福州市城市规划管理技术规定暂行.docx

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福州市城市规划管理技术规定暂行

福州市城市规划管理技术规定（暂行）

●福州市城市规划局编制

●福州市人民政府批准

●二○○○年一月一日实施

目录

第一章总则……………………………………………………（3）

第二章建设用地分类与适建范围………………………………（4）

第三章建筑容量控制指标………………………………………（11）

第四章建筑间距控制与建筑退让………………………………（16）

第五章市政公用设施控制………………………………………（25）

第六章建筑高度控制……………………………………………（35）

第七章建筑绿地控制……………………………………………（37）

第八章建筑与城市环境控制……………………………………（39）

第九章特别地区的补充规定……………………………………（43）

第一十章附则……………………………………………………（48）

附录一术语、名词解释…………………………………………（49）

附录二计算规则…………………………………………………（51）

附录三附表……………………………………………………（58）

附录四建筑间距及退让图示……………………………………（69）

第一章总则

第一条为了加强福州市城市规划管理，保证科学、合理、经济地利用土地，配置城市公共设施，提高城市的环境质量和生活质量，根据《中华人民共和国城市规划法》、《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《福州市城市规划管理条例》、《福州城市总体规划》及其他有关文件，制定本规定。

第二条本规定适用于福州市城市规划区范围内各项建设工程。

第三条在福州市城市规划区范围内，建设项目用地面积超过20000㎡的，须编制修建性详细规划或城市设计。

用地面积在20000㎡（含20000㎡）以下的项目，需编制《建设用地总平面规划》、《综合管线工程总平面规划》和《竖向规划》。

各项建设工程的建设，应按已批准的控制性详细规划、修建性详细规划和城市设计执行。

尚无上述规划的，按分区规划和本规定执行。

建设用地总平面规划（修建性详细规划）设计文件编制要求见表

（一）。

第四条各类专业性用地建设项目应符合已颁布的其专业技术规范及本规定的要求。

第二章建设用地分类与适建范围

第五条本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参加《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类如下：

一、居住用地；

二、公共设施用地；

三、工业用地；

四、仓储用地；

五、对外交通用地；

六、道路广场用地；

七、市政公用设施用地；

八、绿地；

九、特殊用地；

十、水域和其他用地。

第六条居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。

居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和公共绿地。

（一）第一类居住用地（R1），指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为主的用地；

（二）第二类居住用地（R2），指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好，以多、中高、高层住宅为主的用地；

（三）第三类居住用地（R3），指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业等用地混合交叉的用地。

第七条公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共设施用地。

（一）行政办公用地（C1），指行政机关、党派和团体等机构用地，包括市属办公用地（C11），非市属办公用地（C12）；

（二）商业金融业用地（C2），指商业（C21）、金融业（C22）、保险业（C23）、服务业（C24）、旅馆业用地（C25）和市场用地（C26）；

（三）文化娱乐用地（C3），指新闻出版用地（C31）、文化艺术团体用地（C32）、广播电视用地（C33）、图书展览用地（C34）、影剧院用地（C35）、游乐用地（C36）；

（四）体育用地（C4），指体育场馆用地（C41）和体育训练基地用地（C42），不包括学校等单位内的体育用地；

（五）医疗卫生用地（C5），指医院用地（C51）、卫生防疫用地（C52）、休疗养用地（C53），不包括以居住为主的干休所用地，该用地归入居住用地（R）；

（六）教育科研设计用地（C6），指高等院校用地（C61）、中等专业学校用地（C62）、成人与业余学校用地（C63）、特殊学校用地（C64）、科研设计用地（C65），不包括中学、小学和幼托用地，该用地归入居住用地（R）；

（七）文物古迹用地（C7），指经批准的具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地，不包括已作其它用途的文物古迹用地，该用地分别归入相应的用地类别；

（八）其它公共设施用地（C9），除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院等用地。

第八条工业用地（M），指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。

（一）一类工业用地（M1），指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地；

（二）二类工业用地（M2），指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地；

（三）三类工业用地（M3），指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。

第九条仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地；

（一）普通仓库用地（W1），指以库房为主的储存一般货物的普通仓库用地；

（二）危险品仓库用地（W2），指存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地；

（三）堆场用地（W3），指露天存放货物为主的仓库用地。

第十条对外交通用地（T），指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。

（一）铁路用地（T1），指铁路站场和线路等用地；

（二）公路用地（T2），指高速公路用地（T21）和一、二、三级公路线路（T22）、长途客运站用地（T23），不包括村镇公路用地；

（三）管道运输用地（T3），指运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地；

（四）港口用地（T4），包括海港用地（T41）和河港用地（T42），指海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地；

