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上海房地产经纪行业发展战略分析易居
上海房地产经纪行业发展战略分析
综合对当前形势和行业现状的分析,可以看出,宏观形势变动将导致上海房地产经纪行业进一步调整结构和行为转变。
由此可见,必须对上海房地产经纪行业的主要问题、战略定位、发展方向和战略重点予以分析。
一、主要问题
清晰认识行业存在的主要问题,既是解决当前行业发展存在的主要弊端和瓶颈的必须,也是制订行业发展战略的必须,而且有利于把行业长期发展目标与解决当前存在的问题有机结合。
当前,行业存在的主要问题大致有:
1、进入和退出机制不够完善
经过十多年发展,上海房地产经纪行业中取得房地产经纪人资格的人员达3万多人,其中拥有中国房地产经纪执业资格(以下简称“全国证”)的5568人(已注册2927人)、可从业的中国房地产经纪协理资格(以下简称“协理”)2934人;上海证26604人(其中执业的23195人)。
至2007年1月22日,在上海房地产交易中心网上资格认证的有2247家房地产经纪机构、分支机构3176家,房地产经纪人10795人。
然而,从总体上看,房地产经纪行业的市场准入门槛较低,对成立机构的注册资本、执业人员的数量要求比较低。
有限责任公司的经纪机构注册资本最低只需3万元,合伙企业、个人独资企业则无需注册资本。
个人独资企业只需1张“上海证”、合伙企业只要2张“上海证”,所以,居间业中所需投入极低,大量小企业为单门店,经营方式陈旧,仍以人力搜寻和发布信息为主。
从程序层面看,进入退出机制也不健全、不协调。
进入的程序为,首先到工商局注册登记,然后到房地局备案。
工商局执行进入注册登记手续,但注册以后不管具体运行。
而房地局方面仅有备案功能,监管乏力,甚至有些机构或个人没有备案也在运行,更有大量无证人员在从业。
现在,上海已开始实行网上备案制,这一状况有望逐步改善。
另一方面,行业退出机制还没有建立。
由于新设立有限责任公司或其分支机构,必须具有5张“上海证”,因此,一些经营困难的企业就不打算关店歇业,而是挂着房地产经纪机构的店招,实际却成了衣服店、饮食店、甚至是洗脚店。
而就个人而言,一方面市场上缺乏执业证,“上海证”有偿求租,另一方面是一些持有“上海证”的人却不在从事房地产经纪业务。
许多门店,甚至个别公司,采取了接待、配对、带看等业务由众多业务员操办,而由个别持证人员到交易中心窗口集中办理手续的办法。
因为缺乏一个明确的、可执行的退出机制,所以这些不协调现象还继续存在着。
2、行业规范亟待完善
房地产经纪本身具有价值高、复杂、涉及专业知识广、信息不对称等特点。
房地产中介居于中间地位,应为客户提供市场供需信息以及有关交易的专业化服务,使客户的利益得到保证,在此基础上获得合理报酬。
因此,经纪行业对规范交易行为有着特别要求。
目前行业中存在一些低劣的市场行为。
一方面,行业整体素质不高,必然会影响到行业提供的服务质量。
另一方面,中小企业进入、退出成本低;大量无证青年把在房地产经纪门店从业作为择业过渡,必然会导致其“捞一笔就走”的心理,尤其在市道低迷时,更容易产生欺诈、坑害消费者的行为。
根据中国消费者权益保护委员会的统计,2005年购房纠纷居于各类交易纠纷的首位。
其中又以“订金返还”纠纷的比例最高,其次为“购房合同”纠纷、“隐瞒重要交易信息”纠纷等。
这许多购房纠纷起因不单是来自房屋的自身原因,有很大一部分是来自经纪人的疏忽、怠惰甚或有意为之。
由于个别房地产经纪人员和机构提供虚假信息、骗取看房费、挪用甚至侵吞购房款等不良行为,败坏了整个房地产经纪行业的声誉,房地产经纪行业面临信用危机。
而另一方面,为了争夺市场份额,部分企业自降佣金,甚至宣布所谓零佣金,在一定程度上影响了行业内正常的企业经营及营运收入。
为了生存,一些中小企业炒卖房屋、赚取差价等违规行为时有发生。
进入调整转型时期,有企业紧缩、歇业,但也有企业逆市低成本扩张。
