造漆厂项目商业计划书.docx

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造漆厂项目商业计划书

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第一章项目概况

一、项目概述

某市造漆厂因国企改制，对原生产生活区土地实行整体挂牌出让，由某市国资公司、造漆厂制订安置方案并设定挂牌出让条件。

1、造漆厂地块情况

该地块较为方正，纵横约227><8米，东、南低，西、北高，落差5米左右，有利于土地的规划和利用，沿街有较长的展开面，具有一定的商业价值，纵深有厚度，能形成较高品质的小区。

（1）可用面积：

约74亩

（2）用地性质：

商业、住宅（兼办公）

（3）容积率：

1.<8

（4）建筑密度：

≤30％

（5）绿化率：

≥35％

（6）建筑间距：

多层按1：

1.1H，高层按1：

0.<8H且大于24以上进行控制设计。

（7）沿街距离：

退麦庐大道10米，退庐山南大道10米。

（<8）建筑限高：

十二层以下。

2、项目区位情况

该宗地块位于某市北大门，昌九高速公路出入口，以及某市昌北经济技术开发区主入口，交通便利。

项目宗地，西依庐山南大道并与江西国际汽车城相对，北临麦庐大道，东南与欧洲铭雅城相邻。

距市中心为5公里，离红谷滩新区市政府公5分种路程，四周充满了良好的商业和居住氛围。

项目周边为红谷滩新区，昌北国家级经济技术开发区，以及财大、农大、交大为代表的高校园区，凤凰洲高级商住区所环绕，具有充分的区域客户群体和极为突出的区位优势。

二、项目定位

该项目的定位无需追求过高品质，应讲究运作的快速高效、资金的利用效率、过程的流畅连续、品位的适中合理、收益的时效适度。

1、物业类型

根据总体定位，该物业突出易建好卖，实在品味。

（1）物业形态：

沿街商业和住宅

（2）建筑形态：

普通多层6＋1或7层

2、规划设计理念

体现居住的舒适性、景观的可视性、建筑的统一性、商业的价值性、配套的合理性、文化的情趣性、建造的经济性、销售的快捷性、运作的时效性，充分获取投入的收益。

（1）符合城市的发展需要

根据城市总体布局调整要求，在产品功能定位上既强调与周边和城市规划定位相结合，又要注重功能建筑与周边景观相协调，形成生活化空间。

（2）拱托城市的形象塑造

依据市委、市政府提出的美化、亮化工程信花园城市建设要求，注重城市街景景观，改变目前房地产单调的产品形态，创造环境、街景、建筑、居住完美结合的新型建筑文化。

（3）满足居住的深层需求

从“建筑的梦想、创作的思想及环境的理想”出发，将原貌中的三者关系有机结合起来，注重生态环境效应，以健康向上的功能设计为主旋律，构造出一个充满性调、温馨的回归自然的全品位生活空间。

（4）体现布局的整体空间

以“前广场（商业）、后中心景园、建筑两边分”的模式，实施简约的布局，体现布局合理、分区明确、错落有致的立体景观产品形象。

（5）讲究设计的规范特色

在建筑上既要强调风格统一，又要有创新；既要有鲜明的特色，又要注重其文化内涵；既要讲究超前的设计手法，又要讲究投资的实用性。

使布局、建筑、环境和谐有序，并体现时代特点和开发商文化特色的形象建筑。

（6）挖掘规划的高附加值

注重规划与市场的可持续发展性，构筑良好的投资环境，提高环境的观赏性；营造人、环境、建筑和谐、稳定、长期共存的亲情关系；配以适当的商业和会所，提高智能化和人性化物业管理水平，使本项目的产品形态成为房地产市场一个新亮点。

（7）注重运营的理念价值

通过建筑语言，表达开放形象和生活理念，为后续的营销体系的建立，创造良好的外部形象基础，使投资开发的目的性、方向性、超前性、灵活性和统一性等优势依仗建设设计来体现其经济价值，为继后成功地占领市场打下坚实的基础。

