某数码港建设专案商业计划书.docx
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某数码港建设专案商业计划书.docx
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某数码港建设专案商业计划书
某数码港建设专案
商业计划书
奠定一个坚实的基础
搭建一个无限的舞台
诠释一个崭新的概念
塑造一个知名的品牌
资料保密说明
1、使用说明
本专案商业计划书属商业机密,所有权归某科技(浙江)有限公司所有。
其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。
2、确认条款
收到本计划书后,收件人应即刻确认,并遵守以下的协定:
2.1若收件人不希望涉足本计划书,请即刻完整退回:
2.2在没有取得本专案所有权单位同意前,收件人不得将计划书全部或部分予以抄袭、复印、传开或转借给他人;
2.3本商业计划书不可用作销售、报价、教科材料使用;
2.4必须像对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。
某科技(浙江)有限公司保留所有权。
3、商业计划书编号:
4、授权方;某科技(浙江)有限公司
签字:
日期:
5、合作方:
签字:
日期:
目录
1、专案及公司背景1
1.1专案背景资料1
1.1.1专案概况1
1.1.2专案建设的必要性1
1.2承办单位简介1
1.3建设方案概要2
1.3.1选址及现状2
1.3.2规划要点2
1.4成功关键要素2
1.4.1外部环境优势2
1.4.2健全的管理架构2
1.4.3规模与功能优势3
1.4.4完善的运营机制3
1.4.5灵活的经营体系3
1.5发展目标4
1.5.1公司总体目标4
1.5.2公司部门目标4
2、总体建设方案5
2.1总图设计技术经济指标5
2.1.1交通及周边环境5
2.1.2自然条件5
2.1.3总平面布置方案5
2.1.4建设方案6
2.1.5“数码港”分区和功能布置结构示意7
2.2配套工程设施7
2.2.1供电7
2.2.2给排水设计8
2.2.3暖通设计8
2.2.4供热8
2.2.5通信设计8
2.2.6资讯管理系统8
2.3环境保护、职业安全卫生、水土保持与消防8
2.3.1环境保护9
2.3.2职业安全卫生9
2.3.3水土保持9
2.3.4消防9
3、商业模式与商业运作9
3.1商业模式综述9
3.2数码港营运设计11
3.2.1数码港营运设计概述11
3.2.2专案运营战略设计理念11
3.2.3设计目标功能定位13
3.2.4“数码港”结构设计及功能分区14
3.3商业运作与市场推广14
3.3.1坚持三大基本原理15
3.3.2完善两大市场推广计划15
3.3.3组建一支能打硬仗的业务队伍17
4、发展战略与管理体制18
4.1公司发展战略目标18
4.2企业组织机构设计18
4.3新专案公司组织结构改革18
4.4新专案部门制度19
4.4.1执行董事20
4.4.2监事会20
4.4.3总经理20
4.4.4行政部20
4.4.5后勤部20
4.4.6财务部20
4.4.7市场部21
4.4.8业务部21
4.5追踪落实机制21
4.5.1会议制度21
4.5.2员工激励机制22
4.6企业运营文化设计理念22
4.6.1组织架构设计22
4.6.2资本形式变化22
4.6.3组织结构界限22
4.6.4管理运营文化22
4.6.5“学习型”管理模式23
4.6.6指导原则23
4.6.7沟通23
4.6.8计划与决策的实现23
5、竞争优势与资源分析23
5.1市场分析:
极具发展前景的朝阳产业23
5.1.1我国信息产业发展情况23
5.1.2浙江信息产业发展情况25
5.2优越的地理位置28
5.3完善的基础设施29
