商品房分户验收方案.docx

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商品房分户验收方案

后沙峪镇吉祥庄C-03地块1#两限商品房

等6项工程结构施工阶段

分户验收方案

1、编制依据....................................3

2、工程概况：

..................................3

2.1工程建设概况...............................3

2.2建筑概况................................3

2.3结构概况:

...............................6

3、分户验收组织..............................6

3.1分户验收参加单位........................6

3.2各单位分户验收职责......................7

3.3总包单位分户验收体系....................8

4、分户验收工作计划...........................9

4.1验收程序................................14

4.2分户验收工作的五个结合..................14

5、分户验收检查工具..........................10

6、分户验收质量检验内容.........................107、建筑与结构工程分户验收质量准.................14

8、给排水及采暖工程分户验收质量标准...........30

9、室内电气工程安装质量标准...................40

10、通风与空调工程安装质量标准................48

11、资料的整理...............................50

11.1填写表格形式.........................48

11.2签字人员资格记录表...................48

11.3资料收集整理.........................49

12、附表......................................51

13、附图......................................54

1、编制依据:

1.1关于印发《住宅工程质量分户验收管理规定》的通知：

京建质[2005]999号文件、关于印发《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》的通知：

京建质[2006]139号文件、《住宅工程质量分户验收指导手册》。

1.2《混凝土结构工程质量验收规范-GB50204-2002》、《建筑地面工程质量验收规范-GB50209-2002》、《建筑装饰装修工程质量验收规-GB50210-2001》、《屋面工程施工质量验收规范-GB50207-2002》《建筑给排水及采暖工程质量验收规范-GB50242-2002》、《建筑电气安装工程质量验收规范-GB50303-2002》、《建设工程施工质量验收统一标准-GB50300-2001》。

