德州经济技术开发区2012年1-9月房地产投资分析.doc
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德州经济技术开发区2012年1-9月房地产投资分析
今年以来,全区严格贯彻房地产调控措施,正确引导房地产市场的走向,进一步优化房屋供给结构,规范房地产市场秩序,完善市场监管、项目监管、企业监管三位一体的动态监管模式,开发投资行为向着平稳、健康、有序的方向发展。
截止2012年9月,房地产开发投资完成20.5亿元,同比增长22.8%。
一、房地产市场呈现出四大特点
(一)调控效果显现,商品房销售速度减缓
截止9月份,全区商品房销售面积41.4万平方米,同比下降18.1%。
其中,住宅销售面积39.1万平方米,同比下降21.8%,。
全区商品房销售额17.6亿元,同比同比下降6.4%。
其中,住宅销售额16.2亿元,同比下降4.1%。
(二)消费者购房行为趋向理性
截止9月份,从户型结构看,90平米以下商品住宅销售2.4亿元,占住宅销售总额的13.6%,同比下降14.7个百分点;144平米以上商品住宅销售1.1亿元,占住宅销售总额的6.4%,同比下降7.3个百分点,盲目求大的攀比心理受到抑制,消费者购房行为更加理性。
(三)房源供应充足,户型结构呈现多元化
截止9月份,全区商品房在建施工面积342.8万平方米,同比增长33.4%,竣工面积19万平方米,同比下降45.2%。
其中,90平米以下商品住宅竣工4.5万平方米,下降6.8%。
144平米以上商品住宅竣工2.7万平方米,下降76.8%。
(四)期房销售是房地产是场的主要销售模式
截止9月份,商品房销售面积41.4万平方米,其中,现房销售面积4.3万平方米,占销售面积的10.4%。
期房销售面积371426万平方米,占销售面积的89.6%,期房销售是主要的销售模式。
二、房地产市场形势分析
(一)从短期看,房地产投资和销售增速继续回调
今年以来,我区房地产开发投资仍保持平稳增长,房屋施工面积继续增加,但房屋销售已经出现下滑势头,房地产业发展面临的宏观政策环境趋紧,环境短期内不会改变,特别是金融政策的持续紧缩,房地产业资金链将越来越紧,势必影响到投资,进而影响市场供应。
同时,国家房地产调控将进一步强化,继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,遏制投机投资性购房,必将对我区房地产市场产生较大影响。
(二)从中长期看,房地产业仍将保持健康、有序、适度增长的运行势头
当前,德州经济技术开发区作为德州市经济发展的主战场,将给开发区房地产业带来更大的发展空间,城镇化率的不断上升,加之外来务工人员的不断增长,我区房地产市场发展前景看好。
(三)房地产市场定位和产品结构有待进一步调整和优化。
目前,我区的房地产定位大都囿于本地需求,消费群主要以本地居民为主,忽视了区位、经济优势和环境、气候、人文资源对外地需求的拉动和区外、省外消费群来德安居置业的满足。
产品构成以商品住宅为主,商业营业性用房虽有所发展,但总量和比重比较低,满足不了社区和社会居民整体的商贸和综合服务性需求;而且商品住宅以100—130平方米的销量一般的中端户型开发量为主,市场上相对俏销的90平方米以下普通居住型和140平方米以上豪华型住宅供应量则相对较小,一定程度地造成了居民消费需求的不满足和市场销售的不景气。
三、促进房地产业健康发展的建议
坚持以市场需求为导向,加强宏观调控和政策指导,合理确定年度房地产开发供应总量,调整住宅与非住宅开发比例,引导企业重点发展中低价位、中小户型普通商品住房,适度发展中高档商品住房,正确引导居民住房合理消费,抑制不合理的住房需求,从而进一步优化住房供应结构,逐步实现多层次、多阶段的市场供需格局。
(一)继续稳步推进房地产健康发展
在加大房地产市场宏观调控力度、严格执行国家有关宏观调控政策的同时,也应该看到房地产行业对全区社会经济的贡献,积极促进房地产业的健康发展。
充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用,加大规范管理房地产市场的力度,提高商品房销售价格透明度,保障房地产市场价格稳定,同时要保持适度增长的建设规模,调整优化供给结构,引导合理消费,促进房地产业稳步健康发展。
(二)努力拓宽房地产开发商的其他融资渠道
为了解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题,最好的途径是让投资者直接承担产业风险的市场化融资,在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时,应为房地产企业创造新的融资渠道。
(三)加大普通宜居低端和休闲养生高端住宅开发力度,以结构的优化促市场的产销两旺
继续加大中小户型商品住宅的建设力度,满足中、低收入阶层的合理自住需求,适当加大以经济交往为目的的商住一体租赁性高端办公楼,以居住、度假、养老、投资为目的的高档公寓、酒店公寓、休闲别墅等高端商品住宅,优化区内的房产结构,提升我区的房产品位,扩大我区房产的受众群,实现房地产市场的产销两旺。
(四)加强房地产市场监管
为了避免房地产市场出现大的起伏,有关部门要针对房地产市场中出现的一些新问题,强化市场监管,规范市场行为,稳定市场预期,合理引导住房需求,以促进房地产市场平稳健康运行。
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