珠海房地产份市场分析报告.docx
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珠海房地产份市场分析报告
珠海房地产2009年3月份市场分析报告
目录
一、本月房地产新政专题.
1.1、广东出台楼市新政.
1.2、港珠澳大桥最新进展.二、一级市场.
2.1、3月份土地供应情况.
2.2、3月份土地交易情况.三、二级市场分析.
3.1、3月份珠海全市房地产市场分析.3.2、楼市相关数据附表.
3.3、3月份珠海市区各板块项目跟进.
四、三级市场分析.
五、3月份报纸广告统计分析.
六、附件:
《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》.
一、本月房地产新政专题
1.1、广东出台楼市新政
广东省人民政府于3月3日出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》。
该意见总计15条,包含了加大保障性住房力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化等三个方面的内容。
具体条款见最后。
政策亮点
1、直系亲属首次置业可提取住房公积金。
2、个人转让自用2年唯一住房免征地方政府部分个人所得税。
3、个人首次置业契税征收1%(原为90㎡以下)。
安诚观点
该政策实为2008年国家系列政策的延展,主要有两方面的内容,一方面是通过进一步调整住房交易环节的税收以达到刺激刚性需求的目的,另一方面也适度松解开发商因市场环境不利所面临的压力,给予其积极应对市场变化的空间,可以看出政府提振市场信心的目的,但是房价高企依然是消费者观望的最大原因,目前购房者普遍看低经济的走势,所以此政策对珠海楼市的影响有限。
1.2、港珠澳大桥最新进展
港珠澳大桥主体工程初步设计阶段勘察设计招标结果揭晓,作为第一候选人的中交公路规划设计院有限公司联合体顺利中标。
港珠澳大桥的可行性报告已顺利通过。
关于大桥的走向,上周的审查会正式敲定了可行性报告中推荐的北线方案,即东岸起点为香港大屿山,其中往珠海方向通过隧道穿越拱北建成区,再与规划中的太澳高速公路相连。
也就是说,港珠澳大桥在拱北登陆点登陆后,就直接进入地下隧道,在地下一直通过珠海城区,到达横琴后再与太澳高速连接,其中,在南湾大道和横琴大桥处都设立出口立交。
本月15日正式启动勘察设计工作,预计用时9个月,而港珠澳大桥主体工程设计及咨询已于当月27日开始全球招标,大桥有望在年底开工。
二、一级市场
2.1、3月份土地供应情况
地块1
09008号/珠国土储2009-02
宗地位置
情侣北路南段填海区
宗地面积
212750.34m2
规划土地用途
总部与研发基地
容积率
0.8-1.0
绿地率
≥35%
建筑密度
≤25%
出让年限
50年
起始价
楼面地价400元/m2
竞买保证金
人民币2000万元或港币2200万元或美元250万元
备注
1、上述地块以现状供地;2、上述地块总建筑面积的15%可作为宿舍、食堂等生活配套,且不可以分割办证;4、上述地块不设保留价。
地块2
09010/珠国土香工2009-001
宗地位置
格力工业城A1052404号地块
宗地面积
40001.28m2
规划土地用途
工业用地
容积率
1.0
准入产业类别
空调研发制造
出让年限
50年
起始价
地面地价480元/㎡
曾价幅度
5元/㎡
竞买保证金
人民币500万元或港币500万元或美元50万元
投资强度
人民币3105元/㎡
备注
