海边度假酒店项目可行性研究报告.docx
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海边度假酒店项目可行性研究报告
××市××酒店项目
可行性研究报告
20××年××月
1项目概况6
1.1用地条件分析6
1.1.1区位特征6
1.1.2规划指标9
1.1.3交通条件9
1.1.4环境与景观条件11
1.1.5用地条件11
1.1.6配套设施12
1.1.7市政状况12
1.2项目背景13
1.2.1地块出让商务条件13
1.2.2地块出让进度安排13
2市场研究14
2.1宏观经济分析14
2.1.1国内宏观经济分析14
2.1.2××宏观经济分析16
2.1.2.12009年GDP增长11.7%,房地产投资增长强劲16
2.1.2.2“国际旅游岛”助推全省经济腾飞18
2.1.2.3××2010年一季度7项主要经济指标全国第一18
2.1.3××宏观经济分析20
2.1.3.1××市概况20
2.1.3.2××市城市总体规划21
2.1.3.3××经济发展水平24
2.2××及××旅游经济分析26
2.2.1××旅游经济分析26
2.2.2××旅游经济分析30
2.2.3××及××旅游发展规划35
2.3××酒店市场分析43
2.3.1××酒店行业总体发展状况43
2.3.2××高星级酒店板块分布45
2.3.3××各板块高星级酒店供给市场分析48
2.3.3.1亚龙湾板块48
2.3.3.2大东海板块53
2.3.4典型案例分析57
2.3.4.1BANYANTREE悦榕庄酒店57
2.3.4.2××亚龙湾红树林度假酒店63
3酒店分类与经营管理模式分析71
3.1酒店定义与分类71
3.1.1酒店定义71
3.1.2酒店的分类和等级71
3.1.2.1酒店分类71
3.1.2.2酒店星级划分标准(概略)73
3.1.3酒店物业的发展趋势74
3.1.3.1主题酒店74
3.1.3.2精品酒店(BoutiqueHotel)76
3.1.3.3著名精品酒店个案77
3.1.3.4精品酒店发展现状与趋势80
3.1.3.5精品酒店管理集团简介81
3.2国际酒店运营管理模式83
3.2.1国内外酒店运营管理五种管理模式83
3.2.1.1带资管理模式84
3.2.1.2委托管理模式84
3.2.1.3特许经营模式84
3.2.1.4联销经营模式85
3.2.1.5顾客咨询模式85
3.2.2国际十大酒店管理集团85
3.3我国酒店运营管理现状86
3.3.1我国酒店管理现状86
3.3.2我国酒店管理新趋势87
3.4××五星级酒店运营管理现状88
4项目定位89
4.1定位设想89
4.2市场定位92
4.3产品定位92
4.3.1超五星级酒店93
4.3.2别墅型酒店93
4.4价格定位93
4.5客户定位94
5总体规划及产品设计95
5.1主要经济技术指标95
5.2总体规划96
5.2.1总体布局96
5.2.2交通组织96
5.3功能布局97
6酒店运营建议99
6.1酒店总体运营模式建议99
6.2酒店专业服务建议99
7项目投资收益分析101
7.1项目开发投资估算101
7.2项目融资102
7.3酒店经营收益预测102
7.3.1酒店经营收入预测102
7.3.1.1项目客房经营收入预测102
7.3.1.2其他消费收入103
7.3.2酒店经营成本预测106
7.3.2.1酒店各收入部门成本106
7.3.2.2酒店经营成本109
7.3.2.3其他固定成本预测110
7.3.3项目经营利润预测111
7.4项目盈利能力分析112
7.5敏感性分析及竞价策略115
8综合分析与建议116
8.1项目风险评估与应对策略116
8.1.1周边环境因素116
8.1.2竞争因素116
8.1.3土地成本因素116
8.2本案与公司发展战略的关系117
8.3SWOT分析118