（五）机场用地（T5），指民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地。

第十一条道路广场用地（S），指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。

（一）道路用地（S1），指快速干路和主干路用地（S11）、次干路用地（S12）、支路用地（S13）和其它道路用地（S19），包括其交叉路口用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地；

（二）广场用地（S2），指公共活动广场用地，包括交通广场用地（S21）和游憩集会广场用地（S22），不包括单位内的广场用地；

（三）社会停车场（库）用地（S3），指公共使用的停车场和停车库用地，包括机动车停车场（库）用地（S31）和非机动车停车场（库）用地（S32），不包括其它各类用地配建的停车场（库）用地。

第十二条市政公用设施用地（U），指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。

（一）供应设施用地（U1），指供水用地（U11）、供电用地（U12）、供燃气用地（U13）和供热用地（U14）等；

（二）交通设施用地（U2），指公共交通用地（U21）、客货运交通用地（U22）和其它交通设施用地（U29）；

（三）邮电设施用地（U3），指邮政、电信和电话等设施用地；

（四）环境卫生设施用地（U4），指雨、污水处理用地（U41）、粪便垃圾处理用地（U42）；

（五）施工与维修设施用地（U5），指房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地；

（六）殡葬设施用地（U6），指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地；

（七）其它市政公用设施用地（U9），指除以上之外的市政公用设施用地，如消防、防洪等设施用地。

第十三条绿地（G），指市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。

（一）公共绿地（G1），指向公众开放，有一定的休憩设施的绿化用地，及其范围内的水域。

包括各类公园（G11）和街头绿地（G12）；

（二）生产防护绿地（G2），指园林生产绿地（G21）和防护绿地（G22）。

第十四条特殊用地（D），指特殊性质的用地。

（一）军事用地（D1），指直接用于军事目的的军事设施用地，不包括部队家属生活区等用地；

（二）外事用地（D2），指外国驻华机构及其生活设施等用地；

（三）保安用地（D3），指监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫部门等用地。

不包括公安局和公安分局，该用地归入公共设施用地（C）中的行政办公用地（C1）；

（四）保税区用地（D4），指国务院批准设立的保税区用地；

（五）农田保护区用地（D5），指政府规定、地方划出的永久性农田保护用地；

（六）风景区用地（D6），指国家级、省级、市级风景区用地；

（七）自然保护区用地（D7），为保护动、植物种群而设置的国家级、省级自然保护区用地。

第十五条水域和其他用地（E），指除以上各大类用地之外的用地。

（一）水域（E1），指江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等水域，不包括公共绿地及单位内的水域；

（二）耕地（E2），指种植农作物的土地，包括菜地（E21）、灌溉水田（E22）和其他耕地（E23）；

（三）园地（E3），指果园、桑园、茶园、橡胶园等园地；

（四）林地（E5），指生长乔木、竹类、灌木等林木的土地；

（五）村镇建设用地（E6），指城市规划区内的集镇、村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地；

（六）弃置地（E7）；

（七）发展备用地（E8），指规划中为城市远期发展确定的用地，及由政府控制的公共设施保护地。

第十六条城市用地分类适用于福州市城市规划编制的各个阶段。

各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。

尚无经批准的详细规划的，按分区规划和本规定表

（二）《各类建设用地适建范围表》[以下简称表

（二）]的规定执行。

凡表

（二）中未列入的建设项目，由福州市城市规划局根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适用范围。

凡需改变规划用地性质，超出表

（二）规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报批，经批准后执行。

第十七条凡用地单位征用未开拓或未拓宽的规划道路旁土地，需同时征用规划道路宽度一半范围或未拓宽部分的土地，作为开拓道路及敷设市政基础设施的用地；道路另一侧是河道或绿化带且未被征用，用地单位应全部征用并负责拆迁，不得它用。

