企业财务分析在房地产行业的运用 以万科为例财务管理毕业论文.docx
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企业财务分析在房地产行业的运用以万科为例财务管理毕业论文
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摘要:
近年来我国房地产行业迅速发展,成为我国的支柱产业。
由于我国经济发展较快,国家政策也在不断调控,且房地产行业本身的高风险、高收益、前期资金需求量巨大等特征,为了正确识别出财务风险,并对一些财务风险做出一系列的防范,才能使企业健康稳定的发展,因此我们需要通过财务分析,来发现问题所在并且解决它。
因为财务分析不仅面向过去还反映未来。
以万科地产为例,我们可以通过对它的财务分析,来探究房地产行业的盈利模式及未来发展。
关键词:
房地产;财务分析;万科
ApplicationofEnterpriseFinancialAnalysisinRealEstateIndustry
——TakeVANKEasanexample
Chenyumin;Departmentofeconomics
Abstract:
Inrecentyears,China'srealestateindustryhasdevelopedrapidlyandbecomeapillarindustryinChina.Becauseoftherapideconomicdevelopmentinourcountryandtheconstantregulationofnationalpolicies,andthecharacteristicsoftherealestateindustryitself,suchashighrisk,highincomeandhugedemandforfundsintheearlystage,inordertocorrectlyidentifyfinancialrisksandmakeaseriesofprecautionsagainstsomefinancialrisks,inordertomakeenterprisesdevelophealthilyandsteadily,weneedtofindouttheproblemsthroughfinancialanalysisandsoon.Solveit.Becausefinancialanalysisnotonlyfacesthepastbutalsoreflectsthefuture.TakingVANKERealEstateasanexample,wecanexploretheprofitmodelandfuturedevelopmentoftherealestateindustrythroughitsfinancialanalysis.
Keywords:
Realestate;financialindex;CHINAVANKECO.LTD
企业财务分析在房地产行业的运用
——以万科为例
陈毓敏,经济系
一、绪论
(一)选题背景和选题意义
1.选题背景
目前我国房地产行业备受关注,由于我国人口较多,在住房要求这一块较大。
衣食住行是人之常态,所以它与居民的日常生活息息相关;而且房地产行业它与很多产业都有着很大的联系,它的发展也很大的帮助了国民经济的增长。
但是市场经济不断发展,面对的环境威胁也就越多。
从外部环境来看:
首先是政策环境严厉。
如果从内部经营环境来看:
就要考虑企业自身的财务风险了。
2.选题意义
房地产行业促进了我国国民经济的快速增长,所以财务分析在房地产业的持续发展有着非常重要的意义。
如果想对一个企业进行正确的分析、评价、预测的话,那么财务分析可以帮助我们达到这个目的。
财务分析的意义不仅在于能够帮助企业正确的评价过去,而且还可以通过财务报表中的一系列数据分析来说明企业曾经的业绩状况,最后能够找出问题所在。
只有发现问题,才能够解决问题,才能够提高企业竞争力改善企业的经营状况,还能够加强对房地产上市公司的监管,最后可以帮助消费者理性消费。
(二)主要研究内容和方法
1.主要研究内容
文章主要归纳总结了一些房地产行业的财务分析内容,选取了目前该行业的成功案例万科为对象,通过以会计报表为基础的分析与评价,“四大能力”为基础的分析与评价和以杜邦分析为基础的分析与评价来发现万科的优势和劣势,并且在发现问题的基础上找出对策,使得企业能够健康稳定的发展。
本文一共四个部分:
第一部分为绪论,主要介绍了本文的研究背景和意义、主要研究内容和方法;其次第二部分大致讲述了房地产行业财务分析的重要性,主要有房地产行业的现状、房地产企业财务分析的作用;然后第三部分讲述了万科的财务分析,有公司简介还有具体的财务分析数据;最后第四部分讲述了万科经营模式下的优劣和建议。
希望最后的建议能够帮助到部分房地产企业,促进会房地产上市公司稳定发展。
2.主要研究方法
首先是案例研究法:
本文就是结合万科的实际财务数据,联系实际情况,来具体分析具体对待;其次是对比分析法:
通过对万科近2014年—2017年的财务数据来对比分析,发现万科存在的问题。
二、房地产行业财务分析的重要性
(一)我国房地产行业的基本现状
房地产业在我国经济发展中影响很大,因此要想对房地产企业进行财务分析的话我们肯定要了解一下它的基本发展状况。
由于整个房地产市场影响较远,房价的稳定更是影响居民的生活,和社会的稳定。
稍有不慎便会出现很多问题,因此近些年来,国家在房地产业不断加强宏观调控,采取一系列措施来稳定市场。