1.3后沙峪镇吉祥庄C-03地块1#两限商品房等6项工程图纸。

1.4后沙峪镇吉祥庄C-03地块1#两限商品房等6项工程施工组织设计。

2、工程概况：

2.1工程建设概况

序号

项目

内容

1

工程名称

顺义区后沙峪镇吉祥庄村项目C-03地块两限房施工总承包工程

2

工程地址

顺义区后沙峪镇吉祥庄村

3

工程类别

普通住宅

4

占地总面积

22857.180m2

5

建设单位

中粮地产投资（北京）有限公司

6

勘察单位

建设综合勘察研究设计院有限公司

7

设计单位

北京中建建筑设计院有限公司

8

监理单位

北京建工京精大房工程建设监理公司

9

质量监督部门

顺义区质量监督站

10

总包单位

中国建筑第八工程局有限公司

11

质量要求

合格，2#楼争创结构长城杯

12

主要分包单位

南通市丰润建筑劳务有限公司等

13

主要功能

普通住宅

2.2建筑设计概况

1#、2#住宅楼

建筑

面积

总面积

1#楼13916.07m2

建筑

层高

地下部分

-2层：

3m；

-1层：

3.3m

2#楼13928.32m2

地下部分

1#楼1852.32m2

2#楼1864.57m2

地上部分

2.7m

地上部分

12063.75m2

建筑

高度

43.02m

建筑

层数

地下部分

2层

抗震设防烈度

8度

地上部分

14层（局部11层）

耐火等级

地下一级

地上二级

3#、4#住宅楼

建筑

面积

总面积

3#楼15743.58m2

建筑

层高

地下部分

-2层：

3m；

-1层：

3.3m

4#楼15765.84m2

地下部分

2182.62m2

地上部分

2.7m

地上部分

3#楼13560.96m2

建筑

高度

43.8m

4#楼13583.22m2

建筑

层数

地下部分

2层

抗震设防烈度

8度

地上部分

15层（局部13层）

耐火等级

地下一级

地上二级

5#底商

建筑

面积

总面积

2508.91m2

建筑

层高

地下部分

5.2m

地下部分

862.55m2

地上部分

1层4.4m；

2层4.3m

地上部分

1646.36m2

建筑

高度

10m

建筑

层数

地下部分

1层

抗震设防烈度

8度

地上部分

2层

耐火等级

地下一级

地上二级

6#地下车库

建筑

面积

总面积

7679.60m2

建筑

层高

地下部分

3.6m

建筑

层数

地下部分

1层

抗震设防烈度

8度

建筑类别

三类

耐火等级

地下一级；

地上二级

建筑高程

建筑±0.000绝对高程为28.3m,室内外高差为1.2m。

设计使用年限

50年

地下室人防设计等级

五级

墙体

地下室外墙为300厚钢筋混凝土，内墙采用200厚钢筋混凝土；地上承重墙180（200）厚钢筋混凝土。

地下二层非承重墙为200厚陶粒混凝土空心砌块和100厚陶粒砼砌块墙体；地下一层极地上各层非承重墙为180（200）厚蒸压加气砼砌块墙。

5#楼地上外墙为250厚蒸压加气砼砌块墙，地上为200厚蒸压加气砼砌块墙。

住宅非承重户内隔墙为100厚蒸压加气砼隔墙板。

2.3结构概况

项目名称

地上层数

地下层数

结构形式

基础类型

人防所在层

人防情况

1#楼

14/11

2

剪力墙

墙下筏基

地下二层

核5极

2#楼

14/11

2

剪力墙

墙下筏基

地下二层

核5极

3#楼

15/13

2

剪力墙

墙下筏基

4#楼

15/13

2

剪力墙

墙下筏基

5#底商

2

1

框架

筏基

6#车库

/

1

框架

筏基

地下一层

核6极

序号

项目

内容

1

地下室防水等级

一级

地基基础设计等级

二级

2

抗震设防烈度

8度

地基持力层

③细砂层

承载力160KPa

3

保护层厚度（mm）

地下室底板迎水面、扩展柱基、基础梁40mm，地下室底板非迎土面25mm，地下室外墙迎土面40mm，地下室外墙非迎土面15mm（20mm人防），室内楼板覆土迎土面40mm，梁迎土面35mm，梁非迎土面25mm（30mm人防），柱迎土面35mm，柱非迎土面30mm，楼板、楼梯板、混凝土墙15mm（20mm人防），露天阳台、楼梯、现场预制楼板25mm。

3、分户验收组织：

3.1分户验收参加单位：

序号

单位

名称

1

建设单位

中粮地产投资（北京）有限公司

2

监理单位

北京建工京精大房工程建设监理公司

3

物业公司

4

总包单位

中国建筑第八工程局有限公司

3.2各单位分户验收职责：

3.2.1建设单位分户验收职责:

组织施工单位编制分户验收方案。

组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及内容。

与施工、监理单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认、签字盖章。

3.2.2监理单位分户验收职责:

验收施工单位编制的施工方案。

配备一定数量的具有相应资格的监理人员以及足够的检查验收工具。

参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检查项目和内容，参照户型做法表和抽查点的分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格项处置记录，签署验收意见并签名。

3.2.3总包单位分户验收职责

3.2.3.1编制分户验收方案，具体内容有：

根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部分的分户检验批项目、以及检查内容和数量。

根据分户验收检验批项目分别绘制抽查点分布图。

根据设计文件和户型特点，编制含有各种户型、不同设计作法的户型设计做法表。

3.2.3.2配备足够的质量检查人员和检查测量工具。

质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。

根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。

3.2.3.3按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目内容，参照户型作法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。

3.2.3.4分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。

3.2.3.5住宅工程竣工验收前，做好工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显着部位。

3.3总包单位分户验收体系：

4、分户验收工作计划:

4.1验收程序:

4.2分户验收工作五个结合：

4.2.1分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合。

4.2.2分户验收要与分项工程检验批验收相结合。

4.2.3分户验收要与发现问题及时整改复查相结合。

4.2.4分户验收要与成品保护相结合。

4.2.5分户验收与质量通病专项治理相结合。

5、分户验收检查工具

序号

名称

单位

数量

备注

1

2m铝合金检测尺

套

10

2

7.5m钢卷尺

把

10

3

5m钢卷尺

把

10

4

60cm水平尺

把

10

5

方角尺

把

5

6

游标卡尺

把

10

7

50m测绳

盒

10

8

5m磁力线坠

个

10

9

ZC-7兆欧表

块

5

10

ZC-8电阻表

块

5

11

压力表

块

5

6、分户验收质量检验内容

分户验收以竣工时可观察到的工程观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目，分户验收内容以检验批检查内容为主。

