购房后上家户口拒绝迁出怎么办.docx

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购房后上家户口拒绝迁出怎么办

购房后上家户口拒绝迁出怎么办？

【龙脉下的蛋的回答（267票）】:

二手房买卖过程中涉及的户口迁移问题

近期，本人接到较多的客户、朋友咨询二手房买卖过程中涉及原房主户口的迁移问题，经调研、咨询、核实后统一回复如下：

一、户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如原房主拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。

1958年1月9日施行且至今仍生效的《中华人民共和国户口登记条例》规定：

“户口登记工作，由各级公安机关主管。

公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。

按照上述规定，包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，上述工作不属于人民法院主管的范围。

当事人之间基于二手房买卖而涉及户口迁出纠纷并不属于人民法院受理范畴，故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。

因户口的迁出需要户主的同意及配合，且需要户主提交相应的审批文件及新的落户地址，在上述条件并不必备且原户主不配合的情况下，公安机关无法强制性地要求原户主将户口予以迁出。

二、原房主拒绝迁出户口，并不影响新房主在该房屋处重新落户。

按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，但一个户口中可以有多名成员。

我们在做老房拆迁的时候，确实碰到过一套房落有几个户口的情形，但都属于直系亲属成年后，单独落户的情形。

因二手房买卖过程中存在较多的房屋过户后，原户主拒绝迁出户口的情形并严重影响新房主的户口迁入工作。

我们咨询朝阳区及海淀区户籍管理部门，目前可行的操作办法为：

如原房主拒绝将户口迁出，则新房主可就该房屋重新申请一个户口，原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”，从而解决新房主的落户问题。

三、新房主可以原房主未履行《商品房买卖合同》项下户口迁出义务为由，要求原房主承担相应的违约金。

北京市目前现行的二手房买卖合同（建委版）中明确约定了原户主迁出户口的义务及逾期办理需承担违约责任的条款。

如房屋买卖双方当事人在该条款中约定了原户主迁出户口的期限及对应的违约责任，则该约定合法有效，其能得到法院的支持。

对于新房主而言，如原房主拒绝履行迁出户口的义务，则可以向法院提起诉讼，要求对方支付逾期迁出户口的违约金。

需提请注意的是：

新房主的诉讼请求只能要求原房主支付违约金，其不得要求法院判令原房主限期将户口迁出。

结论，可以提起诉讼，要求对方支付违约金，但无法要求对方强制迁出户口。

如果对方逾期迁出户口的违约金总额已超过了两万元，你可以主张债务抵销，不再向对方支付剩余款项。

【赵律的回答（4票）】:

潜水多，发言少。

偶然在日报上看到这个推文，上来冒个泡。

先介绍一下，我主业是执业律师，主要从事上市公司和创投企业服务，以及部分高端个人法律事务；业余时间做一些半公益性的普法律培训和法律服务（比如帮人解决户口纠纷之类，哈哈）。

近年来我们经手的涉及到户口的纠纷与诉讼，超过40宗。

主要在北京，以下情况也主要指在北京地区。

由于推主没有说明自己的身份，从帖子内容看，估计不是律师的可能性大，至少很少接触这方面的司法实务。

先说题主的问题。

你提到的两个结论其实都对。

1、单纯的户籍迁徙之诉，由于超过了法院的执行范围，因此大部分地方是不受理的（这边有一个常识性的问题，就是法院在立案和判决时候，通常会考虑到执行问题；如果诉求无法执行的话，就有可能驳回起诉或者直接不立案）。

