房地产企业价值链项目管控及控制要点.docx
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房地产企业价值链项目管控及控制要点.docx
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房地产企业价值链项目管控及控制要点
《房地产企业价值链项目管控及控制要点》
主讲老师:
何鸿岩
一.房地产企业项目管理概述:
1.项目管理的定义:
项目管理是为完成既定目标,而对任务(可交付成果也是一种重要的任务)和
资源进行计划、组织和管理的过程。
2.项目管理的目标:
3.从董事会或投资方的角度对项目管理的要求:
4.投资型目标:
附表及关键指标讲解:
5.万科投资型目标管理示意:
6.监控型目标(经营型):
附表及关键指标讲解
7.龙湖监管型目标管理示意:
8.操作型目标:
附表及关键指标讲解?
?
?
此方法似乎适用于运营管理部分
9.华远操作型目标管理示意:
10.项目管理的范围和内容:
此处需要细化,需考虑结合地产业务
二.通过项目经营目标倒推项目目标控制计划和控制要点:
1.操作项目与管理项目的区别:
2.财务指标的分解与项目经营开发计划的逻辑关系:
3.按万科的计划管理体系构想依次展开:
■利润目标:
倒推销售收入目标、倒推销售计划:
■销售收入目标:
倒推市场推广计划、倒推销售开盘计划、倒推工程计划、倒推现金流指标:
■工程建设目标:
倒推设计计划、倒推招标采购计划:
■设计目标:
倒推报批报建计划、倒推产品定位计划、倒推成本分析计划、倒推财务分析计划、倒推设计论证计划:
■营销策划目标:
倒推市场调研、客户需求、竞争分析计划:
4.财务指标的分解与项目控制要点的逻辑关系:
5.按﹡﹡地产的投资管理体系构想依次展开:
■利润指标与成本控制要点的关联:
利润与成本的计算公式、房地产成本构成简介:
■利润指标与税务控制要点的关联:
房地产税务种类
■利润指标与销售均价控制要点的关联:
区域、产品类型、市场、客户、竞争
■资金峰值比例与项目开发期控制要点的关联:
项目收益与资金管理
■现金流收入与项目开发期控制要点的关联:
多项目资金的合理利用
■内部收益率与项目开发期控制要点的关联:
内部收益率的优化
■启动资金获利倍数与项目开发控制要点的关联:
三.项目管理的核心:
将项目目标计划转化为可执行的项目业务操作计划
1.项目计划的概念:
2.项目计划管理的作用:
■项目实施前的详尽预测和模拟
■确定项目的时间、成本、资源和人员
■促进项目干系人之间的沟通,达成共识并提供统一信息
■为项目实施过程中计划、成本和资源控制提供基准
■提高项目的质量和效能
3.项目计划制定的阶段:
■时间计划:
■资源计划:
■实施计划:
■督导计划:
4.项目计划管理的要素:
5.项目计划整合要点的逻辑关联:
6.项目计划的层级管理(分类):
■集团或公司层面的经营目标计划:
■公司层面的总控计划:
■项目的作业计划:
■部门层面的职能计划
■项目的专项计划:
■项目的督导计划:
7.项目计划制定的流程:
流程及要点:
附图及案例讲解
8.总控计划与操作计划的统一管理
四.根据项目经营目标倒推项目总控计划及操作计划的方法及要点:
1.总控计划的倒推演示:
附图及讲解
2.交付计划:
■关联指标:
客户满意度指标
■计划中应包括的关键节点:
■倒推竣工备案计划:
■倒推房屋权属登记计划:
■倒推物业移交计划
■倒推客户入伙交房维修配合计划:
3.工程建设计划:
■关联指标:
工期指标、分户验收、达到预售条件、销售开盘、会所、样板房、展示区开放
■计划中应包括的关键节点:
■倒推分户验收计划:
■倒推园林景观进场及作业计划:
■倒推市政进场及作业计划:
■倒推外檐装饰进场及作业计划:
■倒推工程主体作业计划:
■倒推配合销售工程作业计划:
(销售样板房、销售展示区等)
■倒推会所装饰工程作业计划:
■会所主体作业计划:
■倒推监理、基础、主体施工单位进场计划:
■倒推二次设计计划:
■倒推招标采购计划:
■倒推成本限价控制计划:
■倒推工程报批报建计划:
■倒推施工图进场计划:
■确定总体工程计划:
4.设计出图计划:
■关联指标:
设计周期指标、成本控制指标、投资分析指标
■计划中应包括的关键节点:
■倒推施工图评审控制计划:
■倒推景观设计方案评审控制计划:
■倒推方案或扩初评审控制计划:
■倒推设计报批报建控制计划:
■倒推概念设计方案评审控制计划:
■倒推产品建议书确认控制计划:
■倒推目标成本确定控制计划:
■倒推投资分析验证控制计划:
■确定总体设计计划:
5.营销策划推广及销售实施计划:
营销里程碑是指什么?