8.3.1项目优势118
8.3.2项目劣势118
8.3.3项目机会118
8.3.4项目威胁118
8.4结论及建议118
1项目概况
1.1用地条件分析
1.1.1区位特征
位置:
项目地处“国家海岸”的××××,2006年12月23日,国务院正式批准××省××市××开发总体规划,××将定位为“国家海岸”,成为国家品牌,承载着国家热带滨海旅游度假形象。
是××海滨度假区拓展的“重中之重”。
这里是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区,是国家级海洋科研、教育、博览基地的综合体。
作为××最后一块高品质的海滨资源,××是××成为世界级旅游度假天堂的希望。
××位于××省××市东北部滨海地带,南起亚龙岭山边,北至××市行政边界,西起东线高速公路,东至海边,包括南田温泉片区和蜈支洲岛,距市区28公里,规划用地南北长约30公里,东西平均宽约8公里,规划用地总面积约150平方公里。
项目四至:
目前××的中段规划了约15家五星级以上酒店,大部分已开始施工建设。
本项目位于××南段,地块北侧为规划酒店用地和海洋公园,东侧隔市政道路可远眺南海,西侧与打狗坡村相望,南侧为正在建设的解放军总医院××分院。
1.1.2规划指标
规划建筑用地性质
旅馆业用地
使用年限
40年
总用地面积
125.556亩(8.371万㎡)
建筑面积
≤3.3万㎡
容积率
≤0.4
建筑密度
≤20%
绿地率
≥50%
建筑限高
≤20米
车位数
120个
1.1.3交通条件
公路:
××位于××的东南面,距××市28公里,与著名的亚龙湾相邻,东线高速公路、海榆东线公路及正在建设之中的东环铁路均在此区域通过,交通十分便捷。
目前××中段道路建设已基本完成,沿线的高端酒店有部分已经在建和准备动工,而本案处在××规划区的南段,道路建设尚未完工,但建成通车后与高端酒店集中区的联络性较好。
海运:
区内还有龙江港、铁炉港,距离本地块的位置较近,未来如果港口开辟成游艇码头也将对本项目有所提升。
公交:
由于距离市区和机场都比较远,区域公共交通比较缺乏。
轨道:
××正在建设的由海口至××的轻轨将于2010年年底建成,铁路建成后,乘客从海口乘直达快车至××,全程仅需90分钟。
列车类型为电动车组,子弹头列车,自动控制,每隔7—8分钟发车,属公交性铁路。
时速高达200公里,预留有250公里/小时的提速空间。
轻轨在××分别设有××站、亚龙湾景区的田独站以及终点站××站。
轻轨的开通将大大提高××的公共交通运力。
1.1.4环境与景观条件
地块北侧为规划酒店业用地和海洋公园,东侧隔市政道路可远眺南海,西侧与打狗坡村相望,南侧为正在建设的解放军总医院××分院。
北侧规划有1832亩用地的海洋公园,也将成为区域内的重要旅游景区。
从周边环境看,西侧为村庄和池塘,未来具体规划尚未明确,区域内配套设施缺失。
从景观条件来看,地块隔路即为海岸,但目前海岸种有密集的林木,海滩较窄,高层可远眺大海,但到达海岸需要穿过交通主干道。
1.1.5用地条件
地块为填塘用地,整体相对平整,地块上有少量折建废弃物。
地面为沙土地,地势东侧高于市政路,西侧较低,约有3米左右高差。
1.1.6配套设施
目前区域内多为村庄和池地保护区,仅有在建的解放军总医院为医疗配套,其它基础配套设施非常缺失。
1.1.7市政状况
根据挂牌文件内容及多方咨询与现场踏勘,东侧在建市政道路为目前紧邻地块的交通要道,为双向四车道,目前尚未全线通车。
地块内部无待拆迁物,但地块尚未平整,未达到七通一平标准。
项目用地条件分析结论:
地块处于×ד国家海岸”滨海旅游度假区南段,一线海岸以五星级以上酒店、滨海公园等休闲旅游项目为主,区域内配套设施非常缺失。
地块所处一线海岸,可远眺大海,但受地块条件限制,到达海岸需穿过交通主干道,紧临地块的海岸较窄。
