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统计学课程论文

天津农学院

课程论文

（2012—2013学年第一学期）

题目：

关于2011年广东省主要城市

房价走势的分析报告

摘要

中国人一向非常重视住房问题，所谓“金窝银窝不如自家狗窝”，有自家的住宅比一切都重要。

这才造就了现在即使房价多么高涨，老百姓都要拼命买房，房地产商完全占据主导。

为了抑制这种趋势，确保广大老百姓有房可住，近年来，国务院每年都会出台相关政策对房地产进行调控，尤其是2010年以来先后三次出台了房地产调控政策，而且调控力度不断加大，最令人关注的是“限”令，如“限购”、“限贷”等。

然而，从现在种种迹象表明，调控政策没有取得预期的成效，高房价仍未完全“降服”。

所以才令我们产生了研究房价走势的想法。

希望通过所学的统计学知识对搜集到的房价数据进行分析，探究房价的波动走势，同时了解，政府为了调控房价所采取的一系列措施，对一线城市和二三线城市产生什么的影响，通过我们的分析，提出能我们觉得更有效、更有针对性调控一线和二三线城市房价的建议。

关键字：

住房问题；房地产调控政策；房地产；数据进行分析

1引言

对于中国目前的社会普遍认知而言，“住房”跟“水”、“电”一样，都是人民生活所必须的东西。

社会对于住房的刚性需求，在可以预见的相当长的时期内是不会有所削减的。

那么，最为拥有强大宏观调控能力的社会主义国家，政府有理由对于“房产”这种特殊的商品进行行政手段的调控。

我们对于水价、电价的小幅度调整尚可以进行详尽的调研和论证，可是对于住房的非理性上涨，为什么却要听之任之，使得越来越多的居民无力支付呢。

接下来我们分析一下住房情况。

2调查过程

2.1调查步骤

2.1.1调查步骤介绍

经过调查和数据收集，选取了广东省7个主要城市2011年1-9月的房价（单位：

元/平方米）作为我们的数据分析源，以统计分组为起始，对数据进行处理，分为三大类别；首先验证房价是否符合正态分布，这是进行后续分析的基础环节。

接着，分别对同一地区不同月份的房价进行分析；再对整体的进行分析；最后，根据分析所得结果得出相关结论。

2.2　调查主要特点

对几个广东主流城市的房价进行了调查

3调查方法及数据分析

3.1调查方法

调查方法为报告法。

利用广东省7个主要城市2011年1-9月的房价为数据资料。

3.2分析工具

金山EXCEL软件、SPSS数据分析软件

3.3调查方法及分析

3.3.1广东省7个主要城市2011年1-9月的房价

收集了广东省7个主要城市2011年1-9月的房价的有关数据，并计算9个月中房价的平均值如表1所示和最大值如表2。

接着根据增长率的大小将91至10年分为4组，如表2所示。

再根据人均占有量的大小将数据分为六组，如表3所示。

表12011年1-9月主要城市的房价及各个地点的平均房价单位：

元/平方米

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

平均数

深圳

22782

22735

23268

22837

21544

21915

23254

22993

24361

22854.33

广州

13867

13800

14469

14351

14664

14587

14778

14950

14490

14439.56

珠海

13438

11094

11701

11259

11875

11099

11048

11548

11808

11652.22

佛山

9142

9069

9703

9471

9975

9012

9289

10001

10317

9553.222

汕头

8165

7970

8009

7872

8525

7896

7997

8406

8174

8112.667

东莞

7523

7366

6995

7425

7283

7717

7615

8134

7656

7523.778

惠州

5717

5634

5558

5863

6094

6021

6038

6296

5812

5892.556

表22011年1-9月主要城市的房价及各个地点的最大值单位：

元/平方米

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

最大值

深圳

22782

22735

23268

22837

21544

21915

23254

22993

24361

24361

广州

13867

13800

14469

14351

14664

14587

14778

14950

14490

14950

珠海

13438

11094

11701

11259

11875

11099

11048

11548

11808

13438

佛山

9142

9069

9703

9471

9975

9012

9289

10001

10317

10317

汕头

8165

7970

8009

7872

8525

7896

7997

8406

8174

8525

东莞

7523

7366

6995

7425

7283

7717

7615

8134

7656

8134

惠州

5717

5634

5558

5863

6094

6021

6038

6296

5812

6296

表32011年1-9月主要城市的房价及各个地点的最小值单位：

元/平方米

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

