房地产开发企业成本核算会计实务讲义.docx

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房地产开发企业成本核算会计实务讲义

开发成本

（一）土地征用及拆迁补偿费

（二）前期工程费

（三）整体建筑安装工程

（四）基础设施费

（五）公用配套设施

（六）开发间接费用

（一）土地征用及拆迁补偿费

1.土地出让金

项目支付的土地出让金、土地开发费、土地使用费、土地变更用途和超面积补交的地价。

2.土地整治费

大市政配套费及其它土地整治费用

3.土地转让费

土地转让费及转让、变更登记等手续费

4.拆迁补偿费

有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、回迁房建造支出等。

5.土地税费

缴纳的契税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更用途的费用支出等

（二）前期工程费

1.咨询评估费

可行性研究费；公证费及规划、交通、环境评估费和市场调研费及委托其它公司所支付的咨询服务费用

2.勘探、设计费

规划设计费

方案招标费、规划设计模型制作费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、环境施工图设计费

施工图设计费

主体工程施工图设计费、修改设计费、施工图审查费等

勘测丈量费

包括初勘、详勘等。

主要有：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

其他设计费

临时道路的设计，临时用电的规划设计、临时围板设计费

3.报批报建费

政府报批报建费

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金（或墙改专项基金）、价格调节基金、劳保基金、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费及其它报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、住房转让手续费等。

增容费

包括水、电、煤气、热力等增容费

其他

包括行政管理费，支付给招标咨询公司的招标服务费及代办招投标所需的代理费

测绘费和检测费

土地测绘费和房屋测绘费，消防、环境、电气、工程的检测和验收，消防、环境、电气、工程的检测与验收

4.三通一平费

临时道路费

接通红线外施工用临时道路的设计、建造、拆除等费用

临时用电费

接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费，开发商承担的工程前期施工用电费等费用。

临时用水费

接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移、拆除费，开发商承担的工程前期施工用水费等费用。

场地平整费

为达到设计地坪标高发生的场地清运费、平整等费用，包括挖山，大回填等。

临时设施费

临时围墙费

非总包单位的临时围墙设计、建造、装饰、拆除费用

临时办公室

租用、建造及装修、装饰、拆除费用

临时场地占地费

含施工用临时占道费、临时借用空地租费

临时围板

非总包单位的临时围板设计、建造、装饰、拆除等费用

（三）主体建筑安装工程

1.主体建筑工程

基础工程

独立土石方工程、护壁（坡）、桩基及桩基检测、降水

主体工程

外墙装修工程

主体外墙防水、上漆、贴砖工程

门窗及幕墙工程

铝合金门窗及幕墙工程

公共部位精装修

主要包括大堂、楼梯间、雨蓬、连廊等的精装修费用

室内精装修

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用

2.主体安装工程

给排水工程

给水、排水、直饮水、热水等管道敷设及设备安装费用

空调及通风工程

主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制等空调设施安装及管道敷设等费用、通风风道及设备的安装