1、上述地块以现状供地;2、项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的7%,建筑面积不得超过总建筑面积的15%;4、上述地块不设保留价。
——以上数据来源于珠海市商用土地交易中心
2.2、3月份土地交易情况
注:
进入2009年以来政府并未供应国有土地,实际上2009年一季度珠海土地成交量为零。
小结:
3月份珠海市总共有两幅非住宅类地块供应。
一幅位于情侣北路南段填海区,规划用途为总部与研发基地,此为2008年的流拍地块,政府在进行宗地面积、容积率及相关条件的调整后,重新推出市场。
另一幅地块为工业用地,位于格力工业城,规划为空调研发制造。
2009年第一季度珠海土地市场持续2008低迷的势态,整个一季度仅2幅国有地块供应,由于楼市整体的下行预期较大,尽管表现出一定的回暖迹象,但是对珠海土地市场并非利好。
三、二级市场分析
3.1、3月份珠海全市房地产市场分析
3.1.1、2009年1-2月份珠海市新建商品住房价格走势
尽管珠海的房价受交易楼盘结构变动的影响而波动明显,但是可以看出2008年年底至2009年前两月,主城区的房价整体水平相对略有下调,且有走低的趋势。
西区的房价依然维持在4000元/㎡以下的水平,整体变化不大。
自2008年下半年以来,珠海全市每月的商品住房交易量基本维持在10万平米左右的相对较低水平。
进入2009年,随着一系列楼市利好政策的推动,以及经过一年所积压的刚性需求的释放,加之各大媒体对楼市回暖的频频渲染,致使珠海楼市出现一小波“小阳春”的景象。
预计,这种现象将在3月份的数据中能得到体现。
2009年2月份珠海市区期房的供应及成交量环比均有下降。
主要由于前期市场积压的住房可售量较大,受市场环境的影响,大多楼盘放缓了推盘的节奏。
后市将以消化存量现房为主。
3.2、楼市相关数据附表
表1:
2009年2月份珠海楼市情况(单位:
元/m2)
(本部分数据略)
表2:
2008年1-10月固定资产投资(单位:
万元)
指标名称
1-2月
同比增长(%)
全社会固定资产投资总额
306845
-48.2
其中:
基本建设
190637
-19.3
更新改造
14974
-27
房地产开发
98625
-70.5
住宅
75998
-15.6
办公楼
21
-97.5
商业营业用房
3412
3.6
其中:
第一产业
--
--
第二产业
102591
-42.9
制造业
90401
-38.9
第三产业
204254
-50.6
——数据来源于珠海市统计局
该区域内目前在售的项目均为海景资源型高端楼盘,典型的楼盘有一水岸、华业临海、绿杨山庄二期、水湾6号、中天维港等。
区域内在售的户型以120㎡以上的三房为主,均价皆为万元以上,这些楼盘的销售直接影响着珠海市区当月的房屋均价。
项目名称
在售主力户型
(㎡)
本月销售套数
本月均价(元/㎡)
优惠情况
备注
格力广场
89、130、150
36
12500
特价房、可议价
—
一水岸
144-190
23
9402
特价房9折,95折
9折是底线
华业临海
58、130、209,
约20
10000
8200元起价、5万首期,93、94折
联合代理
龙洲湾3期
180
—
未定
未定
未售
绿杨山庄二期
299-363
—
25000
92-96折,
顶层复式已售馨,
水湾6号
128-213
—
10000
95-96折,特价房6500元.
中天维港
107-364
8
12000
98-99折
东方顺景二期
83-146
—
8000
88折
折扣可谈,
莱茵半岛
92-126
0
10000
75折
预计10月份发售.
