最新版上东国际可研报告定稿.docx

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最新版上东国际可研报告定稿

第一章城市区域背景与项目提出

1.1城市背景

1.1.1城市基本概况

南宁，广西首府，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，是西南各省最便捷的出海通道，也是西部各省区唯一沿海的省会城市。

在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点。

2005年南宁再次调整行政区域，南宁城区由原先的5个变成现在的6个，城区面积由原来的1834平方公里扩大到6559平方公里，人口增加90万，全南宁区域人口达到440万。

这表明南宁市的城市建设规划将进入一个新的阶段。

1.1.2优越的地理区位

南宁位于广西南部偏西，北回归线以南，处于东经107°45’至108°51’，北纬22°32’。

南宁地处丘陵山区地带，座落在四面环山的小盆地，平均海拔80至100米，最高处为496米。

属珠江水系的邕江贯穿市区，水资源丰富。

南宁东邻粤、港、澳、南临北部湾，背靠云、贵、川大西南，具有沿江、沿线、沿边、沿海的“四沿”优势。

南宁市区距钦州湾104公里，防城港173公里，北海市204公里，是云、贵、川大西南货物进出海大通道的重要咽喉，也是连接东南沿海和西南腹地这一经济区域的“结合部”。

南宁距中越边境仅100多公里，毗邻南宁的7个县（市）与越南接壤，陆地边境线长1020公里。

为发展与东盟十国，尤其是人口排名第二的越南的贸易来往提供了优越的地理环境。

1.1.3城市国民经济与社会发展状况

●国民经济总量概况

表一：

南宁市历年GDP与三大产业一览表（按当年价格计算）

年份

GDP

第一产业

第二产业

第三产业

产值

（亿元）

增速（%）

产值（亿元）

增速（%）

产值（亿元）

增速（%）

产值（亿元）

增速（%）

2000年

377.94

6

87.66

3

105.37

3

184.91

9

2001年

412.96

9

88.49

1

111.14

5

213.32

15

2002年

451.71

9

93.01

5

122.45

10

237.25

11

2003年

502.53

11

95.65

3

148.46

21

258.42

9

2004年

588.86

13.2

102.75

7

184.97

25

301.14

17

（表一数据来源于历年《南宁市统计年鉴》和《2004年南宁市国民经济和社会发展统计公报》）

表二：

南宁历年GDP走势图

“十五”时期，南宁市国民经济持续稳定发展，从2000年到2004年全市国内生产总值年均增长为9.64%。

政府“136”工程的继续推行，很大程度刺激了区域经济的快速发展。

每年一届的中国——东盟博览会由南宁举办，对南宁市的经济发展起到积极的推动作用，能吸引更多投资，从而拉动GDP增长。

而泛珠江三角洲的产业推进，也为南宁的经济发展注入了新的活力。

●经济结构与主要产业

2000年以来，南宁市国内生产总值的产业结构呈明显的Ⅲ>Ⅱ>Ⅰ型，这表明南宁市目前的经济产业结构较为合理。

表三：

南宁第三产业与GDP关系图

自2001年以来，南宁的第三产业产值已经占GDP产值的50%以上。

这意味南宁已经形成了以第三产业为龙头的城市产业结构，南宁市相对较低的产业调整代价，使南宁市在未来的发展中更能适应新经济的业态。

而房地产业属于第三产业，南宁的房地产业在利好因素的推动下，会有持续将健康发展。

1.1.4城市规划发展

城市总体规划是城市建设发展的龙头，自1992年南宁市经国务院批准为享受沿海开放城市政策的城市，并随着国家把广西作为西南地区出海通道战略决策的实施，使南宁作为区域经济中心的城市地位日显突出。