需要上网查一下:
可否理解为万科的销售5期:
详见地产四维空间
■关联指标:
销售均价、销售控制目标、签约成交套数、按揭办理套数、意向客户数量、电话及访客接待数量、销售导识指引
■倒推周、月、季度销售计划及销控措施:
■倒退模型、展板等销售道具制作计划:
■销售道路、销售导识指引计划:
■倒退《预售许可登记》办理计划:
■倒退销售人员培训计划:
■倒退销售资料制作计划:
■倒退销售案名确定计划:
■倒推媒体广告投放计划:
■营销活动推广计划:
■营销费用计划:
■倒推销售策略确认、销售价格确认及听证计划:
■确定总体营销方案:
6.营销、设计产品定位计划:
■关联指标:
产品类型、市场及客户需求、竞争楼盘分析、卖点及短板分析、可售面积、投资分析指标
■营销分析计划:
■设计分析计划:
■产品建议书编审计划:
7.投资分析计划:
■关联指标:
投资分析指标、经营风险控制
■投资分析操作计划
8.总体计划和分项计划的关联:
五.从操作者的角度向管理者的角度转化管控项目:
关注角色定位
1.投资分析阶段:
■投资分析阶段的目的与作用:
□房地产项目可行性研究报告编制的要求:
﹡﹡地产《﹡﹡项目可行性研究报告》的示例性讲解
■投资分析阶段的业务流程讲解:
□﹡﹡地产投资分析阶段业务流程:
■投资分析阶段的关键成果要求标准及管控要点:
□宗地信息收集:
﹡﹡地产范本:
自然信息、社会信息、区段价值信息、竞争信息
□初步市场调研及分析:
﹡﹡地产范本示范性讲解:
□初步产品建议:
﹡﹡地产范本示范性讲解:
□初步销售定价、销售进度及销售收入预测:
销售定价的四种测算方法
销售进度控制与项目分期开发之间的关系
销售收入预测的风险控制管理
□规划设计可行性分析或规划设计草案:
﹡﹡地产范本:
规划设计草案应输出的成果标准要求
□初步工期分析及工程技术分析:
﹡﹡地产范本:
工期标准要求
□初步成本分析:
﹡﹡地产范本:
新项目可研成本分析模板
□财务测算分析:
﹡﹡地产范本:
新项目财务分析模板
■投资分析阶段各部门职责及相互配合要点:
□投资分析阶段各部门的协同与并行作业
■投资分析阶段的经营风险控制:
2.项目策划阶段的关键控制要点:
■项目策划阶段的目的与作用:
■﹡﹡地产《项目经营指导书》编制的要求:
□﹡﹡地产《﹡﹡项目经营指导书》的示例性讲解
□项目经营指导书编制的三个分项计划控制
□项目实施计划编制容易出现的误区:
■项目策划阶段的业务流程讲解:
□﹡﹡地产投资分析阶段业务流程
■项目策划阶段的关键控制要点:
□市场定位及客户定位:
□产品定位:
市场定位与产品定位的关系:
哪个部门是产品定位的主体:
﹡﹡地产范本:
﹡﹡地产﹡﹡项目产品定位建议书
□概念设计方案:
﹡﹡地产概念设计方案创造项目增值利润7项控制原则:
﹡﹡地产概念设计方案案例技巧讲解:
﹡﹡地产范本:
概念设计方案应输出的成果标准要求:
概念设计方案评审的要点:
□规划设计指导书:
﹡﹡地产范本:
规划设计指导书
□项目销售控制计划:
﹡﹡地产范本:
销售控制计划
□项目经营任务书指标及计划的确认:
﹡﹡地产范本:
项目经营任务书
■项目策划阶段各部门职责及相互工作配合的要点
□项目策划阶段各部门工作职责:
□项目策划阶段各部门的协同与并行:
3.设计管理阶段:
■规划设计阶段的4个阶段性设计管理流程:
□概念设计管理流程:
□方案设计管理流程:
□扩初设计管理流程:
□施工图设计管理流程:
■方案设计阶段与销售控制配合之间的关系:
□实体样板间:
□现场售楼处:
□销售展示区:
□市政先行:
□景观先行:
景观设计方案的插入
■规划设计任务书与施工图设计指导书:
□﹡﹡地产﹡﹡项目规划设计任务书:
□﹡﹡地产﹡﹡项目施工图设计指导书:
■规划设计与报批报建之间的关系:
■规划设计阶段的目标成本控制与分解:
□目标成本的形成
□目标成本与不同设计阶段的深化
■规划设计阶段各部门职责及相互工作配合的要点:
□规划设计阶段各部门工作职责:
□规划设计阶段各部门的协同与并行:
4.营销策划阶段:
■营销策划阶段的目的与作用:
■营销策划阶段的业务流程讲解:
■营销方案的编制要点:
□﹡﹡地产﹡﹡项目营销方案
5.工程管理阶段:
■工程管理规划的目的与作用:
□﹡﹡地产﹡﹡项目工程管理规划书
■施工计划的编制责任与管理要求的输出
■工程质量的管控要点:
■工程进度的管控要点:
■施工阶段成本控制的管控要点:
■合约规划与工程质量管理:
■工程分户验收的组织与管理:
6.销售管理阶段:
■销售准备期管理流程:
■销售导入期管理流程:
■销售开盘期管理流程:
■销售管理期管理流程:
■销售尾盘期管理流程:
7.交房阶段:
■交付阶段管理流程:
■维修管理的控制要点:
六.房地产项目的运营管理与组织:
1.房地产项目运营管理的概念:
2.房地产项目运营管理的重要性:
3.龙湖地产的运营“七巧板”:
4.房地产项目的运营管理平台:
■万科地产的项目运营管理平台简介:
■龙湖地产的项目运营管理平台简介:
■华远地产的项目运营管理平台简介:
5.房地产项目运营管理规范化的基础:
6.房地产项目的目标管理:
7.房地产项目的计划管理:
8.房地产项目的过程与责任管理:
9.房地产项目的成果标准管理:
七.IT集成化办公管理平台的应用:
此部分待定
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- 房地产企业 价值链 项目 控制 要点
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