基本制度与政策练习题及要点.docx
- 文档编号:10421548
- 上传时间:2023-02-11
- 格式:DOCX
- 页数:13
- 大小:22.43KB
基本制度与政策练习题及要点.docx
《基本制度与政策练习题及要点.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《基本制度与政策练习题及要点.docx(13页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
基本制度与政策练习题及要点
物业管理基本制度与政策练习题及要点
第一章物业管理概述
一、练习题
1.如何认识物业管理的概念?
答:
物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、如何理解物业管理的基本特征?
答:
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
二、要点
1.对于房屋等建筑物的管理,业主可以根据不同情况采用不同的方式。
从实际情况来看,主要有三种方式:
一是业主自己进行管理;二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司;三是业主选聘物业管理企业进行管理。
2.就业主自行管理而言,作为建筑物的所有权人,业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权。
3.物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。
4.《条例》既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动;《条例》的适用范围,既包括城市,也涵盖乡村。
5.物业管理起源于19世纪60年代的英国。
6.1993年,深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅物业管理条例》。
6.1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。
7.物业管理在社会经济中的地位与作用:
(1)实施物业管理有利于促进经济增长;
(2)实施物业管理有利于人民群众居住质量;
(3)实施物业管理有利于就业;
(4)实施物业管理有利于维护社区稳定;
(5)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展;
8.条例颁布前物业管理政策法规主要体现以下特点:
一是借鉴性,二是过渡性;三是针对性。
9.财政部1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》
10.2002年3月建设部发布了《住宅装饰装修管理办法》(建设部令110号)。
11.2003年5月28日《物业管理条例》通过,这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段,这一阶段物业管理政策法规主要体现以下特点:
一是配套性、二是经验性、三是操作行。
12.2003年6月8日国务院颁布了《物业管理条例》,突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。
条例的指导思想主要表现为以下三个方面,一是强调保护业主的财产权益,协调单个业主与全体业主的共同利益关系;二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体,是服务与被服务的关系;三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
13.《条例》在立法过程中,主要遵循以下几个基本原则:
一是物业管理权利和财产权利相对应的原则;二是维护全体业主合法权益的原则;三是现实性与前瞻性有机结合的原则。
14.《条例》创设的法律制度的内涵
一是尊重和维护业主的财产权利;
二是建立业主民主协商、自我管理、利益平衡的机制;
三是《条例》和有关法律共同规范物业管理活动;
四是妥善处理政府和市场的关系。
15.法律责任又称违法责任,是指法律关系的主体由于其违法,按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。
法律责任自身的特征:
第一它是与违法行为相联系的。
第二它的内容是法律明确而有具体规定的。
第三它具有国家强制性。
第四它是由国家授权的机关依法实施的。
第二章物业管理服务
一.练习题
1.物业管理服务有哪些特点?
答:
(1)物业管理服务的公共性和综合性
(2)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
(3)物业管理服务的即时性和无形性
(4)物业管理服务的持续性和长期性
2,物业管理服务内容有哪几类?
答:
(1)房屋共用部位的维修、养护与管理;
(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理;
(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理
(4)物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务
(5)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务
(6)物业装饰装修管理服务
7)物业档案资料的管理
8)专项维修资金的代管服务;
以上是物业管理服务其次还有物业服务合同以外的服务。
3.如何理解物业收费原则?
答:
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
4.如何认识前期物业服务合同的特征和时效?