3、市场定位

本项目区域性因素比较突出，区域客源包括红谷滩新区、经济技术开发区、高校园区和老城区。

置业动机以一次置业和二次置业为主，同时注重物业本身的居住与投资功能，置业群体素质较高。

由此，本项目在产品功能上须有鲜明的吸引力，合理控制平面布局和户型面积，控制总价，在充分满足区域客户群体的基础上，尽可能地适宜多种群体客源的需求。

4、形象定位

以市场为依托，以差异化产品为便件基础，整合和提升多种外部有效资源；并以差异化传媒推广手段，走可持续发展的品牌之路。

营造市场，引导需求，占据市场有利位置。

重点突出本项目独特的交通、区位优势来进行项目的形象定位，以彰显项目的潜在价值。

通过差异化策略的运用，以及系统策划和推广，来展示产品个性、影响力和整体形象，使小区达到功能实用，规划适度超前，环境、功能、形式完美统一。

通过项目使开发商的品牌、产品形象得到树立，并使开发商、合作以及消费者之间达到多赢的市场格局。

三、实施项目的优势和风险

项目优势分析有利于认清该地块的蕴藏的价值，寻求开发的潜在利益和附加值，从表面现象该项目可能不被人注意，但从深层分析确有本质的开发利益这所在，这就是房地产开发的魅力之所在。

风险分析有利于揭开笼罩在项目之上的烟雾，看透项目的难易成度，化解风险，把风险控制在最低成度，保障项目的按是按计划顺利实施。

1、项目的优势

（1）交通优势

地处某北大门，经济开发区主入口，昌九高速出入口；同时，庐山南大道连接开发区、新城区、老城区，多路公交车路线直通本项目。

故使项目与中心城区和红谷滩新区的交通极为便利，况且，拟建的昌北公交站和新火车站就在本项目附近，更添交通优势。

（2）区位优势

包络本项目的有：

红谷滩新区、经济开发区、高校园区、高级商住区。

而这些区域正是现在和将来某最具活力、发展强劲的区域，在某种成度上决定和改变某的未来，是某新的政治、经济、文化、商业的中心。

故而，本项目属深临其中心，也具有独特的区位开发价值。

（3）市场优势

开发区、高校园区周边居住人口在35万人以上，在这一区域里房地产供应严重不足的情况下，未来市场将表现异常活跃，具有极好的市场发展空间。

（4）地块优势

该地块方正，利于规划和土地的充分利用，沿街具有较长的商业店铺，获取项目增值，其后纵深可建环境优良的居住区，商业和居住均可快速实现获利。

其次，该项目土地是通过企业制度改造挂牌出让获得，相对土地成本较低，开发利益更高。

（5）运作优势

项目可通过本专业公司系统运作，从土地的挣得，到项目的规划设计、策划推广、施工管理一篮子高效专业运作，可使项目的论证、方案的确立、执行的操作更为流畅而高效，避免走弯路，浪费资源和时间，获取合理快速回报的利益。

2、项目的风险

（1）政策风险

国家宏观调控、金融政策、建材涨价、能源紧张，给房地产行业带来一定的市场风险；但从2004年的情况而言，这些对某的房地产业的影响并不大，相反还使某的房地产业向着更加有序的方向发展，使一些对项目运作能力较低的开发商承受较大的打击，而运作能力更强的开发商却可以避开低层次竞争，获得合理的经营利润。

由此，政策风险确实存，规避风险在于具有一定资金实力和项目运作能力。

（2）行业风险

房地产行业最大特点是，项目运作是在一定阶段内完成，相对的项目周期较长，运作环节繁多，不能有效地洞察市场的变化，将会带来难以想象的后果，使应有的利益在市场的冲击下丧失。