5.4全面的政策优惠30
5.5创新的运作模式30
5.6优秀的管理团队31
6、融资需求与资金安全保障32
6.1资金使用计划32
6.1.1投资估算32
6.2资金安全保障33
6.2.1资产有保证33
6.2.2健全财务机制33
7、财务预测与财务分析33
7.1营业收入预测33
7.1.1租赁收入33
7.1.2投资收益34
7.2成本与基本费用预测35
7.3利润和利润分配预测36
7.4现金流量表预测36
7.5财务综合指标测算37
7.6盈亏平衡分析38
7.7财务评价小结38
8、资本运作与投资退出38
9、风险及其规避39
9.1管理风险及对策40
9.1.1风险预测40
9.1.2规避对策40
9.2财务风险及对策40
9.2.1风险预测40
9.2.2规避对策41
9.3市场风险及对策41
9.3.1风险预测41
9.3.2规避对策42
9.4行业风险及对策42
9.4.1风险预测42
9.4.2规避对策42
9.5专项工程扩建风险及对策42
9.5.1风险预测42
9.5.2规避对策43
9.6业务经营风险及对策43
9.6.1风险预测43
9.6.2规避对策43
9.7加入WTO的冲击43
9.7.1风险预测43
9.7.2规避对策44
1、专案及公司背景
1.1专案背景资料
1.1.1专案概况
专案名称:
某数码港建设专案
承办单位:
某科技(浙江)有限公司
法人代表:
陈昕
专案地址:
浙江省桐乡经济开发区三期B4-03地块
专案规模:
项目总用地面积166597m2,总建筑面积177438m2,绿化面积69971m2。
1.1.2专案建设的必要性
1.1.2.1建设某数码港是加快实现工业化和现代化的需要;
1.1.2.2建设某数码港是抓住国际资讯产业转移机遇,优化产业链结构的需要;
1.1.2.3建设某数码港是主动接轨大上海,创建“天堂硅谷”,加快融入长三角经济圈的需要;
1.1.2.4建设某数码港是推动嘉兴和桐乡经济发展再创新优势的需要。
1.2承办单位简介
专案承办单位为某科技(浙江)有限公司,公司地址在桐乡经济开发区三期B4-03地块,经营范围包括:
软件开发;高新技术、新产品开发;投资咨询;企业形象策划;科技信息咨询等。
公司成立于2003年6月2日,是一家外商独资企业,由某国际(香港)有限公司独家投资组建,注册资金1008万美元,近期准备增资到2500万美元。
公司不设董事会,执行董事是最高权力机构,实行总经理负责制,总经理对执行董事负责,主持公司的经营管理工作。
某科技(浙江)有限公司的母公司某国际(香港)有限公司是一家集金融、贸易、技术转让等诸多行业为一体的国际公司,与美国、欧洲、东南亚等地区的银行、信托基金、基金托管机构、退休金保险公司、财务公司等关系密切。
公司投入范围涉及信息产业、药业、农副产品、海产品、集装箱运输、油田、电站、旅游、酒店、高尔夫球场;资产重组、企业上市等多个领域。
公司在大陆的资金主要投向高科技、高技术为主的新产品开发与生产、农林牧渔的高科技投入、绿色食品的开发、IT信息及软件行业,以及各类生态科技园区的建设、房地产开发、旅游度假区综合开发、城市设施改造等项目。
某科技(浙江)有限公司是某国际(香港)有限公司在中国大陆设立的子公司,负责为总公司在中国大陆寻找有潜力、有市场的企业及项目,负责项目的可行性研究及实施,为愿意到中国进行直接或间接投资的外资机构和愿意到国外进行投资或在国内希望有涉外业务的中资机构提供咨询服务。
此外,还帮助国外的投资机构有计划地收购大陆的不良资产。
1.3建设方案概要
1.3.1选址及现状
某数码港拟建于浙江省桐乡经济开发区(三期)内。
桐乡经济开发区(三期)地处桐乡市的西南角,该区区位条件优越,东临世纪大道,西面和南面至康径塘,北至环城南路,地理位置优越,交通十分便利。
1.3.2规划要点