地块南侧解放军总医院××分院,为国家海岸医疗康复基地,规划有疗养区、医疗区、服务区,未来将成为××省的重要医疗机构。
北侧规划有海洋公园,将成为区域内的重要旅游景区,可为本案带来客源。
××未来有大量待开发土地入市,区域定位为高端旅游度假区,但目前属于前期启动期,到区域实现正常运营还需较长的开发时间。
1.2项目背景
1
1.1
1
1.1
1.2
1.2.1地块出让商务条件
竞买保证金:
29256.645万元
起始价格:
233万元/亩(3495元/㎡)
增价幅度:
1万元/亩或整数倍于1万元/亩
付款节奏:
挂牌成交之日起60日内付清全部成交价款
1.2.2地块出让进度安排
发布公告
发布时间
2010-05-1209:
00
接受竞买申请报名
起始时间
2010-05-1309:
00
截止时间
2010-06-0417:
30
保证金到账
截止时间
2010-06-0417:
30
挂牌交易活动
挂牌报价开始时间
2010-05-2909:
00
挂牌截止及现场竞价时间
2010-06-0716:
00
2市场研究
2.1宏观经济分析
2.1.1国内宏观经济分析
从世界经济环境看,2009年世界主要经济体刺激措施收到一定成效,全球经济衰退出现缓和迹象。
今年1月20日世界银行发布的《世界经济展望》报告中,世界银行上调了对今年全球经济增长的预期,预计今年全球经济将增长2.7%,这一结果较去年6月份该组织预计的2%更为乐观,但同时表示,随着各国政府经济刺激计划的退出以及失业率居高不下,世界经济的增长势头在今年下半年或许会后劲不足。
2009年国内实施了积极的财政政策和货币政策,推出十大产业振兴规划,先后7次上调出口退税,采取了大力鼓励和刺激消费的一系列政策措施,取得了显著的成效。
2009年国民经济逐季反弹,实现了“V”型复苏,全年宏观经济运行有如下五个方面的特征:
✧投资驱动明显
✧消费稳步提高
✧外贸降幅收窄
✧就业形势向好
✧物价稳重有升
2010年,中国经济增长预期普遍提高,由于国内外经济环境将得到明显改善,加上2010年政策导向的总体方针为稳健调整,稳中保八,防范风险。
预计中国经济进入到中速回升阶段,2010年全年经济增长速度预测保持在8-10%之间。
序号
预测机构
2010年经济增长预测值(%)
1
世界银行
8.7
2
国际货币基金组织
9
3
经济合作与发展组织
10.2
4
亚洲开发银行
8.9
5
高盛
11.4
6
摩根斯坦利
10
7
国家信息中心
8.5
8
中国社科院
9
9
中国人民大学
9.42
10
申银万国
9.6
平均值
9.47
有着庞大的消费市场和旺盛的消费需求,中国已经成为全球经济增长的引擎。
中国经济增长将继续保持较高的发展速度。
中国消费正处于消费黄金期,最大、最具有消费意愿的人口群体与全民消费升级共振,将产生新时期中国持续时间最长的消费热潮,未来几年消费对GDP的贡献将持续增加。
由于经济增长的动力主要来自于国内市场,政府将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
但目前不良贷款增加、固定资产泡沫等问题日趋加剧,极可能影响政府较早地收紧信贷,2010年经济增长将面临挑战。
2010年4月23日央行公布的《2010年一季度中国宏观经济形势分析》的报告显示,一季度中国对外贸易加快恢复,国内工业生产快速增长,消费增长较快,固定资产投资增幅回落,消费价格基本稳定,货币信贷调控初见成效,经济回升向好势头更加巩固。
下一阶段应继续加强流动性管理,保持货币信贷适度增长,努力稳定价格总水平,处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系。
数据方面显示,受国内需求旺盛拉动,经济增速明显加快。
一季度GDP增长11.9%,增速比金融危机以来的最低点(2009年一季度)提高5.7个百分点,比上季提高1.2个百分点,比2009年全年加快3.2个百分点。
