福建省物业管理招标投标暂行办法.docx
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福建省物业管理招标投标暂行办法
福建省物业管理招标投标暂行办法
第一章总那么
第一条为了规范我省物业管理招标招标活动,保证招标招标当事人的合法权益,促进物业管理行业的公允竞争,依据«中华人民共和国招标招标法»、«物业管理条例»、树立部«前期物业管理招招标管理暂行方法»等规则,结合我省实践,制定本方法。
第二条凡在本省行政区域内,经过招招标方式选聘物业管理企业实施物业管理活动的,适用本方法。
第三条省树立行政主管部门担任全省物业管理招标招标活动的监视管理;各设区市、县〔市〕物业管理行政主管部门担任本行政区域内的物业管理招标招标活动的监视管理。
第四条到达以下规模规范的住宅及同一物业管理区域内非住宅项目,树立单位应当经过招标招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理:
〔一〕总修建面积在2万平方米及以上的住宅小区;
〔二〕总修建面积在1万平方米及以上的高层住宅。
倡议其他树立项目的树立单位依照树立与物业管理相分别的原那么,经过招标招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
倡议业主、业主大会经过招标招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。
第二章招标
第五条本方法所称招标人是指依法停止物业管理项目招标的树立单位、业主或许业主大会。
已成立业主大会的物业项目选聘物业管理企业,实施物业管理招标前,应召停业主大会会议确定招标方式、委托管理的内容及详细规范。
物业管理招标由招标人依法组织实施。
第六条物业管理招标分为地下招标和约请招标。
招标人采用地下招标的,应当在公共媒介上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的称号、地址,招标项目的基本状况、联络人、联络方法以及获取招标文件的方法等事项。
招标人要求交纳招标保证金的,应当在招标公告中载明。
招标人采用约请招标的,应当向3个以上物业管理企业收回招标约请书,招标约请书应当包括前款规则的事项。
第七条地下招标的招标人可以依据招标文件的规则,对央求人停止资历预审。
招标人对招标人停止资历预审的,应当在招标公告或许招标约请书中载明资历预审的条件和获取资历预审文件的方法。
资历预审文件普通应当包括以下内容:
〔一〕预审央求书格式和央求人须知;
〔二〕央求招标物业管理企业的资质等级证书、营业执照;
〔三〕主要管理业绩的证明资料、技术装备和财务状况;
〔四〕拟派项目担任人和主要管理人员的简历、资历和业绩等资料。
第八条经资历预审后,地下招标的招标人应当向资历预审合格的招标央求人收回资历预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资历不合格的招标央求人告知资历预审结果。
地下招标的招标时间截止时,招标人或资历预审合格的招标人少于三家的,招标人应依法重新招标,同时书面通知已提交招标文件的招标人,并原封退回招标文件。
资历预审合格的招标人超越10家的,可以由招标人从中选择不少于5家资历预审合格的招标人。
第九条招标人应当依据物业管理项目的特点和需求,在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容:
〔一〕招标人和委托代理机构状况,包括称号、地址、资历、联络方式等;
〔二〕招标项目基本状况,包括物业项目称号、四至范围、物业类型、总修建面积、设备设备和环境及物业管理效劳用房配置等;
〔三〕物业效劳的内容及要求,包括效劳内容、效劳规范及物业效劳费用的支付方式;
〔四〕对招标人及招标书的要求,包括招标人的资历,招标书的格式、主要内容及份数等;
〔五〕评标方法和规范;
〔六〕招标活动方案,包括招标组织机构、组织解释招标文件〔答疑〕、实地调查物业项目、招标、开标的时间及地点等;
〔七〕物业效劳合同的签署说明;
