改造办视需要征求相关职能部门审查意见。

其中，国土资源管理部门参与以下审核工作：

（一）审核内容

1、申请改造用地原批准情况

2、申请改造用地的土地利用现状、土地利用总体规划、权属登记情况（由房产登记部门出具审核意见）、地价缴付情况

3、改造后供地方式（划拨转出让、转让等情形）、改造方式、地价缴付、拆迁补偿安置方案

4、涉及完善历史用地手续的审核

（二）审核程序与要求

1、审核的相关材料

（1）已纳入珠海市、区“三旧”改造规划的材料

（2）用地改造方案

（3）申请改造用地原规划许可（建设工程规划许可）、用地批准材料

（4）用地建设情况及土地权属材料

（5）用地改造后土地用途及各用途分布、供地要求、归宗要求等的详细说明

（6）拆迁补偿安置方案

（7）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料

2、市国土资源局接到申请后，对申请材料进行初审，材料不齐全的，及时通知进行补交。

3、市国土资源局对申报项目方案提出审核意见，报送市“三旧”改造领导小组办公室。

四、关于用地批准手续办理

“三旧”改造项目经批准后，申请改造主体按照基本建设程序，申请办理用地批准手续。

（一）提交的审核材料

1、成片重建模式改造

（1）区政府（管委会）组织拆迁补偿安置完毕、确定规划建设条件后通过土地有形市场公开出让进行改造的项目，由区政府（管委会）委托有关部门提交相关审核材料，包括：

市“三旧”改造领导小组批复；珠海市旧城镇改造合同书；原用地权属材料及其他应提交审核的相关材料。

将拆迁及拟成片重建改造的土地使用权一并通过公开出让的方式确定开发建设主体的，除上述材料外，还包括：

拆迁实施计划；拆迁补偿安置方案或改造方与被改造主体签订的拆迁补偿安置协议书。

（2）自行改造、共同联合自行改造、协商转让改造的，包括：

市“三旧”改造领导小组的批复；联合改造或协商转让改造的合同或协议书；原用地权属材料及其他应提交审核的相关材料。

2、保护性整治模式改造

用地单位凭市“三旧”改造领导小组批复，根据市住房与城乡规划建设局审核同意允许改造使用的意见，直接办理相关手续（无需再办理用地批准手续）。

3、完善公共服务设施建设模式改造

需要办理用地批准手续的，用地单位凭市“三旧”改造领导小组批复和市住房与城乡规划建设局审核同意的允许改造意见，由市国土资源局办理相关手续。

4、单宗建筑拆建改造模式改造

（1）区政府（管委会）组织拆迁补偿完毕、确定规划建设条件后通过土地有形市场公开出让进行改造的，由区政府（管委会）委托有关部门提交相关审核材料，包括：

市“三旧”改造领导小组批复；珠海市旧城镇改造（单宗建筑拆建改造）合同书；原用地权属材料及其他应提交审核的相关材料。

将拆迁及拆建改造的土地使用权一并通过公开出让的方式，确定开发建设主体的，除上述材料外，还包括：

拆迁实施计划；拆迁补偿安置方案或改造方与被改造主体签订的拆迁补偿安置协议书。

（2）自行改造、共同联合自行改造、协商转让改造的，包括：

市“三旧”改造领导小组批复；联合改造或协商转让改造的合同或协议书；原用地权属材料及其他应提交审核的相关材料。

申请改造主体在申请用地批准时应按相关程序由发改部门办理项目立项；由市住房与城乡规划建设局办理用地规划许可（工程规划许可）手续。

涉及历史用地批准手续完善的，申请改造主体将原用地的建设用地（建设工程）规划许可文件、用地批准、建设现状、土地权属、地块四至范围及相关图件资料提交市国土资源局逐级办理土地权属确认和用地报批手续。

