工程物业副总相关问题汇总0815.docx

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工程物业副总相关问题汇总0815

1、如何做好团队管理

1）、打造团队精神，树立正确与积极的价值观

2）、依靠制度、流程进行管理，抓规范，重培训，强执行，权责清晰，分级授权

3）、用人所长，避人所短，最大化释放员工潜能

4）、建立健全考核与激励机制，不断激发员工进步

5）、加强梯队建设，对有潜力和能力的员工重点培养，重点培养对象予以职业规划。

2、离心主机换油周期

1）、特灵离心机组为5年或5000小时；开利离心机组为1年1次

2）、每年油品检测达到更换条件的；

3）、有需要更换冷冻油的大中小维修；

3、外广场品质检查重点位置，环境管理有哪五类

1）、外广场品质检查重点位置有外广场石材、小品、灯箱、导视、景观花台、绿植、垃圾桶、外立面、出入口、非机动车停放。

2）、环境管理有日常保洁管理、高空清洗、石材养护、垃圾房、消杀、绿化养护哪五类；

4、如何做好大型活动管控

1）、提前制定活动保洁计划

2）、活动期间重点部位增加保洁人员

3）、商管公司、保洁公司、全员参与，共同保障环境品质

4）、工程物业提前对活动方案进行评估、交底培训、验收

5）、活动前安保方案上报、安全检查及活动过程管控

5、如何做好委外单位管理

1）、资质、保险、人员证件审核

2）、安全标准培训及安全技术交底

3）、过程管控及执行效果的跟进

4）、考评及效果评估

6、空调过渡期维保管理要点

1）、环境参数：

重庆属于夏热冬冷，（冬季16-24，过渡季16-25，夏季22-25）二氧化碳浓度≤800ppm，一氧化碳浓度≤30ppm

2）、过渡季运行策略调整：

新风机组节能运行，自然通风，穹顶机械排风按时段需求开启，主机根据室内温度

3）、过渡季维保计划：

冷却塔维护（电机，皮带，清洁填充物检查）；水泵维护（轴承，润滑油，控制箱）；管道保温标识；制冷主机开机数据检查，试机；锅炉开机前阀门、燃气压力，点火机头，循环水泵，轴承，润滑油，配电系统。