室内强电工程

主体工程中变配电室的设备安装及管线敷设费用和动力照明及防雷接地工程

室内弱电工程

保安监控及停车管理、家居智能化、电子巡更系统室外背景音乐、电信网络工程（包括设备采购及安装费）、在消防广播之外，独立增设的背景音乐设备采购及安装费

消防工程

消防报警系统设备安装费包括消火栓及自动喷淋设施安装费

燃气工程

煤气管线等燃气设施安装费

电梯工程

电梯设备供应和安装

3.其它

工程监理费

支付给工程监理单位的费用

预算编审费

为编制、审查施工图概算、预算、结算所

支付的费用

（四）基础设施费

1.红线外给排水系统

红线外管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等

2.红线内给排水系统

红线内管线设计费、铺设费、接口补偿费、搭桥费等

3.锅炉房

独立建设的锅炉房设计及土建、安装工程费

4.室外高低压系统

设备

高压线，接口、搭桥等设备，独立建设的配电室设备及开闭站设备

安装费

高压线铺设费、接口补偿费、搭桥费，独立配电室、开闭站的土建及安装工程费

5.园林绿化工程

小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出

6.景观水体工程

小区内雕塑、环廊、假山、凉亭、广场、喷泉流水等景观支出

7.市政道路

由开发商建设的市政规划道的建设费

8.小区道路

小区内道路铺设及广场建设费

9.围墙建设费

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等

10.交通设施费

各种交通划线，各种交通指示牌、标识牌、示意图、档车器、防撞器等室外照明电气工程，如路灯、草坪灯等

11.室外零星工程

儿童乐园等零星设施

12.其它

（五）公共配套设施费

1.学校、幼儿园

学校、幼儿园施工及配套设施购置费

2.邮局

邮局施工及配套设施购置费

3.临时公建

临时性的公共建筑的施工、装饰装修、拆除等费用

4.独立人防工程

独立人防工程施工、设备配套等费用

5.其它

居委会、派出所、岗亭、自行车棚、信报箱、垃圾箱、公厕等设施球场

（六）开发间接费

1.资本化利息

为房地产开发借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入

2.物业完善费

按有关规定应付的物业前期开办费、其他专项基金等。

委托物业代管已竣工房屋的物业费、水电费

3.后期维修费

工程竣工验收后由开发商承担的各项维修费用

4.工资

现场管理部门人员的工资、奖金、津贴

5.福利费

现场管理部门人员工资总额的一定比例14%提取的职工福利费及1.5%的职工教育费

6.办公费

现场管理部门人员办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议等费用

7.差旅费

现场管理部门人员差旅费

8.交通费

现场管理部门人员交通费

9.业务招待费

现场管理部门人员业务招待费

10.通讯费

11.折旧费

为项目开发使用的固定资产提取的折旧费

12.水电费

现场管理部门人员耗用的水电费

13.租赁费

为开发房地产项目而租用的办公室租赁费

（一）“开发成本”账户

　　核算房地产开发过程中所发生的各项费用，该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。

如：

　　开发成本—房屋开发

　　开发成本—土地开发

　　★“土地开发”、“土地征用及拆迁补偿费”

　　1.单独核算土地的开发成本；

　　2.土地开发费用直接计入房屋开发成本；

　　第一种情况是：

原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。

这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本转入房屋开发成本。

会计分录如下：

　　借：

开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费

　　　　贷：

开发成本—土地开发—某土地

　　如果土地开发完成后，已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，应将作为开发产品的土地成本转入房屋开发成本。

会计分录如下：

　　借：

开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费

　　　　贷：

开发产品—土地—某土地

　　第二种情况是，开发完土地，准备直接开始建房。

土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房屋开发成本上。

　　“开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费”

　　土地开发成本单独归集核算的特点：

　　1.开发成本—土地开发

　　2.在该二级账下需设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行明细核算。

　　土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。

开发成本-土地开发明细账

三级明细：

甲土地

年

凭证号

摘要

借方

贷方

余额

月

日

土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

基础设施费

公共配套设施费

开发间接费

　　★“公共配套设施”（明细科目）

　　1.直接计入“开发成本—房屋开发—某房屋”明细账户的“公共配套设施费”成本项目内。

　　2.如果同步建设的房屋有两个或两个以上成本核算对象，则应先以该配套设施为成本核算对象，单独进行成本核算，待配套设施工程完工时，再将其分配转入各房屋开发成本和能够有偿转让的配套设施成本。

　　“开发成本—公共配套设施开发—某设施”

　　3.与房屋非同步建设的，即先建房屋，后建配套设施的，对于配套设施费用可以采用预提的方法，先计入房屋开发成本，将来发生配套设施实际支出时，再将实际支出数与预提数的差额，增加或减少有关在建项目的成本，数额小可直接计入管理费用。

