房地产开发经营与管理分类模拟题43.docx
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房地产开发经营与管理分类模拟题43.docx
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房地产开发经营与管理分类模拟题43
房地产开发经营与管理分类模拟题43
一、单项选择题
1.下列征收补偿费中,不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是______。
A.房屋价值补偿费
B.搬迁补偿费
C.停产停业损失补偿费
D.土地补偿费
答案:
D
[解答]选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。
2.对于房地产开发项目,不出现在项目投资现金流量表中的是______。
A.销售收入
B.开发建设投资
C.营业税金及附加
D.借款本金偿还
答案:
D
[解答]选项D出现在资本金现金流量表。
3.下列资金中,不属于资本金现金流量表中现金流入的是______。
A.回收固定资产余值
B.自有资金
C.租金收入
D.净转售收入
答案:
B
[解答]选项B是流出项目,非流入项目。
4.下列房地产投资项目经济评价基础参数中,属于收益相关指标的是______。
A.出租率
B.基准收益率
C.成本利润率
D.财务杠杆比率
答案:
A
[解答]选项B属于评价标准类指标;选项C必须加目标两字方为评价标准类指标;选项D属于融资参数。
5.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金。
一般而言三种资金的使用顺序是______。
A.资本金、借贷资金、预租售收入
B.预租售收入、资本金、借贷资金
C.借贷资金、预租售收入、资本金
D.资本金、预租售收入、借贷资金
答案:
D
[解答]资金成本由小到大的顺序使用。
项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。
为了满足项目的资金需求,可优先使用资本金,之后考虑使用可投入的预租售收入,最后仍然不满足资金需求时,可安排借贷资金。
6.在酒店项目可行性研究阶段,用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资,属于______。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.概算指标法
D.工程量近似匡算法
答案:
A
[解答]单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。
7.在房地产开发投资中,属于财务费用的是______。
A.折旧费
B.审计费
C.金融机构手续费
D.无形资产摊销费
答案:
C
[解答]财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。
8.某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的______。
A.损益表
B.资金来源与运用表
C.资本金现金流量表
D.全部投入现金流量表
答案:
D
[解答]现金流量表计算动态和静态的盈利指标。
9.财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目的______分析。
A.现金流量
B.清偿能力
C.资产与负债情况
D.资金盈余或短缺情况
答案:
D
[解答]资金来源与运用表就是财务计划现金流量表,反映项目的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划。
10.房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入______。
A.管理费
B.销售费用
C.其他费用
D.前期费用
答案:
B
[解答]销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
11.某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权,可供选择的融资方式是______。
A.发行可转换债券
B.发行普通股股票
C.发行优先股股票
D.发行公司债券
答案:
D
[解答]债务融资不会稀释股权。
12.在房地产开发项目建设过程中,如果不能如期取得政府的相关许可,则该房地产开发项目将面临______。
A.政策风险
B.市场风险
C.财务风险
D.信用风险
答案:
A
[解答]政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。
13.以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款,其贷款额度不超过土地______的70%。
A.评估价值
B.实际价值
C.投资价值
D.出让金收入
答案:
A
[解答]以抵押贷款方式向土地储备机构发放,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。
14.下列市盈率的表达式中,正确的是______。
A.市盈率=股价/每股净资产
B.市盈率=股价/每股收益
C.市盈率=市值/销售收入
D.市盈率=市值/现金流
答案:
B
[解答]市盈率(P/E)=股价/每股收益;市净率(P/B)=股价/每股净资产。
15.刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款,经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款,刘某每月的物业服务费支出为100元,则其月均收入至少应为______元。
A.2363.64
B.2600.00
C.3818.18
D.4200.00
答案:
C
[解答]采用月所有债务支出与收入比这个指标,不能大于55%。
(1200+100+800)/55%=3818.18(元)。
16.一般来说,投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多,这主要是因为REITs具有______。
A.较高的收益性
B.较强的流动性
C.直接融资的功能
D.抵御通货膨胀影响的功能
答案:
B