最小值

深圳

22782

22735

23268

22837

21544

21915

23254

22993

24361

21544

广州

13867

13800

14469

14351

14664

14587

14778

14950

14490

13800

珠海

13438

11094

11701

11259

11875

11099

11048

11548

11808

11048

佛山

9142

9069

9703

9471

9975

9012

9289

10001

10317

9012

汕头

8165

7970

8009

7872

8525

7896

7997

8406

8174

7872

东莞

7523

7366

6995

7425

7283

7717

7615

8134

7656

6995

惠州

5717

5634

5558

5863

6094

6021

6038

6296

5812

5558

由表1、表2、表3所描述的数据，例如西安市深圳1月到9月的最大值为24361，最小值为21544，并结合所有数据，不难得出，这几个月房价的变化还是比较大的。

同理可得，其他地区的房价变化也比较大。

为了更好的了解房价的趋势和波动，以及给我们生活带来的影响，我们将从以下三方面进行分析：

3.3.2各城市房价变化分

图12011年1-9月7大城市的房价变化的折线图

图22011年深圳、广州和珠海的房价折线图

如图1，反映出珠三角九市的房价在前三个季度，有小幅度的波动，但基本趋于稳定。

这里我们特选三个分别代表高、中、低价格的城市进行分析：

如图2，三个城市中，深圳波动最大，广州次之，惠州最稳。

其原因主要是中央对房价较高的几个主要一线城市加强调控力度，年初，“新国八条”的出台，使深圳和广州两个城市的房价进入低开状态，但是这两个城市最终还是波动上升，哪怕中央再紧缩银根，限制房贷，或者不断颁发“限购令”，也无法浇灭两地房地产市场的热火。

而以惠州为代表的二三线城市，所受到政策影响比一线城市小，在调控期间房价依然平稳，可见中央调控的主要对象是一线城市。

5月份，由于“五一”黄金周的到来，各地的成交量和放假都有或大或小的增长，而深圳房价却在此时反常地下降，那是因为，五月份深圳再次启动“限购令”，抑制房价上扬，而且在4月底，中海在深圳启动的大规模降价推盘计划。

据悉，中海在深圳的两个项目中海康城国际、中海塞纳时光共推出了1349套“限价房”，11000元/平方米左右的均价比市价低了近2000元。

降价的作用还是很明显，这也明显拉低了整个深圳的房价的均值。

3.3.3各城市房价描述统计数据和分析

表4关于各城市房价的描述统计数据

深圳

广州

珠海

平均

22854.33

平均

14439.56

平均

11652.22

中位数

22837

中位数

14490

中位数

11548

标准差

809.2605

标准差

386.5421

标准差

742.758

方差

654902.5

方差

149414.8

方差

551689.4

峰度

1.008724

峰度

-0.26575

峰度

4.687609

偏度

0.144581

偏度

-0.7334

偏度

1.993972

最小值

21544

最小值

13800

最小值

11048

最大值

24361

最大值

14950

最大值

13438

佛山

汕头

东莞

惠州

平均

9553.222

平均

8112.667

平均

7523.778

平均

5892.556

中位数

9471

中位数

8009

中位数

7523

中位数

5863

标准差

468.6765

标准差

226.9108

标准差

317.7541

标准差

239.2593

方差

219657.7

方差

51488.5

方差

100967.7

方差

57245.03

峰度

-1.31296

峰度

-0.26733

峰度

1.279546

峰度

-0.74204

偏度

0.395143

偏度

0.908467

偏度

0.354732

偏度

0.215299

最小值

9012

最小值

7872

最小值

6995

最小值

5558

最大值

10317

最大值

8525

最大值

8134

最大值

6296

图32011年7大城市9个月份的房价均价

表5各城市五个特征值的列示表

深圳

广州

珠海

佛山

汕头

东莞

惠州

下四分位

22735

14351

11099

9142

7970

7366

5717

最小值

21544

13800

11048

9012

7872

6995

5558

中位数

22837

14490

11548

9471

8009

7523

5863

最大值

24361

14950

13438

10317

8525

8134

6296

上四分位

23254

14664

11808

9975

8174

7656

6038

从整体来看，我们第一感觉就是房价各个城市的差距很大，再结合图3可以看出各地房价的集中趋势：

深圳遥遥“领先”于其他城市，平均房价22854元/平米，中位数也高达22837元/平米，广州、珠海分居第二、三位；佛山、汕头、东莞的房价较低，且差距不大，7000元/平方米到10000元/平方米之间；惠州的房价在几个城市中最低，房价均值只有5892元/平方米。