我国房价普遍来说都非常高,可能由于人们的消费水平提高,物价也在上升,那么部分建筑成本和人工成本就会增加,所以我国的房价普遍都非常高。
(二)房地产企业财务分析的作用
房地产企业财务分析能够帮助企业正确的评价过去,指出企业过去的经营过程在存在的问题,能够找出客观原因和主观原因,对企业的投资者和管理者来说很有利;其次财务分析有利于全面的反映当下经营状况,因为财务分析里面有企业的财务报表、财务数据,数据计算出来的指标最能体现一个企业的经营状况,体现经营成果;最后财务分析还可以帮助企业财务预测未来,以此来降低财务风险、提高企业的财务绩效。
三、万科财务分析
(一)万科企业概况
万科企业股份有限公司成立于1984年5月,简称万科,证券简称万科A、证券代码0000002,,它是我国目前最大的专业住宅开发企业之一。
万科进入房地产行业的时间是1988年,业务覆盖地区特别广,2011年公司销售面积达到1075万平米,销售金额高达1215亿元。
其销售规模持续居全球同行业首位。
其行业特征具有业务差异性,万科是一个跨行业的企业集团公司,所以在经营方面会有很大的差异,很难进行统一管理。
(二)财务分析
1.以会计报表为基础的分析与评价
表1:
资产负债表
报告日期
2018年
2017年
2016年
2015年
货币资金(万元)
18841745
17412101
8703212
5318038
交易性金融资产(万元)
1190081
--
--
--
衍生金融资产(万元)
1078
1249
45867
12220
应收票据(万元)
--
--
--
--
应收账款(万元)
--
143273
207526
251065
预付款项(万元)
7595090
7301711
5026254
3964697
其他应收款(万元)
--
16324977
10543500
7548564
存货(万元)
75030263
59808766
46736134
36812193
其他流动资产(万元)
1458766
72189
867050
795660
流动资产合计(万元)
129507186
101755283
72129543
54702438
可供出售金融资产(万元)
--
134075
132801
113881
长期股权投资(万元)
12952766
8122431
6170199
3350342
投资性房地产(万元)
5405578
2881130
2187442
1076505
固定资产原值(万元)
1465590
888003
822126
592686
累计折旧(万元)
312210
178122
141047
100938
固定资产净值(万元)
1153380
709881
681079
491748
固定资产(万元)
1153380
709881
681079
491748
在建工程(万元)
--
102241
76531
59836
无形资产(万元)
495258
143750
126036
104499
商誉(万元)
21711
20634
20169
20169
长期待摊费用(万元)
504431
206598
96023
44788
递延所得税资产(万元)
1574920
965100
719853
516654
其他非流动资产(万元)
782513
1493569
727744
648696
非流动资产合计(万元)
23350750
14779409
10937879
6427119
资产总计(万元)
152857936
116534692
83067421
61129557
短期借款(万元)
1010192
1610886
1657659
190009
衍生金融负债(万元)
63123
101994
--
--
应付票据(万元)
--
333018
360384
1674473
应付账款(万元)
--
17343940
13804756
9144646
预收账款(万元)
25397
40770594
27464555
21262571
应付职工薪酬(万元)
577085
493041
383993
264266
应交税费(万元)
1873086
1077491
955308
737398
应付利息(万元)
--
99514
37837
23158
其他应付款(万元)
--
18288680
10658026
6235022
一年内到期的非流动负债(万元)
6909241
4616384
2677330
2474640
其他流动负债(万元)
5559269
--
--
--
流动负债合计(万元)
112191394
84735543
57999849
42006183
长期借款(万元)
12092906
9602904
5640606
3382858
应付债券(万元)
4709515
3232267
2910838
1901581
预计非流动负债(万元)
14353
15987
11867
14322
递延所得税负债(万元)
53891
26530
50405
55843
其他非流动负债(万元)
233805
254067
286200
137808
非流动负债合计(万元)
17104469
13131755
8899916
5492412
负债合计(万元)
129295863
97867298
66899764
47498595
实收资本(或股本)(万元)
1103915
1103915
1103915
1105161
资本公积(万元)
800563
832926
826827
817481
减:
库存股(万元)
--
--
--