而对市场的把握和控制，则可获取稳定和较大的收益。

因此，行业风险的确存，规避风险在于对市场的掌控能力和入市的节奏掌握。

（3）经营风险

资金链的保障和各环节的有效合理控制是有经营风险存在的，项目的运作也非越快越好，亦非慢者增值，而是要在最佳的时间进入市场，该快则快，该缓则缓。

从总体运作上，把撑各环节的配合和资金的合理分配使用，尽可地在较短的时限内完成项目。

故而，经营风险是存在的，规避风险在于合理分配资金，把握总体，控制环节，谐调运作。

（4）因素风险

因素风险包括：

土地的拆迁进度、规划的报批时间等。

本项目属企业改制项目，厂房居多，职工住宅少，且为整体安置，易于统一安排。

况且，企业的改制是由市国资办统筹谐调，对项目的拆迁进度具有较强的控制力，能够在较短的时间内全部拆迁完毕。

（5）风险分类

前三种风险属可控风险，通过合理有效的运作是可以得到控制，后一种风险在一定成度上具有不可控制性，需要政府执政能力的进一步提高。

四、项目计划目标

1、总体目标

二年内项目开发完毕。

2、经济目标

（1）销售收入实现2.3亿

（2）成本控制在1.22亿以内

（3）利润为43<83.9万元

3、技术、质量指标

技术、质量达到某先进水平

4、规划目标

创立某规划典范

5、阶段目标

二年内完成项目的全部运作，2005年底前公开发售，产生收入。

6、资金投入及使用计划

资金总投入为4700万元，资金计划使用计划见项目现金流表

第二章运作公司

一、宗旨

该项目具体经营，由运作公司全权全程负责，以保障项目专业高效进行，获取合理的投资利益。

1、宗旨内容

融会成熟经验，整合有效资源，准确快捷高效，务实合理专业。

2、宗旨说明

以消费者认可的规划方案和成熟产品导入市场，不搞难以把撑内容，在合理的时间内，以合理的产品获取合理的利润。

充分利用剩余的政策，尽可然地减少土地获得成本，有效地整合社会各种资源，保障项目运作按预定计划进行，取得市场应有的利益。

方案形成过程须进行充分论证，一旦方案确定应快捷高效实施，而非花费太多时间在方案执行过程中的频繁变动，从运作中减少时间成本和经济成本。

在技术新过程中，并非一味求新，把技术难度和创新价值控制在合理的范围之内，通过务实的专业运作，达到合理的层面。

3、实现方式

以联创光电为主体与本公司进行战略合作，组建江西“联创”房地产开发公司对本项目进行开发。

联创占<80％股权，本公司占20％股权。

联创负责全部运作资金的筹措，享有项目决策权；本公司负责全程运作，主要为土地的获取，市场的调研分析，产品的规划设计，项目的管理，项目策划推广。

4、声誉保证

为贯彻既定目标，以新的经营理念和优良的社会声誉，保障顾客、投资者、管理者及社会其他团体的利益，形成多方共赢局面。

5、资金需求

该项目的全程运作需要资金4500万元，可分二个阶段到位。

二、开发公司组织形式

所成立的房地产开发公司，以专业人才和复合管理人地为主，构建精简高效机构。

1、组织结构

2、组织结构说明

组织结构采取直线职能制组织结构，充分体现“人本管理”理念。

力求“事得其人，人尽其才，人事相宜”，达到既尊重员工又使组织高绩效。

（1）组织结构设计原则的主导思想

创建和保持公司各项任务能有效实施的组织环境和业务平台。

（2）组织结构设计原则

九大原则的统一和协调。

目标统一原则，分工协作原则，统一指挥原则，适当幅度原则，责权对等原则，精干高效原则，集权与分权相结合原则，稳定性与灵活性相结合原则，执行与监督分设原则

（3）组织设计的收效标准

增加高附加值的工作，减少低效益的工作，创造整体性合成效益的工作，充分利用外部资源优化效益的工作。

3、组织结构特点

该复合型组织结构，在形式上具有扁平化的部门化和可以多项目式管理的共同优点，在结构上又具有直线职能制与岗位化管理的共同优点，通过合理的配置，可以克服部门化和直线职能制管理两者的缺点，发挥组织设计的整体优势。

（1）组织结构严谨

组织结构严谨、管理层次分明、权力责任明确、利于统一指挥。

对功能性职能部门而言，可行使部门的职能权力，发挥职能部门的作用；对业务性职能部门而言，可充分发挥部门的业务专长；对项目部门，具有相对独立权力处理现场的日常事务。

从部门经理到基层管理人员、执行人员都有其明确的权限和责任，便于工作统一协调、指挥。

（2）资源配置合理：

行政部和财务部二大职能部门，形成管理链、资金流、信息流的控制，给予项目强大的功能支撑，构成服务体系的支持体系，形成项目服务的平台，让项目部门专心于业务的管理，充分发挥公司已有的资源优势。