房价均价，直接体现该城市的房价水平。

为何各城市房价水平会呈现这种现象呢？

究其原因，最基本的想必就是经济发展程度，经济相对发达的一线城市城市化进程较快，吸引大量农村人口，地少人多，造成了房价的高涨。

而经济相对落后的二线城市，生活水平、生活质量较一线城市差，吸引不了外来人口，人口压力不大，住房相对充足，房价水平相较于一线城市就低了。

从房价的离散程度的来看，由箱子的大小和上下四分位数的差值可得知佛山、珠海和深圳的的离散程度较大，汕头的离散程度最小。

同时由表2可知，深圳和珠海的标准差分别为809.2605和742.758，而汕头的标准差仅为226.9108，离散程度明显知。

从房价的偏态峰度来看，由图4可知，珠海显然为严重右偏，大部分房价集中在11000元/平方米左右，深圳房价为轻微右偏分布，其他城市均呈现的接近正态分布。

同样是一线城市，同样是人口集中，经济发达，土地资源稀少的广州和深圳的房价差距如此之大，深圳比广州的房价平均每平米高出近一万，其中深圳的极高房价及极低房价也较突出，同时两者的离散程度也较大，深圳房价为右偏分布，而广州的呈现接近正态分布。

经过我们调查、研究发现以下原因：

1.广州政府出台了一系列控制房价的政策，是全国做的最好的城市。

2.广州政府将城建及社会保障建设俩部门分开，严格按照一定比例建设保障性住房，廉租房的，有效控制了房价。

3.广州市政府做了大量的宣传，人民房价跟风的“热情”远小于深圳人民。

同样是二线城市，珠海和佛山的房价差距也很大，相比之下珠海较为分散，汕头和东莞的房价差距较小，两者却较为集中。

我们分析其中的原因，珠海和佛山房地产开发不同档次差距大，贫富水平差距大。

而东莞和汕头整体经济发展水平较为一致，人们贫富差距小，房产开发档次较集中，加之政府措施：

（1）珠海和佛山政府大量建设高质量廉租房、保障房和经济适用房。

（2）合理规划高档住宅的建设，科学引导购买。

（3）限制土地价格。

3.3.4各城市成交价格的增长率

从去年至今，国务院出台多条房价调控政策，就是为了利用宏观调控抑制房价快速增长，并且在今年初的“两会”当中提到各地方政府务必加快保障性住房的建设；在这些政策和方案的出台之下，广东省主要城市房价水平得到控制，同比和环比价格增长缓慢甚至出现下跌现象。