南宁市政府紧紧抓住这一历史性机遇，及时果断地调整了全市经济社会发展战略，围绕构筑大西南出海通道枢纽和建设现代化城市的目标，重新修编了总体规划。

南宁的城市性质、规模、和发展目标确定为：

●城市性质

南宁市是广西壮族自治区首府，全区政治、经济、金融、文化、信息中心，我国西南出海通道的枢纽，具有民族特色、亚热带风光的现代化园林城市。

把南宁初步建设成连接祖国西南、中南和东南亚的战略枢纽，经济、文化繁荣，科技、信息、金融发达，产业结构合理，环境优美，现代化的区域中心城市。

●人口及用地规模控制

A城市实际居住人口：

2000年110万人，2010年210万人。

B建成区建设用地：

2005年114平方公里；2010年155平方公里。

●城市发展目标

充分发挥南宁市作为我国大西南出海通道的枢纽城市，使广西真正成为大西南的重要出海通道和出海口，使广西成为中国特别是周边省区与东盟经济合作的重要窗口和桥梁。

努力实现国民经济的持续、稳定、快速发展，尽快赶上全国大中城市先进水平，人均主要指标达到小康水平。

1.1.4近期目标实现的可能性预测分析

根据南宁市统计局发布的统计公报，南宁市“十五”计划的第四年2004年全市国民经济的运行状况良好，国民经济各项指标均基本完成或超额完成“十五”计划目标的要求。

2004年实现国内生产总值588.86亿元，比上年增加13.2%。

随着南宁市内外基础设施建设的进一步完善，大通道中心和枢纽功能的逐步形成，南宁市经济发展的内在动力将被激发；同时，国家宏观经济经过近几年在全球性经济紧缩的形势下，仍保持了较高的经济增长速度。

宏观经济环境向好的方向转变，未来的经济将持续快速增长。

在各方面的因素综合作用下，我们有理由相信，在2005年，南宁市将取得大大超越2004年前的经济发展，从而全面超额实现南宁市的中期发展目标。

1.2项目区域优势

●高档住宅区：

本项目所在地周边精品楼盘林立，往东有高档别墅区龙胤花园、新天地别墅，向西为大自然花园、香榭里，比邻者则有山水荣和美地、翡翠园等，其作为邕城高档住宅区的概念已经得到确立和认可。

●升值潜力大：

项目所在的凤岭开发区作为南宁市重点规划区域，经过业界的前期炒作及随着区域内各个高档地产项目的建设，其作为南宁生活区新贵的地位已勿庸置疑，在琅东成功成为南宁市CBD而地价飙升之后，凤岭作为琅东概念的延续，其作为高档生活住宅区的升值潜力可望而见。

●交通便利：

在经过前一段的规划和建设，凤岭区域内道路宽阔平坦、公共交通便捷，于交通一项无任何后顾之忧。

●南宁大门户：

项目所在地为缔接南北高速公路的进城大道，直接作为南宁的大门户迎对八方宾客及本城出游回乡的市民，可使人产生深刻的产品印象。

●自然景观好：

项目所在地背对青山秀色，前望仙葫原始自然美景，具有良好的自然景观；远离城市居民密集居住区，空气质量好。

●东盟商圈概念：

项目与东盟博览会主会场同处一线，处于会展商圈的辐射范围内，有良好的人气吸引指数。

●枢纽作用：

南宁的东边发展始终是最有前途的。

尽管江南，相思湖也在发展，但从整个广西的发展来看无疑还是东边最有前途。

国家要西部打开发，肯定会有大动作，如果广西要走在前面，必定是南宁－北海－钦州－防城这条线先行。

这将对项目所在地带来极大的商业价值，升值空间进一步得到确认。

●靠近车站：

出行便利，易凝聚人气，从而提高商业价值。

1.3项目提出

●近年来，南宁市政府为了加快城市化发展进程，优化城市布局，树立高品位的城市形象，营造良好的生态环境和投资环境，提高市民居住水平和生活质量，增强城市的凝聚力、辐射力和竞争力，促进城市建设和经济社会发展的良性互动，决定以创建“中国绿城”为目标，在南宁进行大规模的城市发展和城市改造运动。

●根据政府的规划，凤岭片区以“一路（民族大道）四个中心（政治中心、旅游中心、体育中心、旅游休闲中心）”为发展格局。

城市主干线———民族大道延长线贯穿其中，民族大道以北规划为未来城市高尚住宅区，南边以城市级会展、体育、文化、青秀山旅游休闲等市政设施为主。

在居住区的核心地带还将设置４个商业服务中心，用于金融、贸易、服务和市场设施。

将南宁市凤岭新区定位为集生态型住宅区与政治文化休闲中心于一体的新城市中心。

●南宁阳光壹佰置业有限公司基于多年的房产经验和对南宁商住楼及住宅市场的了解，在经过深入的区域及行业调研后，结合企业在南宁的发展策略，决定在凤岭区启动阳光100上东国际项目的发展计划。