〔八〕其他事项的说明及法律法规规则的其他内容。
第十条前期物业管理招标的招标人在发布招标公告或许收回招标约请书的10日前,应将有关资料提交物业项目所在地的县级以上物业管理行政主管部门备案。
第十一条招标文件可以载明招标保证金的交纳、对未中标人编制招标文件的经济补偿方式等外容。
招标文件要求由招标人交纳招标保证金的,招标人应当交纳。
招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的,招标人应当支付。
第十二条地下招标的物业管理项目,自招标文件收回之日起至招标人提交招标文件截止之日止,不得少于20日。
招标人对已收回的招标文件停止必要的廓清或许修正的,应当在截止期日前15日,以书面方式告知一切招标人。
逾期送达的,招标文件送达截止期日顺延。
廓清或许修正的内容为招标文件的组成局部。
第十三条招标人依据物业项目的详细状况,可以组织招标央求人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。
假定招标人对招标央求人提出疑问的廓清内容形成招标文件的实质性修正,招标人应以书面方式告知一切招标央求人。
第十四条经过招招标方式选择物业管理企业的,招标人应当依照以下规则时限完成:
〔一〕新建现售商品房物业应当在现售前30日完成;
〔二〕预售商品房物业应当在取得«商品房预售容许证»之前完成;
〔三〕非出售类的新建物业项目应当在交付运用前90日完成;
〔四〕重新选聘物业管理企业的物业项目招标招标任务,按原物业效劳合同的商定完成;未商定的,应在原物业效劳合同终止前60日完成。
第三章招标
第十五条本方法所称招标人是指照应物业管理招标,参与招标竞争的具有相应资质的物业管理企业。
第十六条招标人应当依照招标文件的要求编制招标文件,招标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出照应。
招标文件应当包括以下内容:
〔一〕招标函,包括物业效劳费、管理目的及其他承诺等;
〔二〕效劳的内容和规范及反省方法;
〔三〕各主要任务环节运转顺序;
〔四〕人员装备状况,包括该项目所设岗位和人数,物业管理项目担任人和主要管理人员的岗位资历、技术职称证书及简历;
〔五〕物业项目管理所需设备的配置和提供方式;
〔六〕项目收支预算和各项收费规范报价;
〔七〕物业项目管理的有关制度;
〔八〕招标人将专项效劳委托专业公司承当的,应当停止说明;
〔九〕招标文件要求提供的其他资料。
招标文件均不得出现或表达招标单位的称号或标志字样。
第十七条招标人应当在招标文件要求提交招标文件的截止期日前,将招标文件密封后送达招标文件要求的指定地点。
招标人收到招标文件后,应当向招标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保管招标文件,并在开标之前,不得开启招标文件。
招标人在截止期日后送达招标文件或许经补充修正的招标文件,招标人应当拒收。
第四章开标、评标和中标
第十八条招标人应当在招标文件确定的开标时间地下停止开标;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第十九条开标由招标人掌管,约请一切招标人参与。
开标时,由一切招标人或许其推选的代表反省招标文件的密封状况,也可以由招标人委托的公证机构停止反省;招标文件经确认无误后,由任务人员当众拆封,交评标专家评标。
开标进程应当记载,并存档备查。
招标人可委托公证机构对开标全进程停止公证。
第二十条评标由招标人依法树立的评标委员会担任。
评标委员会由招标人代表和有关物业管理评标专家组成,成员人数为5人以上双数,其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的2/3。
评标委员会的专家成员,应当由招标人在开标前3日,在县级以上物业管理行政主管部门监视下,从省或设区市物业管理行政主管部门发布的物业管理评标专家名册中以随机抽取的方式确定。
评标委员会成员名单在开标前应当严厉保密。
第二十一条有以下情形之一的,不得担任评标委员会成员:
〔一〕招标人或许招标人主要担任人的远亲属;
〔二〕与招标人有经济利益关系的。
评标委员会成员有前款规则情形之一的,应当自动提出逃避。
因逃避或其他缘由列席的评标专家应予以替补。
第二十二条在评标进程中需现场争辩的,应当事前在招标文件中说明,并注明争辩局部分值。
第二十三条除现场争辩外,评标应当在保密状况下停止。
评标委员会成员和与评标活动有关的任务人员不得泄漏对招标文件的评审和比拟、中标候选人的引荐状况以及与评标有关的其他状况。
前款所称与评标活动有关的任务人员,是指评标委员会成员以外的因参与评标监视任务或许事务性任务而知悉有关评标状况的一切人员。
第二十四条评标委员会可以书面方式或许现场争辩的方式要求招标人对招标文件中含义不明白、对同类效果表述不分歧或许有清楚文字和计算错误的内容作必要的廓清和说明或许补正,但其内容不得超出招标文件的范围或改动招标文件的实质性内容。
第二十五条经评标委员会评审,招标文件有以下情形之一的,应作为废标处置:
〔一〕未密封的;
〔二〕未加盖招标人法人公章和未经法定代表人或委托代理人签名盖章的;
〔三〕未按招标文件规则格式编定或许招标报价等关键内容,字迹模糊不清的;
〔四〕招标文件对招标文件提出的要求和条件没有作出实质性照应的;
〔五〕逾期送达的。
第二十六条评标委员会应当依据招标文件,审查并逐项列出招标文件的全部招标偏向。
以下状况均属于严重偏向和未能对招标文件作为实质性照应:
〔一〕招标文件没有招标人授权代表签字和加盖法人公章;
〔二〕招标文件载明的招标项目完成期限超越招标文件规则的期限;
〔三〕招标文件附有招标人不能接受的条件;
〔四〕不契合招标文件中规则的其他实质性要求。
招标文件有上述情形之一的,为未能对招标文件作出实质性照应,并按本规则有关条款作废标处置。
招标文件对严重偏向另有规则的,从其规则。
第二十七条评标委员会依据本方法否决不合格招标或许界定为废标后,因有效招标缺乏3个使得招标清楚缺乏竞争的,评标委员会应当否决全部招标。
全部招标被否决的,招标人应当依法重新招标。
第二十八条物业项目的评标活动应在递交招标文件截止日期后7个任务日内完成。
第二十九条评标委员会完成评标后,应当向招标人提交书面评标报告。
评标报告应当照实记载以下内容:
〔一〕评标的基本状况和相关文件资料;
〔二〕中标候选人排序名单;
〔三〕对引荐中标候选人的招标方案、技术、商务风险等比拟剖析评价和理由;
〔四〕需进一步协商的效果及协商应到达的要求;
〔五〕廓清、说明、补正事项纪要。
第三十条评标报告由评标委员会全体成员签字。
评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结果。
评标委员会成员对评标结果如有异议,应投票表决,按少数听从少数的原那么确定评标结果。
不赞同见应经评标委员会成员自己签名后以书面方式连同评标报告一并提交招标人。
评审活动未完毕,评标委员会成员无合理理由,不得中途参与评标委员会。
第三十一条评标委员会引荐的中标候选人不应超越3名,并依照得分从高到低的顺序,引荐中标候选人。
招标人应当在评标委员会完成评标之日起15日内确定排序在前的中标候选人为中标人。
中标人坚持中标项目的、未能按招标文件规则的期限和数额提交履约保证金的或因不可抗力提出不能实行合同的,招标人可以依排序从其他中标候选人中确定中标人。
第三十二条在确定中标人之前,招标人不得与招标人就招标价钱、招标方案等实质性内容停止谈判。
第三十三条中标人确定后,招标人应当在3日外向中标人收回中标通知书,同时通知一切未中标人。
中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。
中标通知书收回后,招标人改动中标结果或许中标人坚持中标的,应当承当法律责任。
第三十四条招标人和中标人双方应自中标通知书收回之日起30日内,依照招标文件和中标人的招标文件的内容就招标项目的管理签署物业效劳合同。
招标人和中标人不得再行订立背叛已签合同实质性内容的其他协议。
第三十五条招标人应当对招标书的内容停止保密,不得复印、抄录。
招标人应当将全部招标书予以封存。
