兰州市物业收费管理实施办法.docx
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兰州市物业收费管理实施办法
兰州市物业效劳收费管理实施方法
第一章总那么
第一条为标准物业效劳收费行为,保障业主、物业使用人和物业效劳企业合法权益,根据?
中华人民共和国价格法?
、?
物业管理条例?
等法律、法规规定,结合本市实际,制定本方法。
第二条本方法适用于本市行政区域内的物业效劳收费行为及价格监督管理工作。
第三条本方法所称物业效劳收费,是指具有物业效劳资质的物业效劳企业按照物业效劳合同的约定,对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护管理区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人所收取的费用。
第四条市和各县区价格行政主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业效劳收费的监督管理工作。
物业所在地的政府街道办事处和社区应当加强对物业效劳企业收费行为的监督,及时协调处理物业收费纠纷和矛盾。
第五条物业效劳收费应当遵循合理、公开以及收费与效劳内容和效劳质量相适应的原那么。
第六条政府提倡开发建设单位、业主〔业主委员会〕通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业效劳企业;鼓励物业效劳企业正当的价格竞争,禁止价格欺诈等价格违法行为,促进物业效劳收费通过市场竞争形成。
第二章物业效劳收费管理
第七条物业效劳收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
包干制是指由业主向物业效劳企业支付固定物业效劳费用,盈亏均由物业效劳企业享有或者承当的物业效劳计费方式。
酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业效劳企业,其余全部用于物业效劳合同约定的支出,结余或者缺乏均由业主享有或者承当的物业效劳计费方式。
第八条物业效劳收费标准以合理本钱费用为根底,结合物业效劳内容和效劳质量确定。
实行物业效劳费用包干制的,物业效劳费用的构成包括物业效劳本钱、法定税费和物业效劳企业的利润。
实行物业效劳费用酬金制的,预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业效劳企业的酬金。
第九条物业效劳本钱或者物业效劳支出构成,一般包括以下局部:
(一)效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,其中不包括中央空调和二次供水、电、暖设施运行等费用;
(三)物业效劳区域清洁卫生费用;
(四)物业效劳区域绿化养护费用;
(五)物业效劳区域秩序维护费用;
(六)办公费用;
(七)物业效劳企业固定资产折旧;
〔八〕物业效劳合同约定的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业效劳企业在物业效劳合同中另行约定,由物业效劳企业代收代缴。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业效劳本钱或者物业效劳支出。
在国家规定的质量保修范围和保修期内的物业共用部位、共用设施设备维修和更换,应由开发建设单位负责,不得动用专项维修资金或者由业主承当。
第十条物业效劳收费根据物业效劳内容和效劳类型的不同,分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅实行包干制的物业效劳收费实行政府指导价。
普通住宅以外(高级公寓、别墅、度假村、办公及各类商业用房等)以及普通住宅实行酬金制的物业效劳收费实行市场调节价。
普通住宅经同意改变了住房用途的,物业效劳费实行市场调节价。
物业效劳企业接受委托开展的特约效劳等其他效劳收费实行市场调节价。
第十一条普通住宅物业管理区域包括以下建设工程或物业管理区域:
〔一〕经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域;
〔二〕公共租赁性住房物业管理区域;
〔三〕普通〔限价〕商品住房物业管理区域;
〔四〕配建保障性住房〔经济适用住房、廉租住房〕的商品住房建设工程;
〔五〕其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设工程。
第十二条物业效劳收费实行分等级定价。
政府价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业类型、效劳内容、效劳等级和效劳本钱等,制定相应的基准收费标准和浮动幅度,并适时向社会公布。
物业效劳等级标准由政府物业管理行政主管部门负责制定。
第十三条实行政府指导价的物业效劳收费,由开发建设单位、业主〔业主委员会〕等,根据物业效劳特点、效劳要求、效劳工程,拟定效劳等级、效劳标准,结合物业效劳的实际情况,在政府价格主管部门会同物业管理行政主管部门规定的基准价及其浮动幅度内与物业效劳企业协商或通过招投标确定收费标准,并在物业效劳合同中约定。
成立了业主委员会的物业小区、新建普通住宅通过招投标方式选聘物业效劳企业实施前期物业管理的物业小区,与业主委员会的约定价、招投标的中标价即为物业效劳收费标准。
物业效劳企业在签订物业效劳合同后,应向价格主管部门办理收费登记。
新建普通住宅以协议方式选聘物业效劳企业实施前期物业管理的物业小区,物业效劳收费实行核定制。
物业效劳企业在签订物业效劳合同后,应向价格主管部门申请核定物业效劳收费标准。
未成立业主委员会的物业小区,物业效劳企业申请调整物业收费标准的,需召开业主代表会议或采取其它科学方法征求业主的意见,报价格主管部门核定。
在约定物业收费标准时,应邀请工程属地乡、镇人民政府或街道社区参与协调。
第十四条实行市场调节价的物业效劳收费标准,由双方当事人遵循平等、自愿的原那么事先约定。
第十五条实行政府指导价的物业效劳收费实行效劳价格登记证制度。
物业效劳企业在收费前,应当向政府价格主管部门办理和申领?
甘肃省经营性效劳收费登记证?