季节调整后,GDP环比折年率为12.2%,增速比上季提高0.9个百分点。
人民银行企业家问卷调查显示,2010年一季度,5000户企业宏观经济热度指数为45.9%,比上季上升2.7个百分点,在2009年一季度达到谷底后连续4个季度回升,但仍比危机前(2008年二季度)水平低10.2个百分点。
宏观经济热度预期指数为47.5%,比上季上升2.6个百分点,反映企业家对未来宏观经济继续看好。
2.1.2××宏观经济分析
2.1.2.12009年GDP增长11.7%,房地产投资增长强劲
2009年××省全省生产总值(GDP)1646.60亿元,按可比价格计算,比上年增长11.7%。
从动态变化看,去年一季度GDP增长8.7%,上半年GDP增长9.3%,前三季度GDP增长9.8%,全年增长11.7%,呈现前低后高、加快上升的运行态势。
分产业看,第一产业增加值461.93亿元,增长7.2%;第二产业增加值443.43亿元,增长12.6%;第三产业增加值741.24亿元,增长14.1%。
三次产业结构由上年的29.0:
28.2:
42.8转变为28.1:
26.9:
45.0,其中,服务业提高2.2个百分点。
全省人均GDP达到2805美元,向着全面建设小康社会目标稳健迈进。
2009年城镇居民人均可支配收入13751元,扣除物价因素,比上年实际增长9.6%;全年农村居民人均纯收入4744元,扣除物价因素,比上年实际增长9.2%。
全年职工平均工资23703元,比上年增长8.4%;年末城乡居民储蓄存款余额1297.12亿元,比年初增长20.9%。
居民消费衣食住行用水平进一步提高,向着享受型转变,生活质量不断改善。
城镇居民人均住房建筑面积达28.87㎡,比上年增长1.1%;农村居民人均住房面积24㎡,增长5.1%。
农村贫困人口减少4.5万人。
固定资产投资继续快速增长。
全年全社会固定资产投资总额1002.5亿元,比上年增长41.4%,拉动经济增长9.3个百分点。
其中,城镇固定资产投资943.43亿元,增长41.3%;农村投资59.07亿元,增长42.7%。
本年新开工项目投资235.79亿元,增长42.7%。
在城镇固定资产投资中,第一产业完成投资14.60亿元,增长40.3%;第二产业完成投资141.19亿元,增长19.5%;第三产业完成投资787.64亿元,增长46.0%。
新开工项目快速增长。
全省施工项目1725个(未含房地产投资),比上年增长39.7%,其中,新开工项目1117个,增长38.4%。
房地产开发投资增势强劲。
全年房地产开发投资287.90亿元,增长44.3%。
其中,住宅投资261.78亿元,增长51.9%。
房屋施工面积1992.78万㎡,增长32.8%;房屋竣工面积368.51万㎡,增长19.3%;房屋销售面积560.34万㎡,增长50.5%;房屋销售额351.0亿元,增长73.2%。
2.1.2.2“国际旅游岛”助推全省经济腾飞
建设××国际旅游岛,毫无疑问是××省成为经济特区以来又一次重大发展机遇。
建设××国际旅游岛已正式上升为国家战略,××国际旅游岛的理想设计,包含了一系列的政策内涵,主要有:
✧实行入境免签
✧全面开放旅游产业及相关产业
✧实行旅游零关税
✧扩大航权开放
✧实行更加开放的海洋旅游政策
国际旅游岛的政策背景,将对××省未来的发展产生立体化的直接效应,包括几个方面:
一是直接带动现代服务的发展,改善经济结构。
据研究测算,在中国旅游收入每增加1元,可带动第三产业相应增加10.7元,旅游外汇收入每增加1美元,利用外资额则相应增加5.9美元,旅游业的发展明显带动直接和间接相关产业的同步发展;二是带动××对外开放,提升××国际化程度;三是推进政府管理创新,与国际对接;四是带动整个社会文明程度的提高;
2.1.2.3××2010年一季度7项主要经济指标全国第一