末端设备（滤网清洗，Y型过滤器清洗，表冷段、集水盘清洗）

7、工程信息化和物业信息化分别包含哪些内容？

1）、工程信息化：

设备管理、巡检管理、报修管理、派工、维保管理、交接班、考核、库存管理

2）、物业信息化：

现场品质巡检、报修管理、开闭店管理

8、如何做好商铺服务

1）、设备设施巡查及监管

2）、环境温度监管，保障环境舒适度

3）、安全及品质管控

4）、报修服务

9、如何做好一名工程物业副总（或者如何做好营运保障）

1）、全方位落实安全管理制度，确保广场安全运营

2）、以广场经营为重点，调整思路最大化满足营运需求

3）、加强团队服务意识，提高服务质量

4）、通过慧云和信息化系统管控，高效管理，确保设备设施完好及功能完善

5）、保障环境品质及工程品质，提升顾客体验感

6）、加大外联沟通协调工作，为广场运营保驾护航

10、几个信息化和彗云间的逻辑关系

1）、工程信息化设备录入信息与慧云平台录入信息一致（设备运行管理）；

2）、慧云平台报警与工程信息化、物业信息化报修对接（报修工单快速生成）；

11、空调过渡季管控方案

1）、首先对实施设备开启进行调整

2）、根据天气合理利用遮阳帘、气动窗进行调节

3）、关闭风幕机，使内外空气对流

4）、穹顶排风和新风配合开启使用

5）、合理利用免费能，只开启冷却塔及风机

6）、以上都还不满足管控需求，开启螺杆机，但末端对相应部位进行开启，其他部位根据具体情况开启

12、组合式空调逻辑关系？

1）、根据机组送风温度与设定值偏差以PID方式自动调节空调水阀开度：

夏季工况送风温度比设定值高2℃时，水阀开大；低2℃时，水阀关小。

冬季工况送风温度比设定值高2℃时，水阀关小；低2℃时，水阀开大。

过渡季通风工况时，水阀关闭。

2）、根据机组回风温度与设定值偏差以PID方式自动调节送风机转速，频率下限为30Hz。

夏季回风温度比设定值高2℃时，提高风机转速；低2℃时，降低风机转速。

冬季回风温度比设定值高2℃时，降低风机转速；低2℃时，提高风机转速。

过渡季回风温度比设定值低2℃时，降低风机转速；高2℃时，提高风机转速。

3）、空调机组风机、新风阀、回风阀应联锁控制（回风阀位按新回风阀位相加为100%确定）。

当风机停止运行时，新风阀、防冻保温风阀连锁关闭，回风阀全开，制冷季过渡季水阀关闭，采暖季水阀开50%。

4）、制冷季当室外空气焓值低于室内空气焓值时，新风阀全开，回风阀关闭，按最大新风比运行。

5）、制冷季室外空气焓值高于室内空气焓值时，或采暖季时，根据室内CO2浓度控制自动调节新风阀、回风阀开度。

CO2浓度比设定值高50ppm时，新风阀开度加大；CO2浓度比设定值低50ppm时，新风阀开度减小。

新风阀开度上限为30%，下限为15%（开度上下限可设定）。

6）、过渡季新风阀全开，回风阀关闭，按最大新风比运行。

13、处理停电应该是怎样的流程？

14、简述一下防烟和排烟步骤？

楼梯间的防烟流程？

防排烟系统，都是由送排风管道、管井、防火阀、门开关设备、送、排风机等设备组成。

防烟系统设置形式楼梯间正压。

机械排烟系统的排烟量与防烟分区有着直接的关系。

高层建筑的防烟设施应分为机械加压送风的防烟设施和可开启外窗的自然排烟设施。

高层建筑的排烟设施应分为机械排烟设施和可开启外窗的自然排烟设施。

15、简述垂直电梯的四大安全部件？

抱闸、限速器、安全钳、缓冲器。

16、简述一下中央空调的开机顺序？

17、简述一下中央空调主机进出水的温度？

进水温度？

出水温度？

18、简述一下冷却塔的控制温度？

19、物业方面哪一项比较擅长？

具体阐述？

20、环境中石材养护的标准？

21、对商户装修管控应该注意哪些要点？

22、动火作业管控要点是怎样的？

23、商户装修防火材料等级如何划定的？

购物中心对进场装修材料有哪些要求？

24、出水温度，温度每升高1度，机组将节约用电量度多少？

3-5%

25、石材养护需要哪些器具、常用什么药剂？

26、购物中心内广场石材如何分类？

27、高空清洗（作业）管控要点是什么？

高空清洗使用的哪些安全设备？

28、防雷（避雷）装置由几部分组成？

是由哪几部分组成？

避雷针,引下线,接地体.

避雷针主要是接收雷电的能量,

引下线是将雷电电流引下给接地体.

接地体是将有害的雷电电流向大地散布开

29、购物中心的消防重点部位是哪些？

购物中心最容易起火的环节是哪些环节？

30、中央空调的主要设备有哪些？

离心机有哪四大部件？

制冷系统由制冷剂和四大机件，即压缩机，冷凝器，膨胀阀，蒸发器组成。

1、压缩机

压缩机是制冷循环的动力，它由电动机拖动而不停地旋转，它除了及时抽出蒸发器内蒸气，维持低温低压外，还通过压缩作用提高制冷剂蒸气的压力和温度，创造将制冷剂蒸气的热量向外界环境介质转移的条件。