工程部、营销部、项目部构成项目管理的三角，工程部提供技术和物质支持，营销部提供信息和建议支持，项目部专职负责项目现场的管理。

人员使用灵活，项目团队成员高度协作，没有盲区和死角，人员精干高效。

同时，对职能部门实行以岗位代替部门化，既可完成部门化的职能又可少量配置管理人员，降低了管理的人力资源成本和复杂成度。

（3）目标明确统一：

虽然整个组织的设计简捷，但由于采用了岗位化的设置，使系统功能齐全而运行费适宜。

并且，保障了整个组织为共同的目标努力，团队精神得到充分的发挥，形成强大的战斗力。

（4）沟通途径简洁：

沟通管理直接，交流更方便。

项目经理直接与总经理沟通，提高了沟通速度，减少或避免了沟通中的失真与错误。

（5）反应迅速：

权力相对集中，使决策的速度得以加快，可对市场变化和最高层决策意图做出快速反应；同时，又相应地发挥部门的作用，使高层能够获得更多的时间进行行政决策。

（6）缺点：

高层主管的协调工作量大，系统要有长期业务支撑，否则团队缺乏事业上的连续和保障。

4、公司部门职能

（1）行政人事部

上级部门

总经理

部门本职

行政事务、人事工资、公关研展、制度建立、考评考核、法律事务

部门性质

控制部门

主要职能

组织召开公司重大会议、专题会；

制订公司的规章制度，监督公司各部门执行规章制度，检查公司规章制度执行情况；

主持制订公司年度经营计划，进行指标分解，建立评价和考核体系；

负责公司的企业形象塑造，提炼公司企业文化，宣传企业精神；

负责公司各类公文的拟订、发、存，记录并撰写公司大词典及大事记，对公司的印鉴和信件进行管理；

负责公司各类证件的申办、年检和管理，负责对外接待，协调地方关系，以及公司外远、近层关系的处理，为公司提供法律服务；

制订公司具体的人事管理、绩效考核、员工待遇细则；

根据公司的发展目标和中短期计划，把符合公司发展所需要的数量、质量、结构的人员配置到空缺职位上；

根据公司的人员分布状况和层次结构，制订公司职工生涯规划和培训开发规划，设计既科学又符合公司实际的薪酬制度，拟定人员的提升政策。

定期组织公司职能部门经理向总经述职，及时修改、完善岗位描述。

（2）财务审核部

上级部门

总经理

部门本职

会计事务、财务分析、财务审核、资金管理、政府相关部门和金融部门的对接

部门性质

控制部门

主要职能

建立完整的财务管理制度，合理地设定会计科目，设计规范、合理的财务管理程序；

及时有序地建帐，做到日清月结，每月向总经理和董事会提效完整的财务报表；

有效地管理资金和物资，定期对库存物资进行盘点，做到帐目、资金、物资的一一对应；

定期召开经济活动分析会，指导相关部门对成本进行合理的控制，定期向决策层提交财务分析报告。

及时提供公司所需相应的财务资料，做好年审工作。

按企业需要和资金状况，及时提交筹资方案，并努力执行。

认真研究业务，做到合法地规避税收，合理地控制财务费用。

与政府相关部门和金融部门建立良好的关系，力求享受多重优惠待遇。

对涉及到管理物质、资金，以及对外有经济往来的岗位离任时的财务审计，做到财务清晰方可正式办理离任手续。

（3）工程管理部

上级部门

总工程师

部门本职

项目的前期管理，实施管理、技术管理、协作管理、合同管理；物资采购标准和计划管理，市场质量价格的调查，物料的购置管理。

部门性质

业务部门

主要职能

参与项目的前期工作，负责对外考察、规划方案、勘探设计，以及对承包方考查工作；

负责工程项目实施阶段中的调度、协调；

负责工程项目的进度安排和调整；

负责与设计院、监理公司、总包单位、分包单位的工作联系；

根据公司质量目标要求，对工程项目的质量进行全程全方位控制；

负责工程项目的图纸资源的管理，技术指导，创新技术的论证、推广，以及全面技术管理工作；

负责安全施工、文明施工的定期检查和整改落实；