第二章项目发展总体构想

2.1项目总体定位

根据本项目的自身地形特点、区位特征及规划要求，定位为集酒店、办公、居住、商业等城市建筑综合体。

2.2项目目标

本项目初步定位为三大功能，包括商业、办公、居住。

在同一个小区里，它们之间的关系是既对立又统一，对立是指商业、办公对居住环境造成局部的破坏或产生不协调的作用；统一是指商业、办公、居住都是与人的生活息息相关的，均可以用“生活”将其统一协调。

充分整合本项目的优势资源，使居住、商业、办公功能三者优势互补，弱化对立，强化统一，形成协同发展的良好局面。

2.3项目品质定位

2.3.1项目的品质定位

——“中偏高档的、开放的、缔造城市生活梦想的中型社区”

根据阳光100的历来的产品先来看，阳光100的目标客户是20—40岁间的新兴白领阶层；以及从琅东、凤岭区域内的房产物业档次来看，凤岭被定位为南宁市的CLD（中央居住区）。

这些因素决定了阳光100·上东国际的市场档次的定位应为中高档以上。

至于中档与高档物业的比例应为多少，这需要分析南宁市的房地产市场的供需状况而定。

2.3.2项目形象定位

●诠释一个理念：

为城市创造价值，实现中国人的城市梦想；

●弘扬一种风格：

更简朴、更自然、更自由、更青春的生活方式；

●聚焦一个时代：

面向城市新兴白领与新兴中产阶级；

●把握一个目标：

让中国人住上世界上性价比最好的房子；

2.3.3定位依据

●满足市场需求：

本项目主要是顺应市场需求，面向城市新生代提供适度产品，并面向高收入者提供适当的高端产品，因此项目在整体面貌上应以中高档次入市。

同时，充分发挥阳光100在南宁已有品牌优势。

●市场竞争需要：

项目周边中高档楼盘如荣和山水美地、翡翠园销售态势良好因此，要吸引本区购房者或者拉动外区购房者，并与周边楼盘竞争，就必须提升项目物业素质，增强项目本身的市场竞争力。

2.4项目SWOT分析

2.4.1项目优势

●具有地理优势，处在高档住宅区地域内，彰显高尚的生活品位，有很有的升值空间。

●交通的便捷性具有优势。

●自然景观好。

而高层建筑产品更具有震撼力。

●高层住宅富有时代感和现代生活品位，有市场亲和力。

●建筑外观时尚

2.4.2项目劣势

●周边社区不成熟，配套尚欠完善，生活不便及子女教育问题受到影响。

●作为高层建筑，公摊面积大，住户利益受到影响较大。

●建筑密度和容积率较高。

●市场竞争激烈。

●价格相对整个城区来说偏高，客户群体受到一定限制。

●临近公路，环境受到一定影响。

2.4.3项目机会

●南宁经济运行总体形式良好，处于平衡高速增长期，房地产发展具备了良好的基础环境，保持着稳定的发展势头。

●随着经济增长和城市建设的步伐加快，琅东新区已日益成为房地产市场的热点区域，并且将来的南宁CBD将东移至东盟商贸城一带。

商品房销售的节节攀升趋势反映了市场需求的旺盛，是本项目面市的利好环境。

●南宁市的城市化进程日益推进，大规模的旧城改造、拆迁安置促成了对各类档次住宅的大量需求，已有住宅项目虽已占据部分市场，但仍有大量供需空缺需要填补。

●中国－东盟商贸城的建成将汇集各地商业资源，增强商业氛围，势必带动此片区物业的升值。

●随着市政建设和城市生活配套的不断完善，片区内多个住宅（荣和、翡翠园）、商业项目（上东国际）的陆续开发、入伙，项目地的知名度将不断获得提升，区位价值也日益显现并将逐步提高。