市场上本身从业资格证不足,为了满足开一个门店需5张“上海证”的开业要求,出现了一些恶意挖人的情况。
这对于行业正常发展显然起到了阻碍作用。
以上现象充分说明当前房地产经纪行业亟待形成良好的行为规范,才能促进行业持续健康发展。
3、制度建设需要加强
从现象上看,经宏观调控,交易量降低、营运收入减少,不少企业亏损,市场竞争加剧。
但从深层次看,这些困境的出现也是由于经纪行业自身发展不成熟,业务模式、行业认同、竞争秩序等方面都存在问题。
这些问题在市场高涨形势下没有显现出来,而在紧缩阶段就集中表现出来了,如串单、飞单、吃差价、骗取服务费等现象,其根源在于房地产经纪行业的制度建设明显滞后、队伍的整体素质偏低、市场行为不够规范。
目前房地产经纪业没有明确的上位法,也缺乏切实可行的行业规则细则,2006年才颁布了《房地产经纪执业规则》。
相对滞后的行业管理导致房地产经纪业鱼龙混杂,缺乏优胜劣汰。
从行业管理角度看,目前我国对房地产经纪行业基本上还是以行政管理为主。
政府主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能,如登记备案、年检、收费标准制定、示范合同推荐、执业资格认证、经营活动的监督与处罚等职权的行使,都集中在行政部门。
在这种管理模式下,由于房地产经纪的法律法规不健全,政府管理部门除了自行实施许可以外,还承揽了行业诸多自律管理的事务,使得政府束缚于具体事务之中。
这样,政府在行业自律管理上处于时间上(取得的是事后的信息)、空间上(不直接接触市场交易活动)和专业上(无法集中很多专业人才)的信息不对称的地位,以致对经纪企业和经纪从业人员的管理难以到位,譬如,上海的房地产经纪机构备案制度,规定领取营业执照后1个月内到房地局备案,但未备案者又无相应的处罚措施,致使没有备案的经纪公司与正规备案的经纪公司同样在市场上竞争,不利于品牌经纪公司的发展。
又例如,对房地产经纪人员的执业资格检查不严,按规定房地产经纪人必须取得相应的从业资格,但事实上无证从业人员在街上比比皆是。
另一方面,房地产经纪行业的法律规范较少、太原则,难于实际操作,且相关国家行政机关执法人员人手不足,导致整个行业监管力度不够。
投诉制度和处罚体系不完善。
各政府主管单位虽然都有权处理投诉,但处罚制度没有建立或完善,无法做到对消费者的真正保护。
缺乏相关管理制度支撑,特别是关于信誉、等级、能力、奖罚,如资信评价体系等,没有一套成熟的相关制度,难以形成合理的行业秩序。
4、发展模式不够明确
房地产经纪行业的盈利模式
当前,房地产经纪行业的盈利模式主要是佣金。
但是,从现实状况来看,炒卖房屋、赚取差价等违规行为和折免佣金的事例时有发生。
这与当前的报酬机制密切相关。
前不久出台的《中国房地产经纪执业规则》第27条规定,房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规,不得谋取委托协议约定以外的非法收益,不得以低价购进(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价,不得利用虚假信息获取中介费、服务费、看房费等费用。
建设部之所以对禁止收取差价行为三申五令,是因为长期以来,由于利益驱使及小部分市场需求,赚取差价屡禁不止。
当然,这与目前我国各地房地产经纪行业所收取的报酬标准过低也有一定关系。
现行上海房地产经纪行业服务费标准为房屋总价的2%,一般为购方(承租方)与售方(出租方)各承担1%。
而目前国际市场上的服务标准(发达国家和地区为6%)远远高于上海现有之约定,以日本为例,买卖双方可各收3%的佣金。
在美国,对买家可收取4%佣金,对卖家则可收2%佣金;另一方面又严厉禁止经纪机构赚取差价和其他额外报酬。
台湾地区明确规定可以收取不超过合同交易总价6%的佣金。
在国内其它地区,如杭州、广州、北京等城市的费率都比上海高,杭州还实行了佣金分级制。