老香洲板块
老香洲板块具体还可以分为凤凰紫荆区和一线海景区。
凤凰紫荆区域内在售的项目有海岸南山、翠香茗庭、恒福阁、中珠水晶堡、岭南世家等。
该区域内楼盘主要客户群为具有老香洲情结的珠海原住民,项目多突出老街坊式生活。
一线海景区在售的代表性楼盘为金域蓝湾和金域时代项目。
项目名称
在售主力户型(㎡)
本月销售套数
本月均价
(元/㎡)
营销动态
备注
翠香茗庭
89-130
23
8231
96-97
送精装修约1000元/㎡
雅乐园
80-140
3
约7300
95-96折
—
恒福阁
90-170
约20
10000
7600起价
一中一小学区,今年5月份交楼
金域蓝湾
179-213
5
18000-
21000
95.8折
送精装修约3000元/㎡
中珠水晶堡
40-50
约16
7300
94折
商铺均价4万
海岸南山
119-140
30
7073
—
—
岭南世家
133-148
85-120
15
11000
8200
—
11000为楼王单位
金域时代
146-206
4
13500
—
—
新香洲板块房地产开发量较大。
该区域内汇集了像仁恒星园、中珠上城这样的大规模社区型楼盘,也有如诚丰怡园、鸿泰八零、盈彩美居等特色较为突出的楼盘。
项目名称
在售主力户型(㎡)
本月销售套数
本月均价(元/㎡)
营销动态
备注
仁恒星园
130-190
约80
9100
特价房8400
正方盛和苑
120
10
5800
特价房5300
翠箐苑
69-99
约20
5500
清盘
城丰怡园
90、119、128
45
6600
鸿泰八零
40
135
7400
尾盘
其它户型基本售罄
盈彩美居
110-130
19
7600
拱北板块
拱北板块在售项目较少,是珠海小户型产品供应量最大的区域,最有代表性的楼盘为岭秀城项目。
该板块区域范围正在向西扩展,形成泛拱北区,该区域代表楼盘有夏逸庭院、颐和人家,以及华夏中广城的二期夏都华景等。
项目名称
在售主力户型(㎡)
本月销售套数
本月均价(元/㎡)
营销动态
备注
双城国际
35-72
60
8800
9.5-9.7折
—
岭秀城
32-8990-150
140
9000、7000
9.6-9.7折9.7-9.8折
—
世纪华庭
34-75
12
9000
—
颐和人家
83、134
10
6500
8.5-8.6折
—
夏逸庭院
80-100
15
折后7500
9.0-9.2折
—
华发的楼盘是该区域的绝对代表,也是珠海市当月房价的风向标。
该区域除了华发世纪城二期和华发新城五期外还有御东领岸、康和花园等楼盘在售。
项目名称
在售主力户型(㎡)
本月销售套数
本月均价(元/㎡)
营销动态
备注
华发世纪城
55、108
—
—
预计09年中旬发售
华发新城5期
85-180
约200
9000
9.85-9.8折
御东领岸
90、160
约10
7000
康和花园
80-130㎡
约20
6000
起价5200元/㎡
u金唐板块
该板块目前在售的项目多为别墅项目,如凤凰山一号、远大美域三期、布拉格公馆、锦绣海湾城、名爵观园等,而海怡湾畔四期怡峯为该区域内仅有的高层洋房在售项目。
别墅项目十一月份的售价介于4500元/㎡(锦绣海湾城)—20000元/㎡(远大美域)之间。
项目名称在售主力户型(㎡)本月销售套数本月均价
(元/㎡)
营销动态备注
凤凰海域206-320015000
凤凰山一号260-3803016000、27000二期小高层推
二手房的交易主要表现为刚性需求式置业,投资性需求并不十分强烈,其交易量受宏观环境的影响相对一手房要小,但对地方性房地产类政策的却有较高的高敏感度。
由于政府对住房交易环节税费的优惠政策,促使二手房的成交有所回升。
2009年3月份,珠海的各大报纸媒体涉及地产类广告版面累计为15P,广告投放次数为19次,见报楼盘总计9个。
1、广告投放量
图1:
2009年前3个月与2008年前3个月广告投放频次比较
图2:
2009年前3个月与2008年前3个月广告投放量比较
小结:
随着房地产市场的持续性低迷,各大楼盘迫于资金的压力,在营销成本上缩减较大,2009年前3个月楼盘报纸类广告相比去年同期有明显减少。
2009年1月份主要是在消化上个月的广告投放效应,所以该月的广告放量较弱。
3月份的见报楼盘较少,每个区域基本上只有极少的楼盘投放报纸广告,拱北和新香洲区域本月无楼盘广告
本月上榜的均为具有相当实力的开发商所开发的楼盘,其中华发的楼盘报纸广告的放量向来都是当月的主力,而3月份华发旗下的三个楼盘分别占据了前三名的位置。
锦绣海湾城是2008年新开的大型项目,位于珠海与中山的交界处,地理位置特殊,其购房客户以珠海客为主的指向性较为明显。
通过大量的报纸广告投向珠海市场,并通过较低的房价吸引了不少人对其的关注。
4、3月份各楼盘报广信息汇总
楼盘名称
投放日期
投放版面(p)
广告目的
凤凰山一号2期
2009-3-19
0.5
认筹
恒福阁
2009-3-19