●通过前期市场研究发现，市民对琅东CBD规划，中国—东盟商贸城建设等信息知晓度极高，对片区的发展前景十分看好，对未来有乐观的预期，对于在琅东新区置业有较强意愿。

●南宁的市政规划一方面增强了消费者对区域的信心，另一方面为本项目的远期开发和销售提供了市场机遇，与商务中心区相适应的居住、购物、休闲和办公等多方面功能需求的扩大，恰与本项目的定位理念——“建筑综合体”不谋而合。

●南宁二中已经拟落户在此区域；民族高中也将进入本区域，这些都将成为本区域的教育配套设施。

2.4.4项目挑战

●本项目规划的建筑形式和功能多样，要进行准确的、适应市场需求的目标客户定位和产品定位有一定难度。

●本项目营销主题的选择和开发节奏的把握对项目的入市形象及后续发展至关重要。

●周边片区内几个大型楼盘（如荣和山水美地、翡翠园、航洋国际城等）规模较大，且同样具有品牌优势，产品定位各有与本项目重合，其景观及低密度优势明显，且其住宅部分定价也相对较低，因此将对本项目的入市及销售构成直接威胁。

●南宁市居民购房具有强烈的地域“惯性”，本项目对原新城区居民的吸引力不言而喻，但对江南区及城北区居民的吸引要小得多。

●限制商住楼（讨论中），央行加息，按揭首付的增加，契税有所上调等都会在一定程度上抑制消费者的购房需求。

●目前，本地块周围仍有一部分土地储备，还有部分已经拍卖但尚未开发的土地，不排除这些潜在的竞争对手对本项目的影响。

第三章项目市场支持分析

3.1项目的产品构成

以阳光100上东国际项目的开发初步总体构想，项目最直接面对的是南宁市城区的酒店商务、住宅、写字楼及商业市场。

因此项目的产品有以下几种类型：

●四星级酒店（提供优质服务的高级场所）

●ＳＯＨＯ楼（商住两宜的公寓）

●纯住宅区（小高层及多层住宅的纯居住区）

●写字楼（高级商务办公场所）

●商铺及会所

3.2商业市场

从南宁整个城市发展趋势来看，项目所在的凤岭区与琅东是新城发展的中心，将担任着南宁中央商务区、中央形象区、中央居住区的角色。

随着交通、办公、居住、文化等物业的建成投入使用，将会带来一个较为庞大、消费水平较高的固定消费群体。

南博会落户凤岭，会展经济的启动，将使扩大商业物业的需求，促进商业物业的发展，同时使区域辐射能力大大加强，带来更大的人流量，为酒店业带来无限商机。

阳光100上东国际处于新商圈的核心地带，具有得天独厚的地理位置，开展四星级酒店项目，并引进国际著名酒店业品牌进行管理，为后期的招商工作奠定了良好基础。

3.3公寓市场

随着南宁城市的发展，国内国际商业文化交流日益增多，高收入的短期流动人口将会在未来几年内快速增加，这对公寓提供有力的终端消费市场支持，而这些物业的高投资回报资回报特点，也吸引大量的中间投资购买客户群体。

在南博会的直接影响下，凤岭区内的商务配套功能逐步凸显。

南宁人大会堂、国际会展中心已投入使用，东盟国际商贸城、东盟使馆区已动工建设，建成后将大大增加凤岭区的商务功能，丰富凤岭区的ＣＢＤ内涵。

届时，凤岭区的公寓市场将出现供不应求的情况。

阳光100上东国际项目按国际标准设计配备的高档ＳＯＨＯ公寓，将满足这一潜在的市场需求，有良好的市场前景。

3.4纯住宅区市场

在政府的规划建设中，凤岭区域将建设成为南宁市一个人口规划为30万，以高级商住、文教设施建筑和休闲公园为主的生态绿化完备的新区。

随着南宁城市地位的不断提升，作为广西省会城市的核心凝聚力得到进一步的体现，玉林、贵港、河池、钦州及周边等广西二三线城市的中高收入消费者纷纷涌入南宁房地产市场，而且不约而同地选择了凤岭区域，据统计，目前凤岭区域在售的楼盘中，大多数楼盘都有近３０％—４０％的成交客户为“外地客”。

