海南省年上半年房地产估价师基本制度与政策房地产经营管理考试试题.docx

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海南省年上半年房地产估价师基本制度与政策房地产经营管理考试试题

海南省2016年上半年房地产估价师基本制度与政策：

房地产经营管理考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、注册房地产估价师有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，按照《注册房地产估价师管理办法》规定的程序申请延续注册。

A：

10

B：

20

C：

30

D：

60

E：

执行层的组织协调

2、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。

A：

销售状况价值论

B：

市场供求价值论

C：

生产费用价值论

D：

经济花费价值论

E：

工业用地的监测点评估价格

3、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/m2。

A．1840

B．2840

C．2966

D．3000

4、重新评估一般应由__进行评估。

A．交易双方

B．房地产交易活动监督机构

C．房地产管理部门

D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构

5、当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以作为缴纳税费的依据。

A：

合同价

B：

市场价

C：

评估价

D：

估算价

E：

执行层的组织协调

6、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（）。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%

7、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。

如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985

8、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。

这里指的是房地产投资的特性。

A：

区位选择异常重要

B：

投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C：

易受政策影响

D：

存在效益外溢和转移

E：

借款合同

9、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间內未作出书面答复的，。

A：

视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更

B：

视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更

C：

视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更

D：

视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更

E：

执行层的组织协调

10、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。

A：

公司上市、企业清算

B：

司法鉴定、城市房屋拆迁

C：

企业清算、城市房屋拆迁

D：

司法鉴定、公司上市

E：

工业用地的监测点评估价格

11、某房地产估价公司2008年底资产为198万元，负债78万元，实收资本为30万元，资本公积为30万元，盈余公积为20万元。

按照会计恒等式原理，则该房地产估价公司的未分配利润为万元。

A：

30

B：

40

C：

50

D：

60

E：

执行层的组织协调

12、职工住房公积金是__信贷资金来源之一。

A．商业性

B．社会性

C．政策性

D．自营性

13、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于。

A：

商品房建设投资

B：

置业投资

C：

土地开发投资

D：

土地一级开发

E：

借款合同

14、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。

A．空置率＞合理空置率

B．空置率＜合理空置率

C．空置率＝合理空置率

D．不能判断

15、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的__。

A．替代性

B．发展性

C．地区性

D．复杂性

16、某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。

该宗房地产的现时单一价为元／㎡。

A：

1200

B：

1250

C：

1270

D：

1800

E：

工业用地的监测点评估价格

17、房地产是实物、权益和三者的结合体。

A：

义务

B：

环境

C：

空间

D：

区位

E：

工业用地的监测点评估价格

18、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。

A．包含了对通货膨胀的补偿

B．不包含对通货膨胀的补偿

C．没有实际意义

D．不能直接用于财务评价

19、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。

A．成本核算

B．协商

C．评估

D．房地产管理部门规定

20、房屋面积测算的内容不包括__。

A．房屋建筑面积

B．房屋使用面积

C．共有建筑分摊面积

D．房屋占地面积

21、2006年w国本国所有单位、个人国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值为1000亿元，w国所有单位、个人在外国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为200亿元，外国所有单位、个人在w国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为100亿元。