在国际旅游岛建设上升为国家战略的利好概念推动下,××经济发展明显提速。
全省一季度地区生产总值增长全国排名第一,实现地区生产总值479.67亿元,比上年同期增长25.1%,创下1993年以来同期的最高增速,比全国增长11.9%高13.2个百分点。
农业增加值增长全国排名第一。
一季度,农业完成增加值106.16亿元,比上年同期增长7.3%,比全国增长3.8%高3.5个百分点。
服务业增加值增长全国排名第一。
一季度,房地产业、金融业、交通运输邮政业等行业全面向好。
服务业完成增加值269.02亿元,比上年同期增长37.1%,比全国增长10.2%高26.9个百分点。
固定资产投资增长全国排名第一。
今年一季度,全社会固定资产完成投资总额244.76亿元,比上年同期增长79.6%,比全国增长25.6%高54个百分点。
房地产开发投资增长全国排名第一。
受国际旅游岛建设利好驱动,房地产开发投资迅速扩张。
一季度,房地产开发完成投资97.82亿元,同比增长136.9%,比全国增长35.1%高101.8个百分点。
地方一般预算财政收入增长全国排名第一。
随着经济快速发展,财政收入也大幅增长。
一季度,全省全口径财政收入128.62亿元,比上年同期增长61.9%。
其中,地方一般预算收入74.11亿元,增长88.0%,比全国财政收入增长34%高54个百分点。
农村居民人均现金收入增长全国排名第一。
一季度,全省城镇居民人均可支配收入4481元,比上年同期增长9.5%。
农民外出务工增加和季节性务工的薪酬提高,使农民收入较快增长。
全省农民人均现金收入1595元,比上年同期增长17.5%。
其中,工资性收入302元,同比增长41.1%,成为拉动农民现金收入较快增长的主要因素。
2.1.3××宏观经济分析
2.1.3.1
××市概况
××市是××省仅有的2个地级市之一,位于××岛的最南端,是××著名的热带海滨旅游城市和海港。
全市面积1919.58平方千米,其中规划市区面积38平方千米。
东西长91.6千米,南北宽51千米。
全境北靠高山,南临大海,地势自北向南逐渐倾斜,形成一个狭长状的多角形,境内海岸线长209.1千米。
××辖区主要港口有××港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。
主要海湾有××湾、××、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。
有大小岛屿40个,主要岛屿10个,面积较大的有西瑁洲岛2.12平方千米,蜈支洲岛1.05平方千米。
××是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸,是中国通向世界的门户之一。
××市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方,全市常住人口56.5万人,户籍人口54.58万人,其中农垦系统人口6.62万人。
2.1.3.2××市城市总体规划
××市设2个管理区,辖6个镇(××镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇),境内有5个国有农场:
国营南田农场、国营南新农场、国营南岛农场、国营立才农场、国营南滨农场。
××城市整体规划将××定位为:
“世界的××、中国的××、××的××”。
拓展东西两翼滨海度假区,开创第二居住地,提升中心城区。
世界的××:
把×ד旅游度假”定位为世界级的,重点区域为亚龙湾、××、红塘湾和旧城区。
中国的××:
将×ד第二居住”功能定位为中国人民的后花园,面向全国市场,迎接异地郊区化,重点区域是海坡、临春、凤凰水城、中兴创意城。
××的××:
将×ד城市发展”定位为××南部中心城市,吸纳并推动本地及区域城市化,重点区域是主城区。