第三十六条前期物业管理项目招招标,招标人与中标人应当自签署物业效劳合同之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上中央人民政府物业管理行政主管部门备案。
备案时,招标人提交以下资料:
〔一〕物业管理招招标活动备案书;
〔二〕评标委员会提供的评标报告;
〔三〕中标企业的招标文件;
〔四〕与中标企业签署的物业效劳合同正本;
〔五〕法律、法规规则的其他资料;
第三十七条招标人收取招标人招标保证金的,确定中标结果后3日外向未中标人退还招标保证金;在与中标人签署物业效劳合同后5日内,应当向中标人和中标候选人退还招标保证金。
第三十八条中标人接到中标通知书30日后,无合理理由不与招标人签署物业效劳合同的,中标有效,招标保证金不予退还;给招标人形成损失的,中标人应予以赔偿。
招标人在收回中标通知书30日后,无合理理由不与中标人签署物业效劳合同的,应当给予与中标人与招标保证金相当的赔偿;给中标人形成损失的,招标人应予以赔偿。
第五章评标专家
第三十九条省树立行政主管部门树立全省物业管理评标专家名册。
物业管理评标专家较多的设区市物业管理行政主管部门可以树立本地评标专家名册,报省树立行政主管部门备案后,作为全省物业管理评标专家名册的组成局部。
专家数量较少的设区市物业管理行政主管部门应将契合条件的专家报省树立行政主管部门,归入全省物业管理评标专家名册。
评标专家名册应外地下。
第四十条中选评标专家名册的人员,应当具有以下条件:
〔一〕从事物业管理及相关任务3年以上,并具有大专以上文明水平;
〔二〕熟习物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识;
〔三〕熟习有关招标招标的法律、法规;
〔四〕可以仔细、公正、老实、廉洁地实行职责;
〔五〕能胜任评标任务。
第四十一条专家中选评标专家名册,采取团体央求和单位引荐两种方式。
团体央求的应事前征得单位赞同,填写央求书;单位引荐的应事前征得被引荐人赞同,填写引荐书。
上述两种方式均提供第四十条规则的证明资料,并经设区市物业管理行政主管部门审核,对契合条件的颁发评标专家证书。
团体央求书或单位引荐书应当存档备查。
物业管理行政主管部门应当对进入专家名册的专家停止有关法律和业务培训,对其评标才干、廉洁公正等停止综合考评,及时取消不称职或许违法违规人员的评标专家资历。
第四十二条评标专家应当客观、公正地实行职责,遵守职业品德,对所提出的评审意见承当团体责任。
评标专家不得与任何招标人或许与招标结果有利害关系的人停止私下接触,不得收受招标人、中介人、其他利害关系人的财物或许其他益处。
第四十三条在评标时期,对有以下情形之一的评标专家,取消其评标专家资历。
〔一〕私下接触招标人的;
〔二〕收受利害关系人的财物或许其他益处的;
〔三〕向他人泄漏对招标文件的评审和比拟、中标候选人的引荐以及与评标有关的其他状况的;
〔四〕不能客观公正实行职责的;
〔五〕无合理理由或一年三次以上拒绝参与评标活动的;
〔六〕因从事违法行为而受过行政处分或刑事处分的。
被取消评标专家资历的人员,不得再参与任何评标活动。
第六章附那么
第四十四条住宅物业的树立单位未经过招招标方式选聘物业管理企业或许未经同意,私自采用协议方式选聘物业管理企业的,由物业管理行政主管部门依照国务院«物业管理条例»规则予以行政处分。
第四十五条招标人或其委托的招标代理机构不从依法树立的物业管理评标专家名册中抽取评标专家的,依据国度计委«评标专家和评标库管理暂行方法»第十七条规则,评标有效。
第四十六条招标人和其他利害关系人以为招标招标活动不契合本方法有关规则的,有权向招标人提出异议,或许依法向有关部门赞扬。
第四十七条招标文件或许招标文件运用两种以上言语文字的,必需有一种是中文;如对不同文字的解释发作异议的,以中文文本为准。
用中文文字表示的数额与数字表示的金额不分歧的,以中文文字表示的金额为准。
第四十八条本方法自二○○五年元月一日起实施。
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