1.3.2.1“数码港”的建设要放在推进桐乡城市化进程,做大做强桐乡经济,加快发展桐乡第三产业的大环境下,正确定位,统筹规划,力求达到起点高、标准高、功能全、服务好、建设快的目标要求,倾力打造上海南翼在华东地区乃至长江三角洲地区影响较大的高科技中心。
1.3.2.2“数码港”应具备融现代资讯流、资金流、商流于一体的功能,是一大批中外高新技术研发生产企业的集合,是各类品牌数码产品的高度集中,因此,应努力塑造“数码港”的整体品牌效应,提高桐乡的知名度,把“数码港”建设成为高新技术企业集聚、辐射基地,高科技人才集聚基地,社会化科技服务基地和大型高科技产品交易平台。
1.3.2.3“数码港”建设,要从实际出发,走一条建设成本低、运行成本低、见效快的路子。
“数码港”应按市场运作、以其功能齐全的设施和服务,最大限度地吸引高新技术研发生产企业入驻。
1.4成功关键要素
1.4.1外部环境优势
1.4.1.1本专案利用桐乡市位于长江三角洲城市圈中心的区位优势,建设集科研、教学、服务、商业、资讯集散、生活、休闲等产业为一体的高科技研发中心,是适应电子资讯产业化发展趋势的需要。
1.4.1.2本专案符合国家各项投资方向政策。
1.4.2健全的管理架构
1.4.2.1某科技(浙江)有限公司成立执行董事领导下的总经理负责制,有利于控股。
为总经理配备好精通科学技术的专家,丰富实践经验和管理能力的主管、财务总监和销售总监。
1.4.2.2设置好合理的中层机构和配备年富力强、懂各种专业技术和管理能力的班子。
1.4.2.3人才是公司独得可持续竞争优势的关键,某科技(浙江)有限公司将根据不同时期不同情况建立起必要的人员流程评估系统,对岗位所需人员的特点进行定位从清楚哪些具体的工作应由谁来落实,并不断招募筛选人员。
1.4.2.4完善管理体制,激励员工爱打仗,能打仗,作战有序,充分调动职工积极性和创造性,以保证各项工作的顺利实。
1.4.3规模与功能优势
1.4.3.1建设“数码港”具有规模优势,功能优势,是一个规模较大的高性能网络平台。
园区功能齐全,集科技研制、企业孵化、金融服务、优良生活环境四位于一体。
“数码港”建成以后将提供一流的服务,方便客户。
1.4.3.2建设“数码港”,某科技(浙江)有限公司采取市场运作、招商引资、整体开发的办法,是一条建设成本低、运行成本低、见效快的路子,具有低成本优势。
1.4.3.3通过整合土地资源优势,降低商家成本,经营、投资灵活选择,成本低且拥有升值无限的物业产权。
以低成本、低税收、低费用、大服务等吸引商户,使商户受益最大,从而提高本专案的抗风险能力。
1.4.4完善的运营机制
1.4.4.1规划:
某科技(浙江)有限公司的管理人员根据公司及市场实际把目标进一步细分成具体的季度、甚至月度计划。
使每一个员工深入了解数码港实施计划与过程,市场现实,现有资源及公司的强弱势,继而确定切实具体的行动企划;
1.4.4.2扬长避短:
利用规划过程挖掘并发挥某科技(浙江)有限公司的核心优势,比如营销队伍,资金,策划等等;并且善于发现问题并解决问题,寻找不足的地方,解决好“木桶效应”中漏水的那根木头;
1.4.4.3风险规避:
某科技(浙江)有限公司将就如何实现计划,建立良好的追踪落实系统,对将会遇到的困难等进行预测及规划,不断发现并规避发展过程中可能出现的问题,调整工作计划中不恰当的部份来实现最终的成功。
1.4.4.4追踪落实:
改革完善会议制度(CEC会议、P组会议、战略会议S-1,S-2等),建立真诚的对话,在富有建设性的讨论中相互协作,尽可能地使每一位员工都参与进计划的实施,不断对计划追踪完善。
1.4.5灵活的经营体系
某科技(浙江)有限公司为股份制有限公司,专项改造扩产后,可以实行股权转让与股权回购,实现利润分红及考虑股票上市等多种形式,以将投资风险降到最低程度。
1.5发展目标
1.5.1公司总体目标