展经效应，凤岭区域的房价近两年来一路左右。

在诸多利好的支持下，凤岭区域的住宅房价仍然具备一定的上行空间。

3.5写字楼市场

目前，南宁市的商用写字楼，绝大部分是九十年代初期建设的物业，普遍地存在功能落后、配套不全、管理落后等问题。

而这之后近十年期间。

南宁市的商用写字楼发展，一直处于基本空白的状态，现在的写字楼物业，已不能满足日益增长的市场需求。

随着南宁作为区域中心城市的地位更加强大，广西全区将有更多的企业将总部设在南宁，而城市规模的扩大，也将吸引更多的区外、国外机构，将办事机构落户南宁，这将为南宁的高档写字楼物业提供有力的市场支持。

据市场人士预测，南宁商务的需求在120万平方米至150万平方米。

根据市场接受度以及经验数据来看，房地产市场的物业配比为：

住宅占82%至85%，商业物业占10%，写字楼占5%左右。

这两年，南宁写字楼物业仅占整个房地产市场的3%。

而在发达地区，同等区域、同等档次，写字楼的物业价格比住宅物业要高出1.5倍左右。

因此，以南宁第三产业的发展趋势看，南宁写字楼市场具有较大的发展潜力。

本项目的写字楼设施是按照智能化写字办公的高标准设计，拥有完善的服务配套设施和先进的物业管理模式，并与东盟博览会主会场同处一线，处于会展商圈的辐射范围内，将对各外地驻邕企业产生巨大的吸引力。

3.6项目经营模式

针对阳光100上东国际项目开发产生的不同物业产品及设施，我们按房地产开发惯例设定其经营模式：

A采取的出售经营模式：

●住宅物业

●公寓类物业

●商铺物业

●写字楼物业

●停车场

B自建自营模式：

●小型娱乐设施

C物业出租（或招商）经营模式：

●主力店

●停车场

3.7项目市场预测

3.7.1根据项目发展的总体构思，以及本项目在外部的资源禀赋如城市区位的优势与竞争力，再结合阳光100上东国际项目通过投资开发后形成的项目内部竞争优势，进行综合的分析评估，我们认为，阳光100上东国际项目开发具有足够的市场支持力。

3.7.2经过研判，我们认为，阳光100上东国际项目的写字楼物业将是一个销售热点，在写字楼的带动下商务公寓、纯住宅区也将成为人们的理想居住场所。

第四章项目建设条件分析

4.1地块区位状况

阳光100上东国际项目位于南宁市的城市主干道——民族大道与铜鼓岭的道路交叉口东南侧。

本项目占地68亩，总建筑面积：

185662.9㎡，用地性质为综合性用地，容积率：

4.1，项目地紧临中国东盟商贸城，周围临近项目有翡翠园、荣和山水美地、新天地别墅、恒大.苹果园、万象空间，向西一公里是南宁会展中心，离桂北高速、城市高速环道仅0.5公里，交通十分便利。

凤岭被南宁市定位为CLD（centrelivingdesire中央居住区）和琅东CBD的延伸区域，区位优势不言而喻。

目前凤岭区域的CLD功能已经形成雏形，而CBD的功能尚未形成，但在规划中的中国东盟商贸城建成之后，凤岭以至项目地块的CBD功能将逐一显现。

区位价值将得到进一步的提升。

4.2地形地貌特征

地块属丘陵坡地，现已平整陡带坡度。

4.3地块景观分析

坐靠有南宁绿肺之称的青秀山风景区、左临石门森林公园、面临凤岭，右临南宁城市入口，风景优美。

最重要的现在在售的荣和山水美地以及翡翠园项目，为项目地的提升提供了支持，整个凤岭区域的CLD气氛已初现。

4.4周边配套情况

本项目距离市琅东车站0.5公里，离南宁市二中新校址1公里。

荣和山水美地有将近有10000平米的社区配套设施，而且距离公路边较近，但是招商工作进行迟缓，原因可能与凤岭的居住人数太少有关，所以说凤岭现今的商业、商务气氛还不是太浓厚。

