前期物业管理招标投标管理暂行办法.doc

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前期物业管理招标投标管理暂行办法

第一章总则

第一条　为了规范前期物业治理招标投标活动，爱护招标投标当事人的合法权益，促进物业治理市场的公平竞争，制定本方法。

第二条　前期物业治理，是指在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，由建设单位选聘物业治理企业实施的物业治理。

建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业和行政主管部门对物业治理招投标活动实施监督治理，适用本方法。

第三条　住宅及同一物业治理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，能够采纳协议方式选聘具有相应资质的物业治理企业。

国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业治理企业。

第四条　前期物业治理招标投标应当遵循公布、公平、公平和诚实信用的原则。

第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业治理招标投标活动的监督治理。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业治理招标投标活动的监督治理。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理招标投标活动的监督治理。

第六条　任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业治理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业治理招标投标活动。

第二章　招　标

第七条　本方法所称招标人是指依法进行前期物业治理招标的物业建设单位。

前期物业治理招标由招标人依法组织实施。

招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行鄙视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业治理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

第八条　前期物业治理招标分为公布招标和邀请招标。

招标人采取公布招标方式的，应当在公共媒介上公布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业治理协会网上公布免费招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的差不多情形以及猎取招标文件的方法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业治理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第九条　招标人能够托付招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也能够自行组织实施招标活动。

物业治理招标代理机构应当在招标人托付的范畴内办理招标事宜，并遵守本方法对招标人的有关规定。

第十条　招标人应当按照物业治理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目差不多情形、物业治理用房的配备情形等；

（二）物业治理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、要紧内容等；

（四）评标标准和评标方法；

（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时刻及地点等；

（六）物业服务合同的签订讲明；

（七）其他事项的讲明及法律法规规定的其他内容。

第十一条　招标人应当在公布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地点人民政府房地产行政主管部门备案：

（一）与物业治理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者招标邀请书；

（三）招标文件；

（四）法律、法规规定的其他材料。

房地产行政主管部门发觉招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十二条　公布招标的招标人能够按照招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业治理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和猎取资格预审文件的方法。

资格预审文件一样应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与要紧治理人员的简历、业绩等证明材料。

第十三条　经资格预审后，公布招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知猎取招标文件的时刻、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，能够由招标人从中选择许多于5家资格预审合格的投标申请人。

第十四条　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时刻。

公布招标的物业治理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十五条　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时刻至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十六条　招标人按照物业治理项目的具体情形，能够组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐藏工程图纸等详细资料。

对投标申请人提出的疑咨询应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十七条　招标人不得向他人透露已猎取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能阻碍公平竞争的有关招标投标的其他情形。

招标人设有标底的，标底必须保密。

第十八条　在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第十九条　通过招标投标方式选择物业治理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业治理招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第三章　投　标

第二十条　本方法所称投标人是指响应前期物业治理招标、参与投标竞争的物业治理企业。

投标人应当具有相应的物业治理企业资质和招标文件要求的其他条件。

第二十一条　投标人对招标文件有疑咨询需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

第二十二条　投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）投标报价；

（三）物业治理方案；　

（四）招标文件要求提供的其他材料。

第二十三条　投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时刻前，将投标文件密封送达投标地点。

招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时刻的凭证，并妥善储存投标文件。

在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

在招标文件要求提交投标文件的截止时刻后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第二十四条　投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时刻前，能够补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。

补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本方法第二十三条的规定送达、签收和保管。

在招标文件要求提交投标文件的截止时刻后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十五条　投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章　开标、评标和中标

第二十六条　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时刻的同一时刻公布进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第二十七条　开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标应当按照下列规定进行：

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情形，也能够由招标人托付的公证机构进行检查并公证。

经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他要紧内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时刻前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

开标过程应第二十八条　评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业治理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业治理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

与投标人有利害关系的人不得进入有关项目的评标委员会。

第二十九条　房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。

省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门能够将专家数量少的都市的专家名册予以合并或者实行专家名册运算机联网。

房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公平等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。

被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

第三十条　评标委员会成员应当认真、公平、诚实、廉洁地履行职责。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的举荐情形以及与评标有关的其他情形。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情形的所有人员。

第三十一条　评标委员会能够用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者讲明。

投标人应当采纳书面形式进行澄清或者讲明，其澄清或者讲明不得超出投标文件的范畴或者当记录，并由招标人存档备查。

改变投标文件的实质性内容。

第三十二条　在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中讲明，并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求，按照标书评分、现场答辩等情形进行综合评标。

除了现场答辩部格外，评标应当在保密的情形下进行。

第三十三条　评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

第三十四条　评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，能够否决所有投标。

依法必须进行招标的物业治理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

第三十五条　评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，举荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。

当确定中标的中标候选人舍弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人能够依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十六条　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。

投标有效期应当在招标文件中载明。

第三十七条　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地点人民政府房地产行政主管部门备案。

备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。

托付代理招标的，还应当附招标代理托付合同。

第三十