我们查询到广东省的7个主要城市，分别是深圳、广州、珠海、佛山、汕头、东莞、惠州。

从以上分析计算出广东省主要城市在2011年1月至9月份一手房成交价的平均增长率，如下图所示：

表6广东省主要城市1-9月份一手房成交价平均增长率

城市

平均增长率

深圳

0.91%

广州

0.57%

珠海

-1.31%

佛山

1.67%

汕头

0.11%

东莞

0.34%

惠州

0.29%

图42011年7大城市9个月份的平均增长率

除此之外，我们还将广东省这7个城市列为两类进行平均增长率的计算分析，其中一线城市广州和深圳的平均增长率为0.74%，而二、三线市仅有0.22%

3.3.5　广东房价的趋势分析

由此可见，在国家房价政策的调控下，暂时遏制了疯涨的房价，全国一手房的成交价格也随着楼盘成交量的下降而趋于平缓水平，调控政策取得初步的成效。

在调查的广东省7个城市中，2011年前9个月楼盘成交价的平均增长率并不大，其中珠海还出现负增长趋势。

平均增长率最高的城市是佛山，达到1.67%，原因在于受到了房价调控政策下广州的影响。

于是，投资者就倾向附近的二三线城市发展，由于供求关系，使得佛山的成交价没有得到较好的遏制，其他平均增长率较高的城市依次是深圳和广州这些全国的一线城市。

从上面的数据我们分析得出，虽然受到国家出台多条强制性房价调控政策的影响下，成交价格的增长速度得到了抑制，但这样的调控效果将

3.3.6　有关增长量和速度指标的计算

增长量的计算

计算公式为：

逐期增长量=报告期水平-前一期水平

表7广东省主要城市1-9月份房价逐期增长量

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

深圳

22782

22735

23268

22837

21544

21915

23254

22993

24361

逐期增长量

--

-47

533

-431

-1293

371

1339

-261

1368

广州

13867

13800

14469

14351

14664

14587

14778

14950

14490

逐期增长量

--

-67

669

-118

313

-77

191

172

-460

珠海

13438

11094

11701

11259

11875

11099

11048

11548

11808

逐期增长量

--

-2344

607

-442

616

-776

-51

500

260

佛山

9142

9069

9703

9471

9975

9012

9289

10001

10317

逐期增长量

--

-73

634

-232

504

-963

277

712

316

汕头

8165

7970

8009

7872

8525

7896

7997

8406

8174

逐期增长量

--

-195

39

-137

653

-629

101

409

-232

东莞

7523

7366

6995

7425

7283

7717

7615

8134

7656

逐期增长量

--

-157

-371

430

-142

434

-102

519

-478

惠州

5717

5634

5558

5863

6094

6021

6038

6296

5812

逐期增长量

--

-83

-76

305

231

-73

17

258

-484

累计增长量=报告期水平-某一固定基期水平

表8广东省主要城市1-9月份房价基期增长量

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

深圳

22782

22735

23268

22837

21544

21915

23254

22993

24361

累计增长量

--

-47

486

55

-1238

-867

472

211

1579

广州

13867

13800

14469

14351

14664

14587

14778

14950

14490

累计增长量

--

-67

602

484

797

720

911

1083

623

珠海

13438

11094

11701

11259

11875

11099

11048

11548

11808

累计增长量

--

-2344

-1737

-2179

-1563

-2339

-2390

-1890

-1630

佛山

9142

9069

9703

9471

9975

9012

9289

10001

10317

累计增长量

--

-73

561

329

833

-130

147

859

1175

汕头

8165

7970

8009

7872

8525

7896

7997

8406

8174

累计增长量

--

-195

-156

-293

360

-269

-168

241

9

东莞

7523

7366

6995

7425

7283

7717

7615

8134

7656

累计增长量

--

-157

-528

-98

-240

194

92

611

133

惠州

5717

5634

5558

5863

6094

6021

6038

6296

5812

累计增长量

--

-83

-159

146

377

304

321

579

95

由表7，表8可以看出广东各城市的房价的逐期增长量在1月到9月很不稳定有极大的范围波动，且在2000年达到最大值-2344，说明珠海这一月份人房价呈下降趋势。

这些数据没有什么全正、全负，说明广州房价在这几个月没有持续上涨或持续下跌的趋势。

粮食人均占有量不断增加。

而珠海一月到九月累计增长量都为负，尤其在7月份，其值达到了-2390，说明近几个月房价状况不好，但后几个月有所回升，房价稍有增加。

总之，广东应加强房价控制，努力使各阶层的人都有房住，以保障广东人民住房水平。

速度指标的计算

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

深圳

22782

22735

23268

22837

21544

21915

23254

22993

24361

环比发展速度

--

0.997937

1.023444

0.981477

0.943381

1.017221

1.0611

0.988776

1.059496

广州

13867

13800

14469

14351

14664

14587

14778

14950

14490

环比发展速度

--

0.995168

1.048478

0.991845

1.02181

0.994749

1.013094

1.011639

0.969231

珠海

13438

11094

11701

11259

11875

11099

11048

11548

11808

环比发展速度

--

0.825569

1.054714

0.962225

1.054712

0.934653

0.995405

1.045257

1.022515

佛山

9142

9069

9703

9471

9975

9012

9289

10001

10317

环比发展速度

--

0.992015

1.069908

0.97609

1.053215

0.903459

1.030737

1.07665

1.031597

汕头

8165

7970

8009

7872

8525

7896

7997

8406

8174

环比发展速度

--

0.976118

1.004893

0.982894

1.082952

0.926217

1.012791

1.051144

0.972401

东莞

7523

7366

6995

7425

7283

7717

7615

8134

7656

环比发展速度

--

0.979131

0.949633

1.061472

0.980875

1.059591

0.986782

1.068155

0.941234

惠州

5717

5634

5558

5863

6094

6021

6038

6296

5812

环比发展速度

--

0.985482

0.98651

1.054876

1.0394

0.988021

1.002823

1.042729

0.923126

表9广东省主要城市1-9月份环比发展速度

表10广东省主要城市1-9月份定基发展速度

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

深圳

22782

22735

23268

2283