至于为什么，这个大家都很清楚。

户籍制度作为一个怪胎，至今法律性质不明确，却影响到了无数民众的人生轨迹，想想也是很神奇的事情。

作为牵一发而动全身的基本政策，目前法院对这些问题也是慎之又慎的（可以说谨慎，也可以说是回避责任，看你从哪个角度看）；

2、能否追究违约责任，这个显然是肯定的。

根据民法通则与合同法的规定，作为合法、真实的意思表达，对双方都有约束力，所以守约方可以追究违约方的违约赔偿责任。

但是，注意这里的转折——你有权索赔，不表示法院就会支持你的全部主张。

这里又涉及到我国的一个立法原则：

对于民事上的违约金，中国的原则是以赔偿性违约金为主，惩罚性违约金为辅。

也可以说主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。

所以在没有明确损失赔偿证据的情况下，法院很难按照约定支持全部主张（我们2013年的一个案子中，原告主张了超过40万元的违约金要求，最后在被告方面主动履行之后，法院酌情判决了5万多元）。

但是，注意这里的转折——类似情况同样也是有特例存在的，有机会再说；

接下来我们来看推文的内容：

一、“从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口”。

这个是不准确的，或者说在北京暂时如此，不过外地已经有了相应措施。

根据我们了解，至少在广东和江苏的部分城市，已经有针对这种人户分离所采取的措施，就是把空挂户从原有地址上强制迁徙到一个集中存放的专用账户，同时限制所有相关的权益，以促使远业主积极解决；

二、“故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷”。

不准确。

前面我已经说过了，单纯的户口迁徙之诉，超过了法院职权，因为可能不受理；但是在实践中来说，如果将迁徙户口的主张同违约金要求一起作为诉求的话，法院受理是没问题的（前面说了，默认说的都是北京的情况）。

这里面还涉及到一个“诉权”的问题，更复杂，就不展开说了；

三、“原房主拒绝迁出户口，并不影响新房主在该房屋处重新落户”。

不准确。

目前北京市并没有统一的政策，也就是所谓一址两户的问题。

针对这种情况，各小区的政策自行掌握。

从户籍管理上讲，一家一户是最基础也是最常见的形式和要求。

对于新迁入的户籍来说，必须是现有户主的关系人士；针对人户分离这种新情况，目前还没有一致的管理政策。

为什么我们知道这个：

很简单，我们受理过不止一起、由于上一个业主拒绝迁走，而导致下家户口无法迁入的案子；

四、“北京市目前现行的二手房买卖合同（建委版）”。

不准确。

其实二手房不是一个法律用语，法律上一般称为存量房（存量房不全是二手房，这是另外一个话题）。

准确名称是《北京市存量房屋买卖合同》；也没有所谓“建委版”，而是分为“自行成交版”与“经纪成交版”——当然这个问题有点吹毛求疵了，属于我们的职业病，可以忽略，哈哈

五、“新房主的诉讼请求只能要求原房主支付违约金，其不得要求法院判令原房主限期将户口迁出。

”不准确。

至少在海淀、朝阳、西城、昌平、丰台，我们都按照这个诉求立过案；

六、“如果对方逾期迁出户口的违约金总额已超过了两万元，你可以主张债务抵销，不再向对方支付剩余款项。

”这个倒没问题，可以主张，不过前面说了，未必能够全额支持；

再说一些没提到的问题：

一、户口问题有哪些危害。

很多人说户口问题没有现实危害，只是心理问题，显然是不对的。

自己的地址上有其他人的户口，可能存在的隐患有几类：

1、学籍。

有可能被上家占用；

2、纠纷。

上家纠纷，结果你的房子收到法院传票、甚至被人泼油漆……我们见过不止一次；

3、新增人口。

上家在一定情况下是可以新落户的，继续增加户口难度……

4、拆迁补偿。

目前拆迁补偿是以房本为主，但在商业拆迁中往往还要结合户籍和实际居住情况。

为什么知道这个：

我们代理过类似的纠纷；

5、影响价值。

目前大家对户籍问题的关注越来越高，如果存在的问题不解决，那么你下次转卖的时候，就可能有可能影响实际销售价格。

这种情况已经越来越常见了；

二、针对上上家的户口怎么办。

很难。

在2014年9月之前，是参照正常的流程处理；但是，在9月份北京高法发布一个工作，规定这种针对除前房主以外第三方的诉讼，法院可以不受理。

三、怎么防范。

没有太好的方式，可以过户之前要求房本带房本一起，去房屋管片派出所户籍科查询。

此外留足足够的尾款吧……

【水军的回答（0票）】:

遇到无赖没什么办法，无赖有点钱还行，越有钱越好办，

没钱没办法。

我律师费，仲裁费，都超两万了，执行得了8万多，赚了点，户口只有等他们先死了销户了。

我估计无赖们死了销不销户还不一定。

就这么着吧。

【xianbei的回答（0票）】:

我有个疑问，为什么会存在一房多户政策？

房子都不是你的，哪来的你的户口呢？

-----------------为什么不让原房主牵出户口再买他房子呢？

【拿拿的回答（0票）】:

找派出所，说自己要迁户口进来。

出具房产证明资料。

派出所会协调这个事情。

半个月，对方没迁走，就会变成代管户，你可以打印新户口本了。

深圳处理办法就是这样！

【wqxcx的回答（0票）】:

看了一下其他答案学到不少东西但对解决问题没有什么实质性的帮助现在原房主根本没有迁出的动力因为违约款已经不止2w我觉得可以跟原房主协商如果迁出2w照付不迁出起诉要求支付违约金不知道是否可以多次起诉？

【班識的回答（0票）】:

1.补充协议里有写明细就按补充协议里的去做如果碰到阻碍拿着协议去法院告中介不当证人就让他做第二被告~有没有这个协议都接着做2

2.你就去挂你的户口那是户籍科的事你只要符合条件这不会有任何牵绊

3.如果户籍科不让挂你就去法院告户籍科说你符合了所有条件和规定他们不作为

【法舞的回答（0票）】:

龙蛋讲的很详细了，指望法院，公安迁户基本是不可能的。

身边朋友买二手房一般都会提醒要求上家户口迁走再付房款，（可以先付少部分定金），还好你有约定违约金，去法院起诉他违约责任吧，也够他赔的了。

【余海波的回答（0票）】:

学习

【小猴子summer的回答（0票）】:

第一，私力救济，协商.沟通，是发生问题以后第一个该考虑的和最便捷的方法。

第二，向公安部门反应，查询对方是否有接收迁出户口的地方。

迁出能不能成为可能。

公安部门是否能够手里，因为具体情况地域差距会有不同。

第三，起诉至有管辖权的人民法院。

因户口迁移属于行政管理范围，要求强制将对方户口迁出的诉讼请求会因为不属于民事案件受理范围被驳回。

你可以通过主张违约金进行救济。

一般法院会判决每日多少钱到实际迁出之日。

较重的经济违约金会促使被告去迁户口。

签合同，尽量知道对方详尽的信息。

至少留一个身份证复印件，否则信息上述的办法可能都用不上。

。

。

【passerxh的回答（0票）】:

我在上海。

我确定的告诉你，上海法院不受理此类户口纠纷。

你要立案，一定要有诉讼金额，可以起诉他违约，追究违约金。

法院就立案了

【张天师的回答（0票）】:

作为资深受害者，可以告诉你明确答案，法院是不受理户口这类案件的，你最多只能告他违约，但法院就算受理了也无法强制去迁他户口，派出所也无能为力，只能和房东协商。

虽说和中介签订合同时会留一部分保证金，但这钱也到不了你手里，都是扣在中介的。

白白便宜中介啊。

现在这样的事很多，只能期待法律健全。

比较人性化的地方即使房子里有户口也会给你签进去的。

还是好好和房东协商吧。

【知乎用户的回答（0票）】:

我想知道如果能上户口，即使原先的房东不迁出，对买房人会有什么影响呢？

【白鹿原的回答（0票）】:

你只要迁入手续齐全，写个情况说明，可以把原户主迁到社区托管，然后你再迁入。

江苏地区是这样的，其他地方不清楚

【伟知常的回答（0票）】:

按照合同办事呀。

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