1.5.1.1桐乡乃至嘉兴的高新技术创新孵化基地、科研创业社区、科学文化公园、高新技术转化为现实生产力的产业化基地和对外开放的视察窗。
1.5.1.2高新技术企业集聚、辐射基地,高科技人才集聚基地,社会化科技服务基地。
1.5.1.3形成舒适、宜人、高品质的城市空间环境。
以人为本、精心塑造生动和谐的城市公共开放空间与建筑群体,构筑优美、宜人的城市绿化与水环境,安排丰富多彩的科研文化活动,以完善的公共服务设施与浓郁的文化氛围,提升“数码港”环境品质。
1.5.1.4注重土地开发的利用价值与经济效益。
提高土地开发的强度,周边土地要统一开发管理,关注经济效益,塑造个性鲜明,充满自然气息的水乡现代“数码港”景观形象。
1.5.2公司部门目标
1.5.2.1监事部门目标
1.5.2.1.1拟出内部执行追踪监察计划,实行内部稽查制度;
1.5.2.1.2监查、审计各项国内国际认证技改工程,科研改革等专项的计划、概算、预算和决算的合理性,效益性;
1.5.2.1.3实现业务处理的程式化、制度化。
逐步完善以专业审计为主,兼职审计为辅的内部审计体系;
1.5.2.1.4监查、检查和评价公司内部控制制度,包括内部管理控制制度及内部会计控制制度。
1.5.2.2市场营销部门目标
1.5.2.2.1完成既定的营销计划,加大市场资讯收集,及时反馈客户资讯;
1.5.2.2.2逐步建立起以市场为主导的运作模式,提高边际利润;
1.5.2.2.3组建一支精干专业的营销队伍,为达经营目标打下坚实的基础。
1.5.2.3业务部门目标
1.5.2.3.1在经验累积前提下,不断使经营业绩化,效率化;
1.5.2.3.2完善服务体系,加强牧业管理;
1.5.2.3.3整理、整顿物业环境,处理闲置物资;
1.5.2.3.4为达年主营收入在6000万元左右的目标,拟预订详细的行动纲领。
1.5.2.4行政部门管理目标
1.5.2.4.1确定职位分类,拟订薪金体系具体计划;
1.5.2.4.2设立工作说明;
1.5.2.4.3逐步改革、精简机构、纵横对比,提高全员工作效率;
1.5.2.4.4建立必要的人员流程评估系统,对岗位所需人员的特点进行定位;
1.5.2.5财务部门目标
1.5.2.5.1加强企划部门的预算控制,把重点放在资金运用效率上;
1.5.2.5.2明确规范化出纳、财务、会计、审计的职责;
1.5.2.5.3建立一套适合于某科技(浙江)有限公司特点的成本会计制度。
2、总体建设方案
2.1总图设计技术经济指标
2.1.1交通及周边环境
本专案建设地址选于桐乡经济开发区(三期)东南部,规划总用地面积166,597m2。
专案所在地320国道横贯其中,沪杭甬高速公路穿越桐乡市境,与开发区介面仅距5公里,东临乍嘉苏高速公路,可通达全国各地。
距嘉兴市区约26公里,距上海约135公里,距杭州约55公里。
2.1.2自然条件
2.1.2.1地理位置:
桐乡市位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带,是长江三角洲重要城市之一,铁路、公路、水路网路交线,四通八达,交通十分便利。
2.1.2.2气象条件:
桐乡市处于北亚带南缘的东季风区,气候温和湿润,四季分明,雨量充沛,季风影著,气温冬冷夏热。
年平均气温15.8摄氏度,平均相对温度76%,平均降雨量1,193cm,无霜期280天,全年主导风向为夏季东南风、冬季西北风。
2.1.2.3工程水方地质:
该地区的地层和岩层为第四纪沈积层,地质性能稳定。
桐乡河网密度达5%,专案区多年平均水位1.3m,最低枯水为0.7m;据杭州塘水文记载最高洪水流量为704m3/s,枯水流量为5m3/s。
2.1.2.4基本地震烈度:
根据《中国地震烈度区划图》,嘉兴市地震基本烈度为6度。
2.1.3总平面布置方案
本专案利用桐乡经济开发区三期B4-03地块。
厂区总平面布置请详见附图,从图中可看出“数码港”的总体布置基本分区明确,布局合理,理得整齐,紧凑,环境非常优美。