负责工程项目概算、预算、结算工作，负责进度核算、签证、核算工作；

负责工程合同管理工作；

制订物资（构件、设备）采购标准，根据工程进度制度采购计划，经批准后实施；

对预购物资进行市场调查，主要是物资生产单位的资质论证，质量、价格、服务的论证；

认真研究物质供应市场，建立物资供应渠道，同种物资供应选择二至三家固定的供应商；

防范采购风险，对大需量物资的采购，应进行供应方的论证，签订大宗供应合同，获取采购价格的优惠，降低采购成本，减少物资市场价格波动带来的影响；

负责物资的购置、运输、验收、存放管理；

建立库存物资的台帐，定期清点，并按财务要求提供库存物资的清单。

（4）项目施工部

部门名称

项目部

上级部门

总经理

部门本职

现场工程管理、技术管理、商务管理

部门性质

执行部门

主要职能

关系协调：

负责协调与设计院、监理公司及总包、分包单位的关系；

现场控制：

土建施工、水电安装、设备安装、园林绿化、平面布置和竖向布置的施工计划管理、调度，工序管理；

物资管理：

甲方供应的材料、构件、设备计划编制，呈报批准，以及领用管理；

施工管理：

现场安全施工、文明施工管理；

技术管理：

图纸会审落实，施工组织设计的审核，技术洽谈，现场服务，现场技术标准的确定，质量检查及核定，技术资料的收集归档；

商务管理：

合同的执行，设计变更，隐蔽工程签证及其它预算外签证的确认，商务资料的收集归档。

（5）总工程师岗位描述

直接上级

总经理

直接下级

工程部经理

间接下级

项目部经理

本职工作

主管公司的技术、质量、工程管理工作

直接责任

主持项目开发的前期工作，负责对外考察和技术筹备工作，组织项目规划方案的论证、评审，组织编写设计任务书；

组织重大工程图纸会审和设计院交底，对重大的技术问题提出提导性意见和解决办法，审批重大的施工组织设计；

确定质量目标，制定质量标准，制订质量控制环节和控制点，并进行有效的控制；

从技术上合理地处理施工进度、质量、安全三者的关系，保证在安全施工前提下的保质保量；

负责公司的预算、核算、决算相关工作；

负责公司的合同管理、招标工作中的技术部分的审核，以及总包、分包的选择核定；

负责公司材料、构件、设备采购的选择核定，以及材料代用品的批准；

全面协调设计、监理、施工、质检、勘察等技术管理方面的工作；

组织新技术、新材料、新工艺等引进新技术和创新技术的论证、评价、推广工作；

负责对直接部下的考核考评，以及直线间接部下考核考评的审定。

领导责任：

对工程部的工作目标的完成负责；

对所属下级的纪律行为、工作秩序、整体精神面貌负责；

对工程部给企业造成的影响负责；

对工程部的预算开支合理支配负责；

对工程部工作流程的正确执行负责；

对工程部应执行规章制度的情况负责；

对工程部所掌管的企业秘密的安全性负责。

主要权力：

有对所属员工和各项业务工作的管理权；

对直接下级岗位调配有重要的建议权和任用的主荐权；

对隔级下级有人事任免权；

对所属下级的工作有监督权、检查权；

对所属下级的工作有争议裁决权；

对直接下级有奖惩的主要建议权；

对所属下级的管理水平、业务水平和业绩有考核权；

对限额资金有支配权；

在权限范围内按程序对隔级下级有奖惩的批准权。

第三章市场分析

一、市场介绍

市场介绍包括：

某商住市场结构、

1、某商住现状综述

某商住业经过近三年的快速发展，市场得到了良性的培育，业已进入稳定的前期，政府的调控和规划能力得以提高，开发商的运作水平快步上升，消费者更为理性，总体态势良好。

（1）市场结构

我国的房地产业是紧密伴随着政治的变化而发展的，社会某利特定的人进入该行业，大多为机遇暴发户，有着深厚的政治背景，而非靠常规的经营能力，而这类暴发户的真实素质并不高；由此给人造成太多的错觉，于是，很少有经济专家涉入该行业，故我国的房地产业的理论是不成体系的，大多为营销实战。