0.5
商业招售
2009-3-20
0.5
商业招售
华发水郡
2009-3-12
1
客户储备
2009-3-13
1
客户储备
2009-3-19
1
客户储备
2009-3-20
1
客户储备
华发新城5期
2009-3-5
1
洋房样板房开放
2009-3-12
1
洋房样板房开放
2009-3-13
1
洋房样板房开放
锦绣海湾城
2009-3-20
1
开盘公告
2009-3-27
0.5
二期别墅加推
绿杨山庄2期
2009-3-26
1
复式样板房开放
2009-3-27
1
复式样板房开放
怡峯
2009-3-6
1
活动促销
中联国际
2009-3-6
0.5
产品介绍及促销
2009-3-13
0.5
产品介绍及促销
中颐海伦堡3期
2009-3-20
0.5
产品卖点介绍
2009-3-20
0.5
产品卖点介绍
小结:
3月份报纸广告以营销节点活动类广告为主,如华发新城及绿杨山庄的样板房开放公告。
项目展示及促销类广告也占到了一定的比例。
六、附件:
《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》
各地级以上市人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门、各直属机构:
《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)我省已以粤府办〔2009〕2号文转发给各地、各部门,经省人民政府同意,结合我省实际,现就促进我省房地产市场平稳健康发展提出以下意见,请一并贯彻执行。
一、加大保障性住房建设力度
(一)省财政继续加大廉租住房专项补助资金的投入,从2009年至2011年,每年安排2亿元专项用于我省经济欠发达地区廉租住房保障资金补助。
各地也要加大财政投入力度,多渠道筹集建设资金,力争用3年时间基本解决全省符合廉租住房保障条件的7万户城镇低收入家庭住房困难问题。
(二)低收入住房困难家庭较多、房价相对较高、住房结构性矛盾突出的市,要继续推进经济适用住房建设,适当增加经济适用住房供应。
(三)各地可采取多种形式新建或购买用于政策性租赁的住房,帮助房屋拆迁户、新参加工作人员,以及其他没有能力购买商品住房的城镇中低收入群体等,解决过渡性居住需求问题。
二、进一步鼓励普通商品住房消费
(四)在落实居民首次贷款购买普通自住房,享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
(五)2008年10月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分、首次贷款购买普通自住房及改善型住房、无不良信用记录的优质客户,原则上都可申请享受现行贷款下浮利率优惠政策。
(六)各地发放住房公积金贷款,参照上述第(四)、(五)项规定执行。
(七)各地可将住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元,住房公积金贷款年限可延长至30年,并适当提高住房公积金缴存比例。
职工的直系亲属(父母、子女)首次购买普通住房的,可申请提取职工住房公积金,但提取总额不得超过购房总价款。
简化住房公积金贷款手续,并在1个月内完成手续办理。
(八)个人出售购买不足2年的非普通住房的,全额征收营业税;出售购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房的,按照其出售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;出售购买超过2年(含2年)的普通住房的,免征营业税。
(九)个人转让自用2年(含2年)以上、并且是家庭惟一生活用房的所得,个人不负担个人所得税地方收入部分。
(十)个人首次购买普通住房,其契税按1%征收。
(十一)有条件的市可根据实际情况,放宽购房入户政策。
(十二)港澳台居民在广东省境内购买住房,执行内地居民同等政策。
以上第(八)、(九)、(十)、(十二)项暂定执行至2009年12月31日。
三、支持房地产开发企业积极应对市场变化
(十三)对在2008年签订土地出让合同,确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地,由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准,可适当延长缴纳土地出让价款期限,延长时间原则上不超过2年。
(十四)鼓励商业银行在风险可控前提下,对基本面比较好,有良好信用记录和较强竞争力,但暂时出现经营或财务困难的房地产开发企业给予信贷支持。
支持房地产开发企业的合理融资需求。
支持符合条件的房地产开发企业经批准发行企业债
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