　　★“开发间接费用”账户（一级科目）

　　为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用”总账账户。

　　是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。

　　该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。

月末结转后，该账户应无余额。

　　该账户应按企业不同的开发现场设置明细账，进行明细核算。

如：

　　开发间接费用—甲开发现场

　　　　　　　　—乙开发现场

　　开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页，以记录和反映各不同的费用项目。

（二）房地产开发成本核算对象类别

　　其开发建设的房屋，按用途不同可以分为以下四种类型：

　　1.为了销售而开发建设的商品房；

　　2.为了出租经营而开发建设的出租房；

　　3.为了安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；

　　4.企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房。

　　房屋开发成本核算对象的确定

　　房地产开发企业的房屋成本核算对象，应结合房屋建设的

　　特点和实际开发情况，按以下原则确定：

　　1.可否销售原则；（能够对外经营销售）

　　2.分类归集原则；（统一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型相似）

　　3.功能区分原则；（组成部分相对独立，具有不同使用功能）

　　4.定价差异原则；（产品类型或功能不同导致预期售价差异大，分别）

　　5.成本差异原则；（建筑差异导致建造成本差异大，分别）

　　6.权益区分原则。

（属于受托代建或多方合作开发，分别）

　　房屋开发的成本项目一般包括以下六个项目：

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。

开发成本-房屋开发明细账

三级明细：

甲房屋

年

凭证号

摘要

借方

贷方

余额

月

日

土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

基础设施费

建筑安装工程费

公共配套设施费

开发间接费

模拟企业基本资料

　　公司名称：

北京星达房地产开发公司

　　成立时间：

2012年1月1日

　　业务期间：

从2012年1月1日开始

　　1.北京星达房地产开发公司1月10收到北京天马投资公司投入的土地使用权，非货币出资评估价：

土地使用权2500平方米，1000万元，使用年限50年，货币资金投资9000万；北京星河投资总公司投资货币资金10000万元存入银行。

　　借：

无形资产-土地使用权　　　　　　　10000000

　　　　银行存款　　　　　　　　　　　　　　　190000000

　　　　贷：

实收资本-北京天马投资公司　　　　　100000000

　　　　　　　　　　-北京星河投资总公司　　　　100000000

　　2.1月10日向北京综合投资公司,北京化工集团总公司,北京东城新兴投资总公司借款。

　　借：

银行存款　　　　　　　　　　　　　　190000000

　　　　贷：

其他应付款—北京综合投资公司　　　　　80000000

　　　　　　　　　　　—北京化工集团总公司　　　　60000000

　　　　　　　　　　　—北京东城新兴投资总公司　　50000000

　　3.1月16日办理土地使用权过户手续，支付契税300000元（10000000×3%）

　　借：

无形资产—土地使用权300000

　　　　贷：

银行存款300000

　　注：

契税、耕地占用税属于财产税，计入财产成本。

　　4.1月19日支付自建办公楼规划设计费10000元。

　　借：

在建工程—待摊支出　　　　　　　　　　　10000

　　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　10000

　　5.1月25日预付办公楼勘察设计费10000元。

　　借：

预付账款—勘察设计—北京建筑研究院　　　10000

　　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　10000

　　6.2月2日支付办公楼勘察设计费，办公楼建筑面积4500㎡（4500×3.36=15120），其他设计费包含庭院市政设施等附属工程12000元，共计27120元。

办公楼设计概算9240750元。

　　借：

在建工程—待摊支出　　　　　　　　　　27120

　　　　贷：

预付账款—勘察设计—北京建筑研究院　　　10000

　　　　　　银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　17120

　　7.2月5日参与土地拍卖，支付土地拍卖押金4000000元。

　　借：

其他应收款—北京市土地交易中心　　4000000

　　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　　　　4000000

　　8.2月6日支付办公楼招标文件编制费（编制工程标底按建设工程总造价的千分之一至千分之三收费。

）

　　借：

在建工程—待摊支出　　　　　　　　10000

　　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　　　10000

　　9.2月8日交纳办公楼基础设施配套费（4500㎡×200元/㎡）

　　借：

在建工程—待摊支出　　　　　　　　900000

　　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　　　　900000

　　10.2月9日支付质检费21812元（房屋建筑、设备安装等工程为建安工作量的千分之二点五）

　　借：

在建工程—待摊支出　　　　　　　21812

　　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　　21812

　　11.2月9日支付招标管理费（招标单位以中标价的万分之五交纳管理费）4162.5元，中标价8325000元。

　　借：

在建工程—待摊支出　　　　　　　4162.5

　　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　　4162.5

　　12.2月12日与宏大监理公司签订办公楼监理合同，支付监理费124875元（8325000×1.5%）

　　借：

在建工程—待摊支出　　　　　　124875

　　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　124875

　　13.2月19日龙泉建筑施工有限公司在办公楼工程投标中中标，中标价8325000元（1850元/㎡），按中标价签订总承包合同，龙泉建筑施工有限公司提交了预付款保函、动员预付款支付申请，经预算合同部审核签字，财务部复核同意按合同价的10%支付工程预付款832500元。

预付款在累计完成工程量30%时开始抵扣。

　　借：

预付账款—工程款　　　　　　　832500

　　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　832500

14.3月15日拍得北京市海淀区太平庄路土地120.6亩（80404平方米），该地块已七通一平，土地出让金546747336元，出让金含城市基础设施配套费，应支付契税16402420.08元（546747336×3%），印花税273374元（546747336×0.5‰），土地出让金首付273373668元，7月15日前支付其余出让金。

　　借：

开发成本—土地开发成本

　　　　　　　　—自用土地开发成本—土地征用及拆迁补偿费　563149756.10

　　　　管理费用—印花税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　273374

　　　　贷：

应付账款—北京市土地资源局　　　　　　　　　　　　　273373668

　　　　　　银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　290049462.1

　　15.3月20日与勘察设计院签订太平庄路项目勘察设计合同，合同金额320021.3元合同签订时支付设计费30%，96484.80元，取得勘查设计报告时支付223536.47元。