其建筑密度、容积率等规划技术指标按实际用地面积计算。

第十八条根据福州市现状，按照《福州城市总体规划》，福州市城市规划区划分为三类建设区，以不同的控制指标进行规划、建设管理。

具体划分如下：

（一）第一类建设区：

范围为连江路以西、上三路（三高路）以北、西二环路以东、北二环路以南所围合的地区。

（二）第二类建设区：

指第一、三类建设区外的地区。

（三）第三类建设区：

指风景保护区及市区各公园。

（四）特别保护区：

指在规划管理中需特别控制的地区。

第一类建设区内拟建设用地中的原有建筑密度低于40%的，按第二类建设区指标控制。

第二类建设区内拟建设用地中的原有建筑密度达到或超过40%的，按第一类建设区指标控制。

第三章建筑容量控制指标

第十九条福州市城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目，其建筑容量控制指标应按本章的有关规定执行。

表（三）、（四）中建筑密度、容积率为上限、绿地率为下限。

建设项目在规划、设计、建设中应优先满足标准车位数和绿地率的要求。

第二十条建设用地面积大于20000㎡的成片开发地区的修建性详细规划，应按照《福州城市总体规划》、《控制性详细规划》确定建筑总容量控制指标。

在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建设用地的建筑容量控制指标可按表（三）、（四）的规定适当调整。

第二十一条建设用地面积小于或等于20000㎡的用地，其建筑容量控制指标按已批准的规划执行。

尚无经批准的规划的地区，其建筑容量控制指标应按表（三）、（四）执行。

第二十二条表（三）、（四）规定的指标中容积率、建筑密度、绿地率适用于单一类型的建设用地。

对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地或综合建筑物的用地，应按各种不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第二十三条对未列入表（三）、（四）的教育机构、文体科技、医疗保健等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，且不能超过住宅建筑项目类型的建筑容量控制指标。

第二十四条市中心、区中心地段及市区内建筑密集地区或人口密集地区，其建筑容量控制指标可根据具体情况经福州市城市规划局核准后报市人民政府批准，按同类控制指标适当调整。

在原有建设用地范围内，其建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，不得在原有建设用地范围内进行扩建、加层；用地内原有建筑的建筑容量控制指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原总平面布局及空间结构有较大改变的亦不得建设。

建筑的维修改造工程，不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线。

否则，应视为加层或扩建。

建筑扩建、加层改造，其建筑间距和退让应符合第四章的规定。

第二十五条福州市第一类建设区内，个人不得新建私人住宅。

原有的私人住宅经有关部门鉴定确属危房和符合其他规定的，允许进行危房改建，且需符合下列规定：

1、危房改建须在原有建设用地（或称宅基地）范围内，建筑物的任何部分不得突出和悬挑出用地范围；

2、不得影响四邻住宅的采光、通风和建、构筑物的安全及正常使用；

3、不得破坏绿化和妨碍道路交通、消防安全。

第二类建设区内严格控制新建私人住宅，确需建设的应统一规划，统一建设，经区建设局审查后，报福州市城市规划局审核批准方可建设，且应符合本规定；属危房改建的，应符合本条1—3条款的规定。

城市规划区内个人建设或改建住宅，建筑面积一般按常住人口20㎡/人以下控制，以低层住宅建筑为主，建筑层数不应超过三层，建筑高度不应超过10m。

第二十六条房地产开发建设用地未达到下列最小面积的，不得单独建设：

（一）低层、多层、中高层住宅为6000㎡；

（二）多层公共建筑为1500㎡；

（三）高层住宅建筑高度小于或等于50m的为3000㎡；

（四）高层住宅建筑高度大于50m的为4000㎡；

（五）高层公共建筑高度小于或等于50m的为3500㎡；

（六）高层公共建筑高度大于50m的为4500㎡。

建设用地未达到上述规定的最小面积，但因邻近用地已经完成城市建设，或因公用设施等限制，确实无法调整、合并，且不妨碍城市规划实施的，由福州市城市规划局予以核准建设。

第二十七条建设用地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积，但增加的面积总计不得超过核定建筑面积（建筑用地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。

（开放空间的条件和计算见附录二）

在建筑物内部（包括地面层或其它楼层及地下层）或外部提供对外开放的全天候步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间连系在一起且其有效宽度不小于4.5m时，可作为城市公共通道。