还有待市场的培育。

4.5地块交通状况

交通便利，位处城市中心主干道——民族大道，民族大道横贯大半个南宁，道路宽敞，前往市中心及各商业圈都十分快捷。

4.6与其他城区的关联性

凤岭属于南宁新兴高档片区，位处南宁东端，西紧邻城市中心地带。

南下有朗西，江南区，待葫芦顶大桥通车后，凤岭与江南间的距离将被拉近。

凤岭与城北区相隔较远，但是随着外环道路的开通，它们之间的距离也被拉近。

第五章项目主题及规划纲要

5.1.1项目的主题发展理念为：

中偏高档的、开放的、缔造城市生活梦想的中型社区

5.1.2根据阳光100上东国际的项目总构思，项目将以四星级酒店、高品质商务公寓、智能化的写字楼及舒适的纯居住区四部分为开发导向，结合项目作为CLD的发展潜力，营造一个时尚、现代的高尚社区。

5.2规划指导思想

根据项目提出的总体构思、目标要求及资源条件，阳光100上东国际的规划指导思想是：

5.2.1以时尚都市主义的规划原则，按城市居住最新标准，规划拟建一个商务、居住、办公并重的建筑综合体。

5.2.2充分利用项目基地的资源优势，并结合区域的发展远景规划，与南宁建设成华南、西南地区新兴热点城市的目标相结合，全面带动本项目作为区域中心的形成和发展。

５.３项目交通规划

由于本项目的目标客户群是具有一定经济基础，追求高素质、高品位生活的人群。

根据居民的特点，居住区交通规划以私家车为主，公共交通车为辅。

５.４技术经济指标

根据项目的发展目标及规划构思，项目的规划技术经济指标初步设定如下表：

规划技术经济指标预设表

总建筑面积（地上面积）：

185662.9㎡

其中

酒店建筑面积：

30866㎡

写字楼面积：

36248㎡

SOHO楼面积：

31800㎡

商业面积：

12389㎡

住宅面积：

71372.2㎡

会所面积：

2987.7㎡

另外：

地下面积：

95096㎡（其中地下一层18986㎡，地下二层38055㎡，地下三层38055㎡）

第六章项目计划与组织

6.1项目的组织管理

6.1.1阳光100上东国际项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方北京阳光壹佰置业有限公司与兖矿集团唐村实业有限公司共同投资注册南宁阳光壹佰置业有限公司，作为本项目的直接业主单位。

6.1.2项目的开发建设推动深度的专业化合作模式，在项目的规划、建筑设计、工程监理、成本控制、营销代理、物业管理等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目开发的综合素质全优。

6.2项目的建设计划

根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用整体开发，按市场变化进行弹性控制的推进模式，并在推进的节奏上遵循如下原则：

6.2.1前期准备及设计，初步预计从2005年9月到2006年2月，并计划于2006年9月开盘。

6.2.2整体建设分三个标段，初步预计建设期为2006年2月到2008年8月。

6.2.3项目总工期约为两年半。

第七章投资成本估算

7.1投资估算说明

7.1.1估算的范围

本建议书的投资估算范围包括阳光100上东国际项目企业投资开发部分。

对于企业的投资，本报告按一个商业性房地产项目所涵盖的成本构成进行测算，包括从建设用地的获取费用到开发建设的投资等。

7.1.2估算的依据

●本建议书对阳光100上东国际的发展总构思、规划设计引导及估定的技术经济指标。

●广西区内、南宁市同类建设项目的投资估算指标。

●企业方项目前期已洽商的土地出让价格协议。

●国家及南宁市政府有关基建、房地产项目的各类规费文件。

7.2部分费用的计算指标

7.2.1土地投资

项目估定受让面积为68亩，地价款协定为220万元亩，经过测算，计入契税后建筑面积每平方米土地费用为500元，土地投资估算：

14037.945万元

7.2.2项目前期费用

项目前期工作费用包括项目规划、勘察、设计、项目咨询等项费用按国家有关规定及国际上专业机构的收费标准进行测算，按200元建筑平米预计，共计5615.178万元。

7.2.3建安工程费

建安工程费，按南宁市目前的工程成本水平，对本项目内的各类建筑的建造成本，估定为框剪结构，均按1200元建筑平米预计，共计