显然上海房地产经纪行业的这一报酬标准显得过低。
此外,由于目前没有一个公认的、各方认为合理的报酬机制,还存在免佣、折佣(市民要求折佣)的现象,以及代理企业收不到合同规定费用(开发商因见利润较高,就不按原合同费率执行)的问题。
同时,从促成房产成交的整个过程来看,在欧美、日本,包括经纪合同、买卖合同、按揭贷款、付款,产权过户等方面,有很多专业人士在参与整个交易过程,经纪人从来不接触房款(在我国香港也是这样),交易的钱完全是由律师和律师之间过户,按揭有按揭的经纪人,产权担保也有专门的中介机构,国外很多的专业机构共同参与,可以保障成交顺利并安全进行。
这样,保证了经纪公司收取一定的合理报酬,更是减少了交易过程赚取差价的机会。
资金监管模式问题
资金监管是另一个逐渐成为关注焦点的问题。
2006年,经上海二手房中介公司中转的房款,大约有1百多亿元人民币(《房地产时报》4月16日C02版),如此大的资金流,如果缺乏安全的监管模式,也成为一个易引发纠纷和事件的领域。
在资金监管方面,目前上海市二手房交易,房款让买卖双方自由交接或通过注册资金只有10万元左右的小经纪公司进行转交,都是不合适、也不安全的,但政府至今未建立相关机制。
加上交易制度中的不合理(如要求房东抵押注销后方可办理产权过户等),导致买房者在购买房屋过程中要提前支付给不确定状况的房东大笔款项,而房屋的产权不见得能顺利归买家所有,存在交易资金风险。
由于这些制度性缺失,业界在资金监管方面曾出现过一些损失严重、影响较大的案例,如北京“坚石案”、合肥“桃园案”等。
交易资金的安全性受到了非常大的重视,资金监管显得格外重要。
目前业界及政府形成了三点共识:
一是房地产经纪机构不能代收代付交易资金;二是必须通过银行开立交易结算资金专用存款账户托管交易资金;三是相关主体根据合同约定,共同监管。
机构风险问题
机构风险是另一个业界关注较多的问题,它涉及到行业发展的稳定性。
因为房地产经纪行业属于服务中介行业,其涉及的标的金额大、程序复杂,一方面容易发生纠纷,涉及诉讼赔偿等风险;另一方面,由于从业人员素质良莠不齐,加之内部监控不完善,也有可能发生携款潜逃、或者内外勾结等事件,这方面多有所闻。
而对于大多数经纪机构来说,其资本金较少,至少与业务所涉金额是不相称的。
一旦发生此类现象,轻则经营发生困难,重则只能退出市场。
因此,如果要建立一个持续的行业发展模式,必须要解决这一经营风险问题。
5、队伍素质需要提高
对于房地产经纪人的管理没有实行“人必归业、业必归会”,对于房地产经纪人的日常考核、行为规范、业务水平,缺乏系统的管理制度。
而且,自2002年后没有进行房地产执业经纪人“复训”。
培训不足,影响了整个行业的业务素质。
由于各种原因,从业人员(特别是大量无证人员)流动频繁,一旦发生业务或法律纠纷,相关从业人员逃离,无法处理,这对市民和行业都会有不良影响。
从业人员整体素质(包括文化素质、专业素质和服务素质)不高。
由于2006年以前高中以上文化程度就可以报考,且有2万多人取得了“上海证”,而且从业人员中有一部分还是其它行业下岗或退休的人员,所以目前在上海市执业的房地产经纪人整体而言学历不高,在执业人员中具有本科学历的人员仅1900人左右,占执业总人数的14%。
与前几年比较,从业人员素质有所提高,仅以金桥奖获奖企业的数据为例,2006年度“金桥奖”获奖单位中从业人员13637人,大专以上文化程度的占55%。
房屋中介企业20强中,持有“上海证”的为1658人,比2005年度房屋中介企业20强增加了54.8%,但无证从业人员为6281人,有证无证比约为1:
4。
由于专业性不强、诚信度不高,房地产经纪人员受尊重程度较低。
一些从业人员没有职业荣誉感。
这一现状导致难以吸引优秀人才进入这个行业,行业也就难以规范、健康发展。
二、战略定位
在向现代服务业转型时期,当前上海房地产经纪行业发展战略研究的一个着力点,就是在清晰认识当前行业主要问题的基础上,科学设定现阶段行业发展的战略定位。