16016
盈余公积(万元)
4739325
3590007
3254077
2806877
未分配利润(万元)
9172485
7717185
6120027
5259785
归属于母公司股东权益合计(万元)
15576413
13267532
11344477
10018352
少数股东权益(万元)
7985660
5399862
4823180
3612610
所有者权益(或股东权益)合计(万元)
23562073
18667394
16167657
13630962
负债和所有者权益(或股东权益)总计(万元)
152857936
116534692
83067421
61129557
分析:
从资产上分析,2015年到2018年的总资产在逐年增加,增加了917283792万元,增长幅度翻了一倍多;万科总资产的增长主要体现在流动资产的增长上,说明万科公司的流动性很强。
万科流动资产的增长可以看到是货币资金、存货和长期股权投资的大幅度增长,货币资金的增长能够提高万科的偿债能力,存货的增长能够提高企业的生产能力,万科的长期股权投资增加可以帮助它拥有更多资源,来增强企业的实力,但是收益越大风险越大;从负债上分析,2015到2018来看负债是增长的趋势,且流动负债占比较大,流动负债中有应交税费和应付职工薪酬的增加了对于企业来说是不利的;非流动负债中的长期借款增加了,由于万科是房地产业,资金需求量非常大,所以随着业务的增加,流动负债逐年增长也属于正常现象。
但是负债过多也是不利于万科的发展的,它会使企业面临偿债的压力和财务风险增加的压力;从所有者权益分析,这四年的权益总额的增长主要体现在负债的增长上。
表2:
利润表
报告日期
2018年
2017年
2016年
2015年
营业总收入(万元)
29767933
24289711
24047724
19554913
营业收入(万元)
29767933
24289711
24047724
19554913
营业总成本(万元)
23705188
19832384
20646729
16598826
营业成本(万元)
18610422
16007992
16974240
13815063
研发费用(万元)
94606
--
--
--
营业税金及附加(万元)
2317606
1972223
2197875
1798043
销售费用(万元)
786808
626198
516072
413827
管理费用(万元)
1034081
886571
680056
474525
财务费用(万元)
599857
207526
159207
47774
资产减值损失(万元)
235425
131874
119279
49595
公允价值变动收益(万元)
8663
--
--
--
投资收益(万元)
678793
624456
501384
356191
对联营企业和合营企业的投资收益(万元)
627991
456916
493072
239309
营业利润(万元)
6749861
5081292
3902378
3312278
营业外收入(万元)
47450
72329
39831
85543
营业外支出(万元)
51291
39425
16848
17559
非流动资产处置损失(万元)
--
--
354
184
利润总额(万元)
6746020
5114195
3925361
3380262
所得税费用(万元)
1818791
1393357
1090336
785318
净利润(万元)
4927229
3720839
2835026
2594944
归属于母公司所有者的净利润(万元)
3377265
2805181
2102261
1811941
少数股东损益(万元)
1549964
915657
732765
783003
基本每股收益
3.06
2.54
1.9
1.64
稀释每股收益
3.06
2.54
1.9
1.64
分析:
从万科2015-2018年利润表中可以看出,万科的营业收入在逐年增长,2018年较2017年增长了5478222万元,增长率为22.6%,2017增长了241987万元,它的增长率为1%,2016的增长额为4492811万元,其增长率为23%,是增长最多的;净利润是一个企业的税后利润,它的是一个企业财务成果体现,也是公司的经营目标。
万科2018-2015的净利润分别为4927229、3720839、2835026、2594944万元,2017到2018的增幅最高,增加了1206390万元,增长率为32.4%;首先从利润总额来看的话,可以看出企业的营业利润状况,还可以发现营业外收支情况,万科2018-2016的每年增长额为1631825、1188834、545099万元,增长率为31.9%、30.2%、16.12%,2018年的涨幅最大;其次得从营业利润分析来看,因为营业利润在企业计算利润中占据重要位置,它是计算利润的第一步,万科2018-2016的营业利润每年增长额为1668569、1178914、590100万元,增长率为33%、30%、18%,最高为2018年。
表3:
现金流量表
报告日期
2018年
2017年
2016年
2015年
销售商品、提供劳务收到的现金(万元)
39814827
36840522
28653294
19190827
收到的其他与经营活动有关的现金(万元)
2580188
4385566
2630268
1915676
经营活动现金流入小计(万元)
42395015
41226089
31283562
21106503
购买商品、接受劳务支付的现金(万元)