试计算2006年w国的国民生产总值GNP为亿元。

A：

1000

B：

1100

C：

1200

D：

2000

E：

执行层的组织协调

22、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡。

假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，该期房目前的价格为（）元/㎡。

A：

2834

B：

1834

C：

2934

D：

3．934

E：

工业用地的监测点评估价格

23、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为__。

A．4.7%

B．7%

C．11%

D．14%

24、《环境空气质量标准》规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准是。

A：

重量限值

B：

浓度限值

C：

体积限值

D：

质量限值

E：

执行层的组织协调

25、房地产估价机构资质有效期是__年。

A．1

B．2

C．3

D．5

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、根据客观性原则，下列表述正确的是。

A：

会计核算应当真实反映企业的财务状况、经营成果，保证会计信息的真实性

B：

会计工作在收集、加工、处理和提供会计信息的过程中，应当考虑各方面的信息需求，要能够满足各方面具有共性的信息需求

C：

会计工作应当正确运用会计原则和方法准确反映企业的实际情况

D：

要求企业严格按照国家统一的会计制度的规定选择会计政策

E：

会计信息应当能够经受验证以核实其是否真实

2、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。

A：

经批准占用的耕地

B：

经批准占用的土地

C：

实际占用的耕地

D：

实际占用的建设用地

E：

执行层的组织协调

3、下列会导致房地产的价格偏高的情况是__。

A．政府协议出让土地

B．购买相邻房地产

C．卖方不了解行情

D．设立抵押的房地产

4、下列不属于房地产中介服务特点的是。

A：

人员特定

B：

时间准确

C：

委托服务

D：

服务有偿

E：

执行层的组织协调

5、下列说法正确的是__。

A．当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增

B．当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定

C．内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加

D．适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模

6、电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是。

A：

超短波超短波>短波>中波>长波

D：

超短波>短波>微波>中波>长波

E：

执行层的组织协调

7、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。

A．物业服务成本

B．法定税费

C．物业服务企业的酬金

D．物业服务企业的利润

8、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元，/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。

那么，甲的价格（）乙的价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．条件不足，无法确定

9、下列符合房地产广告要求的有。

A：

房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限

B：

房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离

C：

房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明

D：

房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积

E：

预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容

10、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。

A：

商事活动

B：

产权转移

C：

权利许可证授受

D：

人事管理

E：

外事活动

11、以下标志中属于品质标志的有__。

A．建筑面积

B．性别

C．年龄

D．学历

E．停车泊位

12、下列关于保留价和起拍价的关系，表述正确的是。

A：

保留价不同于起拍价

B：

保留价同于起拍价

C：

起拍价可以低于保留价

D：

起拍价可以等于保留价

E：

起拍价也可以高于保留价

13、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。

乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为__年

A．38

B．40

C．68

D．70

14、假设开发法中，估价时点通常是指__。

A．开发完成后的房地产价值所对应的时间

B．开发结束时的时间

C．全部租售出去的时间

D．购买待开发房地产时的时间

15、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析。

A：

价格结构

B：

区域结构

C：

产品结构

D：

供求结构

E：

投资结构

16、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于万元。

A：

2000

B：

2500

C：

3500

D：

6000

E：

执行层的组织协调

17、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。

A．便于提高生产效率

B．为领导提出管理建议

C．便于行业归口管理

D．为评价目标和方法服务

18、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。

开发商定价的方法包括（）。

A．成本导向定价法

B．收益导向定价法

C．竞争导向定价法

D．购买者导向定价法

E．产品导向定价法

19、房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。

A：

房产分幅平面图

B：

房产分丘平面图

C：

房产分层分户平面图

D：

房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据

E：

房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据

20、《建设用地规划许可证》主要规定了（）。

A．用地性质

B．位置

C．面积

D．界限

E．建筑容积率

21、房地产总登记应由在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。

A：

当地政府土地管理部门

B：

当地县级以上人民政府房屋管理部门

C：

当地县级以上人民政府

D：

当地县级以上人民政府土地管理部门

E：

执行层的组织协调

22、工程造价的特点包括等。

A：

大额性

B：

差异性

C：

个别性

D：

静态性

E：

非层次性

23、动态分析与静态分析的本质区别是__。

A．动态分析复杂

B．静态分析简单

C．是否考虑资金的时间价值

D．国家规定

24、国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指。

A：

与房地产开发经营有关的土地管理工作

B：

房地产开发经营活动的监督管理

C：

房地产开发经营管理

D：

房地产开发的合理利用

E：

执行层的组织协调

25、房地产的部门规章包括。

A：

《城市房屋租赁管理办法》

B：

《注册房地产估价师管理办法》

C：

《城市房地产抵押管理办法》

D：

《城市房地产市场评估管理暂行办法》

E：

《土地管理法实施条例》

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