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我国房地产业融资现状研究讲解
特区经济SpecialZoneEconomy2011年1月
项目
资金来源小计
国内贷款
利用外资
自筹资金
其他资金来源
金额(万元
与上年比增长率金额(万元与上年比增长率金额(万元与上年比增长率金额(万元与上年比增长率金额(万元
与上年比增长率2006年271355516—
53569795—
4001541—
85970853—
127813327—
2007年3747796100.3811701563550.309664104250.60201177253160.36941804875140.41212008年396193602
0.0571
76056925
0.0841
7282172
0.1360
153120988
0.3007
159733517
-0.1150
摘要:
房地产业是一个资金密集、投资庞大、需要有大量资金支持的产业,而且其投资回收期较长,因此对投入资金的来源,取得资金的成本,以及资金的尽快回笼都有较高的要求。
本文将对我国房地产业融资现状进行研究,并将房地产业融通渠道划分为房地产企业融资渠道和个人融资渠道,分别进行分析,指出了我国房地产业现行融资渠道的不足,最后提出了发展和完善房地产业融资渠道的建议与对策。
关键词:
房地产业;房地产企业融资渠道;个人融资渠道
Abstract:
Therealestateindustryisaindustrythatneedsahugeinvestmentoffunds,alargeamountofmoneytotsupport,anditsinvestmentrecoupmentperi-odistoolong,sowehanvemuchhigherrequestonthesourcesoffunds,thecostofcapitalandhopethatwecanwithdrawthefundsassoonaspossible.ThispaperwillstudythecurrentsituationofChina'srealestatefinancinganddivideintotherealestatefinancingchannelsforenterprisesandindividuals;thenanalysisthemandpointeouttheexistingfinancingchannelsforChineserealestateindustrythatisnotappropriate;finally,givesomesuggestionsandsolutions.forthedevelopmentandimprovementoftherealestatefinanc-ingchannels.
Keywords:
realestateindustry;financingchannelsofrealestateenterprise;personalfinancingchannels
房地产业在我们国家经济生活中占据着重要的色彩,根据
2006~2008年数据资料做了如下整理,列表如下:
表1房地产开发投资与全社会固定资产投资关系比较
数据来源:
国家统计数据库。
由表1可以看出,我国房地产业开发投资占全社会固定资产投资每年在23%左右,这一比重在如此之高,但其如何获得巨额资金,也即在保证融资成本与融资风险较低的情况下,通过哪些渠道进行融资,为我们所关注。
目前大多数人对房地产业的融资渠道研究,主要注重房地产企业前期如何获取资金,用于买地或者建设开发上,而没有把房产开发完成后,个人融通资金购买房产,作为一种融资渠道看待。
房地产业融资应该包括两方面的融资:
一是房地产企业融资,即通过各种融资渠道获得资金用于买地以及前期的开发与建设上;二是个人融资,也可以称为私人融资,即房地产开发成功以后,如何快速出售房地产,使得资金快速回笼,降低资金成本,为房地产开发企业关注,但我们站在买房者的角度来讲,如果个人能够更容易融到资金,用于购买房产,房地产开发企业就可以回笼资金,从而使其资金周转期缩短,拥有的现金流量增加。
一、房地产企业融资渠道分析
2010年以来,央行已经连续三次提高银行存款准备金率,使这一比率上升至17%,同时伴随着“新国十一条”和“国十条”的下
发,更加剧了房地产企业的融资窘境。
根据中国统计年鉴2006~2008年的统计数据,对我国房地产开发企业的资金来源进行了分析,并列示如下表:
决策参考
数据来源:
中国统计年鉴。
由上述可以看出,房地产开发企业资金来源总额处于不断增长的状态。
2007年,资金来源总额增长了38.11%,2008年该值增
长速度放缓,仅增长了5.71%。
其中直接的国内贷款总额增长速度明显放缓,2007年国内贷款总额增长了30.96%,但2008年该值只增长了8.41%;利用外资水平在不断提高,2007年外资利用
我国房地产业融资现状研究
□
韩彦峰苏瑞
项目
2006年2007年2008年
全社会固定资产投资(亿元109998.2137323.938172828.4其中:
房地产业开发投资(亿元24524.3832438.903440441.8228房地产业开发投资所占比重0.2230
0.2362
0.2340
表2
房地产开发企业(单位资金来源分析
272
