杭州市写字楼(公寓)商业物业市场分析.doc
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杭州市写字楼(公寓)商业物业市场分析.doc
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(三)杭州市写字楼(公寓)商业物业市场分析
(1)一手写字楼市场(含商住公寓)综述
1)2008年5月新增供应量8967.63㎡共计89套
2)截止2008年5月市场存量39.5万方
截止2008.5.31日,杭州(不包括萧山区)纳入网上可售面积为39.5万方,可售套数为4746套。
区域
可售量
(方)
可售套数
(套)
平均套面积(方/套)
累计销售率
(%)
上城区
74587.26
1308
80
38.7%
下城区
54786.54
350
112.36
29.65%
江干区
87415.63
1001
98.7
20%
拱墅区
87548.6
973
120
49.8%
西湖区
62357.4
668
124.5
42%
滨江区
5987.63
78
86
10.2%
余杭区
22581
368
70.5
15%
98.87
395264.06
4746
98.87
-
3)2008年5月吸纳成交面积约2.3万方
五月写字楼成交量达2.3万方,成交量有所放大,成交均价达到14529元/方左右,成交区域主要集中西湖区和上城区。
区域
成交面积
(平方米)
成交套数
(套)
成交均价
(元/方)
成交金额
(万元)
上城区
7633.95
91
15522
9991.4
下城区
2093.6
26
19692
5070.9
江干区
1916.76
30
15205
12152
拱墅区
803.59
11
11112
893
西湖区
9315.06
123
16580
17147.7
滨江区
0
0
0
0
余杭区
525
5
7800
409.5
合计
22287.96
286
14529
45664.5
2008年一手写字楼(含公寓)月度销售价格及面积变化图(表中数据标注的是销售面积)
面积轴
价格轴
(2)2008年5月写字楼销售排名前列经典楼盘全景扫描
名称
区域
所属区块商圈
成交面积
(方)
成交套数
(套)
成交均价
(元/方)
销售金额
(万元)
累计销售率
(%)
纯写字楼部分
太和广场
上城
复兴
3106.61
23
7636
2372.2
87%
杭州国际商务中心
下城
武林
1619.01
22
26034
4214.93
78.68%
采荷嘉业大厦
江干
采荷景芳
459.72
4
11660
536
78%
商住公寓部分
留庄高级公寓
西湖
城西
5537.29
87
20360
11274
46%
锋尚苑
西湖
城西
1253.62
19
3112.06
57.6%
宜家时代大厦
拱墅
和睦
803.59
11
11112
893
39.8%
钱江国际商务中心
上城
复兴
3022.97
46
17230
5208.6
10.32%
景江城市花园
上城
近江
602.7
15
15787
64
0.98%
中庆第六大道
下沙
下沙
1199.52
24
6044
725
96.54%
说明:
钱江国际商务中心(公寓)累计销售率达10.32%,5月上城区写字楼销售排名第一
杭州国际商务中心累计销售率达78.5%,5月下城区写字楼销售排名第一
留庄高级公寓(公寓)计销售率达46%,5月西湖区写字楼销售排名第一。
宜家时代大厦(公寓)累计销售率达39.8%5月拱墅区写字楼销售排名第一。
中庆第六大道(公寓)累计销售率达96.54%5月下沙区域写字楼销售排名第一。
物业
留庄高级公寓
建筑类型
酒店式SOHO
区块商圈
城西
开发商
浙江发展绿城房地产开发有限公司
具体方位
天目山路景观大道南侧
总建筑面积
7万方
写字楼(公寓)总体量
1.3万方
主力面积
63.65方
大堂面积/电梯数
/
2部
销售均价
20360元/方
写字楼(公寓)户数
204户
销售情况
单月销售套数第一,5月西湖区写字楼(公寓)销售排名第一
交通配套
公交线路:
周边商业资源描述:
西溪湿地对面,绿城将住宅公建部分打造成稀缺性酒店式公寓,典型类住宅.