即将低温低压制冷剂蒸气压缩至高温高压状态，以便能用常温的空气或水作冷却介质来冷凝制冷剂蒸气。

2、冷凝器

冷凝器是一个热交换设备，作用是利用环境冷却介质（空气或水），将来自压缩机的高温高压制冷蒸气的热量带走，使高温高压制冷剂蒸气冷却、冷凝成高压常温的制冷剂液体。

值得一提的是，冷凝器在把制冷剂蒸气变为制冷剂液体的过程中，压力是不变的，仍为高压。

3、节流元件

高压常温的制冷剂液体直接送入低温蒸发器、根据饱和压力与饱和温度——对应原理，降低制冷剂液体的压力，从而降低制冷剂液体的温度。

将高压常温的制冷剂液体通过降压装置——节流元件，得到低温低压制冷剂，再送入蒸发器内吸热蒸发。

在日常生活中的冰箱、空调常用毛细管作为节流元件。

4、蒸发器

蒸发器也是一个热交换设备。

节流后的低温低压制冷剂液体在其内蒸发（沸腾）变为蒸气，吸收被冷却物质的热量，使物质温度下降，达到冷冻、冷藏食品的目的。

在空调器中，冷却周围的空气，达到对空气降温、除湿的作用。

蒸发器内制冷剂的蒸发温度越低，被冷却物的温度也越低。

在冰箱中一般制冷剂的蒸发温度调整在-26℃~-20℃，在空调器中调整在5℃~8℃。

31、购物中心的日常保洁，日间和夜间分别应该关注哪些点？

32、消防系统主要有哪些设备组成，如果做消防联动有哪些程序和步骤？

消防联动系统动作步骤 消防联动系统又称消防联动控制系统，是火灾自动报警系统中的重要部分。

消防联动系统是由火灾报警主机对外部设备的一种控制所以称为联动，消防联动是指多个外部设备同时启动的意思。

  消防联动系统的工作原理是：

 1、当外部监测设备（如烟感、温感、手报等设备）动作后给火灾自动报警主机传送报警信号源。

 2、火灾报警系统收到信号后，自动联动外部设备启动（自动联动是根据火灾报警系统内的联动公式进行联动设备的）。

一般情况下消防联动系统可联动的部位有：

（1）消防警铃； 

（2）消防广播； （3）应急电源及指示灯转换启动； （4）消防电梯迫降等外部设备启动； （5）联动防火卷帘门迫降； （6）联动消防排烟风机及防火阀启动； （7）联动消防预作用阀动作，喷淋系统启动扑灭火源。

 3、（干湿/湿式）消防预作用阀的区别：

有水的喷淋管用湿式报警阀，有喷淋头喷水的时候，通过水的流动激发报警信号。

有些管路不能充满水，否则就冻裂，例如车库，所以就在喷淋管道里面打气，如果有喷淋头爆裂，里面的气压会下降，此时激发预作用阀，预作用阀是感知气压而不是水流的，同样发出报警信号，启动消防泵。

 4、具体联动步骤演示：

（1）火灾时感烟探测器探测到烟雾； 

（2）探测器的探测信号传输到消防控制室的火灾报警控制器上； （3）火灾控制器接到报警信号后发出指令给火灾区域（或火灾层及火灾上下层）的声光报警器或警铃，使其发出火灾报警声； （4）广播切换至火灾状态下并发出应急疏散录音； （5）火灾控制器接到信息后同时发出指令使电梯迫降到一层； （6）同时发出指令使防火卷帘门、排烟风机、正压送风机运转及排烟口（执行机构）、风口（合用前室送风口的执行机构）同步打开； （7）自动切换电源，即切断非消防电源，应急照明和应急指示灯亮； （8）当火源的燃烧温度达到68摄氏度时，消防喷淋水银柱炸裂，喷淋头排气/洒水； （9）洒水后，控制器监视水流指示器、压力开关动作后，消防预作用阀（干湿/湿式）动作，并发出指令控制喷淋泵启动，持续向喷淋管道供水扑灭火源。

 （10）火情扑灭后，手动复位，使预作用阀及消防泵停止动作。

33、设立电力补偿柜的意义是什么？

电力电容补偿柜的最大运行电流不能超过额定电流是多少？

电容器的工作电压和电流，在使用时不得超过1.1倍额定电压和1.3倍额定电流

无功功率补偿Reactivepowercompensation，简称无功补偿，在电力供电系统中起提高电网的功率因数的作用，降低供电变压器及输送线路的损耗，提高供电效率，改善供电环境。

所以无功功率补偿装置在电力供电系统中处在一个不可缺少的非常重要的位置。

合理的选择补偿装置，可以做到最大限度的减少电网的损耗，使电网质量提高。

反之，如选择或使用不当，可能造成供电系统，电压波动，谐波增大等诸多因素。

无功补偿的基本原理：

电网输出的功率包括两部分：

一是有功功率：

直接消耗电能，把电能转变为机械能、热能、化学能或声能，利用这些能作功，这部分功率称为有功功率；二是无功功率：

消耗电能，但只是把电能转换为另一种形式的能，这种能作为电气设备能够作功的必备条件，并且，这种能是在电网中与电能进行周期性转换，这部分功率称为无功功率（如电磁元件建立磁场占用的电能，电容器建立电场所占的电能）。