总额增长了60.2%,2008年该值增长了13.6%;自筹资金处于相对稳定的增长状态,而其他资金来源处于下降趋势,其中2008年其他资金来源总额比2007年下降了11.5%。
1.国内贷款
我国房地产业的开发和经营,在现阶段仍高度依赖商业银行贷款,但受国家一系列宏观调控政策的影响,同前几年相比,增长速度有所下降。
尤其是随着政府对金融调控愈加频繁,银行信贷被逐步收紧,房地产企业融资面临着前所未有的挑战。
近年来,国家货币政策在不断调整,并影响着银行的信贷政策,进而影响房地产企业的融资。
2007年,央行10次上调银行存款准备金率,使得其值由年初的9%增至年末的14.5%;2008年,央行又10次调整这一比率,使其值在年末调至15.5%;2010年以来,央行3次提高大型金融机构的银行存款准备金率,使得目前的银行存款准备金率的值上升到17%。
从近几年来看,银行存款准备金率处于上升趋势,间接提高了银行贷款利率,使房地产企业负担的利息加重,增加了融资成本。
由表2可以看出,直接的国内贷款额增加速度明显放缓。
由于调控政策的影响,2007年国内贷款额增加了30.96%,2008年该值只增加了8.41%,具有明显的差异。
这说明银行银根的抽紧,银行贷款成本的增加,加大了房地产企业从银行获取资金的难度。
对大型房地产企业而言,银行贷款成本太高,可以转向上市发行股票或者债券融资,但是由于中小房地产企业对银行贷款具有很强的依赖性,而通过其他渠道融资,门槛太高又不够资格,因此,在融资方面打击应该是最大的。
2.上市融资
房地产企业进行上市融资是其进行融资的一个较好渠道,不仅可以化解金融风险,又可以降低融资成本。
但是上市融资,门槛较高,审查较为严格,一般只有一些综合实力较强的房地产企业可以上市,对于中小企业而言,仍是可望而不可及。
同时,由于房地产业在国民经济中所占比重比较大,一旦发生波动,将会影响整个国民经济的发展,因此国家对此一直持审慎的态度。
2001年资本市场解除了长达8年的房地产企业上市的禁令,但发展到今天,房地产企业若想上市,仍然不是一件容易的事,尤其是对中小房地产企业而言。
根据2006年5月17号发布的《首次公开发行股票并上市管理方法》,发行人必须满足:
最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3000万元,净利润以扣除非经常性损益前后较低者为计算依据;最近3个会计年度经营活动产生的现金流量净额累计超过人民币5000万元;或者最近3个会计年度营业收入累计超过人民币3亿元;发行前股本总额不少于人民币3000万元;最近一期末无形资产(扣除土地使用权、水面养殖权和采矿权等后占净资产的比例不高于20%。
由此可以看出,中小型房地产企业上市的可能性是很小的。
3.房地产信托
房地产信托投资是基于商业信托组织形式,聚集多个投资者的资金,收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。
从长远发展来看,信托资金对房地产企业的融资需求是一个很好的补充。
尤其是近年来,银行的银根不断抽紧,而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况下,房地产信托成为房地产企业解决资金问题的新宠。
中国银监会目前已经颁布了《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》等文件来规范信托融资。
2010年2月21号,国家又下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,该通知要求开发商具备二级资质,并且房地产开发项目“四证齐全”,项目资本金达到国家最低比例,不得以信托资金发放土地储备贷款。
这些要求,无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。
4.房地产债券融资
目前,房地产企业进行债券融资,还是比较少,且只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格.2009年房地产上市公司发行公司债券总额最多的是金融街,其3年期债券发行总额是22.4亿元,五年期债券发行总额是33.6亿元,除此之外,至少有14家企业发行公司债券进行融资。
目前银行银根收紧,上市门槛较高,导致房地产公司向债券融资转移,但是只有少数上市公司可以发行债券,进行融资。
5.利用外资
我国房地产企业利用外资的规模始终比较低,但却是处于增长状态。
根据表3可知,2007年利用外资金额与2006年相比,增加了60.2%,2008年,该增长比为13.6%。
从目前来看,由于人民币升值,带来外资的大量涌入,这一资金投入房地产业的比重还将有上升的趋势。
利用外资,能够很好的解决我国房地产企业的资金瓶颈问题。
海外资金的涌入,如果控制好风险,对我国房地产的发展是有益的:
一方面,可以缓解国内房地产企业对银行信贷的过度依赖,有利于房地产市场的持续发展;另一方面,融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用。
二、个人融资渠道分析
1.银行信贷
2010年以来,我国出台了一系列房地产业的政策,来规范和引导房地产市场的健康平稳发展。
2010年1月17号,国家下达了“新国十一条”的通知,提出了要合理引导住房消费,抑制投资性投机性购房需求,并规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价;4月17号,又颁发了“国十条”,为了打击投机客,规定了“实行更为严格的差别化住房信贷政策。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”。