。
第十六条物业效劳企业在申请物业效劳收费标准时,应提交物业效劳收费的申请报告、企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、物业效劳合同、小区物业管理的具体实施方案等资料。
第十七条新建普通住宅销〔预〕售前,开发建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本和政府指导价的有关规定,制定临时管理规约,并与通过招投标或者协议方式选聘的物业效劳企业签订前期物业效劳合同,作为房屋买卖合同的附件。
房屋买卖合同应当包括前期物业效劳合同约定的内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十八条已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业效劳费或者物业效劳资金应当由开发建设单位承当。
已交付给物业买受人的物业,物业效劳费自物业交付或书面通知交付之日起次月计收。
已符合交房条件,建设单位或物业效劳企业已通知物业买受人,因物业买受人的原因未交付的,物业效劳费自物业交付或通知之日起次月计收。
第十九条建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业效劳费用。
建设单位承诺或者与买受人约定减免物业效劳费的,减免局部由建设单位承当。
第二十条业主或者物业使用人未入住或入住后不使用,连续超过六个月的房屋,业主或者物业使用人应书面提出申请,经物业效劳企业登记确认后,从第七个月开始,其物业效劳费按收费标准的70%交纳。
第二十一条物业效劳费用按月收取,经业主同意,也可按季收取。
第二十二条物业效劳费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积计算。
未办理房屋所有权证的,可暂按购房合同所载的建筑面积计算,房屋所有权证与购房合同所载明的房屋建筑面积有误差的,物业效劳收费应当多退少补。
第二十三条物业效劳企业已接受委托实施物业效劳并相应收取物业效劳费用的,其他单位不得重复收取性质和内容相同的任何费用。
第三章其它收费管理
第二十四条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家有关规定向最终用户收取有关费用,未收费到户产生的损耗由供给单位承当。
物业效劳企业接受委托代收上述费用的,可向委托方收取手续费,具体标准由双方协商约定,不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十五条物业效劳区域内二次转供电设施运行费按照价格行政主管部门有关规定执行。
物业管理区域内的公共照明、智能化、景观设施等其他共用水、电费用,以及供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用,物业效劳企业应当单独计量,严格按照政府价格主管部门规定的水、电价格政策,经公示后据实、合理分摊。
物业效劳企业在收取以上分摊费用时,不得提前预收。
第二十六条业主或物业使用人对房屋进行装修时,应当向物业效劳企业登记,还应签订住宅室内装饰装修管理效劳协议。
对实施物业管理过程中物业效劳企业可向业主或装修人员收取装修垃圾清运费、出入证件工本费、装修押金等。
具体标准及其管理方法由市价格主管部门另行制定并公布。
第二十七条实行物业小区出入证管理的,应当为业主免费配置一定数量的出入证〔含IC卡等〕。
业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,由物业效劳企业按制作本钱收取本钱费〔卡证费〕。
第二十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主委员会、物业效劳企业的同意后,按照规定办理有关手续。
单位或个人所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第四章责任义务
第二十九条物业效劳企业应当履行物业效劳合同,为业主或物业使用人提供质量和价格相符的物业效劳。
第三十条物业效劳企业将物业效劳合同中的局部专业效劳事项外包给其他专业效劳企业的,不得降低效劳质量、减少效劳内容、提高收费标准。
第三十一条物业效劳企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业效劳工程和效劳工作情况,听取业主、物业使用人或业主大会、物业效劳工程所在地街道社区的意见。
实行酬金制的物业效劳企业应当按照规定对物业效劳的各项资金的收支建立台账,每年不少于一次向全体业主公布并接受业主委员会或者业主大会的质询。
第三十二条业主应当按照物业效劳合同的约定按时足额交纳物业效劳费用或者物业效劳资金。
业主违反物业效劳合同约定逾期不交纳效劳费用或者物业效劳资金的,物业效劳企业或者业主委员会应当催促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业效劳企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用或者物业效劳资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业效劳费用或者物业效劳资金。
第五章监督管理
第三十三条市价格行政主管部门会同市物业管理行政主管部门,应加强对物业效劳企业收费行为的标准,促使物业当事人双方合理约定收费标准及有关事项。
市物业管理行政主管部门根据物业效劳等级标准,对其效劳质量进行监督管理。
第三十四条市价格行政主管部门应当对实行政府指导价的物业效劳收费标准执行情况定期进行监督、检查,对物业效劳企业提供的效劳内容、效劳质量达不到效劳等级标准的,应当责令物业效劳企业限期改正或对其收费标准进行调整。
第三十五条物业效劳收费实行明码标价。
物业效劳企业应当按照要求,在物业效劳区域显著位置公示效劳工程、效劳标准、收费依据、收费标准、计费方式和计费起始时间,举报等,接受业主和物业使用人的监督。
第三十六条各级政府价格监督检查机构应当加强本辖区内物业效劳企业物业收费行为的监督检查,对价格违法的,依照?
中华人民共和国价格法?
、国务院?
价格违法行为行政处分规定?
和?
兰州市价格监督检查条例?
等法律、法规和规章的有关规定予以处分。
第六章附那么
第三十七条未选聘物业效劳企业的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理,可参照本?
方法?
自行协商,并在物业所在街道办事处、社区的指导下具体实行。
第三十八条本方法自公布之日起施行,有效期五年。
此前制定的物业管理效劳收费政策与本方法相抵触的,按本方法执行。
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- 兰州市 物业 收费 管理 实施办法