[解答]信托的流动性仅次于现金。
流动性好就会减小风险。
17.关于房地产贷款担保的说法,正确的是______。
A.担保能确保贷款得以足额偿还
B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D.贷款质押不转移财产的占有权
答案:
B
[解答]选项A,担保只能降低银行资金损失的风险,不能确保;选项C,常见的是以土地房屋为设定的抵押;选项D,质押转移产权或权利凭证的占有权。
18.在贷款综合评价中,项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB级四个风险等级。
其中,AAA级对应的风险系数为______。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
答案:
D
[解答]项目四个风险等级对应的风险系数分别为80%、70%、60%、50%。
19.租赁融资在房地产领域的应用模式主要是______。
A.置业投资
B.设备租赁
C.售后回租
D.权益融资
答案:
C
[解答]租赁融资主要是两种模式:
回租租赁和售后回租。
二、多项选择题
1.在房地产开发项目投资估算中,以下______属于房地产开发项目的管理费用。
A.折旧费
B.房产税
C.工程监理费
D.城镇土地使用税
E.无形资产推销费
答案:
AE
[解答]房产税和城镇土地使用税不属于开发项目的管理费用。
选项C属于其他工程费。
2.房地产投资的可行性研究工作阶段包括______。
A.接受委托
B.投资机会研究
C.初步可行性研究
D.详细可行性研究
E.项目评估与决策
答案:
BCDE
[解答]可行性研究分为四个阶段:
投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。
3.下列房地产开发项目成本费用中,属于土地费用的有______。
A.土地出让价款
B.征收补偿费
C.基础设施建设费
D.水文地质勘测费
E.土地平整费
答案:
AB
[解答]选项C属于房屋开发费,选项DE属于勘察设计和前期工程费。
4.在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。
其中资源调查的主要内容有______。
A.项目用地
B.房地产市场供需
C.房价现状及走势
D.交通运输条件
E.外围基础设施
答案:
ADE
[解答]选项A为土地资源,选项D为交通资源,选项E为配套资源。
选项BC是市场调查的内容。
5.政府对企业投资项目进行核准评估时,重点评估的内容有______。
A.项目是否符合国家法律法规要求
B.项目是否符合保护生态环境的要求
C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E.项目是否符合该企业经济效益要求
答案:
ABC
[解答]项目核准评估的工作重点,除审查项目是否具备相应的开发建设条件外,还要确保项目符合以下要求:
①符合国家法律法规;②符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划;③符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准;④符合当地区域布局和产业结构调整的要求;⑤符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求,有利于促进环境保护和改善生态环境;⑥符合自然文化遗产、文物保护的有关政策,主要产品未对国内市场形成垄断,未影响国家及本市经济安全;⑦符合社会公众利益,未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。
6.城市建设用地使用权以熟地出让时,出让地价款包括______。
A.市政基础建设费
B.土地出让金
C.征地拆迁费
D.契税
E.公建配套设施费
答案:
ABC
[解答]以出让方式取得熟地土地使用权时,土地出让地价款由土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。
选项C属于土地开发成本;选项D土地购置过程中所支付的税金及相关费用,属于土地费用,但不属于土地出让价款;选项E属于房屋开发费。
7.编制房地产投资计划与资金筹措表之前,应先编制______。
A.现金流量表
B.利润表
C.资金使用计划
D.资金筹措计划
E.财务计划现金流量表
答案:
CD
[解答]基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。
而投资计划与资金筹措属于辅助报表,一定在基本报表之前编出来,所以可以直接排除ABE。
8.房地产开发项目可行性研究中,投资机会研究的主要内容有______。
A.国家经济政策
B.地理环境
C.资源情况
D.项目开发方案
E.项目投资估算
答案:
ABC
[解答]投资机会研究的主要内容有:
地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。
9.下列报表中,属于房地产开发项目基本财务报表的有______。
A.资产负债表
B.投资计划与资金筹措表
C.借款还本付息估算表
D.财务计划现金流量表
E.利润表
答案:
ADE
[解答]基本报表有四个,分别是现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表。
10.在编制房地产开发项目策划方案时,与项目收益相关的基础参数,通常有______。
A.基准收益率
B.目标收益率
C.出租率或空置率
D.毛租金收入
E.运营成本
答案:
CDE
[解答]收益相关指标包括出租率或空置率,运营费用占毛收入比率。
选项AB是评价标准类指标。
11.关于房地产权益融资的说法,正确的有______。
A.资金融入方需要还本付息
B.在私人市场和公开市场上,均可以进行权益融资
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E.权益融资主要来源于个人投资者
答案:
BCD
[解答]选项A,资金融入方无须支付利息,可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。
选项E,权益融资主要来源于机构投资者。
12.银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有______。