目前,有关各方对新形势下行业如何发展的探讨,大多还是从自身的角度出发,包括探讨如何适应新形势下的新规则、当前市场下的企业因应之道,或者讨论市场范围、市场深度、行业形象,等等,许多企业和业内人士还没有完全意识到这是一个房地产经纪行业整体转型的阶段来临了。
这既是一个困境,也是一个机遇期。
当问题是整个产业面临转型时,单一角度的思考就显得不够了,因为一个新的产业秩序和产业模式的形成,需要利益相关各方共同努力,包括市场供、需、研、管各方的共同参与,单一方的努力只能是事倍功半。
只有站在行业发展的角度,去思考战略定位的问题,才能把利益相关各方的思想和步骤统一起来,共同实现向现代服务业的转型。
依据以往的研究和产业发展理论,我们认为现阶段上海房地产经纪行业发展的战略定位,可阐述为两层意义上的定位,其一是基础意义上的,即行业的本质功能定位;其二是发展意义上的,即行业的发展阶段定位。
1、行业的本质功能定位
由上海市房地产经纪行业协会于2004年完成的《上海房地产经纪行业发展与管理研究》报告指出:
房地产经纪行业的功能定位在于沟通信息、提供咨询;促成交易、提高效率;公平买卖、保障安全。
报告为此作了详细的论证。
可见,通过提供专业化的、具高度信用的信息和服务为供需双方服务,是房地产经纪行业的本质功能,也是它之所以存在的基础。
因此,新阶段上海房地产经纪行业发展的战略定位必须以此为基础,必须以如何充分发挥这些功能为内核。
2、行业的发展阶段定位
前文已经指出,上海房地产经纪行业发展至今,行业内某些企业已经率先采用了较新的经营方式,诸如连锁经营、专业化顾问、企业门店间的MLS系统等。
这些经营新模式,注入了现代服务业的理念与技术元素,能给予顾客更好的服务。
但一方面,由于前期成本较高,因此当前采用新模式的企业,其平均成本可能比采用传统模式的企业要高。
加上,低标准佣金制度的制约,目前在市场上仍以旧模式为主,旧模式仍有较广的生存空间。
而在另一方面,新模式由于其内在的优点已受到越来越多的顾客青睐,而且随着市场的扩大,成本也能逐渐下降。
这使得市场上新模式的推广,已呈现出对旧模式的压力,驱动行业内一部分企业随着压力的增大开始学习革新,这等于是新模式的另一种扩展方式。
而行业内的另一部分企业则由于能力或资源的不足,既不能也不愿革新,其中的一些企业则图谋采取一些诸如降价、促销等短期手段来竞争,在行业管理乏力的情况下,甚至会采取一些非正当手段来牟取利益,以维持自己的生存。
这就是当前行业的竞争格局,即在现阶段,上海房地产经纪行业内,新旧经营模式并存并形成复杂的竞争关系。
显然,新的经营模式能更好的为客户提供高效、优质、安全的房地产交易中介服务,能够以推进现代服务业的功能,来提升行业本质功能的能级,从而将有利于提升行业的社会形象。
因此,上海房地产经纪行业的发展阶段定位,应当是从传统服务业向现代服务业转变发展的新阶段,其关键是完善市场竞争环境,推进形成经营新模式主导行业的格局。
三、发展方向
十五届五中全会提出“要发展现代服务业,改组和改造传统服务业”;十六届五中全会提出要“促进服务业加快发展”,努力提高服务业在国民经济中的比重和水平。
对于房地产经纪行业而言,其实现产业升级的方向必然是现代服务业,这既符合国家的发展方针,也符合房地产经纪业的自身特点。
区别于“传统服务业”,“现代服务业”主要表现为现代经济和社会活动服务中的特定功能,这些功能只有随着现代经济和社会活动的发展才会产生,具有十分明显的时代特征,故可称其为“现代服务业”。
具体的理论解释是:
现代服务业是为了满足企业和其他社会组织商务活动(公务活动)的功能强化与职能外化的需要而发展起来的,主要为企业和其它社会组织的商务活动(公务活动)降低成本、扩展功能、提升效率而提供服务的相关产业部门。
具体来说,“现代服务业”主要指依托电子信息等高技术或现代经营方式和组织形式而发展起来的服务业,既包括新兴服务业,如以互联网为基础的网络服务、移动通信、信息服务、现代物流等;也包括对传统服务业的技术改造和升级,如电信、金融、中介服务、房地产等。