（二）供地手续、地价缴交及用地批准手续的办理

根据改造方案批复意见和项目立项、建设用地（建设工程）规划许可意见，按下述详细规定办理土地使用权变更合同、供地手续变更和地价缴交手续，办理建设用地批准书。

五、关于供地手续变更

（一）划拨土地使用权协议出让

改造项目经市政府（市“三旧”改造领导小组）批准，可以采取协议方式补办土地使用权出让手续的，由土地使用权人持房地产权证书、规划管理部门的建设用地规划许可文件和法律、法规、行政规定明确应提交的相关材料向市国土资源局提出申请，签订土地使用权变更合同，缴交地价，并按照规定公布协议出让结果。

（二）划拨土地使用权协议转让

改造项目经市政府（市“三旧”改造领导小组）批准，可以采取协议方式转让划拨土地使用权的，由转让双方持房地产权证书、规划管理部门的建设用地规划许可文件、土地使用权转让协议和法律、法规、行政规定明确应提交的相关材料向市国土资源局提出申请，缴交地价，并按照规定公布协议转让结果。

（三）划拨土地使用权公开转让

改造项目经市政府（市“三旧”改造领导小组）批准，应采取公开方式转让划拨土地使用权的，由土地使用权人持房地产权证书、规划管理部门的建设用地规划许可文件和法律、法规、行政规定明确应提交的相关材料向市国土资源局提出申请，办理土地使用权转让核准手续。

涉及原出让建设用地使用权办理转让核准手续的，参照以上程序处理。

变更土地用途和容积率等规划建设条件的，土地使用权公开（协议）转让时，土地使用权受让人应当与市国土资源局签订土地使用权变更合同。

六、关于地价缴交

   地价款应在土地使用权变更合同签订之日起六十日内付清。

缴清土地出让价款后，予以办理建设用地批准手续。

延期付款的，按日加收违约金额1‰的违约金，土地使用权变更合同另有约定的，从其约定。

旧城改造过程中所面临的问题

   未分类   2004-10-14

　　旧城改造（也称市区重建或城市更新）是当代城市发展中难以回避的问题。

　　城市更新是城市发展不可回避的问题。

城市发展既包括扩张也包括更新，其扩张范围是有限的，而更新的内容是无限的，即使今天的新城，也必然在未来面临更新的问题。

城市扩张与更新是互动、共生的关系，两者不可偏废。

20世纪90年代，随着我国房地产市场的兴起，旧城区成了房地产商争夺的黄金地段，掀起了旧城地段建设开发的高潮。

　　一方面由于许多城市没有重视历史街区的保护，用一般的城市旧城拆迁改造的方式，使得很大一批历史街区和特色建筑在经济发展大潮的冲击下受到破坏。

另一方面，由于旧区的居民居住的房屋多数年久失修，基本生活设施不配套，周边环境质量较差等。

多数居民有着较迫切的旧城拆迁改造的要求。

因此，形成了我国许多城市的旧城拆迁改造与历史文化街区保护的矛盾。

究竟用什么样的方式来进行旧城拆迁改造，是我们这些“城市建设者”必须重视和思考的问题。

　　旧城改造通常遇到的难题：

　　1、拆迁难

　　有时候严重影响到整个工程的进度。

由于旧改地段的居民对房价承受能力有限，补偿款让大多数中低收入阶层的居民无法在原地买到同等面积或保持同等生活质量的房屋。

让原居民离开现住地搬到偏远的地段，心理接受和认知需要一段时间。

旧改已不是开发商的“暴利工程”，由于动迁费用远远超出政府原定预算，一部分成本将被转移到开发商身上。

　　2、城区风貌保护，传统民居、民宅保护

　　旧城改造成了推倒重来，拆去原有的老建筑，然后按照新的风格重新建设，古建筑

　　在旧城改造中被摧毁。

在全国各地的旧城改造中，我们看到太多的旧街区和旧房子在推土机轰鸣中灰飞烟灭，这不仅使许多古城失去记忆，而且也使太多的城市的有形财富化为灰烬。

　　中国的古建筑是“土木的史书”，保护起来更为不易，可一旦拆除，将给后人留下无穷的遗憾。

　　3、城改造后与周边的和谐统一