福州贵安市场调查报告.doc
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福州贵安市场调查报告.doc
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福州贵安项目区域市场调查报告
一、贵安区域概况
1.区域位置
贵安温泉旅游渡假区地处福州中心城区的“半小时旅游圈”内,区内现有福飞公里贯穿全境,联系福州市和连江县城,贵新隧道的通车使得贵安成为福州北部浙南、闽东和闽西北人流、物流转换的重要节点,区域的重要性进一步提升。
海峡文化创意产业基地位于福州贵安温泉旅游度假区内中心地段,区位优势明显。
–距福州约30公里,约20分钟车程
–距连江县城约10公里
–距福州长乐机场约70公里
(目前福州市区经高速到贵安过路费单程15元。
)
2.自然环境
贵安地处福州北部山区,年均气温19℃,冬暖夏凉,非常适宜旅游和休闲度假,区域内鳌江贯穿而过,造就了山、溪、湖、泉、滩等丰富是自然景观,加之森林覆盖率近80%,旅游资源相当丰富,素有“福州后花园”之称。
3.温泉资源
福州市全国三大温泉城之一,有着悠久的温泉历史。
贵安是福州地热资源最为丰富的区域之一,无论是热储藏量、最大开采水量还是水温条件在福州外围地热点中均首屈一指。
贵安村总面积0.7平方公里,温泉日合理开采量7000吨,水温63℃~92℃,其中富含硅、氟、氡等数十种对人体有益的微量元素。
4.高尔夫球场
高尔夫球场是发展高水平度假旅游区的必备要素,贵安高尔夫球场占地120公顷,是福州市最早的高尔夫球场,其良好的运营与贵安温泉旅游度假区的打造相辅相成。
5.福州贵安温泉旅游度假区
福州贵安温泉旅游度假区位于福州市东北部,是福建省“十一五”旅游专项规划确定的十大重点项目之一。
总面积近89.9平方公里,旅游区是以温泉休闲养生为基础,集旅游度假、会议、生态观光于一体,具有国际品质的温泉旅游度假区。
总体空间结构为“一带”、“三区”、“多园”总体格局,其他地域为森森保育区。
“一带”是指沿潘溪并贯穿沿岸区域的滨水景观带。
“三区”:
沿潘溪分布的三个集中建设片区,分别指中间的贵安片区、西部的仁山片区和东部的潘渡片区。
贵安片区是贵安温泉度假区的旅游服务中心、温泉度假、温泉养生、商务酒店的集中区域。
仁山片区以发展高端旅游地产为主、兼文化创意、民俗游乐园、野外拓展等项目。
潘渡片区依托两所高校,延伸温泉上下游产业,形成集温泉相关产业的研发、实验、生产、展示、销售于一体的温泉创意产业。
“五园”:
分别是老窝坛景区、畲乡风情区、古驿道实景体验区、农业生态观光园区和西溪森林公园。
”
本项目位于仁山片区,项目定位立足于仁山片区重点发展旅游地产,兼文化创意、度假游乐功能的规划。
6.板块情况
从项目所属的贵安板块来看,板块内多项目的联动开发,成为福州高端房地产市场的投资热点,将共同提升和塑造板块的未来价值。
(规划在建5家五星级酒店)
区域内已建成项目:
ü福州温泉高尔夫球场
ü贵安温泉游泳训练基地
ü贵龙温泉旅游度假村及西溪森林公园
ü福州水世界(2013.5.1开业)
正在建设的项目:
ü宏汇蝶泉湾
ü畲乡文化旅游项目
ü贵安新天地
ü福州海峡职业技术学
ü金源五星级温泉酒店
ü海峡文化创意产业基地
ü海峡文化村
二、市场状况
1.福州市房地产市场状况
2012年福州市商品房新增供给347.63万平方米,同比减11.5 %;其中住宅232.84万平方米,同比减16.8%。
2012年福州市本级商品房签约销售39106套、面积346.17万平方米,同比增20%和33.4%。
其中住宅21578套、面积251.53万平方米,同比增25.7%和34.6%
福州市北二环外住宅分布情况如下图:
市区价格在12000--20000元/平米。
保利香槟国际
地址:
晋安塔头路与连江北路交汇处
开发商:
福州中鼎投资有限公司
建筑类型:
高层
占地规模:
300亩
建筑面积:
88.7万平米
容积率:
3.3
总户数:
总户数7084户当期户数518户
开盘时间:
2012年11月
价格:
16000元/平米
面积区间:
79-127平米
项目概述:
保利香槟国际位于福州塔头路与连江北路交汇处,项目总用地面积约300亩,容积率3.3,总建面高达887058.4平方米,共规划46栋高层住宅。
一期户型为79—127㎡的两房、三房设计。
所有户型都是方正通透的“全明户型”。
外立面采用经典的ARTDECO风格。
社区内配套10000㎡体育公园,3000㎡社区生活超市,4000㎡休闲会所,1000㎡社区医院,12个班幼儿园。
项目南向紧邻12万㎡购物中心。
三盛国际公馆
地址:
晋安秀峰路东侧三盛中央公园对面
开发商:
福建五和建设发展有限公司
建筑类型:
高层
占地规模:
1258亩
建筑面积:
122万平米
容积率:
1.48
总户数:
5969户
开盘时间:
2012年10月
价格:
清水房12500-14000元/平米,精装房18000-20000元/平米
面积区间:
80-194平米
项目概述:
三盛国际公园位于福州市五四北,总征地面积约1258亩。
总建筑面积约122万平方米,容积率1.48,建筑密度19.4%,绿地率33.44%。
计划分五期开发(拟)。
一期地块建设规划为八幢11-18层住宅及沿街商铺,规划用地约4万平方米,总建筑面积约10万平方米,计容面积81785平方米。
容积率2.0,绿地率30%。
社区配套设施包括80亩国际交流中心、200亩双语学校、3个12班的高级幼儿园、近1公里TOWN商业街、2万平米欧式商业会所、2000平米私家医院、70亩公园、同时项目周边有商业和公共配套。
五四北泰禾广场
地址:
晋安秀峰路与坂中路交汇处(永辉超市对面)
开发商:
福州中维房地产开发有限公司
建筑类型:
商铺、综合体
占地规模:
230亩
建筑面积:
30万平米
容积率:
4.3
开盘时间:
近期开盘2012年12月
价格:
20000元/平米
面积区间:
47-1200平米
项目概述:
五四北泰禾广场是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住为一体的福州北唯一大型商业综合体。
项目在地铁1号线首站上盖,毗邻森林公园、儿童乐园、动物园等三大公园,项目自身拥有近4000平方米的城市休闲广场,配置机动车数量达到1500多个,每百平米商业面积车位配比超过1:
1。
建发领第
地址:
晋安南平路以南,秀峰路南侧
开发商:
建发房产
建筑类型:
高层
占地规模:
150亩
建筑面积:
34万平米
容积率:
3
总户数:
总户数2644户当期户数292户
开盘时间:
2012年5月
价格:
16000元/平米
面积区间:
78-137平米
项目概述:
建发领第项目位于晋安区南平路以南,秀峰路南侧。
南侧与474亩的琴亭湖相临,占地面积100729平方米,社区配套1500平米会所、室外露天泳池,50米标准泳道,健身房,瑜伽室等。
紧邻泰禾商业广场、万科商业街、五四路商业等生活配套齐全。
2.贵安区域房地产市场
贵安板块目前仅四个在售或即将在售的项目,即:
贵安新天地,中国贵谷、宏汇蝶泉湾和海峡文化村,其中海峡文化村预计2013年5月开售。
贵安新天地
地址:
连江县福州北贵安温泉旅游度假区
开发商:
福建欢乐天地置业有限责任公司
建筑类型:
高层、别墅、企业总部基地、商业街、酒店
占地规模:
7500亩
建筑规模:
370万平米,住宅:
208万平米
总户数:
27000户,当期3600户
开盘时间:
最早开盘2011-7月
价格:
6000元/平米
面积区间:
78-150㎡
交通情况:
据福州市区27公里,车行20分钟,目前高速到达项目仅贵新高速一条道路,过路费单程15元。
项目概述:
贵安新天地位于福州市贵安温泉旅游度假区,是世纪金源集团在福州打造的第一个集旅游、商业、住宅休闲养生等多位一体的超级旅游商住综合体。