答:
前期物业合同的特征是
(1)前期物业服务合同具有过渡性。
(2)前期物业合同是由建设单位和物业管理企业签订。
(3)前期物业服务合同是要式合同。
前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
另一方面前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。
二、要点
1.物业管理企业为其提供物业服务合同以外的特约服务项目,通常为有偿服务,服务报酬由双方约定需要注意一下几点:
(1)提供物业服务合同以外服务,并不是物业管理企业的法定义务。
(2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。
(3)物业服务合同以外服务是一种有偿服务。
2.物业管理服务为三个等级的服务标准。
3.公开原则:
2004年10月《中华人民共和国价格法规定》:
“经营者销售、收购商品和提供服务,应当按照政府价格主管部门的明码标价,注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。
经营者不得在标价之外加价出售商品,不得收取任何未予标明的费用。
”应当明码标价,物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置,依法向业主公示物业管理企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
4.《物业服务收费管理办法》不在规定政府定价形式,仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。
5.“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余和亏损均有物业管理企业享有或者承担的的物业服务计费方式”。
物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
6.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均有业主享有或者承担的的物业服务计费方式”。
预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
7.实行物业服务费用酬金制的物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;
8.物业管理服务成本构成:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用;
(9)经业主同意的其他费用。
物业共用部位,公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
9.业主可以和物业使用人约定,由物业使用人缴纳物业服务费用。
但业主仍然负连带缴纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位缴纳。
对于欠费业主,业主委员会应当督促其缴纳;预期仍然不缴纳的,物业管理企业可以依法追缴。
10.物业服务合同是确立业主和物业管理活动中的权利义务的法律依据。
物业服务合同属于合同法上无名合同范畴,是一类独立的合同类型。
11.维护物业管理区域秩序,物业管理企业应当履行如下义务:
(1)履行告知义务
(2)履行制止义务(3)履行报告义务
12.物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后,对于故意违规业主,并给其他业主造成损害后果的,依照《明法通则》关于相邻权规定及相关法律规定,由违规业主承担侵权责任,物业管理企业不得承担物业服务合同的违约责任。
13.《明法通则》对于侵害相邻权的法律责任规定:
不动产的相邻各方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。
14.发生安全事故时物业管理企业履行三项义务:
(1)发生安全事故时要立即采取紧急措施,避免扩大损失。
(2)及时向有关行政管理部门报告。
(3)协助做好救助工作。
15.“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”。
第三章物业管理的基本制度
一、练习题
1.《条例》规定的业主的权利义务有哪些?
答:
权利:
(1)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务
(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议
(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
(4)参加业主大会会议,行使投票权
(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权
(6)监督业主委员会的工作
(7)监督物业管理企业履行物业服务合同
(8)对物业共用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
(9)监督物业共用部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用
(10)法律、法规规定的其他权利
义务:
(1)遵守业主公约、业主大会议事规则
(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金
(5)按时缴纳物业服务费用
(6)法律、法规规定的其他义务
2.如何理解业主公约的概念、内容和法律效率?
答:
业主临时公约是由全体业主共同制定的,规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的,对全体业主具有普遍约束力的自律性规范,它一般以书面形式订立。
内容:
(1)有关物业的使用、维护、管理。
(2)业主的共同利益
(3)业主应当履行的义务
(4)违法公约应当承担的责任
法律效力:
业主临时公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力
从以下两点理解
(1)业主公约对物业使用人也发生法律效力
(2)业主公约对物业的继受人(既业主)自动产生效力
3.如何把握物业管理招投标的评标规则?
答:
评标委员会应当按照招标文件的评标要求,根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
并按照招标文件规定的评标标准和评标方法,推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人
4.物业管理企业资质管理的必要性是什么?