2.1.4建设方案
根据城市规划和建设的要求,本专案办公及厂房、服务中心、会展中心、星级会所等用房总建筑面积控制在177,438平方米以内。
某数码港建设方案
建筑专案
总建筑面积(m2)
办公、厂房
146,944
服务中心
2,300
会展中心
3,798
星级会所
7,410
公寓
12,267
别墅
5,024
合计
177,438
建筑指数
综合
容积率
0.95
建筑密度
0.24
绿化率
0.42
配套建设内容:
为形成一个完整的数码港,还须配套建设以下内容:
道路、停车场(机动车、自行车分设)、配电房、各种地下管线及污水处理池,公共厕所、绿化、路灯等。
2.1.5“数码港”分区和功能布置结构示意
科研中心
企业孵化器
留学生创业园
科技产业示范基地
科技大厦
电子通信产业组
电子资讯产业组
微电子产业组
光机电一体化组
国际企业孵化区
国际产品推介
国际融资、评估
国际产权转移平台
会展中心及科技服务中心
科研展览
学术交流
人才培训
商业
物业
星级会所
健身房
网球场
游泳场
桌球室
西餐厅、酒巴
专家楼、公寓
专家别野
人才公寓
生态公园及广场
小型生态公园
湖畔广场、绿地
2.2配套工程设施
2.2.1供电
根据专案估测:
工业用电300KW/ha,星级会所50W/m2(建筑面积),管理服务区80W/m2公寓、别墅50W/m2,会展中心20W/m2,其他建筑及道路广场等30W/m2,经估算本专案最大负荷为7,188KW,同时率为0.7,总的估算负荷为5,032KW。
2.2.2给排水设计
2.2.2.1用水量:
本规划总用水量约为3,636m3/d,有关消防给水详见消防篇。
2.2.2.2排水:
排水采用雨量分流制,室内、废合流。
污水按给水量80%计,总排水量2,908t/d。
嘉兴地区暴雨强度10,683L。
2.2.3暖通设计
2.2.3.1空调:
本专案不设计中央空调,根据各场所具体需要,灵活采用分体挂壁式或立柜式空调机。
2.2.3.2燃气:
“数码港”内设管道燃气系统,近期暂作液化气,远期采用天然气管道供气。
本专案设计在次干道均布置燃气管道,便于入驻者接入使用。
2.2.4供热
本专案沿主干路敷设DN350供热主干管集中供热,采用以枝状布局为主。
供热热媒为过热蒸汽,蒸汽压力参数为1MPa,温度参数为200℃左右。
2.2.5通信设计
2.2.5.1电话量预测:
本专案共需800门。
2.2.5.2资讯网路系统:
300个资讯接入点。
2.2.5.3闭路电视系统;南、北区,内设一总前端电视信号放大器,单独设箱安装于户外,由城网地引入,各单位均作网路管路预埋。
2.2.6资讯管理系统
2.2.6.1资讯系统的组成和功能:
本专案资讯管理系统的建设目标是:
在电脑系统的基础上,积极开发和广泛收集高科技资讯,利用当前先进的网络技术将“数码港”同国内科研机构的技术市场联系起来,实现网上资讯发布、网上科技成果交易,为广大入驻企业服务并为外部提供自身的各类资讯,以提高“数码港”知名度,为“数码港”创业打好良好的基础。
资讯管理系统包括:
资料登录、采集、处理、发布系统;交易管理系统;财务管理系统;综合查讯系统;报表系统;Internet与内联络系统;大萤幕显示系统。
2.2.6.2网路系统结构:
从使用的角度考虑,将网络建成具有大容量宽带、低延时的系统,通过伺服器和用户端紧密配合,最终使网路在系统上具有可靠性、可扩展性和高度稳定性,在用户端操作上尽量简单化,将复杂性、资料一致性等工作全部由后台伺服器处理。
2.3环境保护、职业安全卫生、水土保持与消防
对于前期的辅助设施建设,公司已做了大量的前期研究与设计,完全能够满足专案实施需要。
2.3.1环境保护
“数码港”大气环境质量达到国家二类功能区标准,噪音及三废处理均达到国标相应标准要求。