　　借：

预付账款—勘察设计院　　　　　96484.8

　　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　　　　96484.8

　　16.3月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报，经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支付1332000元工程款。

　　借：

在建工程—建筑工程　　　　　　1332000

　　　　贷：

应付账款—龙泉建筑公司　　　　1332000

　　17.4月5日支付龙泉建筑公司工程款

　　借：

应付账款—龙泉建筑公司　　　　1332000

　　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　1332000

　　18.4月5日与建筑设计院签订太平庄路项目建筑设计合同，合同金额3850140元，合同签订时支付设计费50%，1925070元，取得设计图纸时支付另50%。

设计费构成：

1.商务写字楼2056332元，2.住宅1758400元，3.门卫用房1800元，4.社区商业用房6400元，5.天然气加压站12000元，6.配电室1200元，7.小区供暖交换站4000元，8.园林绿化景观18608元，9.其他辅助用房2200元。

　　借：

预付账款—建筑设计院　　　　1925070

　　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　1925070

　　19.4月9日委托市政设计院对太平庄路项目小区内上水、下水、热力、煤气、雨水、道路、电力、绿化、围墙等市政设施进行设计，合同签订时暂按115000元的30%预付设计费。

　　借：

预付账款—市政设计院　　　34500

　　　　贷：

银行存款　　　　　　　　　　34500

　　20.4月12日收到太平庄路项目勘察设计院设计文件，支付余款并取得发票。

勘察费计320021.3元，按小区建筑面积126918.4㎡

　　320021.3÷126918.4=2.53元/㎡

单项工程名称

建筑面积

分配标准

分配值

商务写字楼

36076

2.53元/㎡

90190

住宅区

86192

2.53元/㎡

218065.8

社区商业用房

3200

2.53元/㎡

8096

配套设施

门卫用房

90

2.53元/㎡

227.7

天然气加压站

60

2.53元/㎡

151.8

配电室

60

2.53元/㎡

151.8

小区供暖交换站

200

2.53元/㎡

506

园林绿化

930.4

2.53元/㎡

2353.912

其他辅助用房

110

2.53元/㎡

278.3

单项工程名称

建筑面积

设计概算

经济技术指标

单位造价

居室套数

户型

平均户/㎡

商务写字楼

36076

137088800

3800

1号楼

5472

9849600

1800

48

3-3

114

2号楼

5472

9849600

1800

48

3-3

114

3号楼

5472

9849600

1800

72

76

4号楼

5472

9849600

1800

72

76

5号楼

5472

9849600

1800

72

76

6号楼

5472

9849600

1800

72

76

小计

32832

196186400

384

7号楼

13340

28014000

2100

135

-4

92.64

8号楼

13340

28014000

2100

135

-4

92.64

9号楼

13340

28014000

2100

135

-4

92.64

10号楼

13340

28014000

2100

135

-4

92.64

小计

53360

112056000

540

社区商业用房

3200

5376000

1680

门卫用房

90

122400

1360

天然气加压站

60

237600

3960

配电室

60

252900

4215

小区供暖交换站

200

664000

3320

园林绿化

930.4

1442120

1550

其他辅助用房

110

137500

1250

小计

4650.4

8232520

合计

126918.4

453563720

924

单项工程名称

建筑面积

设计概算

经济技术指标

单位造价

居室套数

户型

平均户/㎡

　　注：

1-6号楼六层住宅；7-10号住宅高层，地上15层、地下1层　　

　　借：

开发成本—房屋开发成本

　　　　　　　　—商品房（商务写字楼）—前期工程费　　90190

　　　（住宅楼）—前期工程费　　　　　　　　　　　　　218065.76

　　　（社区商业用房）—前期工程费　　　　　　　　　　　8096

　　　（配套设施）（门卫用房）—前期工程费　　　　　　　　227.7

　　　（天然气加压站）—前期工程费　　　　　　　　　　　　151.8

　　　（配电室）—前期工程费　　　　　　　　　　　　　　151.8

　　　（小区供暖交换站）—前期工程费　　　　　　　　　　506

　　　（园林绿化）—前期工程费　　　　　　　　　　　　　2353.91

　　　（其他辅助用房）—前期工程费　　　　　　　　　　　278.3

　　　　贷：

预付账款—勘察设计院　　　　　　　　　　　　　　　　　　96484.8