提供公共开放空间建筑面积补偿换算表

核定建筑容积率

FAR

每提供1㎡有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（㎡）

小于2

1.0

大于、等于2、小于4

1.5

大于、等于4、小于6

2.0

大于、等于6

2.5

第二十八条在福州市城市规划区中心城范围内建设机动车公共停车场（库）应遵循以下规定：

（一）机动车公共停车场（库）是指以计时收费方式，服务外来或市内机动车的停车场（库）。

外来机动车公共停车场（库）应设置在城市出入口道路附近或其它合适的地点，市内公共停车场（库）应靠近主要服务对象设置，其场址选择应符合城市规划要求和车辆出入口不妨碍道路畅通的要求。

机动车公共停车场（库）出入口的设置应符合下列规定：

1、出入口应符合行车视距的要求；

2、出入口距离道路交叉口、桥隧坡道起止线不宜少于50m。

（二）室外机动车公共停车场在其用地周边应设绿化隔离带，绿地率不少于用地面积的20%。

应选择高大树种按停车方式、间距植于停车场内，停车场地面宜选择网格式铺地，以提高绿地率和绿化覆盖率。

（三）室内机动车公共停车库单独建设时，其与相邻建筑之间应设绿化隔离带，多层停车库的绿化隔离带宽度不得小于10m，高层停车库的绿化隔离带宽度不得小于13m，建筑退让及间距控制按本章及有关规范执行，建筑容量控制指标可在表（三）、（四）规定的基础上适当调整，建筑密度不高于50%，绿地率不低于15%。

（四）当建设项目中的公共停车库，其建筑面积达到或超过项目总建筑面积50%时，可视为公共停车库与其他性质建设项目合建，除应遵守本条第三款规定外，其建筑容量控制指标为：

建筑密度不高于45%，绿地率不低于15%。

（五）建设项目中可与主体建筑分开单独建设单层或多层公共停车库（不含地下停车库），但需满足建筑容量控制指标、建筑退距、间距的要求，并应符合环境景观要求。

（六）地下停车库在规划、建设中，应该与人防设施相结合。

第二十九条福州市城市规划区内的建设项目，必须建设与其相配套的机动停车场（库）和自行车停车场（库）及本单位职工自用的停车场（库）。

停车场（库）设置指标按表（五）执行，其中室外停车场（包括机动车、自行车）的车位数不低于核定标准车位数的15%，核定标准车位数为按总建筑面积换算成的最小标准车位数。

机动车公共停车场（库）和机动车配建停车场（库）建成后，不得改变其使用性质或占用、停用。

住宅建筑架空层用为停车库的，其建筑面积计入室内停车库面积，但不计入容积率。

第四章建筑间距控制与建筑退让

第三十条建筑间距须符合防火、消防、抗震、环保、工程管线和文物、建筑保护等方面的要求，还应同时符合本章的规定。

（见附录四）

第三十一条低层、多层及中高层住宅建筑的间距控制应符合下列规定：

（一）平行布置时的间距（包括两建筑夹角≦30°）。

1、朝向为南北向的（指正南北向和南偏东（西）45°以内（含45°），下同），其间距在第一类建设区不小于南侧建筑高度的0.8倍；在第二类建设区不小于1.0倍；在第三类建设区不小于1.2倍。

2、朝向为东西向的（指正东西向和东（西）偏南45°以内（不含45°），下同），其间距在第一类建设区不小于较高建筑的0.7倍；在第二类建设区不小于0.8倍；在第三类建设区不小于1.0倍，且最小间距不低于6m。

（二）垂直布置时的间距（90°≧两建筑夹角≧60°）。

在第一类建设区不小于较高建筑高度的0.5倍；第二类建设区不小于0.6倍；第三类建设区不小于0.7倍；且最小间距不小于6m。

间距内山墙不得开窗或有外露楼梯，其对应建筑的阳台出挑距离宽度不超过1.5m。

多、中高层住宅建筑的山墙连续宽度应小于或等于20m，若大于20m，其间距按平行布置时的间距控制。

（三）既非平行也非垂直布置时的建筑最小处间距：

1、当两建筑的夹角小于或等于30°时，其间距最小处按本条第一款控制。

2、当朝向为南北向或东西向时，两建筑的夹角大于30°，小于60°时，其间距最小处在第一类建设区不小于南侧（或较高）建筑的0.6倍；第二类建设区不小于0.7倍；第三类建设区不小于0.8倍。

