房地产开发企业土地增值税的筹划.docx
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房地产开发企业土地增值税的筹划
房地产开发企业土地增值税的筹划
中图分类号:
F293文献标识码:
A文章编号:
1673-0992(2010)11-0000-01 一.通过控制增值额进行纳税筹划
由于土地增值税是以增值额为基础的超率累进税率,因此在确定土地增值税税额时,很重要的一点便是确定售出房地产的增值额。
土地增值税筹划最为关键的一点就是合理合法的控制、降低增值额。
增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额,所以,控制增值额的筹划包括收入筹划法和成本费用筹划法。
1.收入筹划法
收入筹划法主要是指利用分散收入进行筹划,即将可以分开单独处理的部分从这个房地产中分离,从而使得转让收入变少,从而减少纳税人转让的增值额,这种做法显然是能减少税款的。
由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修,因此,可以从简单装修上做文章,将其单独的业务独立核算,这样就可以通过两次销售房地产进行税收筹划。
如房地产公司出售一栋房屋,房屋总售价为1200万元,该房屋进行了简单的装修并安装了简单必备设施。
根据相关税法规定,该房地产开发业务允许扣除的费用为500万元,增值额为700万元。
该房地产公司应该缴纳土地增值税,营业税,城市维护建设税,教育费附加以及企业所得税,计算如下:
土地增值率为700/500×100%=140%(高于100%,低于200%,所以适用于50%的税率);应当缴纳土地增值税=700×50%-500×15%=275万元;应缴纳营业税=1200×5%=60万元;应缴纳城市维护建设税和教育费附加60×(7%+3%)=6万元;不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为1200-500-275-60-6=359万元
筹划思路:
将该房屋的出售分为两个合同,第一个合同为房屋出售合同,不包括装修费用,房屋出售价格为800万元,允许扣除的成本为400万元。
第二个合同为房屋装修合同,装修总共花费400万元,允许扣除的成本为100万元。
则土地增值额为800-400=400万元。
土地增值率为400/400×100%=100%(高于50%,低于100%,所以适用于40%的税率);应当缴纳土地增值税=400×40%-400×5%=140万元;应缴纳营业税=800×5%=40万元;应缴纳城市维护建设税和教育费附加40×(7%+3%)=4万元;装修收入应当缴纳营业税:
400×3%=12万元;应缴纳城市维护建设税和教育费附加12×(7%+3%)=1.2万元
不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为800-400-140-40-4+400-100-12-1.2=502.8万元。
经过纳税筹划,企业可以减轻税收负担502.8-359=143.8万元。
2.成本费用筹划法
成本费用筹划法就是最大限度的扩大成本费用列支比例。
(1)利用利息扣除进行筹划
纳税人在进行房地产开发时,由于投资金额巨大,一般都会发生大量的借款,所以利息支出在房地产开发费用(包含在扣除项目金额)中占的比例较大。
我们知道,如果纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构贷款证明的,利息支出的税务筹划的空间就较大。
如果纳税人在进行房地产开发时,借款数额较大,其利息实际数大于取得土地使用权所支付的地价款加上房地产开发成本之和的5%,则企业应尽量提供金融机构证明,采用据实计扣利息的方式,以增加扣除项目金额,降低增值额,节约税款。
如果纳税人在进行房地产开发时,自有资金比较充裕,借款数额较小,其利息实际数小于取得土地使用权所支付的地价款加上房地产开发成本之和的5%,则可以不分摊借款利息或不提供金融机构证明,也能使扣除项目金额达到最大,同样有利于纳税人节省税款。
甲房地产公司2009年11月开发一处房地产,为取得土地使用权支付3000万元,为开发土地和新建房产及配套设施花费2400万元,财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为250万元,不超过商业银行同类同期贷款利率。
筹划分析:
对于是否提供金融机构证明,公司财务人员通过核算发现,如果不提供金融机构证明,则该公司所能扣除费用的最高额为:
(3000+2400)×10%=540万元;如果提供金融机构证明,该公司所能扣除费用的最高额为:
250+(3000+2400)×5%=520万元。
因此,企业判断是否提供金融机构证明,关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例。
推算可知,如果超过5%,则提供证明比较有利;如果没有超过5%,则不提供证明比较有利。
(2)利用开发间接费用进行筹划
开发间接费用是指直接组织,管理开发项目发生的费用,如工资,职工福利费,折旧费,办公费,水电费,劳动保护费,周转房摊销等。
实施细则规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施,应全额计入扣除项目金额中,在计算土地增值税时有效的扣除,同时政策还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。
这些内容由于界限不是很明确,会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或者销售费用。
如果管理费用及销售费用总额超过了5%或者10%的这个限额,计入管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除,多交土地增值税。
这些费用如果正确轨迹到开发间接费用中,不仅可以全额扣除,还能享受20%加计扣除。
所以企业对开发间接费用归集时要慎重,用足用好税收政策。
二.利用土地增值税的征税范围进行纳税筹划
征收土地增值税必须满足三个判定标准:
仅对转让国有土地使用权及其他地上建筑物和附着物的行为征税;仅对产权发生转让的行为征税;仅对转让房地产并取得收入的行为征税。
房地产所有人可以通过避免符合以上三个判断标准来避免缴纳土地增值税,如以下的方式:
1.利用房地产开发公司的代建方式
这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完后向向客户收取代建房报酬的行为。
对于房地产开发公司来说,虽然取得了一定的收入,但是由于房地产权始终是属于客户的,没有发生转移,其收入也是属于劳务性质的收入,故不属于土地增值税的征税范围,属于营业税的征税范围。
由于建筑行业适用的是3%的税率,税负较低,而土地增值税适用的是30%-60%的四级超率累进税率,税负与前者相比重很多,如果在收入相同的情况下,前者更有利于实现收入的最大化。
因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户,可以采用代建方式开放房地产,而不采用税负较重的开发后销售方式。
这种筹划方式可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以是协商客户自己购买,只要最终形式上看房地产权没有发生转移就可以了。
2.利用合作建房方式
税法规定,对于一方出土地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴纳土地增值税。
房地产开发企业也可以很好利用这一政策。
比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。
这样,形式上就符合了一方出土地,一方出资金的条件。
一般而言,一幢住房中土地支付价所占比例应该很小,这样房地产开发企业分得的房屋就少,大部分由出资金的客户分得自用。
这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在房地产开发企业建成后转让属于自己那部分的住房时才缴纳这一部分的土地增值税。
【参考文献】
[1]宋效中:
企业纳税筹划[M].北京:
机械工业出版社2007
[2]毛夏鸾:
纳税筹划教程[M].北京:
机械工业出版社2009
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