根据上述条款,由于个人购房首付比例的增加,使得个人贷款所要承担的利息成本增加,房产销售量下降。
以商品住房的销
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2011年1月SpecialZoneEconomy特区经济
售量为例,根据国家统计数据库的数据资料分析,列示如下:
表32010年2~5月商品住宅销售面积分析
由表3看出,2010年2~5月份商品住房的销售面积增长率不断下降。
3月份增长率达到了115.49%,但“国十条”下达以后,4月份这一比率为52.29%,而5月份这一比率只有28.96%。
可见银行信贷政策对商品房销售影响很大,一方面,反映了个人购房资金严重依赖银行信贷资金,银行信贷资金是个人融资的重要渠道;另一方面,这也间接反映了房地产企业资金的快速回笼,严重依赖银行信贷资金,银行信贷政策一旦变化,房地产企业的资金回笼就会受到重要影响。
2.购房者融资
改革开放30年以来,我国的经济发展取得了巨大的进步,与此同时,人们对住房的需求也不断地提高。
人们购买房产,不仅是单纯地满足于居住需要,同时还有投资需要和投机需要,从这一点来看,其推动了房地产业的发展,使房地产开发出来之后可以快速变现,回笼资金,降低资金成本。
另外,根据已有的统计数据,我国的人均年末储蓄额已从2006年的12293元增长至2008年的16407元,这也说明居民拥有的资金越来越多,购买力不断增强,自然对房产的需求就会更强,会有更多的资金流入房市,有利于房地产企业资金的回笼。
三、我国房地产业现行融资渠道的不足
1.现行融资渠道较为单一,主要以银行信贷为主
目前房地产业资金来源当中,上市融资、债券融资、利用外资等均受现行金融政策极大约束,而国内贷款相对来说门槛较低。
直接的国内贷款资金来源所占比重大概为20%左右,若考虑建筑安装企业的垫资、土地储备以及个人房贷等诸因素,这一比重可能达到更高的水平。
资金来源过度集中于银行信贷,会导致融资风险高度集中,银行风险增大。
若一旦风险爆发,不仅会危及金融业,甚至会危及整个国民经济的健康发展。
2.融资渠道受国家调控政策影响较大,缺乏灵活性
在房地产企业融资渠道当中,银行信贷、上市融资、债券融资以及房地产信托融资和利用外资一直是开发商获得资金的渠道。
在国家宏观调控政策密集出台的情况下,这些融资渠道不是那么畅通。
政府为了防止房价的过快上涨,出台了一系列规范房地产市场的政策。
例如,2010年出台的“新国十一条”和“国十条”,使银行信贷收紧,房地产市场交易量明显下降,严重影响了房地产企业资金的快速回笼,增加了资金成本。
这也说明房地产业资金来源渠道,对国家政策具有很大的敏感性,同时房地产业资金来源太单一,缺乏灵活性。
四、发展和完善房地产业融资渠道的对策与建议
1.多种融资方式相结合
目前,我国房地产企业融资方式相对比较单一,还是以银行信贷为代表的间接融资为主,其表现形式为:
自有资金+银行贷款。
但近来,国家缩紧了银根,银行贷款的门槛提高很多,许多开发商倍感资金压力,因此开发商应积极拓展融资渠道。
比如将直接融资方式和间接融资方式相结合,又或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合的方式等。
多种融资方式相结合,一方面,可以减少对银行贷款的依赖,缓解资金压力;另一方面,可以降低资金成本,减少企业的融资风险。
2.将房地产企业融资与个人融资结合起来
房地产企业需要通过各种渠道筹集资金,以降低筹资成本和筹资风险,同时最大限度的满足企业日常的生产建设需要,以免企业的资金链断裂;同时,购房者也需要通过一定渠道筹集资金,购买房产,使得房地产企业尽快回笼资金,缩短资金周转期,降低筹资风险。
3.国家适当放宽房地产业融资渠道
我国房地产业融资渠道过于狭窄,主要集中于银行信贷,因此国家为了调节房价,一方面,提高银行存款准备金率,从总体上控制了信贷规模;另一方面,提高了个人购房首付比率,从而提高了购房者的购买成本,限制了房地产的交易量,降低了房地产企业资金的回笼速度。
由此可以看出,国家调节房价,主要是加窄房地产业融资渠道,限制资金进入进行的。
事实上,政府可以通过增加廉租房、经济适用房的开发力度,以满足中低收入家庭对住房的需要,而对于商品房,其价格应该更多的通过市场机制来调节,而不是政府通过扼制资金进入房地产业,限制房地产业的发展来调节的。
□
参考文献:
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—美国次级债危机对我国开展金融创新的启示[J].金融与经济,2008,(04.
作者简介:
韩彦峰(1954年-,男,河北安平人,西安建筑科技大学教授,从事战略管理会计研究和财务管理与风险预警研究。
苏瑞(1984年-,女,河南信阳人,西安建筑科技大学管理学院在读研究生,研究方向为财务管理与风险预警研究。
项目销售面积(万平方米销售增加值(万
平方米
销售增长率
2月6432.65——
3月13861.897429.241.15494月21110.547248.650.52295月27223.136112.590.2896
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