在施工过程中和竣工验收时，依据质量验收标准以及经审核合格的施工图设计文件，对每套住宅涉及到的分户验收项目和验收内容进行验收。

6.1分户验收质量检验项目（住宅部分）

A、建筑结构外观及尺寸偏差质量

a、现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收、净空高度、房间方正度。

b、砖砌体（混水墙）工程质量分户验收

B、门窗工程安装质量

a、塑料门窗安装质量分户验收记录

b、铝合金、钢门窗安装质量分户验收记录（含钢附框和门宽防雷接地）

c、门窗玻璃安装质量分户验收记录

C、墙地面和顶棚面层质量

a、墙面一般抹灰工程质量分户验收记录

b、水性涂料涂饰质量分户验收记录

c、地面水泥混凝土面层质量分户验收记录

d、地面找平层质量分户验收记录

D、防水工程质量

a、地面隔离层质量分户验收记录

E、采暖系统安装质量

a、室内采暖辅助设备及散热器及金属辐射板安装质量分户验收记录

b、室内采暖管道及配件安装质量分户验收记录

c、低温热水地板辐射采暖系统安装质量分户验收记录

F、给、排水系统安装质量

a、室内给水管道及配件安装质量分户验收记录

b、室内排水管道及配件安装质量分户验收记录

c、建筑中水系统及游泳池水系统质量分户验收记录

d、室内热水管道及配件安装质量分户验收记录

e、雨水管道及配件安装质量分户验收记录

f、卫生器具及给水配件安装质量分户验收记录

g、卫生器具排水管道安装质量分户验收记录

h、公共部分室内消火栓系统安装质量分户验收记录

G、室内电气工程安装质量

a、普通灯具安装质量分户验收记录

b、开关、插座、风扇安装质量分户验收记录

c、成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装质量分户验收记录

d、建筑物等电位联结质量分户验收记录

e、电线、电缆导管和线槽敷设质量分户验收记录

f、电线、电缆穿管和线槽敷线质量分户验收记录

g、电缆头制作、接线和线路绝缘测试质量分户验收记录

h、建筑物照明通电试运行质量分户验收记录

i、公共部分电缆桥架安装和桥架内电缆敷设质量分户验收记录

6.2公共部分:

A、建筑结构外观及尺寸偏差质量

a、现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收

b、砖砌体（混水墙）工程质量分户验收

B、门窗工程

a、铝合金门窗安装质量分户验收记录

b、塑料门窗安装质量分户验收记录

c、木门窗安装质量分户验收记录

d、特种门安装质量分户验收记录

e、钢门窗安装质量分户验收记录

f、门窗玻璃安装质量分户验收记录

C、墙地面和顶棚面层质量

a、墙面一般抹灰工程质量分户验收记录

b、水性涂料图饰质量分户验收记录

c、地面水泥混凝土面层质量分户验收记录

d、地面水泥砂浆面层质量分户验收记录

e、墙面饰面砖粘贴质量分户验收记录

f、地面砖面层质量分户验收记录

g、暗龙骨吊顶工程质量分户验收记录

D、防水工程质量

a、地面隔离层质量分户验收记录

E、采暖系统安装质量

a、室内采暖辅助设备及散热器及金属辐射板质量分户验收记录

b、室内采暖管道及配件安装质量分户验收记录

c、建筑中水系统及游泳池水系统质量分户验收记录

F、给、排水系统安装质量

a、室内给水管道及配件安装质量分户验收记录

b、室内排水管道及配件安装质量分户验收记录

c、建筑中水系统及游泳池水系统质量分户验收记录

d、室内热水管道及配件安装质量分户验收记录

e、雨水管道及配件安装质量分户验收记录

f、卫生器具及给水配件安装质量分户验收记录

g、卫生器具排水管道安装质量分户验收记录

h、公共部分室内消火栓系统安装质量分户验收记录

G、室内电气工程安装质量

a、普通灯具安装质量分户验收记录

b、开关、插座、风扇安装质量分户验收记录

c、成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装质量分户验收记录

d、建筑物等电位联结质量分户验收记录

e、电线、电缆导管和线槽敷设质量分户验收记录

f、电线、电缆穿管和线槽敷线质量分户验收记录

g、电缆头制作、接线和线路绝缘测试质量分户验收记录

h、建筑物照明通电试运行质量分户验收记录

i、公共部分电缆桥架安装和桥架内电缆敷设质量分户验收记录

H、其它

a、护栏和扶手安装质量分户验收记录

b、金属风管与配件制作质量分户验收记录

c、非金属、复合材料风管与配件制作质量分户验收记录

d、风管部件与消声器制作质量分户验收记录

e、风管系统安装质量分户验收记录

f、公共部分通风与空调设备安装质量分户验收记录

7、建筑与结构工程分户验收质量标准：

7.1检验批项目应符合施工图、设计说明及其它设计文件的要求。

7.2每户各检验批工程观感和使用功能质量应以房间为单位全数检查并记录。

7.3实测实量内容宜按照《住宅工程质量分户验收指导手册》规定的检查部位、检查数量，确定检查点。

测量长度、高度尺寸时宜确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值或与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。

实测值应全数记录。

7.4当分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80％及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差1.5倍），判为合格。

7.5实测偏差大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20％时，应整改并重新验收，记录整改项目测量结果。

7.6单位工程分户验收项目的标准：

A、现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收：

a、现浇结构外观及尺寸偏差分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。

当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。

在同一检验批内，对梁、柱抽查构件数量不少于3件；对墙和板，应按有代表性的自然间抽查不少于3间；对大空间结构，墙可按相邻轴线间高度5m左右划分检查面，板可按纵、横轴线划分检查面，抽查不少于3面。

现浇结构拆模后，应有建设单位组织监理单位、施工单位进行检查。

b、现浇结构的外观质量缺陷，应由建设单位、监理单位、施工单位等各方根据其对结构性能和使用功能影响的严重程度。

现浇结构外观质量缺陷

名称

现象

严重缺陷

一般缺陷

漏筋

构件内钢筋未被混凝土包裹而外露

纵向受力钢筋有外露

其它钢筋有少量漏筋

蜂窝

混凝土表面缺少水泥砂浆而形成石子外露

构件主要受力部位有蜂窝

其它部位有少量蜂窝

孔洞

混凝土中孔穴深度和长度均超过保护层厚度

构件主要受力部位有孔洞

其它部位有少量孔洞

夹渣

混凝土中夹有杂物且深度超过保护层厚度

构件主要受力部位有夹渣

其它部位有少量夹渣

疏松

混凝土中局部不密实

构件主要受力部位有疏松

其它部位有少量疏松

裂缝

缝隙从混凝土表面延伸至混凝土内部

构件主要受力部位有影响结构性能或使用功能的裂缝

其它部位有少量不影响结构传力性能或使用功能的裂缝

连接部位缺陷

构件连接外混凝土缺陷及联接钢筋、连接件松动

连接部位有影响结构传力性能的缺陷

连接部位有基本不影响结构传力性能的缺陷

外形

缺陷

缺棱掉角、棱角不直、翘曲不平、飞边凸肋等

清水混凝土构件有影响使用功能或装饰效果的外形缺陷

其它混凝土构件有不影响使用功能的外形缺陷

外表

缺陷

构件表面麻面、掉皮、起砂、沾污等

具有重要装饰效果的清水混凝土构件有外表缺陷

其它混凝土构件有不影响使用功能的外表缺陷

c、现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。

对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。

对经处理的部位，应重新检查验收。

现浇结构的外观质量不宜有一般缺陷。

对已经出现的一般缺陷，应有施工单位按技术处理方案进行处理，并重新检查验收。

d、现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差。

对超过尺寸允许偏差且影响结构性能和安装、使用功能的部位，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。