答:
第一,针对当前我国物业管理的发展和现状,有必要加强对物业管理企业的资质管理,把好市场准入关。
第二,针对物业管理企业的管理服务特性,有必要对物业管理企业建立市场准入和清除制度。
第三,针对物业管理的专业特性,需要实习企业资质审批制度。
二、要点
1.《条例》确立了七项物业管理的基本制度:
业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员执业资格制度、住宅专项维修基金制度。
2.《条例》确立了业主大会和业主委员会并存,业主大会决策、业主委员会执行的制度。
规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。
3.房屋的所有权人为业主
我国对房地产管理实行权证管理方式
具备业主身份的情况有三种:
一是房屋所有权证书持有人;二是房屋共有权证书持有人;三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
4.业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式,由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会代表和维护管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,有权依据法律法规的规定和业主公约的约定,决定物业管理区域内一切物业管理事项。
一个物业管理区域只能设立一个业主大会,而不能设立多个业主大会。
业主大会筹备组应当自组成之日起90日内在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议。
业主大会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
5.前期物业招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。
《条例》特别要求,住宅物业的建设单位,应当以招投标的方式选聘物业管理企业,而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业管理企业,目前不做强制性要求。
前期物业招标分为公开招标和邀请招标。
采取邀请招标方式的招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。
招标人应当在发布招标公告或者投标邀请书的10日前,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至时间至,最短不得少于20日。
认为必须澄清或者修改有关内容的,应当在招标文件要求提交投标文件截至时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人。
6.评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成,成员为5人以上的单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
7.招标人应当在投标有效期截至时限30日前确定中标人。
招标人确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和招标文件订立书面合同。
8.物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、公用设施设备进行查验。
9.物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。
二级物业管理资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。
直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理,设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
一级资质可以承接各种物业管理项目;
二级资质物业管理企业可以承接30万M2以下的住宅项目和8万M2以下的非住宅项目的物业管理业务
三级资质物业管理企业可以承接20万M2以下住宅项目和5万M2以下的非住宅项目的物业管理业务。
10.住宅专项维修基金,是指专项用于住房共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
商品住宅维修资金:
业主首次交存专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%~8%。
出售公有住宅维修资金:
业主首次交存专项维修资金的标准为当地房改成本价的2%;售房单位交存专项维修资金,按照多层住宅售房款的20%,高层住宅售房款的30%,从售房款中一次性提取。
住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则,任何单位和个人不得挪作他用。
可以按照国家有关规定和业主大会的决定,将住宅专项维修基金用于购买一级市场国债。
以下费用不得从专项维修资金中列支:
(1)依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备、维修、更新和改造费用。
(2)依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和实施设备的维修、养护费用。
(3)人为损坏住房共用部位、共用设施和设备所需的修复费用。
(4)根据物业服务合同约定,应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、公用设施设备的维修养护费用。
第四章房地产相关制度与政策
一、练习题
1.房地产开发项目的规划设计审定内容有哪些?
答:
是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”,即,项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
2.哪些房地产不得转让?
答:
(1)达不到法定条件的房地产不得转让。
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,在权利受到限制期间,不得转让该项房地产。
(3)依法收回土地使用权的。
(4)共有房地产,未经其他公有人书面同意的。
(5)权属有争议的
(6)未依法登记领取权属证书的
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
3.商品房预售的条件和预售管理程序有哪些?
答:
《城市房地产管理法》对商品房预售规定了三项条件:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(4)开发企业向城市、县人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得《商品房预售许可证》。
商品房预售管理程序有:
(1)房地产开发企业预售商品房前,应当向县级人民政府房地产管理部门本来预售登记,取得商品房预售许可证明,未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。
(2)房地产开发企业申请预售许可,要提交以下证件和资料:
商品房预售许可申请表;开发企业的营业执照和资质证书;土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;投入开发建设的资金占工程总投资的比例符合规定条件的证明;工程施工合同及关于施工进度的说明;商品房预售方案。
(3)房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法做出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业,并做出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
(4)房地产开发企业预售商品房,应当与商品房预购人签订商品房预售合同。
(5)商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内,依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。
4.商品房现房销售的条件和销售原则有哪些内容?
答:
商品房现房销售条件:
(1)现房商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(4)已通过竣工验收;
(5)拆迁安置已落实;
(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件,其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者确定施工进度和交付日期;
(7)物业管理方案已经落实。
销售原则:
(1)商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。
(2)商品房销售时,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业签订一个物业管理的协议。
(3)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房销售给他人。
(4)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。
(5)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定,广告必须真实、合法、科学、准确。
发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。
5.禁止房屋租赁与依法可以终止合同的规定有哪些?
答:
禁止房屋租赁的规定有:
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得公有人同意的
(4)权属有争议的
(5)属于违法建筑的
(6)不符合安全标准的
(7)已抵押,未经抵押权人同意的
(8)不符合公安、环保、卫生、等主管部门有关规定的
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
可以终止房屋租赁合同的规定:
(1)将承租房屋擅自转租的
(2)将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的
(3)将承租房屋擅自拆改结构或改变用途
(4)拖欠租金累计六个月以上的
(5)公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的
(6)租用承租房屋进行违法活动的
(7)故意损害出租房屋的
(8)法律、法规规定其他可以收回的
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 基本 制度 政策 练习题 要点