3、当两建筑的夹角大于或等于60°时，其间距最小处按本条第二款控制。

（四）低、多、中高层住宅建筑的山墙间距，在第一类建设区不少于6m，第二类、第三类建设区不小于7m，别墅建筑的山墙间距不少于8m。

有卫生间、楼梯间等房间在山墙上开启洞口的，原则上不得有任何物体突出墙面。

当住宅山墙有居室、起居室、客厅开启窗户时，其山墙间距应增加2m。

有突出物时，应相应调整间距，保证净距符合上述规定。

（五）不规则平面的住宅建筑，按建筑的最凸出的外围线和周围建筑的最近距离计算建筑间距。

（六）住宅建筑南北向布置，相邻两住宅建筑之间地面有高度差时，其建筑间距按下列原则计算：

当南侧住宅建筑低于北侧住宅建筑高度时，以两建筑高度完全重叠的部分计算建筑间距，并应同时符合其它规范的要求；当南侧住宅建筑高于北侧住宅建筑高度时，应以两建筑高度完全重叠的部分加上南侧住宅建筑高出北侧的部分高度计算建筑间距，以上间距最小值不少于9m。

（七）位于同一裙房之上的几幢建筑，计算建筑间距可扣除裙房的高度；计算与相邻建筑间距时，应包括裙房高度。

（八）同一建设用地内，底层设有架空层的住宅建筑相邻时，其间距计算不含底层架空层的建筑高度；底层设有架空层的住宅建筑与非住宅建筑或未设架空层的住宅建筑间距计算应含住宅建筑底层架空层的建筑高度。

第三十二条居住用地的别墅建筑与相邻建筑的间距：

第二类建设区不小于1.4倍；第三类建设区不小于1.5倍。

第三十三条在符合第三十条至第三十一条规定的前提下，南北向平行布置的低层住宅建筑的最小间距为6m，与其北侧多层、中高层住宅建筑最小间距为9m。

第三十四条高层住宅建筑与高、中高、多、低层住宅建筑的间距应符合以下规定：

（一）平行布置的间距：

1、朝向为南北向的，南侧为面宽大于或等于25m的高层住宅建筑时，其建筑间距在第一类建设区为南侧建筑高度的0.35倍，且最小间距为23m；在第二类建设区为0.4倍，且最小间距为28m；在第三类建设区为0.45倍，且最小间距为33m。

南侧为面宽小于25m的高层住宅建筑时，其建筑间距在第一类建设区为南侧建筑高度的0.3倍，且最小间距为22m；在第二类建设区为0.35倍，且最小间距为26m；在第三类建设区为0.4倍，且最小间距为30m。

2、若北侧为高层住宅建筑时，其间距按南侧中高、多、低层住宅建筑高度控制，且最小间距为9m。

3、朝向为东西向的，东西侧为面宽大于或等于25m的高层住宅建筑时，其建筑间距在第一类建设区不少于其较高建筑的0.25，且最小间距为16m；在第二类建设区不少于0.3倍，且最小间距为18m；在第三类建设区不少于0.35倍，且最小间距为20m。

东西侧为面宽小于25m的高层住宅建筑时，其建筑间距在第一类、第二类、第三类建设区的最小间距为13m。

4、高层住宅建筑之间，其山墙最小间距为13m；高层住宅建筑与中高、多、低层住宅建筑之间，其山墙最小间距为9m。

（二）垂直布置的间距：

在第一类建设区不少于较高建筑高度的0.2倍，在第二类建设区不少于0.25倍，在第三类建设区不少于0.3倍，以上三类建设区最小建筑间距不少于13m。

（三）既非平行也非垂直布置时的建筑最小处间距：

1、两建筑的夹角小于或等于30°时，其间距最不小处按本条第一款控制。

2、两建筑的夹角大于30°，小于60°时，高层住宅建筑位于南侧，且面宽大于或等于25m的，其间距最小处在第一类建设区不少于建筑高度的0.25倍，且最小间距为23m；在第二类建设区为0.3倍，且最小间距为26m；第三类建设区为0.35倍，且最小间距为30m。

建筑面宽小于25m时，其间距最小处在第一类建设区不少于建筑高度的0.2倍，且最小间距为20m；第二类建设区为0.25倍，且最小间距为23m；第三类建设区为0.30倍，且最小间距为26m。

3、两建筑夹角等于或大于60°时，其间距最小处按本条第二款控制。

第三十五条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所、中小学和大中专院校的教学楼建筑的间距，及其与其它建筑物之间的间距须在同型布置方式时的住宅建筑间距要求上提高15%，同时须满足各专业规范要求。

第三十六条非住宅建筑（第三十