房地产经纪论文.doc
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论房地产经纪现状及其展望
海南大学美味的李子
摘要:
主要陈述了学生中学时代对房地产经纪行业的印象,直至大学系统学习了该行业知识后的比较。
描述了当今该行业的问题,提出“三要、三不要”的解决方案,并提出改行业美好未来的展望。
关键词:
流氓、历史悠久、漏洞、法律、三要三不要
记得,还是读初中的时候,有次老爸让我在大红布条写上“旺铺出租,电话:
XXX”,拿去粘贴在自家的店面上。
隔日,老爸让我再写了一条一模一样的横幅。
第三天,老爸,又来了。
“儿子,再写一条跟昨天一样的横幅”
“爸,整那么多去干吗?
”
“儿子,你不知道,我刚一贴上去,一转身就被那些中介公司撕掉,写上他们自己的电话号码了。
”
后来实在没法子了,我只能拿着刷子,用油漆在铁卷门上龙飞凤舞地写下电话号码。
没想到,第二天,出现了这一幕,满满的一排中介公司广告贴满了整个铁卷门,把刚刷上去的油漆遮得严严实实。
这是我脑海里对中介的第一印象,房地产中介公司或许都是一群“流氓地痞”吧。
记得,还有一回,读高中的时候,去一个同学家里,他家很大也装修得很漂亮,还有一个很大的书房,里面堆积着满满的房地产经纪、营销类的书籍。
听同学讲,他爸爸是一家房地产经纪连锁公司的老板,平时里在家的时候,都喜欢待在书房研读书籍。
这是房地产经纪行业留给我的另一个印象,难道这群“流氓地痞”还有另外一个鲜为人知的身份,是具有专业知识的高薪人士?
究竟是“流氓地痞”还是专业高薪白领,带着这个问题,我来到了大学。
我了解到了房地产经纪原来是这样一个行业,①房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。
目前主要业务是接受房地产开发商的委托,销售其开发的新商品房。
房地产经纪业务,不仅是代理新房的买卖,还包括代理旧房的买卖,不仅代理房地产的买卖,还代理房地产的租赁业务。
房地产经纪行业由来已久,历史渊源可探讨到古代南朝时期,乃至唐朝丝绸之路上商贾的创新,直到清代“伢记”的出现,延续到改革开放邓小平同志南巡后,犹如雨后春笋般的开启,直至今日的如日中天。
房地产经纪行业千年的沉淀,充分说明了该行业的必要性及其与时俱进性。
自房地产经纪行业诞生之日,房产中介的出现恰恰迎合了购房人与业主之间的“共需”。
②在有效地促成交易的同时,行业的不断发展和完善中逐渐形成了现在快捷、规范的业务体系。
并且在广大业主和消费者之间建立起信任的桥梁。
以前繁杂、冗长的交易过户程序经过中介的打理已为消费者解决了时间和精力的拖沓。
在整个业务操作过程中,中介的保姆角色全力展现。
尤其是在以“时间”来衡量价值的时代,中介代理观念渐强的社会中缺少这个行业的生活会是何等的原始化是不能想象的。
其二手房租赁、买卖领域起到的作用是功不可没的。
且不说它极大的促进了整个房地产业的发展,单从房产经纪行业对二手房交易的影响来看已是巨大的。
在中介这个行业尚未出现时,二手房的交易是自发且近似混乱的。
这一切,房地产经纪行业都是功不可没的!
然而在这样一个历史悠久、内蕴深厚的行业里,与之而来的问题也是不可避免,不可不重视的!
学生浅见,觉得主要有以下几点。
一、相关房地产类法规不够完备,常有产权纠纷出现。
房地产经济行业管理法律、法规不健全。
目前,房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。
只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定。
但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。
虽然有的城市制定了一些地方规章,但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系、规定过于原则、针对性不强、缺乏可操作性。
面对具体的事务难以操作,许多有关方面的问题难以涵盖。
二、政府相关部门对行业监管力度不足,恶性竞争较常见。
在对行业实施管理中,政府管理部门多,而且管理部门职能不清,各相关主管部门之间协调不畅,不同部门各自为政,职能和规定缺乏统一性,存在多头管理的问题。
由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白,使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为。
从而助长了行业的不正之风。
三、经纪人员总体素质不足。
房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力。
目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。
但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制及法规要求,对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力,导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。
另外,执业资格注册制度只是执业资格管理的开始,目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。
截止2010年,从事房地产经纪行业的人员,全国范围内已到达3.5人。
面对这样一个庞大而又与我们关系密切的行业,我们不得不以谨而又慎的态度面对。
既要处理好当下出现的问题,也要做好未来规划,展望行业美好前景。
作为行业未来规划与展望,学生提出几点见解,“三要与三不要”。
“三要”分别为:
一、要逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。
使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道,制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要的。
二、要加大经纪公司规模化经营力度在组织结构上向集团化、规模化、连锁化发展。
当今中介公司地方性较强,在规模上经纪企业以中、小规模为主。
诚信度与专业性难以得到保障。
房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的信息来源,但任何一个经纪机构都不可能满足全部客户的需求,也不可能包揽千差万别的客户。
这就在客观上要求房地产经纪机构要走联合的道路,做到信息共享,优劣互补。
随着房地产市场的不断完善和房地产经纪服务的不断规范,房地产经纪将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化的经营管理之路。
三、要建立一个完善的诚信评分制度,奖善惩恶,将中介公司日常经营交易列入诚信评分系统,督促其遵守法规,诚信公正服务。
“三不要”分别是:
一、不要人情,要法规。
必须履行遵守法规要求,正常签订合同程序,避免不必要的纠纷。
二、不要经验重于知识,而要知识重于经验。
经纪行业人员必须完善执业资格管理制度,房地产行业是一个专业性要求较高的行业,需要的是拥有专业知识的人员。
三、不要利益熏心,要诚实守信。
经纪行业人员就是居间,通俗地说就是作中间人。
居间是一手牵两家:
上家和下家,并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。
应诚实为顾客服务,而非贪图蝇头小利。
房地产经纪行业是一艘底蕴深厚的船舰,当下,我们需要的仅仅是处理好行业内部出现的一些漏洞,完善法规监管。
中国的经济正处于腾飞时期,房地产相关行业就是支撑起GDP快速增长的顶梁柱,且在人口基数巨大的市场里,可谓寸土寸金。
凭借先天的优势,而自身的及时完善,这艘大船定能乘舟破浪,扬帆起航,直济沧海!
参考资料:
①百度百科“房地产经纪”
②《试论房地产经纪行业的特点以及存在的问题》马琴
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