项目占地7500亩,项目规划有超五星级温泉商务酒店、五星级城堡酒店、五大旅游娱乐公园、中小学名校、海峡传统文化街、福州百姓文化长廊、勉斋书院、大型温泉体验中心、贵安总部经济、低密度住宅、高层住宅、高级商务写字楼、超五星级酒店公寓等多种业态,是福建省社区规模最大、公园最多、配套最齐全、功能最完善、生态环境优美的宜居养生、休闲度假之城邦。
项目配套:
商业配套:
14万平米海峡传统文化街,设有大型超市、流行百货、高档美食、KTV、3D影院、文化旅游、银行等;
旅游配套:
打造600亩欢乐天地、280亩水世界、500亩海洋世界、1200亩山体休闲体育公园等五大旅游娱乐公园,福州百姓文化长廊与勉斋书院两大经典文化休闲项目,精心雕筑200亩月亮湖、超大型音乐喷泉、激光水幕电影、月亮湖江南乌篷船等多个观光休闲项目,以及大型温泉体验中心等。
资源配套:
闻名于世的温泉资源,优美的自然生态环境与清新的空气,福州市二级水源,以及千年的灿烂文化与深厚的人文历史;
教育配套:
配备国际双语幼儿园、福州一中等中小学名校等全程精英教育;
社区配套:
两座五星级酒店、五大旅游娱乐公园、永辉超市,超五星级温泉商务酒店,五星级城堡酒店,欢乐天地、水世界、游乐公园、山体休闲体育公园等五大旅游娱乐公园,幼儿园、小学、中学等全程精英学校、海峡传统文化街,福州百姓文化长廊,勉斋书院等。
客群情况:
本项目客群由福州市区客户和连江县客户组成,以福州市区为主,客群主要分为三类:
一:
刚需客户,在市区购房压力较大,而贵安本项目价格适中;二、自住兼投资,三:
度假养老,看重贵安优越的自然环境以及温泉等旅游度假资源。
销售情况:
2011年至今推出房源约100万平米。
其中2011年取得预售证11.68万平米,2012年取得预售证39.39万平米,2013年至今取得预售证57.48万平米。
开盘至今月均去化约500套,2013年月均销售约1500套。
宏汇碟泉湾
地址:
连江县贵安,敖江北岸
开发商:
福建宏汇置业有限公司
建筑类型:
联排、独栋别墅,酒店式公寓
占地规模:
156亩
建筑规模:
13万平米
容积率:
1.53
总户数:
446户
开盘时间:
一期别墅2012年7月,二期2013年1月
价格:
精装公寓均价8000元/平米,别墅9000元/平米。
面积区间:
独栋664-1192平米,联排346-452平米,酒店式公寓50-90平米
项目配套:
四星级酒店
客群:
福州市区度假客群
项目概述:
宏汇蝶泉湾项目总用地面积为156亩,分为C1与C2两个地块。
其中C1地块占地27亩为酒店休闲区,C2地块占地面积为129亩,总建筑面积为13万,绿地率达35%。
规划有64套独栋、84套联排,298套精装公寓。
宏汇蝶泉湾主力户型为664-1192平米独栋,346-452平米联排,精装公寓50-90平米。
荷兰阿姆斯特丹式的后现代居住区,以“手轻浮水面”为规划理念打造独特的“流水别墅”。
项目紧靠贵安新天地,项目为纯住宅项目,除一四星级酒店外无其他配套设施。
销售情况:
一期别墅2012年7月开盘至2012年年底47套全部售罄,月均销售8套。
二期2013年1月开盘精装公寓298套至今全部售罄,月均销售199套。
海峡文化村
地址:
连江县贵安温泉旅游度假区青甲池畔
开发商:
新加坡实力集团
建筑类型:
别墅、酒店式公寓
占地规模:
500亩
建筑规模:
25万平米
容积率:
0.62
总户数:
一期700户
开盘时间:
预计2013年5月
价格:
预计均价8000元/平米
面积区间:
30-90平米
项目配套:
近百亩的五星级溪山温泉度假酒店、30000M2的水上溪山温泉公园、会员别墅、酒店公寓以及海峡文化交流中心、海峡文化温泉展览馆、溪山高尔夫球场、游艇会所、室内外温泉泳池、顶级温泉SPA养生馆、汤岭古街、特色餐饮等。
项目概述:
海峡文化村由新加坡实力集团开发,项目位于贵安温泉旅游景区内,海峡文化村背依北峰,面向鳌江,西溪绕村而过,与国际标准18洞温
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