本公司经过三年多对某房地产的深入接触，初步形成了商住市场理论构架，本公司把某商住市场定义为“寡占垄断竞争”市场结构。

从整个某商住市场来考察，有点符合垄断性竞争市场的特点；但从各板块来考察，垄断和竞争的成度相差很大。

有的区域表现更多的竞争成份，像红谷滩板块；有的区域表现为更多的垄断性，像京东板块、象湖板块；有的区域具有寡头垄断市场特征，表现更多的为寡占性，如朝阳洲板块、青山湖板块；但在郊区板块的高层次板块中，居然也有寡占性的存在，象城南板块、新建板块。

由此，把某商住市场定义为寡占性垄断竞争市场，即：

在整个某商住市场中，竞争成分较多；在区域板块内的楼盘竞争中，更多的是开发商的垄断性和寡占性。

A.竞争性分析

某从2002年后，已全面进入个人购买时代，迫切需要解善居住住房条件而收入一般的老百姓就成了开发商的主要需求者。

据本公司调查，某居民对房价的承受能力为：

单价在1000元以上下占11%，1000-1500元占46%，1500-2000元占25%，2000-2500元占16%，即时2000元以下占<82%。

因此，消费者对开发商的要求更高。

①消费者对商住市场要求更多的竞争性

一是，<82%的消费者的收入对房价的承受能力有限，这样，大量的普通消费者的收入约束就成为开发商不可逾越的鸿沟，迫使开发商生产面向普通消费者的住宅产品。

而住宅是大价值量的耐用消费品，是消费者几乎需要一生来消费的产品，因此，某居民对住宅的消费符合消费的“生命周期假说”，普通消费者是用一生的消费能力进行一次性的购买。

二是，住房又是特殊的生活必需品，住房的需求收入弹性较大，陈钊（2000年）通过横截面数据，测算出了中国1992-1997年住房需求收入弹性系数为1.2。

可见，当人们收入增加时，住房支出增加会更大，这时，人们还是急于改善居住条件。

因此，当房价在1500元/平方米-2000元/平方米之间时，某城镇居民可以承受。

这就对开发商的产品价格提出了要求。

三是，个人消费的需求对住宅的楼型、户型、设施、配套、环境、交通、物业和服务的偏好更加挑剔。

经调查，某一个家庭决定购买住宅时，一般要看房<8次。

先由家庭主要成员看3次，初步选择区域和楼盘及房型户型；后由专业人员陪同2次，进行全面参数界定；而后由律师陪同1次，进行程序上的界定；最后由全家集体到购房目标处进行2次综合感受，集体决策形成购买。

对开发商而言，必须从以前的“粗放式经营”阶段转变到“集约经营”阶段，以满足消费者的偏好需求。

据此，由上述消费三个方面的需求约束，开发商应引入更多的竞争成分，把产品的信息较为对称地告知消费者。

②土地出让政策的改变促进商住市场的竞争性增加

从2003年起，某的商住土地出让一律实行拍卖方式，这样就更多地打破了垄断，鼓励了竞争，有可能更有效率的企业进入某商住市场中来，增加竞争成成分。

③外地大开发商的进入增加了商住市场的竞争性

像万科、万达、上海绿地、西部集团已经在某开发楼盘，并且规模都比较大。

根说，万通也要进入某，正在做某的商住市场调查工作，还有一些其他外地开发商在某开发商住项目。

外来的开发商大多具有资金实力，同时又有较高的开发理念，以及管理水平，综合实力大大超过了本地开发商。

他们的进入，提高了某商住的开发水平，也增强了商住的竞争性。

④板块间的产品多样化和价格层次增强了商住市场的竞争性

在产品形态上，城中心以高层为主；城市边缘以小高层为主，郊区以多层为主，远郊以别墅为主。

消费者，有区位和产品形态的选择余地。

在价格上，城中心楼盘与郊区楼盘形成了价格的梯度，在板块之间的价格重叠区构成了消费者进行板块选择的空间。

比如，以三房为例，当城南板块的总价超过20万元，就可能到红谷滩板块购房，当红谷滩板块超过30万元，就可能到市中心板板块购房。

这就增加了板块间的竞争性。

综上所述，某