专案所设计的环保设施必须与主体工程“三同时”制度。
充分利用江南水乡的环境优势,创造与自然相融合的生态空间,突出“数码港”的环境优势。
2.3.2职业安全卫生
为确保本专案建成后良好的安全和卫生,保护员工的人身安全与健康,保证生产质量,本专案均遵守国家规定的有关卫生标准和安全规范包括防静电、防机构伤害、防腐蚀及防工业废气的污染等防护措施。
2.3.3水土保持
本专案建设工程引起的水土流失,均应达到不同程度的治理。
2.3.4消防
本专案均遵循国家规定的有关标准和安全规范进行设计,总体设计和车间布置均能保证通道畅通无阻。
3、商业模式与商业运作
3.1商业模式综述
某数码港将由企业牵头,完全按照市场原则安排“数码港”的整体运作,进行长期的企业化经营与管理,其中政府的主要职能侧重于指导、协调及扶持,包括研究制定优惠政策,专设派驻协调机构,跟踪服务重点专案,设立专项扶持基金等。
在这种经营模式下,“数码港”依靠优秀的经营管理团队,通过高效的资本转化,帮助投资资金实现进入、连用和退出的平衡。
总之,某数码港的商业模式可以概括为“投资与租赁并举、经营与孵化结合”,其主要的盈利模式(收入模式)包括以下几类:
(1)租金收入:
利用某数码港固定资产出租获取稳定的租金收入,使数码港具有进入良性循环的基础保障。
该项收益数额有限,但其重要意义在于具有保证数码港在成立之初就可以实现稳定的盈利,确保现金流的良性运转。
(2)投资入股收益:
在实际运作中,还要通过某数码港灵活的运营机制,充分利用数码港掌控的资源,对于盈利丰厚和成长性高的企业和项目,采用固定资产投资入股的方式获取高额的投资收益,实现自身的高速发展,投资的形式可以分为以下几种:
Ø参股收益:
参股高技术、高附加值的企业,也可以考虑轻资产经营、加工高附加值产品的来料加工企业,获取稳定的投资收益。
Ø控股收益:
创立自己的投资管理公司,对高成长的企业和成熟的孵化项目重点投资,实现控股,采用“环节经营”的模式,专门在科技成果产品转化进程中投入资金和服务,在实现技术成果产品化的同时,取得权益增值回报;完善数码港孵化器的全套功能,使项目筛选→孵化→再投入(淘汰)→上市(转让退出)形成流程科学化、管理制度化、风险分散化、收益最大化的系统化操作过程,使某数码港进入高效的良性循环。
随着重点孵化项目的日渐成熟,逐渐加大投资的力度,目的在于获取高额的资本增值收益。
Ø
自主投资配套服务收益:
一是发展教育培训产业,为港内的企业做好咨询和培训工作;二是利用港内资源的优势获取资本市场的支持,完善一体化的金融服务,提供入港企业从初创直到上市的一系列配套金融服务,实现数码港深层次的功能。
某数码港商业模式示意图
在实际运作中,既要避免把某数码港建设成为向企业提供办公场所的单纯租赁项目,使项目本身失去高速发展的基础和想象空间,又要避免使其成为单一的孵化器而承担过高的风险。
在新的运作模式下,某数码港将利用现有条件,在保证数码港产生当前收益、能够独立正常运转的前提下,通过资本市场融入资金,建立独立专家委员会,评估、筛选孵化候选项目,建成完整的后勤保障服务体系,并提供入港企业从初创直到上市的一系列配套金融服务,实现数码港深层次的功能。
另外,外部资金可以选择以投资“数码港”基础设施建设、投资研发科创企业、投资具体研发专案、购买研发产权、投资专业基金、投入或提供配套服务等多种方式进入“数码港”,同时,在“数码港”在商业模型中,我们为投资者设计了多种形式、层次的资金出口,投入资金可以在多个阶段以不同方式方便退出,即在上述整体运作模式在实施的不同阶段中,将贯穿配合以资本市场的运作,从引进战略投资者到数码港间接、直接上市,都将充分、有效地利用资本市场巨大的社会资源,以存量带动增量,以融资促进投资,使数码港高效运转,实现股东资产的快速增值和安全退出。
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