无功补偿的具体实现方式：

把具有容性功率负荷的装置与感性功率负荷并联接在同一电路，能量在两种负荷之间相互交换。

这样，感性负荷所需要的无功功率可由容性负荷输出的无功功率补偿。

无功补偿的意义：

⑴补偿无功功率，可以增加电网中有功功率的比例常数。

⑵减少发、供电设备的设计容量，减少投资，例如当功率因数cosΦ=0.8增加到cosΦ=0.95时，装1Kvar电容器可节省设备容量0.52KW；反之，增加0.52KW对原有设备而言，相当于增大了发、供电设备容量。

因此，对新建、改建工程，应充分考虑无功补偿，便可以减少设计容量，从而减少投资。

⑶降低线损，由公式ΔΡ%=（1-cosθ/cosΦ）×100%得出其中cosΦ为补偿后的功率因数，cosθ为补偿前的功率因数则：

cosΦ>cosθ，所以提高功率因数后，线损率也下降了，减少设计容量、减少投资，增加电网中有功功率的输送比例，以及降低线损都直接决定和影响着供电企业的经济效益。

所以，功率因数是考核经济效益的重要指标，规划、实施无功补偿势在必行。

34、计划停电道闸操作的流程是怎样的？

35、水力平衡的时候是要用平衡阀，平衡阀分哪几种？

36、对于物业企业市调报告会涉及到哪些方面的内容？

37、简述一下消防系统分为哪几个系统，分别有哪些设备？

38、消防联动测试，有哪些设备参与？

39、对保洁供方采取什么方式进行管理？

40、购物中心湖对灯光照度的要求是怎样的？

数值分别是多少？

41、购物中心如何保障电器系统不出现火情，出现了火情如何应对，具体采取哪些措施？

42、消防演练应该如何组织

  1）、方案编制与上报

  2）、演练物资铺排和准备

  3）、人员培训及预演

  4）、政府相关职能部门沟通并予以配合

  5）、演练落地实施

  6）、演练结束评估及总结

43、万达的慧云节点是怎么样的？

  1）、开业30天完成度

  2）、开业90天全覆盖检测

  3）、开业180天联合验收

  4）、开业240天慧云BA调试完成

43、如何做到从经理到副总的角色转变

  1）、经理是团队的具体管理，具体工作任务开展，副总是服务于全局，统筹安排

  2）、副总的高度不一样，本位主义思想已经不重，思想转变后要求工程部、物业部和其他部门做到高度配合

  3）、在外联方面，和政府职能部门沟通和协调很重要，以保证广场运营需求

  4）、内部业务开展也具备方向性，工作计划性要求比较高，当然我也有很多不足，希望在以后的工作学习当中得到成长

  5）、团队建设方面，分饰角色，需要合理安排及铺排具体工作

44、变压器几种温度值

  1）、起风扇温度：

各广场设定不一样，设定为80度

  2）、设定跳闸温度：

150度

  3）、报警温度：

130度

  4）、极限温度：

180度

5）、铁芯上限温度：

110度

  6）、线圈上限温度：

120度

冷却塔清洗频次

方案一：

停机清洗 即按照清洗流程杀菌灭藻清洗—-清洗除垢剂清洗—-预膜—-清洗后的清理。

此方案需要在停机状态下进行清洗时间8天左右，除垢率95%以上。

 清洗程序：

水冲洗—杀菌灭藻清洗——清洗剂除垢清洗——清洗后冲洗——预膜——清洗后的清理。

1、水冲洗 水冲洗的目的是用大流量的水尽可能冲洗掉系统中的灰尘、泥沙、脱落的藻类及腐蚀物等疏松的污垢，同时检查系统的泄漏情况。

冲洗水的流速以大于0.15m/s为宜，冲洗合格后排尽系统内的冲洗水。

2、杀菌灭藻清洗 杀菌灭藻清洗的目的是杀死系统内的微生物，并使设备表面附着的生物粘泥剥落脱离。