对经处理的部位，应重新检查验收。

现浇结构尺寸允许偏差和检验方法

项目

允许偏差（mm）

检验方法

轴线

位置

墙、柱、梁

8

钢尺检查

剪力墙

5

垂直度

层高

≤5m

8

经纬仪或吊线、钢尺检查

＞5m

10

经纬仪或吊线、钢尺检查

标高

层高

±10

经纬仪或吊线、钢尺检查

截面尺寸

+8、-5

钢尺检查

表面平整度

8

2m靠尺和塞尺检查

B、砖砌体工程质量分户验收：

a、分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。

当分户检验批具备条件时，应及时验收。

每户应抽查不得少于3间，不足3间时应全数检查。

b、砖砌体的位置及垂直度允许偏差和检查方法应符合下表的规定：

序号

检查项目

允许偏差

检查方法

1

轴线位移

≤10mm

用经纬仪和尺检查

2

垂直度（每层）

≤5mm

用2m托线板

C、铝合金门窗安装质量分户验收：

a、铝合金门窗安装工程分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。

当分户

检验批具备验收条件时，可及时验收。

高层建筑的外窗，每户应抽查不得少于6樘，不足6樘时应全数检查。

b、金属门窗的品种、类型、规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置、连接方式及铝合金门窗的型材壁厚应符合设计要求。

金属门窗的密封处理应符合设计要求。

金属门窗框和副框的安装必须牢固。

金属门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘。

推拉门窗扇必须有防脱落措施。

金属门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。

金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。

大面应无划痕、碰伤。

漆膜或保护层应连续。

铝合金门窗推拉门窗扇开关力应不大于100N。

金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封。

密封胶表面应光滑、顺直，无裂纹。

金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽。

有排水孔的金属门窗，排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。

c、实测项目说明：

铝合金门窗安装工程质量分户验收实测内容分别是：

门窗槽口宽度、高度；门窗槽口对角线长度差；门窗框的正、侧面垂直度；门窗横框的水平度；门窗横框标高；门窗竖向偏离中心；双层门窗内外框间距；推拉门窗扇与框搭接量。

检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的门窗，按照上述实测内容，使用相关测量工具，参照下列测量位置和数量，对铝合金门窗实测内容进行检查并全数记录。

（1）检查门窗槽口宽度时，使用钢尺等测量工具，距门窗槽口上下300位置，水平测量各1点；（计算基准值）

（2）检查门窗槽口高度时，使用钢尺等测量工具，距门窗槽口左右200位置，竖向测量各1点；（计算基准值）

（3）检查门窗槽口对角线长度差时，使用钢尺等测量工具，在门窗槽口的企口面，分别量取槽口对角线长度，两个方向长度分别记录。

（4）检查门窗框的正、侧面垂直度时，使用1m垂直检测尺等测量工具，在一侧门窗竖框中部的正、侧面，各测量1点；

（5）检查门窗横框的水平度时，使用1m水平尺和塞尺等测量工具，在上横框下口测量1点；

（6）检查门窗横框标高时，使用钢尺等测量工具，测量上横框下口距1米线高度尺寸，测量1点；（计算基准值）

（7）检查门窗竖向偏离中心时，使用钢尺等测量工具，在一侧门窗竖框中部，测量门窗框两侧宽度各1点。

（8）检查双层门窗内外框间距时，使用钢尺等测量工具，在每侧门窗竖框中部，测量框间距各1点。

（9）检查推拉门窗扇与框搭接量时，使用钢直尺等测量工具，在门窗框扇搭接处，测量1点。

D、塑料门窗安装质量分户验收：

a、塑料门窗安装工程分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。

当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。

除高层建筑的外窗，每户应抽查不得少于3樘，不足3樘时应全数检查；高层建筑的外窗，每户应抽查不得少于6樘，不足6樘时应全数检查。

b、塑料门窗的品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置、连接方式及填料密封处理应符合设计要求。

门窗框、副框和扇的安装必须牢固。

当塑料门窗有拼樘料时，窗框必须与拼樘料连接紧密，固定点间距不大于600㎜。

门窗扇应开关灵活、关闭严密，无倒翘。

推拉门窗扇必须有防脱落措施。

门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。

门窗框与墙体间缝隙应采用闭孔弹性材料填嵌饱满，表面应采用密封胶密封。

密封胶应粘结牢固，表面应光滑、顺直、无裂纹。

门窗表面应洁净、平整、光滑，大面应无划痕、碰伤。

密封条不得脱槽，旋转窗间隙应基本均