25589521
23487636
17846870
12997942
支付给职工以及为职工支付的现金(万元)
1411837
924360
668901
504630
支付的各项税费(万元)
5402346
3975975
3376031
2504007
支付的其他与经营活动有关的现金(万元)
6629492
4605835
5435146
3495322
经营活动现金流出小计(万元)
39033196
32993805
27326949
19501901
经营活动产生的现金流量净额(万元)
3361818
8232283
3956613
1604602
收回投资所收到的现金(万元)
147271
336730
49310
71862
取得投资收益所收到的现金(万元)
453631
125149
258273
109468
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额(万元)
4755
14161
24738
428
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额(万元)
184349
319119
41973
24453
收到的其他与投资活动有关的现金(万元)
1089236
1181998
282183
158356
投资活动现金流入小计(万元)
1879241
1977157
656477
364567
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金(万元)
589675
236048
214679
206300
投资所支付的现金(万元)
4729523
4683323
3177113
1171343
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额(万元)
1854170
2131573
1464674
516258
支付的其他与投资活动有关的现金(万元)
1442317
87536
138915
565413
投资活动现金流出小计(万元)
8615685
7138480
4995382
2459315
投资活动产生的现金流量净额(万元)
-6736444
-5161323
-4338905
-2094748
吸收投资收到的现金(万元)
1949130
1425382
973525
429605
其中:
子公司吸收少数股东投资收到的现金(万元)
1949130
1425382
973510
405351
取得借款收到的现金(万元)
9605299
9457577
6877457
2291010
发行债券收到的现金(万元)
3898279
1062040
1164576
792419
收到其他与筹资活动有关的现金(万元)
1478076
432456
--
--
筹资活动现金流入小计(万元)
16930784
12377455
9015559
3513034
偿还债务支付的现金(万元)
7385437
4125432
3882622
2502858
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金(万元)
4024934
1913438
1602646
1318101
其中:
子公司支付给少数股东的股利、利润(万元)
1635015
320189
330980
242440
支付其他与筹资活动有关的现金(万元)
281907
--
--
--
筹资活动现金流出小计(万元)
12451019
6850965
5885894
4023425
筹资活动产生的现金流量净额(万元)
4479765
5526490
3129665
-510391
汇率变动对现金及现金等价物的影响(万元)
29076
-113850
26866
9967
现金及现金等价物净增加额(万元)
1134216
8483599
2774239
-990570
加:
期初现金及现金等价物余额(万元)
16432601
7949001
5174762
6165332
期末现金及现金等价物余额(万元)
17566816
16432601
7949001
5174762
净利润(万元)
4927229
3720839
2835026
2594944
资产减值准备(万元)
235425
131874
119279
49595
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性物资折旧(万元)
169723
110112
70821
49016
无形资产摊销(万元)
122471
82792
44042
22565
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(万元)
341
492
199
-49539
公允价值变动损失(万元)
-8663
--
--
--
财务费用(万元)
599857
207526
159207
47774
投资损失(万元)
-678793
-624456
-501384
-356191
递延所得税资产减少(万元)
-584664
-244337
-193880
-106773
递延所得税负债增加(万元)
-51182
-11097
-5438
-2799
存货的减少(万元)
-1.1E+07
-1.1E+07
-5340103
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