2007年××市城市总体规划(1995-2010)曾经进行过重大调整,调整后主要内容为:
发展备用地启用,包括××、红塘湾、南山港腹地等部分备用地提前启用。
拓展东西两翼滨海度假区。
对主城区部分用地进行调整、整合,完善主城区功能,强化城市空间形态和景观控制、提出旧城改造、度假型居住建设的策略和措施。
规划范围和城市规划区
城市分市域、滨海地区和主城区三个层次。
市域城镇体系规划范围:
××市行政辖区范围,面积1919.6平方公里。
滨海地区即城市规划区范围:
东起藤桥,西至梅山沿海各滨海乡镇行政辖区,面积1250平方公里。
包括了城市建设及重要基础设施用地、风景旅游区、自然保护区、生态控制区及近海水域。
是××规划实施管理的地域依据。
主城区范围:
西起海坡,北接高速公路规划线,东至田独和榆林湾,面积188.03 平方公里,其中城市建设用地52.41平方公里,是计算城市用地汇总表等规划技术指标的地域依据。
城市性质 :
国际性热带海滨风景旅游城市。
城市人口规模:
严格控制规划区内与城市主导功能无关人口的增长。
在不破坏环境生态的前提下,鼓励旅游人口和相关配套服务人口的增长。
规划2010年主城区居住人口35万人。
其中,常住人口20万人,一年以上暂住人口15万人。
城镇体系结构 ××市市域城镇总体布局采用沿海带状城镇群布局结构。
主要城镇(组团)规划布局 ××市域由××主城区、××、田独、凤凰、天涯、育才、崖城六个中心镇和七个一般乡镇(含农场场部)以及重要风景旅游组团构成。
滨海地区规划:
滨海地区的布局是以××主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构,形成“一带、两片、一中心、多组团”的空间布局。
“一带”:
指沿滨海形成的旅游产业带。
“两片”:
指东翼的休闲度假片和西翼的休闲观光片。
“一中心”:
指××主城区形成的城市旅游服务中心。
“多组团”:
指各旅游区、村镇和主城区形成的组团用地。
滨海旅游度假区规划:
规划期内××的旅游度假区的开发策略可以归纳为“拓展提升”,即“拓展××与红塘湾,提升亚龙湾”。
规划期内(2010年)××、坎秧湾和红塘湾三个度假区总建设用地规模控制在1260公顷,各度假区发展规模控制如下:
1.××度假区是近期××旅游度假的重点建设区域,很多高档酒店需要在规划期内征用土地来建设。
建设用地控制为1040公顷。
远景期(2020年)建设用地规模为51.61平方公里。
2.坎秧湾是一块独特的区域,应只允许顶级度假设施的建设,并严格控制开发量,建设用地控制为100公顷。
3.红塘湾建设用地控制为120公顷。
居住用地布局:
居住用地主要分布在旧城片区河东、河西以及月川片区、红沙组团、临春片区。
规划居住用地总面积为965.95公顷,人均27.60㎡。
旅游度假用地布局:
旅游度假用地集中在海坡、鹿回头两个片区及××湾、大东海、榆林湾红沙滨海地段、老城区滨河部分地段安排,充分展现滨海城市的景观特点。
规划旅游度假用地538.15公顷,人均15.38㎡。
2.1.3.3××经济发展水平
2009年××市全年实现地区生产总值174.85亿元(不含农垦、中海油),按可比价格计算,增长17.2%,增速比上半年、三季度分别加快5.3、3.6个百分点,高于全省平均水平5.5个百分点。
从产业角度看,第三产业贡献较大,第一产业有所弱化,第一产业增加值27.34亿元,增长7.9%,对经济增长贡献率为8.0%;第二产业增加值40.36亿元,增长19.7%,对经济增长贡献率为26.0%;第三产业增加值107.15亿元,增长18.9%,对经济增长贡献率为66.0%。
按户籍平均人口计算,人均生产总值36065元,增长14.8%;按当年平均汇率折算,人均生产总值突破了5000美元大关,约合52
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