A.分期发放贷款,对其资金使用情况进行监控
B.对房地产开发企业的销售款进行监控,防止销售款挪作他用
C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的50%
D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
E.密切关注开发情况,以确保房屋能在合理期限内交付使用
答案:
ABDE
[解答]本选项C,对申请贷款的房地产开发企业,应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。
13.商业银行为降低房地产开发贷款风险,在发放贷款前要求开发项目具有______。
A.国有土地使用证
B.建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证
D.建设工程施工许可证
E.商品房预售许可证
答案:
ABCD
[解答]对未取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目,不得发放任何形式贷款,必须四证齐全。
14.按信托性质分类,房地产投资信托基金的类型有______。
A.权益型
B.抵押型
C.伞型合伙
D.多重合伙
E.混合型
答案:
CD
[解答]按信托性质分类,REITs可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。
选项ABE是按投资业务分类的。
15.下列关于房地产投资信托基金的表述中,正确的有______。
A.资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
B.抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务
C.按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金
D.房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀
E.一般委托专业机构和专业人员实施经营管理
答案:
ACDE
[解答]选项B,权益型信托主要以收益性物业为主营业务。
16.个人住房抵押贷款业务中,与房地产开发企业相关的信用风险有______。
A.恶意欺诈
B.市场疲软
C.项目拖期
D.质量纠纷
E.违法预售
答案:
ACDE
[解答]选项B属于市场风险,不属于信用风险。
17.下列房地产开发企业融资方式中,属于债务融资方式的有______。
A.发行企业债券
B.向银行借入信用贷款
C.房地产开发贷款
D.在公开市场上发行股票
E.土地储备贷款
答案:
ABCE
[解答]选项D股票属于权益融资。
债务融资有四种,分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。
18.新设项目法人融资形式的特点有______。
A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D.从既有项目法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E.拟建项目在既有项目法人资产和信用基础上进行,并形成其增量资产
答案:
ABC
[解答]新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动,其特点是:
项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成;新设项目法人承担相应的融资责任和风险;从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。
选项DE是既有项目法人融资的特点。
19.关于写字楼基础租金的说法,正确的有______。
A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B.基础租金一般高于市场租金
C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D。
基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
答案:
AC
[解答]选项B两者之间可能大于也可能小于,在写字楼市场比较理想的情况下,市场租金一般高于基础租金;选项D无特定关系;选项E在写字楼市场比较理想的情况下,基础租金一般低于平均租金。
20.按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类,零售商业物业可分为______等类型。
A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
E.批发市场
答案:
ABCD
[解答]零售商业物业通常有五种类型:
市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。
21.物业服务企业在确定写字楼租金时,需认真考虑的主要因素有______。
A.可出租面积
B.基础租金
C.室内装修
D.客户类型
E.出租单元面积规划
答案:
ABCE
[解答]选项D不能因人定价,而是因房屋状况及市场状况定价。
22.零售商业物业的商业辐射区域通常包括______。
A.核心区域
B.影响区域
C.主要区域
D.次要区域
E.边界区域
答案:
CDE
[解答]通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三部分。
23.写字楼物业服务企业在选择租户时,往往注重考察租户的______。
A.商业信誉和财务状况
B.面积需求大小
C.租金支付方式
D.物业服务需求
E.与写字楼业主的关系
答案:
ABD
[解答]考虑的主要准则,是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。
24.对零售商业物业进行分类的主要依据有______。
A.建筑规模
B.经营商品的特点
C.商业辐射区域的范围
D.周围环境
E.服务人口的收入水平
答案:
ABC
[解答]零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。
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