排掉冲洗水后将系统内加入杀菌灭藻剂进行清洗，当系统的浊度趋于平衡时停止清洗。

3、清洗液除垢清洗 清洗液清洗的目的是利用清洗剂把系统内的水垢、氧化物溶解后溶于水冲洗掉。

将清洗剂加入中央空调系统用循环泵循环清洗并在最高点排空和最低点排污，以避免产生气阻和导淋堵塞，影响清洗效果。

清洗时应定时检测清洗液浓度、金属离子（Fe2+、Fe3+、Cu2+）浓度、温度、PH值等，当金属离子浓度趋于平缓时结束清洗。

4、清洗后的漂洗 此次水冲洗是为了冲洗掉清洗时残留的清洗液以及清洗掉的杂质，冲洗是要不断开起导淋以使沉积在短管内的杂质、残液冲洗掉。

冲洗是不断测试PH值，浊度，当PH值、浊度趋于平缓时结束冲洗。

5、预膜 预膜的目的是让清洗后处于活化状态下的金属表面或保护膜受到伤害的金属表面形成一层完整耐蚀的保护膜。

6、清洗结束后的清理 冷却器蒸发器清理，清洗结束后应把主机的冷却器，蒸发器打开冷却器用专用通管器逐管拉通冲洗，由于冷却器的水循环系统暴露于大气当中而且热交换温度高，所以冷却器的结垢状况会比其他地方严重，必要时应对冷却器单独外接敞开式循环系统进行清洗除垢，确保冷却器内的每一根铜管畅通。

用高压水冲洗蒸发器，将蒸发器内沉淀的杂质彻底冲洗掉，必要时也要对蒸发器单独外接循环系统进行清洗。

冷却塔清理，由于冷却塔暴露于大气中，运行过程中会有大量的泥沙、藻类等附着于冷却塔填料表面，不清理干净会在以后的运行中将这些污垢冲洗到冷却器内造成冷却器内热交换铜管的堵塞，影响热交换效果，所以必须对冷却塔进行彻底清理。

方案二：

不停机中性清洗 在机组正常运转的状态下把中性清洗剂加入冷却水、冷冻水系统循环清洗30天左右把清洗液放出，加上保养剂清洗过程结束。

此方案清洗时间比较长，但是可以在机组正常运行状态下进行，而且不会影响机组正常运行。

中性清洗剂的特征：

1、中性清洗无腐蚀：

该产品在加入中央空调水系统后不改变水的PH值，对金属无腐蚀损伤，彻底解决了目前普遍使用的强酸性清洗剂对金属的腐蚀隐患，实现了无腐蚀清洗。

2、清洗效率高：

对各种类型的水垢都有效，尤其对酸洗不净的硫酸盐等难溶垢和藻类生物粘泥也能彻底除去，除垢率95%以上，从而恢复设备原有性能，保持设备清洁运行。

3、操作简单：

在中央空调正常开机条件下，将中性清洗剂加入水系统运行30天左右将清洗剂排出即可彻底清除水系统内的各种水垢。

 中性清洗原理：

根据配位场化学最新理论，金属离子的d轨道在某些配位体化合物静电场影响下，可发生分裂而形成能量不同的轨道，当配位体给出孤对电子与中心金属元素形成O健时，若该配位体分子中存在空的π分子轨道或空的p、d分子轨道，且对称性合适，中心元素d轨道上的孤对电了可与配位体形成反馈π键，从而形成稳定的配位化合物。

 基于以上原理，选用能使Ca2+、Mg2+d轨道发生能级分裂且有π分子轨道的化合物作为π接受配位体。

当这此化合物与钙、镁水垢作用时，与Ca2+、Mg2+d形成稳定配位化合物，从而破坏了钙、镁水垢的分子结构，将其溶于水中，通过排污除去。

保养 清洗全部结束后，对冷却水、冷媒水系统采取药剂保养。

冷媒水系统内加入缓蚀阻垢剂，能与铁、铜、锌等多种金属离子形成稳定的络合物，阻止水中氧气及金属离子腐蚀。

通过螯合、抑制及晶格畸变作用。

可阻止水中成垢盐类形成水垢。

从而起到缓蚀阻垢的作用。

冷却水中加入杀菌灭藻剂，由于冷却水系统处于开放状态，循环使用过程中会有菌类及藻类产生，杀菌灭藻剂可抑制菌类及藻类的产生存活从而起到调节水质的作用。