物业
景江城市花园
建筑类型
酒店式SOHO
区块商圈
近江
开发商
浙江滨江建设有限公司
具体方位
近江住宅区内滨临钱塘江北岸钱江三桥西侧
总建筑面积
11.3万方
写字楼总体量
5万方
主力面积
40.48方
大堂面积/电梯数
/
2部
销售均价
15787元/方
写字楼户数
约1220套
销售情况
单月销售15套,上城区写字楼(公寓)销售第二
交通配套
公交线路:
周边商业资源描述:
三江购物中心,联华超市等,
(3)二手写字楼市场(不含商住公寓)概述
杭州市具品质的写字楼相对集中的区域主要在主城区,我们选取了湖滨、吴山、城站、武林、庆春、翠苑文教、黄龙、湖墅、钱江新城、滨江十个区块商圈。
对这些区块商圈的写字楼楼盘作重点跟踪。
而其他区块商圈的写字楼楼盘开发商多数开发成商住公寓性质的类住宅,二手售价租金与住宅有相似性。
(4)2008年4月份各区域商圈二手写字楼售价租金信息
区域
区块
商圈
代表型写字楼
物业楼盘
采集点
面积
均售价
元/方
租金水平
元/方/天
租金投资回报率
上城
湖滨
国信大厦
155方
18980
2.6
5.8%
平海旺角大厦
250方
13000
2.5
7%
吴山
吴山铭楼
130方
-
2.7
-
清波商厦
344方
14000
2.1
5.4%
城站
中针商务大厦
90方
12200
1.48
4.4%
下城
武林
深蓝广场
262方
-
3.5
-
华浙广场
430方
21000
4.6
7.9%
庆春
凤起
凤起商务大厦
200方
17000
1.9
4%
瑞丰国际商务大厦
80方
21900
2.7
4.5%
翠苑
城西
颐高创业大厦
196方
9600
1.8
6.8%
金桂大厦
124方
17520
2.4
4.6%
计量大厦
140方
-
2.2
-
西湖
黄龙
公元大厦
230方
26000
5.5
7.7%
中田大厦
120方
24000
3
4.5%
湖墅
瑞祺大厦
116方
15513
1.7
4%
晶晖商务大厦
185方
18656
2.3
5.6%
钱江
新城
兴业大厦
130方
13686
1.5
4%
天翔凤起时代大厦
167.67方
14870
2.2
5.4%
滨江
滨江
UT斯达康大楼
210方
17683
2.18
4.5%
滨海大厦
114.59方
14436
1.9
4.8%
(5)2008年4月份各区域商圈二手写字楼在售租典型楼盘全景扫描
物业
凤起商务大厦
建筑类型
写字楼
区块商圈
庆春凤起
物管公司
-
具体方位
体育场路68号
总建筑面积
3万方
写字楼总体量
3万方
主力面积
200方
大堂面积/电梯数
/
3部
租金均价
1.9元/方/天
写字楼户数
约150套
入驻情况
95%左右
交通配套
公交21,35,101等多路。
项目简介:
位于庆春商务区,交通便利,商务氛围成熟。
物业
深蓝广场
建筑类型
商住办公综合楼
区块商圈
武林
物管公司
绿城物业有限公司
具体方位
朝晖路203号
总建筑面积
13万方
写字楼总体量
3.5万方
主力面积
200-300方
大堂面积/电梯数
/
5部
租金均价
3.5元/方/天
写字楼户数
约117套
入驻情况
90%以上
交通配套
公交67、K203、58、72、19路
项目简介:
由两幢精装修酒店式服务公寓、一幢高档写字楼和一条内置精品商业街组成。
坐落于杭州市武林商圈中心黄金地段,紧邻正在建设中的西湖文化广场,北依朝晖路,南临京杭大运河,商务气氛成熟。
物业
平海旺角大厦
建筑类型
写字楼
区块商圈
湖滨
物管公司
香港怡高物业管理公司
具体方位
平海路58号
总建筑面积
1.5万方
写字楼总体量
1.5万方
主力面积
可自由分割
大堂面积/电梯数
/
3部
租金均价
2.5元/方/天
写字楼户数
入驻情况
98%入驻
交通配套
公交151、900路
项目简介:
近延安路,西靠西湖、北近武林广场、南近吴山广场、东近中河高架,交通十分方便
相关链接:
写字楼市场悄然前行-----钱江新城日益成关注焦点
根据戴德梁行最新对外发布的《杭州第八届人居展写字楼调查问卷报告》(以下简称《报告》)显示,今年一季度,杭州销售写字楼面积17.3万平方米,销售均价为15728元/平方米,分别比上季度上涨了37%和12%。
甲级写字楼目前已交付使用或即将交付项目多集中在黄龙、武林和庆春三个区域。
截至一季度,杭州写字楼存量为61.4万平方米。
未来3年内,杭州写字楼供应量将有大幅度提升。
2008年—2010年总供应量达到300万平方米,其中仅钱江新城的供应量就达202万平方米,占总供应量的67%,无疑钱江新城将成为下一个甲级写字楼的关注焦点。
《报告》显示,虽然本次人居展仍以住宅为主,但是其中也不乏写字楼项目的身影。
其中万银国际在世贸展区的亮相非常高调。
不光在现场发送大号手提袋,租来了直升机作为形象展示,更是将浙江经视的直播室也搬到了展示区内,引来众人驻足观看。
另外如坤和中心、宏程国际、中都·西溪CIC、绿城紫金广场等项目也作了较大力度的推广。
而一些将在今年推向市场的项目,如圣奥中央商务大厦、金基钱江商务广场等,也进行了形象展示。
写字楼市场仍有一定上升空间在5月16日、5月17日的人居展现场,戴德梁行专门在人居展上对关注商业项目人群进行了集中的调查。
在“过去两年内是否有购买的物业”调查中显示,41.67%的调查对象已经购买了住宅,18.33%的调查对象购买了高档住宅,但是购买写字楼的仅占调查总人数的8.33%,而购买商铺的略比写字楼高,达到了12.50%。
《报告》认为,目前的杭州市场仍然以住宅购买为主,比例达60%;而目前客户持有写字楼比例不高。
但是对于“本次房交会考虑购买的物业类型”的调查显示,对购买写字楼的意向达17.65%,高于商铺方面的10.92%。
由此可见写字楼仍然具有一定的上升空间。
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- 杭州市 写字楼 公寓 商业 物业 市场分析