其本质是实现服务业的现代化。
现代服务业的特征主要是知识密集、基于网络技术,以及现代化的经营理念。
具体而言,要实现房地产经纪业向现代服务业的转变,主要应在以下三个方面进行提升:
1、提高行业的知识和技术密集程度,在更高程度上实现行业的专业化。
传统的房地产经纪业主要集中于住宅市场的租售居间、代理服务,房地产经纪人员主要需要掌握房地产交易、产权登记的法律和实务操作知识与技能,以及相关的建筑、金融、市场营销等知识。
而作为现代服务业的房地产经纪业更多地拓展到了种类繁多的商业房地产领域,大量涉猎写字楼、商铺、购物中心、仓储和工业房地产市场,为金融、商业、物流、制造业等企业提供房地产租赁、购置的咨询、代理服务。
从事这类业务的房地产经纪人员,不仅要掌握房地产专业知识,还要掌握相关产业的产业运行、业务流程、商品特征等专业知识,掌握为具体的对象产业服务所必须的使用成本测算、房地产使用方案筹划等技能。
这就要求大大提高房地产经纪行业的知识和技术密集程度,一方面是提高从业人员的整体素质,另一方面是进行行业内的专业化分工。
从台湾地区房地产经纪行业的情况来看,大学毕业生大量进入该行业,使从业人员的整体素质普遍提高。
美国则在房地产经纪行业内进行了更为细致的专业化分工,使行业的专业化水平大大提高。
2、以先进的信息技术为主要依托,形成强大的信息整合与开发功能。
在现代服务业中,有相当大部分产业的功能就是深度利用信息技术对有关信息资源进行高强度的开发整合。
房地产经纪行业也是如此。
然而,传统的房地产经纪行业在信息利用的广度、开发的深度、整合的范围、技术的等级等方面都与现代服务业有着较大的差距,如传统的房地产经纪业主要利用其所掌握的房源信息和客源信息,通过供需配对促成交易,其信息整合的范围仅限于同一经纪机构内部,其所利用的信息技术也无非是计算机数据库、局域网等普通信息技术。
从发达国家和地区房地产经纪行业发展的经验来看,依托于快速发展的信息技术,房地产经纪行业可以通过建立全新的行业运行模式,采用最先进的信息技术,在更大范围内整合房地产市场及相关信息,进一步提高其促进房地产市场流通的功能,并通过各类信息的深度加工,围绕房地产市场流通提供专业咨询、顾问等高附加值服务,例如,美国房地产经经纪行业很早就建立了多重房源上市服务系统(MLS),该系统整合了全行业的房源信息,大大提高了全行业促进房地产交易的社会经济功能。
有数据显示,全美房地产交易中约82%的买方和85%的卖方都是通过房地产经纪人来实现交易的。
而且,房地产经纪行业中一些大型的品牌企业,如世邦魏理仕(CBRichardEllis)、高纬环球(Cushman&Wakefield)、高力国际(ColliersInternational)、仲量行(JoneLangLaSalle)等,它们的业务范围早已突破单纯的房地产租售代理,而拓展到市场研究、策略顾问、资产管理等方面。
再如台湾房地产经纪业,虽然其业务领域还主要集中在租售代理、中介方面,但在信息技术利用、信息资源整合方面也已实现了升级换代。
一些运用先进信息技术的经纪服务类型不断涌现,如“联卖捷运系统”、“影音宅速配”、“房屋速配屋系统”、“在线影音环场看屋系统”、“电视购屋”等服务。
2001年,由信义房屋、太平洋房屋、中信房屋及住商不动产合资设立“吉家网股份有限公司”——台湾不动产交易中心,成为台湾第一个跨企业房屋交易的MLS联卖网站。
3、提升企业经营理念,优化经营运作模式。
综观网络服务、物流、金融等领域发展现代服务业的情况,“以客户为导向”等先进的企业经营理念以及各种先进的企业经营模式是行业发展的关键要素。
上海房地产经纪行业中一些优秀的品牌企业也有类似的探索,如连锁经营、“二三级市场联动”(一手房与二手房经纪联合)等。
但是,从总体来看,少数一些引入先进技术和服务理念的机构并没有改变整个行业的水平。
大量规模小、资金实力不足的房地产经纪企业,还停留在较为传统的阶段。
因此,实现这一战略的重点在于全行业加强认知,共同配合,实现整体提升。
四、战略重点
基于以上分析,上海房地产经纪行业现阶段的战略重点应是:
完善制度、规范管理和创新经营。
1、完善制度
首先,应该完善房地产经纪行业发展的相关法规,包括上位法和具有约束力的执行细则。
其次,应该完善房地产经纪行业管理的具体制度,如房地产经纪信用档案建设、二手房网上平台、房地产经纪机构资信评价体系、服务报酬模式确立、资金监管体系的完善、从业人员资格审查机制、行业进入和退出机制等等。
2、规范管理
房地产经纪具有很强的专业性、服务性和信用性的特点,与其它经纪行业相比,其涉及的标的、资金大,直接关系到当事人的重大财产利益,因此对房地产经纪机构和从业人员应当严格管理、规范管理。
一是建立健全以机构和从业人员的资信为抓手的主体管理模式,包括房地产经纪机构和从业人员的信用档案建设。
对房地产经纪机构和从业人员这类特殊的市场主体,有必要建立全面科学的资信评价体系。
二是提高行业的准入门槛。
目前对成立机构的注册资本要求比较低,应当适当提高,也可以研究建立如国内外某些地区的执业保证金制度,使之与房地产经纪机构从事业务所承担的责任相适应。
三是以二手房网上交易平台完善为契机,推进行业交易行为的规范。
在行业管理方面,当前的一个突出问题是政府行政管理和行业自律管理(包括工商局、房地局、行业协会、执业经纪人协会)如何协调、如何互补的问题。
这些相关机构多个部门管理,反而导致有些管理不到位,譬如对房地产经纪人队伍的管理。
这些都需要作为重要问题去研究解决。
3、创新经营
从今后房地产经纪行业的发展趋势来看,品牌化道路、创新化服务,将成为抢占市场份额的关键手段。
这种无法复制的核心竞争力,将会帮助品牌公司更好地服务房地产经纪市场。
因此,应积极进行市场细分,针对细分市场目标群体提供专业化、增值性服务。
为了按照行业的发展方向,落实行业发展的战略定位,新阶段行业内的创新经营,应当着力推进现代服务业的建设,着力推广新的经营模式。
上海房地产经纪行业要有效发挥现代服务业的功能,应该在交易、资金流动、专业信息提供等多方面进行流程改进和业务创新,譬如,缩短交易环节、降低交易成本、提供专业服务、降低交易风险,以及采用先进技术,如MLS等,给房地产交易市场提供一个“安心、放心、省心”的三心服务。
这些创新经营的活动如果能推进到位,将使整个行业的面貌得到明显的改观。
同时,全行业要着力推广新的经营模式。
新的经营模式在各个方面都优于旧模式(价格、服务、保障等),因此应当着力推广新模式,使之成为行业的主导模式或标准模式。
当然,如果旧模式在一些方面仍有优势,如价格(以极低价格提供基本服务),也可成为新模式的补充。
为了使新的经营模式成为行业的主导模式或标准模式。
新模式的推广必须从行业整体考虑,以行业标准、规则、规范等来共同推行新模式。
在推广新经营模式的过程中,企业是主体,包括新、旧模式的企业。
政府是推手。
行业协会是其中沟通各方、协调及执行某些管理任务的重要角色。
同时,推行新模式应当多管齐下,通过提升服务品质,使其能吸引更多的消费者;通过完善制度、规范管理,形成激励企业采用、创新经营新模式的市场环境和行业管理;通过制止低水平、甚至不正当竞争行为,促进高水准的市场竞争。
当前是房地产经纪行业向现代服务业转型的关键时期。
大力推广新的经营模式,对采用新模式的企业来说,正宜在这一关键阶段完善自身,创新经营,竞争致胜,提升业绩,加快现代化建设的步伐。
对于处于旧模式经营的企业而言,则将在市场高水准竞争压力的规制、导向的鞭策下,驱动其通过自觉地采取战略化革新,并通过全行业的培训、考核、信用机制的帮助和促进,加快向新模式过渡、转换的进程。
由此可见,着力推广新的经营模式,是上海房地产经纪行业大力推进现代化服务业建设的战略举措。
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